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Investir en location saisonnière: studio, appartement ou maison?
Investir en studio appartement ou maison

Investir en location saisonnière: studio, appartement ou maison?

Vous avez pour projet de vous lancer dans l’immobilier et la location saisonnière, mais vous n’êtes pas sûr de savoir quel type de logement est le plus avantageux ? Pour réussir votre investissement, vous devez acquérir un bien pour lequel vous trouverez sans difficulté des occupants. 

Il faut donc croiser plusieurs critères pour savoir où investir selon la ville où vous vous trouvez, vos ressources et le type de voyageur que vous souhaiteriez recevoir. Car en effet, selon le type de logement que vous choisissez, vous attirez des cibles assez différentes dans la mesure où chaque catégorie correspond à un nombre d’occupant et à une localisation différente.

Pour vous donner un ordre d’idée de l’investissement en immobilier,  nous avons donc choisi d’aller de plus en plus large en abordant les studios, puis les appartements pour enfin finir sur les maisons. Ces informations vous permettront ainsi sûrement de faire votre choix d’investissement ! 


Les critères à vérifier avant de se lancer 

Il existe une multitude de critères propre au secteur de l’immobilier : la demande locative, la taille et répartition de la population, l’évolution de la démographie, le dynamisme économique, L’évolution du prix de l’immobilier, Le bassin d’emplois, La part de locataire sur le marché, etc. Même s’il est important pour vous de bien analyser le marché et de constituer un plan fiable pour être sûr d’être rentable et même pouvoir prétendre à un prêt, il y a d’autre critère très important à vérifier dans le cadre d’un projet de location saisonnière.

En effet, pour miser sur un projet rentable, vous devez repérer le juste milieu entre trois facteurs fondamentaux qui vont intervenir dans le choix de votre logement et qui sont très importants à vérifier pour s’assurer que votre futur activité de location de vacances soit fructueuse : l’emplacement, la taille et le coût.

Critères pour investir dans l'immobilier

L’emplacement du logement

Pour votre futur hébergement touristique, il est important d’étudier la zone sur laquelle vous avez jeté votre dévolu. Vous devrez déjà jeter un œil à la demande locative : grâce au dispositif Pinel, vous pouvez repérer les zones géographiques qui sont plus ou moins intéressantes dans la mesure où les zones sur lesquelles le dispositif est accessible sont des zones sous tensions locatives. Ainsi, pour savoir si le secteur géographique sur lequel vous investissez est en manque de logement, il vous suffit de vérifier s’il est sur une zone Pinel.

Également, vérifier la facilité de déplacement et la qualité des accès à la ville : Il s’agit là d’un point central pour les voyageurs qui n’auront pas toujours une voiture sous la main. Déjà, la facilité de déplacement et la qualité d’accès à une zone urbaine est une promesse de bonne qualité, et donc de ville agréable  où les voyageurs peuvent facilement se retrouver. Ainsi, il faut étudier les différentes voies d’accès par axes routiers mais également la densité du réseau des transports en commun. Plus le maillage du territoire sera bon, plus il facilitera les déplacements dans la ville. 

Mais il ne faut pas pour autant délaisser les zones rurales ! Si, par exemple, des studios y sont moins adaptés, les maisons par contre y sont beaucoup plus fréquentées et ce à des prix parfois bien plus intéressants qu’en ville.

Si vous faites en sorte d’investir dans un logement proche de lieux d’intérêts / touristiques, cela aidera aussi grandement vos voyageurs à optimiser leur séjour en ayant de quoi faire en ville ou ailleurs. Un locataire occupé est un locataire satisfait ! 

Egalement, vous pouvez jeter un œil au classement des villes où il fait bon vivre. Ce classement reflète le ressenti des individus sur une ville bien définie. On peut d’ailleurs remarquer que les villes sur lesquelles nous vous conseillons souvent d’investir comme Toulouse ou Bordeaux occupent la tête de ce classement, mais n’hésitez pas à regarder les villes où la croissance est positive sur les dernières années et le développement du tourisme. En parlant de ville, vous pouvez aussi essayer de faire un choix parmi les villes où il est le plus intéressant d’investir, que ce soit dans les grandes villes qu’en province.

Les coûts du marché

Evidemment, il faut aussi faire votre choix selon les prix du marché et vos ressources. Dans un premier temps, analyser la rentabilité locative de la zone où vous souhaiteriez investir : si les méthodes de calcul sont assez approximative, vous pouvez tout de même la calculer à partir du montant de votre investissement et du loyer moyen, mais n’oubliez pas de prendre en compte l’imposition créée par ce nouvel investissement, la revalorisation du bien, les éventuels travaux qui eux aussi vont avoir une forte influence sur la rentabilité locative. Elle doit vraiment être calculée avec le maximum de critères pour être le plus juste possible ! 

