Ces dernières années, avec l’émergence de l’économie collaborative et les plateformes de locations entre particuliers comme Airbnb, de plus en plus de propriétaires ont décidé de se lancer dans la location saisonnière. Et pour cause, pourquoi se priver d’une nouvelle source de revenus, pouvant être substantielle ? Avec Airbnb, il suffit maintenant de quelques minutes pour mettre en location sa résidence principale, secondaire ou un local commercial, pour une durée pouvant aller de quelques jours par an à plusieurs mois.
Cependant, il est important de choisir de manière stratégique le lieu de votre location saisonnière afin de le rentabiliser le plus possible. Il faut alors se poser les questions suivantes : Où se trouvent les meilleures opportunités pour faire de la location Airbnb ? Comment évalue-t-on la rentabilité d’un hébergement ? Est-ce le taux d’occupation qui détermine le rendement locatif ? Et quelles sont les villes les plus rentables en France pour une location sur Airbnb ?
Vous trouverez dans cet article, des réponses simples et claires à ces questions ainsi qu’une liste des villes les plus rentables en France pour faire de la location saisonnière sur Airbnb.
Qu’est-ce que le taux d’occupation sur Airbnb ?
Le taux d’occupation est le rapport entre le nombre de chambres, logements, emplacements occupés et ceux qui sont offerts dans une location saisonnière. C’est un indicateur clé de performance (KPI) du secteur de l’hôtellerie ou de l’hébergement de tourisme tel que la location de vacances.
En l’observant pour date donnée ou une plage précise, ce KPI permet d’analyser certains effets saisonniers. Lorsqu’il est utilisé pour l’année, c’est un indicateur des performances du secteur, d’un établissement ou d’une chaîne.
C’est un peu le thermomètre qui permet de mesurer la santé de chaque secteur étudié d’une année à l’autre.
Bon à savoir : dans un secteur tel que la location saisonnière où la tarification peut être très variable ou dynamique par le biais du revenue management (yield management), l’évolution du taux d’occupation a tendance à être de plus en plus dé-corrélée du chiffre d’affaires. Il est ainsi possible d’augmenter le chiffre d’affaires à taux d’occupation constant.
Comment calcule-t-on le taux d’occupation sur Airbnb ?
Le taux d’occupation sur Airbnb est le pourcentage de chambres ou hébergements occupés dans votre hébergement à un moment donné.
Il se calcule alors en divisant le nombre total de chambres/hébergements occupés par le nombre total de chambres/hébergements disponibles, multiplié par 100, ce qui donnera un résultat en pourcentage.
Exemple : Si votre villa sur Airbnb d’une capacité de 10 chambres a vendu 8 de ses chambres la nuit dernière, le taux d’occupation sur Airbnb pour cet hébergement serait alors de 80 %.
Le taux d’occupation détermine-t-il le rendement locatif ?
Dans les faits, une bonne rentabilité en location saisonnière découle de deux préalables : la situation géographique de votre investissement et le dynamisme de votre gestion.
En effet, le rendement locatif doit s’évaluer en fonction du dynamisme des quartiers. Chaque ville et quartier français a son charme et attire un ciblage de voyageurs différents, et donc un nombre de touristes qui va varier.
Généralement, le taux d’occupation Airbnb oscillent entre 30 % à 40 % dans les villes très saisonnières tel que Cannes et 50 % à 60 % pour les grandes villes plus touristiques comme Paris, Lyon et Toulouse.
Le taux d’occupation n’est pas un déterminant absolu d’un bon rendement locatif sur Airbnb, car les villes saisonnières comme Cannes, Nice ou Biarritz peuvent malgré un faible taux d’occupation, avoir de très bons indicateurs en location saisonnière.
Taux d’occupation Airbnb par ville
Afin d’avoir un aperçu global sur le taux d’occupation dans les différentes villes sur Airbnb et de découvrir les meilleurs rendements, nous avons créée une liste de comparaison rien que pour vous, avec une explication sur l’impact du prix ainsi que sur l’avantages des grandes villes.
