Le 7 novembre dernier, la loi Le Meur visant à réduire les avantages fiscaux pour la location saisonnière a été adoptée à l’Assemblée Nationale. Plusieurs mesures complémentaires ont été annoncées : DPE obligatoire pour les meublés de tourisme et plus de pouvoir pour les copropriétés et les collectivités. Pour les propriétaires, cela veut dire qu’il faudra (vite !) s’adapter aux nouvelles réglementations pour éviter les mauvaises surprises.
On a décidé de faire le point au sujet des nouvelles réglementations à venir avec Maître Dimitri Bougeard lors d’un wébinaire exceptionnel le 11 décembre 2024. Nous avons parlé de toutes ces nouvelles mesures et avons répondu à de nombreuses questions !
Découvrez tout ce que vous avez manqué dans notre article récapitulatif accompagné de la vidéo du live.
Vidéo du webinaire en replay
Retrouvez la vidéo de notre wébinaire sur Youtube.
L’invité : Maître Dimitri Bougeard
Maître Dimitri Bougeard est inscrit au Barreau de Paris depuis janvier 1995. Il est titulaire d’un DESS de droit bancaire et financier, et d’un Magistère de Droit des Activités Économiques d’une des meilleures universités de droit, l’Université Paris Panthéon-Sorbonne.
Il pratique le droit immobilier et la fiscalité immobilière au quotidien, tant en qualité d’avocat qu’en tant qu’investisseur depuis plus de 23 ans.
Dimitri Bougeard participe à de nombreux séminaires immobiliers et travaille avec les professionnels du secteur afin de leur permettre de réaliser des opérations rentables et de leur éviter une fiscalité parfois très pénalisante.
Il est également le créateur du podcast Le Droit d’Investir afin d’aider les investisseurs à rester au fait de la réglementation juridique et fiscale très changeante, notamment pour les loueurs en courte durée. Il publie régulièrement des vidéos sur sa chaîne Youtube L’Avocat Investisseur.
Loi le Meur : les changements pour la location courte durée en 2025
La loi Le Meur, souvent surnommée la « loi Anti-Airbnb » (à tort ou à raison…), a pour objectif de mieux réguler la location saisonnière en France. Elle introduit de nouvelles réglementations destinées à encadrer, voire restreindre, cette activité.
Parmi les mesures phares, on retrouve une nouvelle procédure d’enregistrement des locations, des exigences renforcées concernant le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), des restrictions sur le changement d’usage des biens, ainsi qu’une fiscalité moins avantageuse pour la location meublée non professionnelle.
Généralisation de l’enregistrement pour les locations saisonnière
La loi impose un enregistrement obligatoire pour la location en courte durée en France, avec la création d’un registre en ligne unique pour obtenir un numéro d’enregistrement. Cela simplifie la procédure, mais des incertitudes demeurent concernant les documents à fournir pour obtenir ce numéro.
Vérifications accrues sur les résidences principales
Les propriétaires de leur résidence principale pourront continuer à louer en courte durée (jusqu’à 120 jours par an) sans devoir obtenir une autorisation préalable. Cependant, la loi renforce les vérifications pour éviter les abus, notamment lorsque des personnes prétendent que leur bien est une résidence principale alors que ce n’est pas le cas. Des documents comme l’avis de taxe foncière ou l’avis d’imposition pourraient être demandés pour prouver la résidence principale.
Changement d’usage
L’extension de la demande d’autorisation de changement d’usage permettra à plus de communes de réglementer la location en courte durée, notamment dans les zones tendues. Certaines communes pourraient imposer des restrictions, comme à Nantes, où la location de plusieurs logements en courte durée nécessite une autorisation spécifique.
DPE pour la location courte durée
La loi Le Meur impose que les locations en courte durée soumises à autorisation préalable de changement d’usage doivent présenter un DPE. Cela concerne principalement les logements mal notés en termes d’efficacité énergétique.
- À partir de 2025, les logements avec une note de DPE G seront interdits à la location.
- En 2028, ce sera le cas pour les logements classés F.
- En 2034, cette interdiction concernera les logements classés E.
Si vous avez un bien avec un DPE médiocre, il pourrait ne plus être autorisé à la location en courte durée à partir de 2025. Cela pourrait affecter de nombreuses locations, notamment en montagne, où beaucoup de logements sont considérés comme des passoires thermiques. Des questions se posent concernant les logements atypiques, comme les cabanes dans les arbres, qui risquent de ne pas être soumis à un DPE.
Des dérogations pourraient être envisagées, notamment pour certaines zones comme la montagne ou les DOM-TOM, où les conditions locales rendent difficile l’application des normes. Le DPE reste critiqué car il est appliqué de manière uniforme, sans tenir compte des différences climatiques (par exemple, les besoins en chauffage dans le sud de la France vs. le nord).
Préparation et conseils
Les propriétaires doivent se préparer à ces nouvelles exigences, en envisageant des travaux pour améliorer le DPE de leurs biens si nécessaire, afin de pouvoir continuer à louer en courte durée après 2025.
