Vous souhaitez apporter de la clarté à vos annonces, ou recherchez à investir pour une location qui vous correspond ? Il est vrai qu’il peut parfois être délicat de définir la surface que l’on possède exactement en nombre de pièces. De plus, il peut aussi être utile de calculer la surface d’un nouveau bien afin d’apporter des informations exactes aux futurs locataires.
Nous pouvons effectivement penser qu’il est simple de savoir si nous avons un studio, un T3, etc. Mais ce n’est pas toujours aussi simple ! Parfois, la frontière entre deux types de propriété est fine et mal comprise, notamment de par l’existence des biens dits “bis”.
Également, si nous pouvons vite estimer qu’il suffit de chercher un mètre, plonger dans nos plus profond souvenirs de mathématiques et de sortir un cahiers et un crayon afin de calculer la surface d’un bien, vous vous rendrez vite compte que cela n’est pas si simple !
Il faut tout prendre en compte : forme de la pièce, fenêtre, portes, cheminée, etc. Mais n’ayez crainte, dans quelques instants la surface de votre propriété n’aura plus aucun secret pour vous !
Comment vous préparer pour le calcul de surface
Connaître la superficie de votre bien et la surface de chaque pièce est très utile quel que soit votre projet, que ce soit pour louer, aménager convenablement la location saisonnière ou même faire des travaux.
Commençons donc par le calcul de votre surface. Tout d’abord, les dimensions d’une pièce se basent évidemment sur la longueur et la largeur. Ces mesures vont permettre de calculer les différentes surfaces de votre bien et de chaque pièce comprenant le sol, les murs et le plafond. Gardez à l’esprit que la phase de préparation est essentielle quand vous souhaitez calculer la superficie de votre logement par vous-même, car elle permet de réduire les erreurs au maximum.
La méthode classique pour mesurer la surface au sol d’une pièce ou d’un logement entier se déroule en plusieurs étapes. Tout d’abord, prenez une feuille de papier et faites un dessin du plan du logement. Il n’est pas nécessaire que ce plan soit à l’échelle, il est juste là pour vous aidez à prendre vos mesures, que vous pouvez noter à chaque mesure des murs avec un mètre.
Lors des prises et mesures, les meubles doivent être écartés des murs si possible afin de ne pas faire d’écart.
Avant de vous attaquer aux calculs de la superficie de votre maison, nous vous conseillons donc de vous munir de quelques articles, comme par exemple : un mètre, du cahier/bloc-notes, un crayon, une calculatrice, de l’aide (un ou deux amis bricoleur suffiront) et enfin une bonne dose de calme olympique.
Si vous souhaitez investir dans du matériel plus performant et pratique, vous pouvez aussi vous tourner vers des outils plus professionnels comme un mètre laser, qui fait office à la fois de mètre et de calculatrice avec une précision parfaite.
Vous pouvez également télécharger une des multiples applications de mesure de la superficie disponible sur le store de votre smartphone. Si ces applications ne semblent pas aussi fiables que les traditionnels rubans à mesurer, elles peuvent néanmoins devenir un bon allié pour calculer le périmètre d’une pièce ou la distance entre les murs. Les temps changent, alors adaptez-vous !
Les formules de calcul pour une superficie
Une fois que vous êtes préparé aussi bien mentalement qu’en termes d’équipement à calculer la surface des pièces, vous pouvez maintenant enfin passez au calcul. Selon la forme des pièces, vous pourrez avoir besoin de formules et conseils pour tout mesurer en bonne et dûe forme, ce que nous allons vous fournir ci-dessous.
Pour les formes standard
Par formes standard, nous entendons donc les formes les plus “simples” et courantes, et qui sont ainsi facile à calculer grâce à des formules connues de tous (ne vous inquiétez pas, vos souvenirs du collège vont vous revenir vite). Afin de vous faciliter la tâche, retrouvez ces formules dans le tableau ci-dessous.
| Forme | Formule |
| Pièces carrée | c x c (côté x côté) |
| Pièces de forme rectangulaire | L x l (Longueur x largeur) |
| Pièces de forme triangulaire | Multiplier la longueur de deux bords puis diviser par 2 |
| Pièces en forme de cercle | Π x Rayon ²
ou Π x (Rayon x Rayon) |
| Pièces en forme de demi-cercle | Π x Rayon ² divisé par 2
ou Π x (Rayon x Rayon) divisé par 2 |
Remarque : Pour rappel, le sigle “Π” signifie Pi, soit 3.14159 (Pour vos calculs, 3,14 suffira).
Pour les formes non standard
Une fois que vous avez calculé les formes classiques, il faut maintenant passer aux autres. Afin de ne pas faire d’erreur de mesure quel que soit votre projet futur, il y a une méthode simple à adopter. Vous devez d’abord diviser chaque pièce en plusieurs parties qui sont toutes de formes standards, afin de calculer ces parties avec les formules citées plus haut. Une fois cela fait, vous pouvez additionner chaque superficie.
