Vous avez décidé d’investir dans un logement dans le but de le convertir en location saisonnière? Dans ce cas, vous avez sûrement déjà entendu parler du statut LMNP, acronyme de “Loueur Meublé Non Professionnel”, ou du statut LMP, du même acabit mais pour les professionnels.
Parmi toutes les démarches essentielles pour investir dans ce secteur, exercer sous le statut auquel vous êtes éligible est extrêmement important et surtout obligatoire pour être en règle. Ces deux statuts sont les principaux, et ils ont tous deux leurs lots de bénéfices et de conditions à remplir.
Qu’est ce que sont les statuts LMNP et LMP
Ces deux statuts sont différents aussi bien en terme fiscal qu’en termes d’accessibilité. Il est donc important de bien différencier les deux pour savoir vers quoi s’orienter !
Définition du statut LMNP
Pour commencer avec le statut LMNP, ce dernier comporte plusieurs spécificités aussi bien pour le logement loué que pour le propriétaire. En effet, le propriétaire bénéficie d’un statut particulier s’il répond à plusieurs critères, qui peuvent évoluer selon ses gains engendrés par son activité. Ce qui fait du propriétaire LMNP un “non-professionnel”, c’est qu’il propose sa location en parallèle de son activité professionnelle principale.
Sur le plan fiscal, les revenus issus de l’activité de loueur en LMNP peuvent être inscrits sous deux régimes.
Le premier est celui des bénéfices industriels et commerciaux, plus communément appelé BIC ou « micro-BIC », où l’administration fiscale va principalement appliquer un abattement de 50% sur les recettes. Ce régime est dit forfaitaire, il est donc impossible de déduire les charges réellement supportées pour l’exploitation de la location comme la déduction des intérêts d’emprunt, l’achat de meubles ou d’autres charges déductibles comme la taxe foncière.
Le second régime est appelé « réel », et ici, ce sont les recettes de l’ensemble des charges qui sont déduites : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, frais de copropriété, taxe foncière, ainsi que les amortissements du bien. Cela permet de diminuer les recettes imposables et de ce fait les impôts sur le revenu, même si ce régime est plus contraignant car il nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général.
Définition du statut LMP
De son côté, le loueur en meublé professionnel (LMP) désigne un propriétaire qui loue un ou plusieurs biens meublés. Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire doit remplir plusieurs conditions.
Contrairement au statut LMNP, celui là désigne le propriétaire comme exerçant une activité commerciale. Il doit donc déclarer les loyers perçus à l’administration fiscale dans la catégorie BIC que nous avons déjà cité, ou à l’impôt sur les sociétés (une taxe prélevée sur le résultat annuel des entreprises) si l’activité est exercée au moyen d’une entreprise.
Là où le loueur en LMNP a le choix entre deux régime fiscal, celui en LMP a le choix avec trois régime : la micro-entreprise, le régime réel d’imposition ou l’impôt sur les sociétés. Le régime réel est le même que pour les propriétaires en Loueur Meublé Non Professionnel, celui d’impôt sur les sociétés est commun à toutes entreprises, et enfin celui de micro-entreprise est un régime fiscal simplifié. Il permet au micro-entrepreneur d’être imposé sur son chiffre d’affaires, après déduction d’un abattement forfaitaire pour frais professionnels.
Que vous souhaitiez obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel ou que vous préféreriez rester en “Non Professionnel”, vous devez savoir que vous devrez basculer automatiquement sur le statut LMP à partir du moment où vos revenus locatifs dépassent les 70 000€ par an, et qu’ils représentent plus de 50 % de vos revenus. Mais avant cela, vous pouvez faire la demande du statut lorsque vos revenus dégagés par la mise en location de votre bien sont supérieurs ou égaux à 23 000€.
Les avantages de chaques status
Maintenant que la définition des deux statuts a été faite, il convient de présenter leurs avantages. Globalement, le statut LMNP est plus accessible mais le statut LMP est plus avantageux fiscalement. Ceci peut aider pour faire son choix et songer à l’un des deux en fonction des ressources disponibles.
Avantages du statut LMNP
C’est le statut le plus accessible des deux, ces avantages sont donc nombreux. Mais il faut aussi garder à l’esprit que les loueurs en LMNP sont soumis à certaines obligations comme mettre obligatoirement à disposition un certain nombre de meubles et d’équipements dans leur locations.