Règle de la majorité au sein des copropriétés
Depuis plusieurs années, il y avait un débat juridique sur la nature de la location en courte durée. Certaines décisions de la Cour de Cassation en 2018 et 2020 suggéraient qu’il s’agissait d’une activité commerciale, ce qui aurait pu rendre impossible la pratique de la LCD dans certaines copropriétés, notamment celles où les règlements interdisent les activités commerciales. Cependant, la Cour de Cassation a récemment (le 25 janvier 2024) confirmé que la location courte durée est une activité civile, sauf lorsqu’elle relève de la para-hôtellerie.
Avant la loi Le Meur, pour interdire la location courte durée dans une copropriété, il fallait obtenir l’unanimité des copropriétaires en Assemblée Générale. Désormais, il suffira d’une majorité des deux tiers en Assemblée Générale pour adopter une disposition interdisant la location courte durée dans certaines copropriétés. Cette mesure permet de contourner le blocage des propriétaires pratiquant la LCD, rendant plus facile l’adoption de restrictions à la location en courte durée.
Fiscalité pour la location saisonnière en 2025
Le seuil de chiffre d’affaires pour rester sous le régime micro-BIC (avec un abattement de 30%) sera abaissé à 15.000€, ce qui signifie que les propriétaires dépassant ce seuil devront passer au régime du réel, ce qui implique de faire appel à un expert-comptable. Cela alignera l’abattement de la location meublée touristique sur celui applicable au micro-foncier.
Pour les meublés de tourisme classés, le seuil sera de 77.700€ avec un abattement de 50%.
Il existe également des zones d’ombre dans la loi Le Meur, notamment concernant les chambres d’hôtes et les gîtes, qui ne sont pas bien pris en compte et ne bénéficieront d’aucun traitement spécial, sauf s’ils sont classés.
Toutes les informations se trouvent dans l’article 50-0 dans le Code général des Impôts. Ces informations pourraient être amenées à changer lors du vote de la Loi Finances 2025.
Session de questions/réponses
Question : Il n’y a donc pas de changement pour la LMP par rapport à 2024 ?
Réponse : Exact. Pour l’instant, avec la loi Finances pour 2025, les seuils et critères de passages LMNP vers LMP restent les mêmes et il n’y a pas de réintroduction de l’amortissement dans le calcul de la plus-value à la revente.
Question : Est-ce que ces nouvelles mesures pourraient avoir un caractère rétroactif ?
Réponse : La loi normalement n’a pas de caractère rétroactif mais la loi fiscale peut avoir un caractère rétroactif. Ceci étant, je n’ai pas lu dans la loi Le Meur de caractère rétroactif des mesures donc pour moi, elles s’appliqueront uniquement pour l’avenir. Et pour certaines, dans plusieurs mois encore après les décrets d’application.
Question : Quel impact cela peut-il avoir sur les non-résidents français ayant un bien en France ?
Réponse : Que vous habitiez en France ou pas, c’est le critère de l’exercice de l’activité en France qui s’applique pour toutes les questions d’ordre juridique. Pour la fiscalité, c’est uniquement la fiscalité spécifique à la location courte durée qui s’applique et elle s’appliquera de la même manière en France ou ailleurs. La loi Le Meur a changé uniquement la fiscalité sur le micro-BIC, pas sur le régime du réel.
Question : Si un ancien règlement de copropriété précise que les changements d’usage doivent être approuvés à l’unanimité, est-ce que la nouvelle loi prend le dessus et permet à une AG de décider de ce changement d’usage à la majorité des deux tiers ?
Réponse : Il faudrait voir si dans l’ancien règlement de copropriété, il y a avait d’autres locaux commerciaux, alors ma réponse serait non c’est le règlement qui reste en vigueur. Maintenant, la nouvelle loi autorise des votes pour faire modifier le règlement de copropriété à la majorité des deux tiers. Mais la loi prévoit surtout ça dans les zones où il y a des demandes préalables d’ autorisation de changement d’usage qui peuvent être mises en œuvre.
Ma réponse sera non si le logement est situé hors de ces zones, car la loi ne pourra pas contredire le règlement de copropriété. Je ne pense pas que la loi, par sa simple promulgation, puisse modifier un règlement contractuel entre copropriétaires. La loi devrait s’appliquer mais cela sera sujet à contentieux…
Un grand merci !
Une fois de plus, un grand merci pour votre participation à ce wébinaire en français qui a été un succès. Vous étiez près de 1000 inscrits !✨
Nous aurions aimé nous attarder plus longtemps sur l’actualité et les nouveautés légales en France pour les locations saisonnières. Nous tâcherons de vous tenir au courant de toutes les nouveautés à venir. Pour ne rien manquer, rendez-vous sur notre blog.
N’hésitez pas à nous partager dans les commentaires vos idées pour nos prochains wébinaires. A bientôt pour de nouveaux lives en français !
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