Si nous prenons l’exemple d’une pièce en L, vous pouvez soit séparer la pièce en 1 rectangle et 1 carré ou deux rectangles. Tout dépend de où vous placez la limite entre chaques formes standard.
Pour les pièces avec des coins arrondies ou triangulaires, n’hésitez pas à essayer de découper les pièces de manière à avoir rectangles / carré + demi-cercle ou triangle afin de pouvoir calculer toutes les formes simplement à l’aide des formules.
Remarques : si vous souhaitez calculer la surface de murs, pour les peindre par exemple, mesurez la longueur totale (le périmètre) de la pièce, puis multipliez ce périmètre par la hauteur du plafond pour obtenir la surface totale des murs. Vous pouvez aussi utiliser la formule standard de (Longueur) x (Largeur) pour avoir la surface de chaque murs. Vous pouvez ensuite soustraire à cette surface les portes, qui font généralement 2 mètres carrés, et les fenêtres, qui font en moyenne 1,5 mètres carrés
Définir la surface
Maintenant que vous avez tout bien calculé, quelle définition pouvez-vous donner à votre logement ? Que mettrez-vous sur votre annonce de location saisonnière ? Est-ce un studio, un T1, un T2 bis ? Si les termes de l’immobilier vous paraissent compliqué, vous êtes bien tombé.
Il n’est en effet pas toujours facile de s’y retrouver parmi les différents types de logements qui sont affichés sur les annonces de location saisonnière. Tout le monde ne maîtrise pas le lexique particulier du logement, et cela peut parfois créer de mauvaises surprises lorsque des voyageurs pointilleux ou pas assez renseignés arrivent sur place.
Également, connaître avec exactitudes le type de logement de votre location saisonnière peut vous permettre de justifier vos prix de réservations, car tout comme dans le secteur immobilier, pour la même surface, deux types de logements peuvent ne pas avoir exactement le même prix.
Découvrez maintenant les différents noms donnés aux types d’hébergement les plus communs ; le jargon immobilier n’aura plus de secret pour vous.
Remarques : nous n’allons pas traiter des plus petits logements, comme les studios ou chambres de 9 m2, car il est très peu probable que ce type de logement soit adapté en location de vacances, à l’inverse des appartements qui peuvent être mis en location même s’ils ont une superficie réduite. Nous en ferons quand même mention dans le tableau récapitulatif à la fin de l’article.
Quelle définition pour un T1 ?
Avant toutes choses, il faut donc définir ce qu’est un logement et les pièces qui le composent. Un logement est donc, selon la définition du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, une habitation dont la surface ne peut être inférieure à 9m2, avec une hauteur sous plafond qui n’est pas inférieure à 2.20m ou un volume égal à 20 mètres cubes au minimum.
La dénomination “T” correspond donc aux nombres de pièces du logement, à savoir salle à manger, séjour et chambre, et non pas seulement de chambres comme certains peuvent le penser. D’autres pièces ne sont donc pas incluses dans cette désignation, comme la cuisine, les toilettes ou la salle de bain en général.
Ainsi, un T1 ne dispose que d’une seule pièce principale, avec le “salon” qui joue aussi le rôle de chambre. La cuisine est donc séparée, pour donc surface moyenne en France de 32 m².
Vous remarquerez aussi que sur certaines annonces, les hébergements sont affichés comme des logements “F1”. En fait, il n’y a aucune différence entre les deux termes, si ce n’est que F1 désigne plutôt l’idée que le logement est convenable que pour une seule personne.
Qu’est-ce qu’un T1 bis ?
Un logement T1 Bis désigne en fait une habitation dotée d’une pièce principale avec une cuisine ouverte sur le salon. C’est comme un “T1 amélioré” avec une surface supplémentaire, qui peut d’ailleurs aussi bien être une mezzanine. La surface moyenne d’un T1 bis est généralement de 35 m² selon les bases de données des logements sociaux en France, d’après le site du service public.
Retenez juste que, lorsque le salon d’un hébergement fait plus de 30m², que ce soit un T1, T2 ou T4, alors ce dernier pourra compter pour deux pièces : c’est cette séparation qui en fera un logement bis.
Ainsi, convertir un logement en logement bis représente souvent des rénovations importantes effectuées par d’anciens propriétaires de séparer leurs pièces principales en deux pour la vente ou la location de leur bien qu’il jugent trop petit ou pas assez accueillant.
Qu’est ce qu’un appartement T2 ?
En suivant donc la logique présentée plus tôt pour les logements T1, un T2 est donc un logement de 2 pièces, qui est ici composé d’une chambre, un salon, une cuisine et des toilettes. La surface moyenne d’un T2 est de 45 m². À la différence du T1, le T2 dispose donc d’une chambre séparée.