La délégation de la gestion locative : ce qui rend le statut de Loueur Meublé Non Professionnel très pratique, en plus de sa fiscalité très avantageuse, c’est aussi que la gestion de la location meublée est assez simple car souvent déléguée à une agence. Celles-ci gèrent les logements de A à Z et proposent des services supplémentaires, ce qui représente un gain de temps et d’énergie conséquent pour les propriétaires.
De plus, le statut est accessible aux investisseurs ayant un budget moins conséquent. En effet, il est tout à fait possible d’investir dans une chambre étudiante meublée en résidence pour environ 40 000 € selon la localisation et la surface du bien !
La réduction d’impôt avec le dispositif « censi-bouvard » : ce dispositif de défiscalisation permet aux acquéreurs de logements meublés au sein d’une même résidence de services neuve de profiter de certains avantages fiscaux. Les propriétaires-bailleurs peuvent en effet récupérer la TVA payée pour l’acquisition et réduire leurs impôts à hauteur de 11 % du prix d’achat.
Ils doivent cela dit s’engager à conserver leur bien durant 9 ans, ou ils devront rembourser les avantages perçus à l’administration fiscale si ce délai n’est pas respecté. À noter : les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de la LMNP.
La récupération de la TVA : cela s’effectue sur le prix d’acquisition du bien, ce qui est possible en investissant dans un bien neuf situé dans une résidence de services relevant du régime de la parahôtellerie et proposant au moins trois des quatre services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou encore la blanchisserie.
Avantages du statut LMP
Les avantages de ce statut sont moins nombreux mais assez conséquents. Cela vient du fait que ce statut est le moins accessible et donc le plus difficile à gérer.
L’imputation des déficits : L’avantage principal est la possibilité de déduire les déficits éventuels du revenu global sans limitation, sous réserve que le déficit ne proviennent pas des amortissements qui sont non déductibles fiscalement. Si un excédent de déficit apparaît, il peut être reporté sur le revenu des six années suivantes !
La déduction des charges : Au régime réel d’imposition, les charges locatives peuvent être déduites des revenus perçus à leur montant réel. Les charges déductibles comptent notamment les frais de notaire, les frais de gestion et d’assurance, les frais d’entretien et de réparation, l’amortissement du mobilier, les impôts locaux, ou encore les intérêts d’emprunt.
L’exonération des plus-values professionnelles : Au moment de la revente d’un bien LMP, les plus-values immobilières sont taxées au régime des plus-values professionnelles, qui est un régime qui permet au propriétaire de bénéficier d’une exonération de l’impôt.
Elle peut être partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT, ou totale lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des deux années civiles précédant la cession et que l’activité a duré au moins 5 ans.
Quelles sont les conditions pour accéder à ces statuts ?
Afin de profiter des avantages des statut LMNP ou LMP, il y évidemment certaines conditions à remplir. Que ce soit en lien avec le propriétaire ou au bien lui-même, il faut que tous les critères soient en règle afin de pouvoir exercer sous le statut qui convient à la situation et au ressources du propriétaire.
Pour le statut LMNP
Il y a principalement trois conditions à remplir pour pouvoir exercer sous ce statut :
Condition n°1 : Le logement doit être meublé
Comme signifié plus tôt, un logement dit meublé doit bien évidemment être un logement décent et donc équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Il faut donc que la location soit muni de nombreux équipement “basique” mais obligatoire pour pouvoir exercer dans le respect du confort des voyageurs, avec donc literie, tables, chaises, meubles de rangement, matériel ménager, ustensiles de cuisine et vaisselle, réfrigérateur, plaques de cuisson, micro-onde et/ou four, rideaux et éclairage, etc.
Par ailleurs, le bien doit avoir une superficie supérieure à 9 m², que ce soit une maison, un appartement ou un bien intégré à une résidence de services.
Condition N°2 : Immatriculer son activité
En tant que loueur en meublé, le propriétaire doit déclarer son activité dans les 15 jours suivants le début de son activité auprès du Greffe. En retour, il obtiendra son numéro SIRET via l’administration fiscale, qui est un code à 14 chiffres correspondant à l’immatriculation du propriétaire en tant que loueur en meublé.
Si le bien a été acquis en indivision, c’est-à-dire par plusieurs personnes qui partagent ainsi la propriété du bien, et que le loueur souhaite exercer en LMNP alors il doit utiliser un formulaire dit “FCMB” pour déclarer son activité.
Condition n°3 : ne pas excéder un seuil de recettes définis
En effet, les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent rester inférieures ou égales à 23 000 €, et/ou inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.
