Ce jeudi 7 novembre 2024, la loi visant à supprimer les avantages fiscaux pour la location courte durée a officiellement été adoptée par l’Assemblée Nationale. Les députés ont approuvé le texte deux jours après le vote unanime des sénateurs.
L’objectif de cette loi est de renforcer les moyens de régulation des meublés de tourisme au niveau local et de réduire les déséquilibres sur le marché locatif. Alors, qu’est-ce qui va changer pour les propriétaires de locations saisonnières ?
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Une fiscalité moins avantageuse pour les meublés de tourisme
Les abattements fiscaux sont désormais réduits comme suit sous le régime fiscal micro-BIC. Pour rappel, le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal simplifié en France destiné aux petits revenus d’activité commerciale, comme la location meublée. Il permet de déclarer ses revenus avec un abattement forfaitaire pour frais (environ 50% ou plus selon le type de location), sans avoir à déduire les charges réelles.
- Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, l’abattement passe à 50% dans la limite de 77.700€ de revenus locatifs par an (au lieu de 71% avec un plafond de 188.700€).
- Pour les meublés non classés, l’abattement est abaissé à 30% dans la limite de 15.000€ de revenus locatifs par an (contre 50% avec un plafond de 77.700€ actuellement).
Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus de location perçus à partir de 2025, tandis que les revenus de 2024 resteront soumis aux taux actuels.
Concernant les meublés non classés, un abattement de 30% dans la limite de 15.000€ avait déjà été fixé par la loi de Finances 2024. Une note fiscale en février 2024 avait permis aux contribuables de continuer d’appliquer l’ancien taux et plafond. Cependant, le 8 juillet 2024, le Conseil d’État a annulé cette note, bien que cette décision n’ait pas d’effet rétroactif pour les déclarations de revenus de 2023 faites dans les délais.
La loi prévoit également la suppression d’une autre niche fiscale. À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires de meublés non professionnels (LMNP) ne pourront plus déduire les amortissements de leurs biens dans le calcul de la plus-value lors de la vente.
Plus de pouvoir pour les mairies
La nouvelle loi accorde aux maires plus de pouvoir pour encadrer les locations saisonnières dans leurs communes. Voici les mesures principales :
Déclaration obligatoire et enregistrement généralisé
À partir de mai 2026, toutes les locations touristiques devront être déclarées en mairie, avec un numéro d’enregistrement obligatoire. Cela permettra aux maires de mieux connaître et réguler le parc locatif, et de contrôler le respect des normes (sécurité incendie, performance énergétique). Les maires pourront même suspendre un enregistrement en cas de danger pour le logement.
Amendes en cas d’infractions
Les maires pourront infliger des amendes allant jusqu’à 10.000€ si un logement n’est pas enregistré et jusqu’à 20.000€ pour fausse déclaration ou utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Quotas et zones réservées aux résidences principales
Les communes, surtout celles où il y a beaucoup de résidences secondaires, pourront fixer des limites au nombre de meublés touristiques et délimiter certaines zones où seules les résidences principales seront autorisées.
Limitation de la durée de location
Dès 2025, toutes les communes pourront limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours actuellement). Les propriétaires dépassant ce seuil risqueront une amende de 15.000€.
Extension des règles de changement d’usage
Les communes pourront également étendre les règles de changement d’usage aux locaux non résidentiels, comme les bureaux, afin de limiter leur transformation en locations touristiques.
Plus de pouvoir pour les copropriétés
De nouvelles règles seront appliquées dans les copropriétés concernant les meublés de tourisme :
- Modification des règlements de copropriété : À partir de maintenant, les règlements de copropriété pourront être modifiés à la majorité des deux tiers des copropriétaires (au lieu de l’unanimité) pour interdire les locations meublées de tourisme. Cela s’appliquera uniquement aux copropriétés avec une clause « d’habitation bourgeoise » qui interdit les activités commerciales.
- Nouveaux règlements : Tout nouveau règlement de copropriété devra préciser si la location de meublés de tourisme est autorisée ou non.
- Information du syndic : Les propriétaires et locataires souhaitant transformer leur logement en meublé de tourisme devront informer le syndic. Ce dernier inscrira la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin de limiter les conflits entre copropriétaires.
Ces mesures visent à renforcer la transparence et à éviter les tensions dans les copropriétés concernant les locations meublées de tourisme.
DPE obligatoire pour les locations saisonnières
La nouvelle loi impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme pour que ces logements se conforment aux règles appliquées aux locations résidentielles. Voici les principales mesures :
- DPE obligatoire : Les meublés de tourisme en zone tendue devront obtenir un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028.
- DPE de classe A à D d’ici 2034 : À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D. Les propriétaires actuels auront 10 ans pour se mettre en conformité.
Le maire pourra demander à tout moment le DPE valide du propriétaire. En cas de non-respect des règles sur le DPE, le propriétaire risque une amende administrative jusqu’au 5.000€.
Les résidences principales et les meublés en Outre-mer ne sont pas concernés par cette obligation.
En bref
La “loi anti-Airbnb”, adoptée le 7 novembre 2024, représente un tournant majeur pour les propriétaires de locations saisonnières en France. Avec des mesures fiscales renforcées, un contrôle accru des mairies et des régulations plus strictes dans les copropriétés, il est essentiel de se préparer aux nouvelles exigences.
Si le gouvernement précise que l’objectif n’est pas d’interdire les locations meublées ni l’utilisation des plateformes, mais de créer un équilibre entre activités touristiques et vie locale, cette loi vient compléter certaines dispositions déjà en place (déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, taxe de séjour, etc.).
Pour les propriétaires, il est crucial de revoir la gestion fiscale de cette activité, de s’adapter aux nouvelles régulations administratives, et de mettre en conformité leurs biens avec les exigences énergétiques afin de poursuivre leur activité sereinement. Cela permettra non seulement de rester dans les clous de la légalité, mais aussi d’éviter des sanctions et mauvaises surprises à l’avenir.
Si vous avez des doutes concernant ces changements sur votre activité, demandez conseil à un avocat spécialisé ou à un conseiller juridique.
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