Afin d’acquérir un bien de de rendre ce dernier rentable au travers de la location meublée ou saisonnière, il existe plusieurs modèle intéressant d’acquisition que ce soit seul ou à plusieurs. En effet, le vaste secteur qu’est l’immobilier permet aux intéressés de miser sur différentes structure juridique afin de profiter de différent avantages.
Vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière, et vous vous demander si vous pouvez acquérir un bail avec des associés afin de partager les charges et autres aspect contraignant d’une telle activité ? A plusieurs, il est possible pour les ambitieux de miser sur une structure particulièrement pratique pour avoir une gestion patrimoniale et fiscale intéressante : la SCI.
Qu’est-ce que ce modèle d’acquisition immobilier ? Quels sont ces avantages et pourquoi c’est intéressant pour votre activité de propriétaire ou gestionnaire de location saisonnière ? On vous dit tout ici !
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est un type de société constituée de, au minimum, deux personnes afin de leur permettre d’acheter un bien immobilier ensemble. Ces associés touchent ainsi des parts sociales sur les revenus générés par la mise en location du bien proportionnellement à leur apport financier. Par leur statut d’associés, ils partagent également les charges et les frais liés à d’éventuels travaux à réaliser.
Quels sont les différents types de SCI ?
Il existe en effet plusieurs type de SCI, à savoir quatre, toutes diffèrent selon le type d’associé ou l’objectif qui a pousser à la création de ces SCI :
- La CSI familiale
La SCI familiale est donc un type de SCI qui nécessite que les associés soient membres de la même famille, qui devront désigner un ou plusieurs gérants qui superviseront ainsi la gestion du ou des biens immobiliers. Cette façon de procéder permet à la fois de faire gagner un temps précieux aux associés, mais permet par ailleurs d’éviter d’éventuels conflits quant à la gestion du patrimoine.
- La SCI d’attribution
La SCI d’attribution a pour objectif l’achat ou la construction d’un patrimoine immobilier. Le logement est donc divisé en plusieurs parts décidées à l’avance. Une fois leur objectif atteint, les associés peuvent en profiter de plein droit et la SCI se dissout : cette SCI a ainsi une durée de vie limitée.
- La SCI de construction vente
Ce type de SCI est dédié à la construction d’un bien immobilier pour en tirer profit. Il s’agit ainsi de la seule SCI pouvant réaliser des bénéfices. Une fois son objectif de construction atteint, la société est aussi dissoute.
- La SCI de gestion-location
Il s’agit de la forme la plus courante de SCI. Elle a pour objectif principal l’acquisition et la mise en location de biens immobiliers. Le bien reste la propriété de la SCI qui détient tous les pouvoirs décisionnels. Les loyers, charges et revenus fonciers sont quant à eux divisés entre les associés.
Quelle fiscalité pour la SCI en location saisonnière ?
Lors de sa création, une SCI est par principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices engendrés par l’activité de location meublées ou location saisonnière (les loyers) sont distribués entre les associés proportionnellement à leurs parts, pour ensuite être déclarés par chacun d’entre eux au titre de leurs revenus fonciers ou de leurs BIC.
Ceci dit, une SCI qui exerce une activité de location saisonnière risque d’être assujettie d’office à l’impôt sur les sociétés (IS). Si cette imposition a été délibérément choisie par les associés de la société, cela peut permettre à ces derniers de profiter de certains avantages, mais est beaucoup moins bénéfique si ce régime fiscal leur est imposé ! Mais heureusement, il est possible d’échapper à ce changement de régime fiscal si la location meublée ou saisonnière ne présente pas de caractère régulier.
Est-il possible de cumuler une SCI avec le régime LMNP ?
Comme nous l’avons expliqué,une SCI est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu (IR) mais peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si elle exerce une activité commerciale. Or, la location meublée non professionnelle est considérée comme étant de nature commerciale.
SCI et LMNP apparaissent donc en théorie incompatibles entre eux… Mais ! Il existe une exception à l’assujettissement obligatoire à l’IS de la SCI. Cette exception nécessite que deux conditions soient remplies :
- Le montant hors taxes des recettes commerciales de la SCI ne doit pas excéder 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes.
- La location meublée ne doit pas avoir un caractère habituel.
Si ces deux conditions sont remplies, la SCI pourra rester assujettie à l’impôt sur le revenu ; les avantages fiscaux de la LMNP et de la SCI peuvent alors être cumulés. Les associés de la SCI seront imposés à l’IR à hauteur de leur part dans la société, mais pourrons cela dit augmenter le montant des recettes tirées de la location meublée et saisonnière en fonction du nombre d’associés.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?
Si la constitution de SCI est de plus en plus courante, c’est parce que cela présente de nombreux avantages très intéressant pour ceux qui décident de miser sur ce modèle.
Les avantages
Derrière le principe de SCI se cachent différent bénéfices très intéressant pour les associé qui décident d’en fonder une ensemble :
- L’apport de capital sous SCI est libre : La législation n’impose pas de capital social minimum aux sociétés civiles immobilières. Comme la plupart des autres sociétés, une SCI peut donc fixer son capital à “l’euro symbolique” avec donc chacun des associés pouvant apporter seulement 1 € dans la SCI. D’un point de vue juridique, il est effectivement possible de créer une SCI sans apport !