Calcul de recettes de location saisonnière

 

Aussi, vérifiez le prix moyen de l’immobilier : Un peu comme pour la rentabilité locative, plusieurs critères sont à considérer dans le calcul du prix moyen. Il doit être calculé à partir du prix du bien hors parking et hors frais de notaire, pour ensuite être comparé par secteur à ce qu’on appel le “guide de valeurs vénales” qui est éditées par les notaires et qui est aujourd’hui le seul guide officiel qui reflète les véritables valeurs des prix de l’immobilier en fonction de la zone géographique, et du type de bien. Cela vous permettra de vérifier que votre investissement est bien situé dans la bonne gamme de prix.

Dans ces coûts, essayez aussi de prévoir les charges pouvant s’appliquer selon votre logement et l’usage dont vous comptez en faire, car certaines s’appliquent dès lors que vous placez le logement en location saisonnière !

La taille et le type de bien

Enfin, selon la taille et le type de votre logement, les coûts peuvent énormément varier ainsi que la rentabilité. Si vous avez tout bien vérifié en terme de marché, que ce soit la localisation ou les coûts, vous n’avez plus qu’à être sûr que vos ressources et le type de logement sur lequel vous pouvez investir vous correspondent et que la cible voulu correspond au marché. Parce qu’en effet, si vous misez sur, par exemple, un studio dans un marché intéressant mais que la cible n’est pas acquise, cela peut grandement impacter votre retour sur investissement! 

La transition est donc toute trouvée. Pour vous éclairer un peu sur la taille et le type de logement sur lequel vous souhaitez ou pouvez investir, nous allons voir ce que valent les studios, appartements et maisons en terme d’investissement locatif, pour que vous sachiez lequel vous serait le plus rentable selon ce que vous recherchez comme cible.

Investissement locatif : les types de logement 

Selon vos ressources et vos objectifs, le type de logement dans lequel vous investirez s’avérera plus ou moins fructueux. Il faut donc savoir dans quoi on met les pieds avant de se lancer.

Investir dans un studio

Le principal avantage d’investir dans un studio est sans nul doute qu’il n’est pas difficile de trouver des locataires. Il existe en effet une forte demande pour ce type de logement, d’autant plus s’il est situé en centre-ville car est prisé des jeunes actifs, des étudiants, des couples ou encore des voyageurs d’affaires. Leur petites surfaces offrent l’avantage supplémentaire d’être à un prix abordable à l’achat tout en permettant des niveaux de loyer élevés.

Si votre budget est « serré », le studio constitue donc l’investissement le plus accessible, avec un prix de vente moins élevé (même si le m² coûte plus cher) et une meilleure rentabilité qu’une grande surface (entre 5 et 7 %), ce qui peut être optimisé sur les situer dans une ville étudiante. 

Studio en location saisonnière

De plus, si vous comptez faire de la location longue durée, il faut savoir que la rotation des locataires est sensiblement plus élevée que pour les grandes surfaces. La durée moyenne d’occupation est d’environ 2 ans en location longue durée, et si vous placez le studio en location saisonnière,  cela engendre une usure plus rapide du logement, en raison des déménagements et occupant plus fréquents. Il est donc conseillé de prévoir un budget pour la remise en état  et les rénovations !

Enfin, en plus d’une forte demande locative, d’une facilité de location et une fiscalité favorable, le studio est l’un des types de logement avec la plus grande une facilité pour la revente. En effet, avec la forte demande locative, l’offre a du mal à répondre à ces besoins et cela provoque une pénurie de ce type de logement. Un studio est donc un investissement rentable qui trouvera très facilement loueur et dont les prix et la valeur immobilière pourront augmenter sur le long terme et à la revente, d’autant plus si l’emplacement est recherché. 

Cette plus-value vous permettra de constituer votre épargne et d’investir plus tard dans des plus grandes surfaces ! Un studio donc, type de logement d’ailleurs très fréquent en périphérie, constitue un bon point de départ pour investir dans l’immobilier et pour accueillir de nombreux et jeux vacanciers.

Investir dans un appartement

De manière générale, les appartements allant du T2 au T5 (de 27m² à 79m²) sont les investissements les plus rentables car ce sont des biens avec une forte demande locative. Et ce, car ils attirent notamment différentes cibles , tel que les couples, les petites familles, les petits groupes ou les retraités au moins dans le cadre d’une location saisonnière. Selon l’emplacement, ce type de logement trouve à être facilement loué et pour une durée plus longue qu’un studio.

