Difficile de suivre toutes les nouveautés et les changements dans la loi qui concernent la location courte durée. Loi anti-Airbnb, nouvelle fiscalité pour les locations saisonnières, changements dans le régime micro-BIC, interdictions de la LCD dans certaines villes…
Pour aider les propriétaires et les gestionnaires à s’y retrouver, nous avons décidé de faire le point en compagnie de Maître Dimitri Bougeard, avocat en droit immobilier et investisseur.
Le mercredi 24 juillet nous avons organisé un wébinaire gratuit pour parler des actualités législatives pour la location courte durée, mais aussi les nouveautés concernant le régime micro-BIC et les particularités pour la conciergerie et la sous-location professionnelle. A la fin de cette session, notre expert a également répondu à un grand nombre de questions.
Cet article a pour but d’offrir aux participants et à ceux qui ont manqué le webinaire la possibilité de le (re)visionner en replay. Vous y trouverez l’enregistrement de la session, un résumé de tous les sujets abordés, quelques conseils précieux de Maître Dimitri Bougeard et une sélection des meilleures questions/réponses.
Vous ne voyez pas le formulaire pour télécharger le guide de déclaration des revenus de location saisonnière ? Cliquez ici.
Vidéo du webinaire en replay
Retrouvez la vidéo sur Youtube.
L’invité : Maître Dimitri Bougeard
Maître Dimitri Bougeard est inscrit au Barreau de Paris depuis janvier 1995. Il est titulaire d’un DESS de droit bancaire et financier, et d’un Magistère de Droit des Activités Économiques d’une des meilleures universités de droit, l’Université Paris Panthéon-Sorbonne.
Il pratique le droit immobilier et la fiscalité immobilière au quotidien, tant en qualité d’avocat qu’en tant qu’investisseur depuis plus de 23 ans.
Dimitri Bougeard participe à de nombreux séminaires immobiliers et travaille avec les professionnels du secteur afin de leur permettre de réaliser des opérations rentables et de leur éviter une fiscalité parfois très pénalisante.
Il est également le créateur du podcast Le Droit d’Investir afin daider les investisseurs à rester au fait de la réglementation juridique et fiscale très changeante, notamment pour les loueurs en courte durée. Il publie régulièrement des vidéos sur sa chaîne Youtube L’Avocat Investisseur.
Résumé du wébinaire (toutes les infos à retenir)
Rappels
Si on fait de la location courte durée, on peut soit détenir les biens en nom propre avec le statut de loueur meublé non professionnel ou le statut de loueur meublé professionnel (régime fiscal BIC) ou bien acheter les biens via une société.
Pour le régime micro-BIC (seuil de 23.000€ à ne pas dépasser), il y a un abattement forfaitaire sur les loyers et le loueur est imposé uniquement sur le reste des loyers mais on ne peut pas déduire les charges réelles. Avec ce régime, la comptabilité est simplifiée. C’est une solution idéale pour la location de chambres chez soi, par exemple.
Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles et il est privilégié pour les loueurs avec plusieurs logements ou qui souhaitent développer leur activité locative.
Pour plus d’informations, vous trouverez notre article sur les impôts Airbnb et notre wébinaire : fiscalité pour les locations saisonnières.
Changements pour la location courte durée en 2024
Loi finances 2023
Les députés sénateurs ont souhaité s’attaquer à “la niche fiscale Airbnb” en 2023. Il s’agit dans ce cas de changement qui affectent le régime du micro-BIC. Pour le régime du réel, il n’ a d’impact ni de loi votée pour le moment.
Pour le micro-BIC, le projet de la loi finances 2023 prévoyait un changement du seuil à 15.000€ et non plus à 23.000€. Dans ce cas là, les loueurs qui dépassaient le seuil de 15.000€ au régime micro-BIC, auraient dû passer au réel.
Il était également prévu un abattement fiscal de 92% pour les meublés de tourisme classés dans les zones non tendues si le chiffre d’affaires était inférieur à 15.000€.
Les sénateurs souhaitaient introduire cette loi de manière rétroactive pour 2023 mais il y a eu un rectificatif dans le bulletin officiel des finances publiques pour indiquer que les loueurs qui ont déclaré leurs revenus de 2023 en 2024 n’étaient pas affectés.
Changements prévisibles en 2024
Pour 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée Nationale, le projet de loi était le suivant :
Cette loi devait revenir à l’Assemblée pour son adoption fin juin ou début juillet 2024 mais on a assisté à un arrêt des travaux parlementaires.
C’est donc la Loi finances introduite l’an dernier qui aurait dû être représentée prochainement. Cependant, on ne sait pas si cette loi sera votée dans les prochains mois. Il est peu probable que cela soit fait pendant la période des Jeux Olympiques. On peut donc envisager que cette loi sera réintroduite à la rentrée.
Cela signifie que pour le régime du réel, il n’y aurait aucun changement. Les changements majeurs à venir devraient être pour le régime micro-BIC. Cela signifie que ce sont les loueurs les plus modestes qui seront impactés.