Qu’est ce qu’un appartement T2 bis ?
Un T2 bis est un logement tout à fait similaire à un T2, sauf qu’il permet de disposer d’une pièce principale suffisamment grande pour être séparée en deux parties pour par exemple distinguer le coin chambre du coin salon.
Ainsi, un appartement T2 possède 2 pièces principales de plus de 9m², en plus de la cuisine et de la salle de bain, pour une superficie moyenne légèrement supérieure à celle des T2 atteignant les 50m².
Quelle définition pour un T3 et T+ ?
Vous avez maintenant compris la logique de la mention T pour indiquer le type de logement et leur nombre de pièces. Cependant, les logements qui vont au-delà de T2 sont les plus courants dans le cadre de la location saisonnière, il est donc intéressant de les détailler un peu plus.
Les logements T3
Ces logements sont donc dotés de 3 pièces, dont : une pièce principale, avec un salon et deux chambres qui sont bien séparées l’une de l’autre. S’ajoutent à cela la salle de bain, les toilettes et la douche qui peuvent être séparées ou non, ainsi que la cuisine.
Ainsi un appartement T3 dispose classiquement de 2 chambres et un salon, soit 3 pièces principales. Ce type de logement est le plus demandé en France, car il permet de loger une famille classique : un couple et deux enfants. Le logement T3 est donc l’investissement locatif par excellence en France, un produit immobilier passe partout qui convient à la fois à un couple avec ou sans enfants.
Également, c’est à partir de ce type de logement que les superficie commencent à être intéressantes, dans la mesure où la surface moyenne d’un T3 est de 65 m². Ainsi, c’est un type d’appartement très répandu en tant que location saisonnière, les types au-dessus (T4 et T5) l’étant encore plus.
Il est aussi important de noter, que comme il n’y a pas de surface minimum pour un appartement T3, les propriétaires font parfois la confusion entre T2 bis, T3 et T3bis. Il faut être attentif au type de cloison en place pour savoir s’il s’agit d’une grande pièce découpée ou non, avec le plus souvent un salon et deux chambres, mais aussi un grand salon de plus de 30m² qui compte comme deux pièces, et simplement une chambre.
Les logements T4
Les logements T4 sont les plus répandus en France, car ce type de logement désigne à la fois appartements et maisons qui ont donc une superficie très satisfaisante. Dans la même logique que pour les T1, T2, T3, un logement T4 est donc doté de 4 pièces, dont 2 chambres, le salon, la salle de bain, la cuisine et les w.c.
Cela dit, un T4 peut également avoir 3 chambres et une autre pièce principale. La surface habitable d’un logement est généralement comprise entre 80m² à 100m²; une surface plus qu’adéquate pour accueillir des vacanciers. C’est d’ailleurs le type de logement qui est le plus courant pour les locations en chambres d’hôtes, avec son nombre de chambres qui commence à devenir intéressant.
Les logement T5 et +
C’est avec ce type de logement que l’ont fait la transition des appartements aux maisons. En effet, la plupart des T5 sont des maisons, au vu de la superficie importante. Le logement T5 est donc composé de 4 chambres plus salon avec une surface habitable qui va de 95m² à 150m². Une superficie parfaite pour des vacances entre amis.
Mais ainsi, quant est-il des logements de type T6, le T7 et au délà ? Quelle surface et combien de chambres ? Le logement T6 lui, est composé de 6 pièces dont 5 chambres à coucher, pour une surface allant de 140m² à 190m². Les T7, eux, sont des habitations nettement plus grandes avec 7 pièces, et une surface habitable de plus de 190m².
Qu’est-ce qu’un appartement T3, T4 ou T5 bis ?
Comme pour le T1 et T2, tout type de logement a son “bis”. Il est en fait important de mettre les bonnes informations sur les annonces (si vous souhaitez afficher le type de logement qu’est votre location saisonnière) pour montrer que vous maîtrisez votre sujet et que vous savez quel type de logement vous gérez. Gardez à l’esprit que, pour tous les types de logement, dès qu’il y a une pièce principale séparée en deux, c’est que le logement est en fait un logement bis.
Quelle définition pour un loft ?
Le loft est un type de logement de plus en plus prisé, surtout pour être réservé en vacances. Un loft peut s’agir d’un ancien atelier, bâtiment commercial ou espace bureau de travail qui a été agencé pour en faire un logement.
Le lofts présente donc un vaste espace agencé pour constituer une large pièce principale et plusieurs autres pièces rendues bien distinctes de par des cloisons ou des murs. Ce qui attire le plus dans ce type de location, c’est donc la surface et la luminosité, mais aussi l’ambiance moderne et ouverte qu’offre un tel espace. Parfait pour des vacances en famille où vous pouvez garder un œil sur les enfants même de loin.