Lors du repérage, si vous jetez votre dévolu sur une location vide, vos loyers sont déclarés sur vos revenus fonciers et 2 options se présentent : le régime réel ou le régime micro-foncier lorsque vos loyers sont inférieurs à 15 000€ par an. Ces deux statuts vous permettent de déduire vos charges de vos impôts sous certaines conditions. Pour ce qui est d’une location meublée, vous pouvez choisir entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque les loyers perçus sont inférieurs à 23 000€ par an, ou le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dans le cadre d’une location à titre professionnelle en vous immatriculant au Régime du Commerce et des Sociétés (RCS).

régime fiscal location saisonnière

De plus, si vous investissez dans un logement neuf ou complètement rénové, vous pourrez bénéficier de la défiscalisation d’impôts grâce à la loi Pinel et d’autres avantages. Dans le cas d’un logement ancien, vous pouvez profiter de déduction d’impôts sur vos travaux de réparation et d’entretien à effectuer pour remettre en état votre appartement et de subvention Anah pour financer vos travaux.

Effectivement plus onéreux qu’un studio, un appartement assure néanmoins une rentabilité attractive (entre 3 et 5 % par an) dans le cas d’une location longue car est procuré par un bon niveau des loyers et une stabilité d’occupation. Un logement de type T2, présentant une surface d’environ 50 m², peut ainsi se révéler comme un excellent compromis dans une optique d’investissement locatif. D’autant plus que le prix est généralement moins cher au mètre carré.

Les appartement sont de plus le type de logement le plus répandu en ville, le choix est donc très large quelque soit la ville.

Enfin, pour de la revente, les grandes surfaces étant plus rares sur le marché, elles permettent généralement de trouver un acquéreur à un bon prix.

Investir dans une maison

La maison représente la forme d’habitation préférée de plus de 80% des français, c’est pourquoi même dans le monde du locatif, la demande est très forte ! La demande est même plus importante que l’offre ! Vous avez donc votre place au sein du marché, mais pour cela, il faudra prendre en compte les informations suivantes.

De manière générale, la demande locative saisonnière pour une maison proviennent de familles et de grands groupes d’amis. Les premières portent plus d’attention à l’entretien de l’habitat et sont également plus attentionnées quant au règlement, et les seconds promettent un gain de revenu supplémentaire en vue de leur nombre.

Investir dans maison location saisonnière

Les maisons sont des logements individuels, au contraire des appartements/studios qui font partie de la catégorie des logements collectifs. Une maison ne possède donc pas de parties communes et engendre donc moins de charges de copropriété puisque pas d’ascenseur ou d’escaliers ! 

Ce type de logement est d’ailleurs  moins exposé aux fluctuations du marché de l’immobilier et possède donc des valeurs plus stables en comparaison aux logements collectifs. Cela permet donc de limiter les éventuelles baisse de valeurs immobilière, et ainsi d’être rentable continuellement sans craintes ! 

Enfin, même si les maisons offrent une rentabilité égale à celle des appartements (entre 3 et 5 % en moyenne), elles restent la forme d’habitat et de location saisonnière préférée des Français avec une demande locative très soutenue, aussi bien sur du long que du court terme. Enfin, les locataires (souvent des familles) ont tendance à mieux entretenir le bien que les locataires d’appartements, d’où des frais de remise en état moins élevés.

Dans le cas où votre budget soit extensible, vous pouvez donc complètement opter pour l’investissement dans un logement comprenant 4 pièces ou plus ! Ils sont particulièrement recherchés par les familles, donc des potentiels locataires qui sont prêts à mettre le prix fort pour passer des vacances parfaites.

Pour lier un peu plus cela avec les appartements, notez que ceux à grandes superficies et neufs sont des denrées rares sur le marché ! En règle générale, les surfaces importantes ne représentent que 10 % des biens disponibles sur le marché locatif, alors que la demande est très forte de la part des familles, vous ne risquez donc pas d’avoir du mal à louer votre logement.

Comment trouver une bonne affaire en investissement immobilier ?

Même après avoir tout bien vérifier que ce soit en termes de marché, d’emplacement, de coûts, de demande et tout le reste, ce qui est encore plus intéressant c’est de trouver LA bonne affaire. Pour cela, il existe quelques leviers et techniques qu’il ne faut pas hésiter à utiliser afin d’encore plus optimiser votre investissement.

Engagez une veille informationnelle

Tout d’abord, il faut savoir que l’immobilier est un marché où il faut être patient et bien renseigné. Explorer un marché local, comparer les biens en vente, visiter, négocier… Tout cela peut demander  beaucoup de temps et d’énergie, surtout si vous êtes en quête d’une bonne affaire.

Mais pour vous faciliter la vie, engagez-vous à observer minutieusement le marché en temps réel en programmant des alertes sur des plateformes comme SeLoger ou Le Bon Coin, par exemple. Pensez aussi aux agrégateurs immobiliers qui chercherons pour vous les bons tuyaux. Inscrivez-vous aussi aux newsletters d’agences locales, créez des relations privilégiées avec des agents ou mandataires et faites-leur part de vos besoins. 