En ce qui concerne le caractère rétroactif de la loi, il n’y a aucune certitude quant au fait que cela s’appliquera pour l’année précédente.
Changements juridiques prévus avec la loi Le Meur
- Autre changement prévu : la loi voulait que l’autorisation de la location courte durée soit votée au sein de l’Assemblée de la co-propriété pour les appartements. Cette mesure n’a pas été votée mais pourrait être remise à l’ordre du jour.
Pour l’instant, tous ces changements n’ont pas été votés.
Problématique du statut LMNP vers LMP
Dans certains cas, on passe du statut de LMPN au statut LMP (dépassement du seuil de 23.000€, changement d’activité pro ou licenciement, etc). Cependant, si on devient LMP l’URSSAF ne vous laissera pas redevenir LMNP même en repassant sous le seuil des 23.000€.
On peut donc envisager dans certains cas la sous-location professionnelle comme mesure. Vous pouvez créer votre société de sous-location et louer vos biens détenus en nom propre à votre société. Vous allez louer en meublé classique ou en location nue.
Session de questions/réponses
Question : Il me semble que pour les meublés de tourisme classés le seuil est de 23.000 € sinon l’on passe en location meublée professionnelle, non ?
Réponse de Dimitri Bougeard : C’est un petit peu compliqué. On a deux statuts : statut du loueur meublé non professionnel et statut du loueur meublé professionnel. Il y a une particularité pour les loueurs en courte durée.
Effectivement, pour les loueurs en meublés de tourisme classés, on est sur de la location courte durée. Si vous dépassez 23.000€ sur de la location meublée en courte durée, vous allez devoir vous immatriculer auprès de l’URSSAF au titre de votre activité de loueur meublé et payer des cotisations sociales potentiellement sur votre activité de loueur meublé. Pour les personnes au régime réel, il est possible que les premières années soient en déficit fiscal. Dans ce cas, il n’y aura qu’ un petit seuil de cotisations fixes annuelles à payer à l’URSSAF. Il y a un article du code de la Sécurité Sociale qui explique expressément que si on fait plus de 23.000€ par an, on doit simatriculer auprès de l’URSSAF.
Pour la location longue durée, pour passer en location meublée professionnelle il y a deux conditions : plus de 23.000€ par an et il faut également que les revenus d’activité meublés soit supérieurs aux revenus d’activité professionnelle.
Question : Peut-on faire du réel et pratiquer de l’amortissement sur une résidence principale et quels sont les impacts?
D. B. : Oui, on peut le faire mais en proratisant et c’est assez compliqué. Il faut voir l’impact en cas de revente. Et si vous voulez bénéficier d’une exonération d’impôts sur la totalité de votre résidence principale, il faut arrêter la location plusieurs mois avant la vente. Ça c’est une recommandation impérative.
Question : Je viens de mettre une deuxième location en Airbnb, dois-je faire deux bilans différents ou un seul bilan cumulé ?
D. B. : Dans le foyer fiscal, vous devez tout regrouper au sein d’un même bilan. Et si vous êtes au régime du réel, votre expert comptable fera une seule liasse fiscale pour l’ensemble de vos biens.
Question : j’ai deux biens en location saisonnière et je dépasse les 23.000€. Est-il intéressant de créer ma propre conciergerie pour la gestion de mes biens ?
D. B. : Si vous souhaitez créer une société pour la gestion de deux biens, je ne suis pas certain que ce soit une bonne idée. La conciergerie n’est pas une société de sous-location, il ne faut pas confondre les deux activités. Donc si vous créez une société de sous location pour “déporter” la marge sur la société, alors ça peut marcher. Mais ne créez pas une conciergerie pour cela, cela ne résoudra pas le problème du seuil des 23.000€.
Question : En tant que conciergerie, peut-on avoir l’annonce en notre nom mais avec l’IBAN du propriétaire ?
D. B. : Oui, si vous n’encaissez pas l’argent vous-même. On peut être co-hôte sur Airbnb donc la conciergerie peut créer les annonces et les avoir à son nom.
Question : C’est quoi la différence entre le contrat de conciergerie et le mandat de gestion ?
D. B. : La différence est énorme, le contrat de conciergerie carte G est un contrat de prestations de services. Avec le mandat de gestion, le propriétaire dit à l’agence immobilière : je vous donne les clés, faites tout à ma place et vous signez à ma place, vous encaissez l’argent et vous prenez votre commission. Le fonctionnement est totalement différent et la motivation en termes de revenus peut être moins forte dans les agences immobilières (où il y a des salaires fixes).
Un grand merci !
Un grand merci pour votre participation et votre intérêt pour ce wébinaire en français qui a été un succès. Nous aurions aimé nous attarder plus longtemps sur l’actualité et les nouveautés légales en France pour les locations saisonnières. Nous tâcherons de vous tenir au courant de toutes les nouvelles mesures prochainement.
N’hésitez pas à nous partager dans les commentaires vos idées de thème pour nos prochains wébinaires. A bientôt pour de nouveaux lives en français !
Vous ne voyez pas le formulaire pour télécharger le guide de déclaration des revenus de location saisonnière ? Cliquez ici.