Cela signifie que votre activité de location saisonnière doit nécessairement être une activité secondaire ! C’est ce qui explique pourquoi le statut LMNP est le statut le plus répandu, car ce dernier permet d’exploiter un bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable.
Pour le statut LMP
Exactement de la même manière que le statut LMNP, le statut de location meublée professionnelle exige que principalement trois conditions soient remplies :
Condition n°1 : être en règle fiscalement
Sur le plan fiscal, un propriétaire bénéficiera du statut LMP à partir du moment où il perçoit des recettes locatives issues de son activité supérieures à 23 000 € TTC par an, et qui représentent plus de 50 % du revenu total de son foyer fiscal, tout autre type de revenu confondu.
Ces types de revenus peuvent être des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles ou même des bénéfices non commerciaux. Sans ces deux conditions remplies, il est impossible pour un propriétaire d’obtenir le statut fiscal LMP. Mais il est toujours possible de se déclarer en tant que loueur en LMNP !
Condition n°2 : verser les cotisations sociales
En effet, les propriétaires en LMP doivent obligatoirement verser des cotisations sociales. Cela est d’ailleurs très récent, car est dûe à une réforme issue de la loi de financement de la Sécurité sociale de 2021 (LFSS 2021) qui instaure donc l’assujettissement des propriétaires possédant le statut LMP au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non-agricoles.
Cette nouveauté implique des cotisations sociales au taux de 35 % à 40 % des bénéfices réalisés, au lieu de la simple application du taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2 % avant la réforme.
Condition n°3 : verser les impôts établis
Une fois sous le statut LMP, les propriétaires sont donc soumis à certains impôts. D’une part, à la taxe foncière ; un impôt local prélevé une fois par an à toute personne propriétaire d’un bien immobilier par les communes et les établissements publics.
D’autre part, à la cotisation foncière des entreprises (sauf si la location meublée est incluse dans l’habitation principale du propriétaire), qui est un impôts due par les entreprises et les personnes physiques qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition.
Également, ils sont assujettis à verser la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), en cas de chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 500 000 €.
Mention honorable : Le statut SCI
Ce statut là concerne également les propriétaires qui exercent une activité immobilière, ce qui touche par extension au milieu de la location saisonnière. Il est donc intéressant d’en parler !
On peut définir la SCI (Société Civile Immobilière) comme deux ou plusieurs personnes ayant rédigé ensemble un contrat et ayant décidé d’acquérir et de gérer un bien ou un patrimoine immobilier ensemble, dans le but de tirer profit des revenus fonciers que ces biens génèrent.
Il existe plusieurs types de SCI, à savoir celle d’attribution, celle de jouissance, celle de construction-vente et enfin, la plus répandue, la SCI de location. L’intérêt d’une Société Civile Immobilière réside en ses nombreux avantages : Une organisation libre et facile à gérer, qui s’adapte aisément aux investissements, avec une protection et gestion optimale du patrimoine et enfin une fiscalité particulièrement avantageuse.
Ce qui est important de souligner avec ce troisième statut, c’est qu’il est cumulable avec le statut MLP ! Il l’est aussi avec le statut de LMNP, mais sous certaines conditions très strictes. Comme nous l’avons signifié, une SCI est, par définition, une société civile qui ne peut exercer une activité de nature commerciale. La Location Meublé Non Professionnel est, quant à elle, considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale.
Mais, la loi a prévu la possibilité de cumuler LMNP et SCI à deux conditions cumulatives : Les revenus issus de l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel doivent représenter moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel de la Société Civile Immobilière ; et l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel doit être exercée à titre occasionnel et ne peut être la principale source de revenus de la SCI.
Beaucoup d’acronyme pour dire que le cumul des deux est très réglementé, afin de ne pas mettre les propriétaires dans des situations trop avantageuses sur le marché immobilier et donc, par extension, sur celui de la location saisonnière.
Vous savez tout
Entre Loueur Meublé Non Professionnel ou Professionnel, les statut nécessaire pour exercer et investir sur le marché immobilier ne devrait plus avoir de secret pour vous. Si vous avez décidé d’investir dans un logement dans le but de le convertir en location saisonnière, tout cela vous sera très utile afin d’être en règle et de savoir quelles sont vos possibilités et bénéfices potentiels.
Le choix réside essentiellement dans vos ressources et quel statut votre activité pourra supporter. Si plus pratique, le statut LMNP présente en revanche des avantages moins conséquents. Le statut LMP est donc plus avantageux, mais présente aussi plus d’obligations qui peuvent être lourdes si votre activité ne fonctionne pas forcément comme vous l’auriez voulu.