Statistiques Airbnb par ville : comparaison des rendements moyens (2021)
Revenons-en à nos moutons maintenant ! Le classement ! Vous vous impatientez probablement de savoir quelles sont les villes qui proposent les prix moyens à la nuitée les plus élevés sur Airbnb. Sans plus tarder, plongeons-nous en détail dans le classement.
| Revenus en location classique (1) | Prix moyen d’une nuitée avec frais de ménage inclus (2) | Taux d’occupation moyen (2) | Revenus en Airbnb (3) | Rendements | |
| Montpellier | 714 € | 62 € | 60 % | 1848 € | x2,6 |
| Bordeaux | 945 € | 86 € | 58% | 2496 € | x2,6 |
| Bayonne | 750 € | 71 € | 58% | 1920 € | x2,6 |
| Lyon | 814 € | 76 € | 57% | 2568 € | x3,2 |
| Marseille | 754 € | 70 € | 57% | 1704 € | x2,3 |
| Toulouse | 648 € | 58 € | 56 % | 2184 € | x3,4 |
| Anglet | 947 € | 99 € | 53 % | 1440 € | x1,5 |
| Biarritz | 1100 € | 109 € | 50 % | 1632 € | x1,5 |
| Paris | 936 € | 107 € | 48% | 2808 € | x3,0 |
| Strasbourg | 724 € | 75 € | 48% | 1656 € | x2,3 |
| Nice | 785 € | 90 € | 45 % | 3984 € | x5,1 |
| Chamonix | 1400 € | 139 € | 41 % | 3552 € | x2,5 |
| Megèves | 1700 € | 196 € | 39 % | 3768 € | x2,2 |
| Les Allues | 1400 € | 160 € | 36 % | 2992 € | 2,1 |
| Cannes | 905 € | 130 € | 30 % | 2904 € | x3,2 |
- Loyers d’un logement entier de 35 m2
- Source : Airdna et Airbnb
- Revenu moyen d’une location saisonnière en Airbnb à 2 chambres, pouvant accueillir jusqu’à 4 personnes avec prise en compte d’une commission de 20 % pour la mise en gestion du bien à une conciergerie Airbnb.
On remarque bien ici que le taux d’occupation n’est pas dans l’absolu un indicateur clé d’un bon rendement locatif. En effet, des villes très saisonnières tel que Cannes qui a le plus faible taux d’occupation, enregistrent tout de même de très bonnes performances en location saisonnière avec des éléments culturels et des festivals qui dopent les prix.
Cannes et Les Allues sont les deux villes qui disposent du plus bas taux d’occupation moyen, mais pour autant, elles sont très performantes avec des rendements pertinents.
Cette estimation nous montre que Nice est la ville la plus rentable en Airbnb avec 5 fois plus de rendements à l’année en location saisonnière qu’en location classique.
Ensuite nous avons des grandes villes qui génèrent environ 2,5 à 3 fois le rendement locatif du bail classique avec un taux d’occupation de plus de 48 % : Toulouse, Lyon, Paris et Bordeaux.
Enfin, Anglet et Biarritz arrivent en dernière position avec un taux d’occupation d’environ 50 % sur la location classique, mais avec des revenus beaucoup plus intéressant en location Airbnb.
Le prix ne dit pas tout
La région Provence-Alpes-Côtes-d’Azur domine largement ce classement. Cinq des quinze villes facturant la nuitée la plus chère se trouvent dans la région. Preuve que la French Riviera attire toujours autant !
Ce classement montre aussi qu’en Provence-Alpes-Côte d’Azur et aux alentours des stations de ski du Rhône-Alpes, il existe une très forte demande d’hébergements de type meublés touristiques par rapport au nombre de logements proposés. Cette situation est très favorable aux propriétaires, ce qui leur permet de proposer des tarifs à la nuitée particulièrement rentable !
Cela dit, tout n’est pas nécessairement aussi merveilleux que l’on pourrait croire pour chacun des propriétaires Airbnb de ces villes ! En effet, il convient de s’intéresser à la saisonnalité et au taux de remplissage des logements afin de déterminer le revenu locatif global que génère un propriétaire.
L’avantage des grandes villes
Cette moyenne montre que de nombreux propriétaires Airbnb de Savoie ont du mal à attirer des voyageurs en dehors de la haute saison avec des taux lissés inférieur à 40 %. Les loueurs saisonniers du Cap-Ferret et des villes Côte d’Azur s’en sortent mieux dans l’ensemble avec des taux qui oscillent entre 40 % et 50 %. Cependant, l’ensemble des villes de ce top 15 ont une marge de progression importante et pourraient obtenir davantage de nuitées par an.
À l’inverse, les grandes villes françaises occupent généralement un taux d’occupation bien plus intéressant du fait d’un afflux constant et important de voyageurs passagers. Cette fois-ci, sans surprise suite aux restrictions de la Covid-19, Paris ne remportera pas la médaille d’or avec un taux d’occupation de 48 % comparé à 84 % en 2018.