- Son fonctionnement est aménageable : la structure d’une SCI est plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement leurs statuts, à savoir les conditions à respecter pour les prises de décision.
- Il est possible de choisir son régime d’imposition : une SCI offre un cadre propice à l’optimisation fiscale en offrant la possibilité de choisir son régime d’imposition des bénéfices : impôt sur le revenu ou impôts sur les sociétés (IR ou IS). Evidemment, s’il n’y aucune imposition au niveau de la société, les associés sont alors soumis à l’impôt sur le revenu.
- Permet de scinder l’immobilier de l’activité professionnelle : la constitution d’une SCI permet aussi de mettre à l’abri le patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation, et facilite la conclusion d’une éventuelle vente de l’entreprise. Scinder immobilier et exploitation permet de ne pas faire figurer à l’actif du bilan comptable de l’entreprise le bien immobilier !
- La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine : En effet, les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers et ainsi partager à plusieurs les coûts générés par le projet. Une SCI permet aussi d’effectuer des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits, ainsi que de profiter de nombreux montages juridiques selon la situation dans laquelle se trouvent les associés et/ou le dirigeant.
Les inconvénients
La fondation d’une SCI nécessite tout de même de prendre quelques éléments en considération :
- Le processus de création d’une SCI est assez long et complexe : une SCI est une société civile, dont la création nécessite l’accomplissement d’un certain nombre de formalités légales comme rédiger et signer des status, effectuer les apports en capital, remplir un formulaire M0 société civile, publier une annonce légale, déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce, etc… Des formalités qui s’ajoutent donc à celle que vous aurez à effectuer pour votre activité en location saisonnière.
- De nombreuses obligations doivent être respectées : une SCI génère plus d’obligations administratives, comptables et fiscales. En effet, il faut généralement y tenir une comptabilité et compléter une déclaration de résultats qui doit ensuite être envoyée chaque année à l’administration fiscale. Le fonctionnement d’une SCI génère aussi une charge administrative assez lourde, où doivent être convoqués chaque années les associés en assemblée générale pour les faire statuer sur les comptes de l’année.
- La constitution d’une SCI présente de nombreux frais cachés : une telle structure génère des coûts supplémentaires dont on ne peut parfois se douter. Pour cette raison, de nombreux créateurs de SCI ont recours à des conseils (notaires ou avocats) afin de sécuriser le cadre juridique de l’opération. Ces interventions ont donc un coût, parfois très important. Aussi, la comptabilité étant généralement obligatoire, il faut généralement prévoir les services d’un expert-comptable.
Pourquoi donc choisir une location saisonnière en SCI ?
Une SCI permet à ses associés d’acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier, que ce soit de simple partenaire ou même membre de la famille, et présente de plus de nombreux avantages.
Cependant, le caractère civil des SCI apporte souvent un doute dans la possibilité de faire du bien une location saisonnière. Effectivement, si une location saisonnière remplit certaines conditions, elle pourrait être qualifiée comme une location meublée professionnelle, ou LMP.
Le statut de LMP est essentiellement contradictoire à celui des SCI, car la LMP comporte un caractère commercial. Cependant, le caractère civil des SCI est très avantageux pour la location en matière de fiscalité : le fait qu’une SCI puisse être soumise à l’impôt sur les sociétés permet un amortissement des biens immobiliers, ce qui offre la possibilité de réduire la base imposable.
Dans un autre cas, si la SCI peut conserver son régime fiscal à l’impôt sur le revenu, l’avantage serait le caractère unique de l’imposition sur la location saisonnière. Il est donc très important de pouvoir garder ce caractère civil, tout en exerçant une activité de location saisonnière.
Comment lancer son projet de location saisonnière en SCI ?
Pour réaliser ce projet, il faudra passer par plusieurs étapes. Dans un premier temps, il faudra effectuer certaines formalité telles que :
- La rédaction des documents cadre, comme les statuts et les règlements intérieurs, qui doivent comporter des mentions obligatoires imposées par la loi.
- La publication de la constitution de la société civile immobilière
- L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés
Ensuite, pour un projet de location saisonnière en SCI, il faudra effectuer une étude approfondie des objectifs. En réalité, il est nécessaire pour les propriétaires de bien définir le style de location à adopter, ainsi que le régime fiscal visé afin de pouvoir optimiser les revenus.
Par ailleurs, pour ce type de projet, il est souvent conseillé de vous faire aider par des professionnels. En effet, la SCI en location saisonnière peut être très avantageuse, mais pour pouvoir bénéficier de cela il sera d’abord nécessaire de bien maîtriser certaines subtilités pour bien pouvoir optimiser au maximum les bénéfices de l’activité en location saisonnière.
Le modèle de la SCI pourra donc s’avérer très avantageux pour vous et vos associés une fois que vous aurez passé le pas.
Dans le thème de la gestion partagé d’un bien, si vous n’êtes pas à cette étape d’acquisition immobilière mais plutôt désireux de lancer votre activité avec un/des associés pour vous délester un peu de la responsabilité parfois contraignante de gérer plusieurs location saisonnière, nous avons également un article dédié à la gestion d’une copropriété en location saisonnière ; accompagné de son modèle gratuit de contrat de copropriété !