Recherche d'information investissement locatif

Pour optimiser votre investissement et tomber sur la perle rare où vos futurs vacanciers passeront des séjours exceptionnels, tous les moyens sont bons, mais il faudra s’armer de patience et pousser sa curiosité.

Recherchez l’auto-financement

Phénomène rare pour un premier investissement mais très satisfaisant, un investissement locatif autofinancé indique que vos revenus issus des loyers du bien couvrent vos mensualités d’emprunt. C’est donc une vraie mine d’or mais qui demandera encore plus d’investissement personnel en termes de recherche.

Imaginez : vous empruntez 150 000 € sur 15 ans pour acheter un bien en location, avec un taux d’intérêt de 0,87 % et un taux d’assurance de 0,34 %, faisant que votre crédit atteint 17 705 €, avec 932 € de mensualités à verser chaque mois à la banque prêteuse. Votre logement bien placé de de 2 à 4 pièces vous permet d’enchaîner les réservations ou d’accueillir sur du long termes plusieurs locataires, et vous touchez en moyenne 1 000 € par mois. Et bien bravo, vous aurez investis dans un bien qui s’autofinance ! Et même mieux, vous avez réalisé une opération rentable, car les revenus sont supérieurs aux dépenses !

Mais attention, il n’est pas rare de voir des biens à la vente qui ont des résultats incroyables, mais la confusion entre la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette est très courante alors il faut bien vérifier les chiffres ! 

Estimez le prix des travaux

Bon nombre de particuliers ne souhaitent pas s’embêter avec la réalisation de travaux, à juste titre. Un investissement représente déjà une somme importante, alors pourquoi s’embêter si le bien est en bon état.

Cependant, il ne faut pas se focaliser sur la réparation et la rénovation : avec  quelques travaux, vous pouvez réellement rendre un bien plus rentable. Par exemple, séparer une grande chambre en 2 peut permettre d’augmenter le nombre d’invités / locataires potentiels, ce qui va décupler le rendement du logement en location ! 

Rénovation pour location saisonnière

Il faudra donc apprendre à estimer rapidement le prix des travaux, mais aussi se créer un petit réseau d’artisans et leur demander des devis afin d’avoir une idée des sommes à dépenser. Parvenir à imaginer un logement tel qu’il pourrait être et non tel qu’il est en l’état (avant travaux, avec le mobilier des propriétaires en place, etc.) est un exercice indispensable afin d’optimiser ses futurs revenus locatifs.

Dites-vous que vous ne devriez pas simplement d’acquérir le bien, mais que vous devez aussi y apporter une plus-value afin d’en tirer des avantages financiers plus intéressant sur le long terme. C’est à vous de créer la bonne affaire avec les bons travaux  ! 

Négociez le prix du logement

Enfin, lorsque vous avez trouvé la perle rare, il est parfois possible d’estimer le degré d’urgence de la vente en conversant avec les propriétaires ou l’agent immobilier. Et une personne qui souhaite vendre rapidement son bien sera parfois plus encline à accepter de « casser » son prix de vente. Il faudra entrer dans le domaine de la psychologie humaine, de jouer sur cette urgence, car c’est un point important dans toute négociation.

Si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez aussi visiter de nombreux logements et tenter de négocier « gros » à chaque fois. Au bout d’un moment, vos efforts pourraient bien finir par payer, et vous aurez alors réalisé une belle affaire. Mais cette méthode un peu « agressive » peut parfois demander beaucoup de temps, surtout dans les zones tendues où les logements en vente partent comme des petits pains.

N’oubliez pas : une bonne affaire se présente rarement d’elle-même, elle se crée ; il faut donc savoir la détecter  et jouer sur tous les leviers possibles pour optimiser la rentabilité finale de votre bien ! 

Négociation prix de bien location saisonnière

Se préparer et choisir

Investir dans l’immobilier n’est déjà pas une mince affaire, alors prévoir son investissement en prenant en compte des considérations liées à la location saisonnière peut en effet rendre la tâche plus difficile. 

Cependant, en fonction de vos recherches, de vos ressources et des démarches que vous entreprendrez pour trouver le bon filon, vous pouvez réellement optimiser le retour sur investissement de votre studio, appartement ou maison, et ce encore plus s’il s’auto-finance. N’hésitez pas à prendre le temps qu’il vous faut pour analyser le marché et vous entourer des bons contacts, l’immobilier, c’est l’art de la patience ! 

Cela dit, il y a d’autres investissements possibles que ces 3 catégories standard de logement, vous pouvez aussi consulter nos articles sur l’investissement en bord de mer, en mobil-home ou encore en logement atypique afin de sortir un peu plus du lot ! 


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