C’est Montpellier qui se retrouve en première position avec un taux de 60 %. Bordeaux, Bayonne et Lyon complètent le podium avec chacune un taux de 58 à 60 %
Comment obtenir une bonne rentabilité avec votre location Airbnb ?
Il faut tout d’abord avoir en tête que la rentabilité d’un bien s’estime à partir du montant de votre acquisition (+ frais associés) et de vos revenus locatifs. Bien qu’il soit plus facile de déterminer le montant de votre acquisition, il n’est néanmoins pas évident d’estimer vos revenus locatifs.
Vos revenus locatifs sont déterminés en fonction :
- L’offre locative
- La demande locative
- Les prix du marché
- Votre performance en tant qu’hôte Airbnb
La demande, l’offre locative et les prix du marché demande de faire une étude de marché et une analyse des concurrents. Vous pouvez facilement obtenir le 4ᵉ critère en suivant le guide Airbnb pour maîtriser votre activité et vous former pour devenir un excellent hôte, voire Superhôte.
Tout investisseur avisé doit passer par ce stade afin d’obtenir une rentabilité de votre activité locative sur Airbnb qui soit pertinente !
Comment optimiser ses revenus sur Airbnb ?
Si vous louez déjà en saisonnier, ou songez à le faire, vous vous demandez certainement comment faire pour obtenir le taux d’occupation Airbnb le plus élevé possible ? Il existe deux solutions : ajuster son prix à la demande, ou bien améliorer le référencement et l’attractivité de son annonce pour se démarquer de la concurrence.
En effet, ajuster vos prix en fonction de la demande, des performances du bien et de la saisonnalité, c’est s’assurer 20 % à 40 % de revenus supplémentaires. Optimiser son annonce et site web, c’est multiplier les clics sur votre site et générer plus de probabilité de réservations chez vous. Cela peut être en faisant une optimisation de votre annonce, rendre vos photos plus professionnelles ou faire une mise à jour sur vos équipements.
Vous avez également la possibilité de passer par une conciergerie airbnb, qui s’occupe de gérer toute la logistique à votre place. Il vous suffit de remettre vos clés à une conciergerie et d’attendre tranquillement qu’ils rentabilisent votre bien. Vous pouvez profiter de ce gain de temps et d’argent pour partir plus souvent en vacances par exemple !
N’oubliez pas aussi que la clé de succès en location saisonnière, c’est les commentaires des hôtes : les avis positifs ont un vrai impact non seulement sur votre crédibilité et visibilité, mais aussi sur votre chiffre d’affaires et donc sur vos revenus Airbnb. C’est un cercle vertueux, plus vous recevrez de bons avis, plus vous générerez de réservations et plus vous toucherez de revenus.
Lancez-vous dans la location saisonnière !
Quoi qu’il en soit, pour optimiser vos revenus locatifs sur Airbnb il va falloir mettre la main à la pâte. Accordez un soin minutieux à la description de votre annonce et soyez perfectionnistes sur vos photos. Mettez-vous à la place des voyageurs et demandez-vous comment faire pour que leur expérience de voyage se passe aussi bien que possible, afin d’obtenir un maximum d’avis positifs, qui permettront à votre annonce de se démarquer.
Jetez un coup d’œil à la liste des produits et équipements de base Airbnb qui assureront à vos voyageurs un séjour aussi agréable que possible. Enfin, tenez-vous au courant des tendances sur le marché en matière de prix à la nuitée et ajuster le vôtre en fonction.
Pensez également à utiliser plusieurs plateformes de locations en même temps, comme Abritel HomeAway et Booking.com pour atteindre un maximum de voyageurs potentiels. Le cas échéant, simplifiez-vous la vie et raccordez toutes les plateformes entre elles à l’aide d’un channel manager de location saisonnière. Cet outil vous permet de synchroniser vos réservations et vous évitera de vous emmêler les pinceaux et de vous retrouver avec deux réservations pour la même date.
Si vous n’avez pas le temps, ou ne souhaitez tout simplement pas vous occuper de toutes ces tâches chronophages, vous avez également la possibilité de passer par un service de gestion complète de vos propriétés touristiques comme BnbLord en échange d’une commission de 20 % sur vos revenus, ou utiliser un logiciel de location saisonnière comme Lodgify à partir de 10 euros par mois.
Auteur ayant contribué
BnbLord est une conciergerie Airbnb qui s’occupe, en plus de gérer toute la logistique à votre place (accueil et remise des clés, ménage, check-out), de maximiser vos revenus locatifs grâce notamment à son algorithme de prix visant à optimiser votre taux de remplissage.