Ainsi, en moyenne, la superficie des lofts peut aller de 100m² à plus de 150m², tout dépend du bâtiment d’origine. Car oui, les lofts sont bien généralement d’anciens bâtiments rénovés et réadaptés plutôt que des constructions prévues à cet effet.
Quelle définition pour duplex et triplex ?
À l’instar des lofts qui sont à l’origine des bâtiments rénovés afin d’en faire des hébergements modernes, les duplex et triplex sont en fait généralement deux ou trois appartements distincts qui ont été reliés entre eux, résultant en un immense appartement de deux à trois étages connectés par un escalier interne. De manière générale, l’entrée, le salon et la cuisine sont au niveau inférieur tandis que les chambres sont au niveau supérieur.
Le triplex est presque identique, à l’exception qu’il possède trois niveaux. Il existe aussi des maisons duplex, qui sont donc à deux étages avec chacune des fonctions de vie distinctes. Par exemple, le salon et la cuisine se situeraient au rez-de-chaussée et les chambres à l’étage. Toujours est-il que ce type de logements présente donc une large surface séparé en étages, qui peut aller de 100m² à 160m² en moyenne.
Quelle définition pour une villa ?
On peut souvent se demander à partir de quelle surface on peut appeler un maison une villa. En effet la villa n’est rien d’autre qu’une maison, mais une maison bien particulière car c’est un type de logement qui est doté de grands espaces et d’un nombre important de pièces. Également, une villa est le plus souvent accompagnée d’un jardin ou même d’un parc, et est toujours placée dans un cadre unique : en bord de mer, sur un terrain privé ou isolé, dans un quartier huppé, face à un panorama magnifique et autres joyeusetés. C’est spécifiquement cette caractéristique, ajoutée à la superficie importante, qui définit une maison comme villa.
Lorsque nous parlons de superficie importante, c’est parce que la superficie d’une villa est en moyenne comprise entre 180m² et 300m² voir plus. Le nombre de chambres et pièces peut varier, mais elles sont généralement composées comme suit : une immense pièce principale avec cuisine intégré ou séparée, 2 à 4 chambres, 2 salles de bain, 2 à 3 toilettes, avec parfois même une pièce dédiée à des activités sportives.
La villa est donc en général une maison luxueuse, qui s’accompagne fréquemment d’une piscine, d’un spa, d’un sauna, d’un hammam ou d’un terrain de tennis. Elle correspond ainsi plutôt aux voyageurs axés vers le luxe.
En résumé
Avec tous ces types de logements et ces explications, il est vrai qu’il peut être encore facile de se perdre. De logements bis à autres duplex, parfois la frontière entre certains types est fine. Voici alors ci-dessous un tableau pour que tout soit plus clair pour vous :
| Type de logement | Spécificité |
| Studio | Une seule pièce qui comprend tout, de 9m² en moyenne |
| T1 | Une pièce principale avec cuisine séparée, de 32m² en moyenne |
| T1 bis | Une pièce principale qui peut être séparée, de 35m² en moyenne |
| T2 | Comme le T1 mais avec une chambre en plus, de 45m² en moyenne |
| T2 bis | Une pièce principale qui peut être séparée et une autre plus petite, pour 50m² en moyenne |
| T3 – T4 – T5 et plus | Comme le T1 mais à partir de 2 chambre supplémentaire, allant de 65m² à 190m² en moyenne |
| Loft | Large salle de vie avec quelques pièce séparé ou cloisonnée, pour plus de 100m² en moyenne |
| Duplex – Triplex | Appartement allant de 2 à 3 niveaux, pour plus de 100m² à 160m² en moyenne |
| Villa | Demeure avec pièce principale, 2 à 4 chambres et pièces nombreuse allant de 180m² à 300m² en moyenne |
Conclusion
Vous savez donc désormais calculer la surface de votre hébergement et définir quel type de logement vous avez ; même les bis n’ont plus de secret pour vous ! Si vous envisagez d’investir dans un logement pour en faire une location saisonnière, tout cela peut vous être très utile afin d’organiser vos rénovations et travaux, et savoir quel type de logement vous voulez pour votre activité. Parce qu’en effet, certains voyageurs trouvent par exemple plus de charme dans un T3bis que dans un T4, vous pouvez alors faire vos choix selon ces tendances-ci et vos ressources.
Avant d’investir dans un logement afin de le mettre en location saisonnière, assurez-vous de bien connaître la réglementation au sujet de la surface habitable.. Dans tous les cas, que vous optiez pour un T1, un T3 ou un loft, vérifiez bien que vous communiquez de manière précise dans vos annonces afin de ne pas paraître pour un amateur auprès des voyageurs les plus pointilleux. Alors, pour vous, quel est le type de logement idéal pour investir?
