Affittare immobili è una forma di investimento e richiede di scegliere a quale tipo di locazione si voglia ricorrere.
Sono diversi i fattori da valutare per capire se convenga affittare a breve termine o affittare a lungo termine. Spesso, tale decisione sembra quasi scontata, conseguendo alla natura stessa dell’immobile e agli obiettivi perseguiti. Tuttavia, entrambe le formule di locazione presentano una serie di vantaggi e svantaggi, di pro e di contro.
Valutare il tutto in modo concreto e con estrema cautela e precisione, magari partendo dalla redazione di un business plan per la casa vacanze, ti permetterà di avere una panoramica chiara dei vari scenari che ti si potranno presentare.
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Cos’è l’affitto a breve termine?
Prima di tutto, cerchiamo di familiarizzare con la definizione di “affitto a breve termine” e capire cosa si intende per affitti brevi.
L’affitto breve o a breve termine – nel linguaggio comune, affitto turistico o “case vacanza” – è la locazione per periodi limitati di un immobile arredato ed è appunto regolata da un contratto temporaneo che dovrà essere rinnovato periodicamente affinchè rimanga valido. A discrezione del proprietario, infatti, nonché in base alla posizione e ad una serie di altri fattori, tale tipologia di proprietà è solitamente in affitto su base settimanale o giornaliera.
Molti proprietari di case vacanza affittano il proprio immobile per la maggior parte dell’anno, in tutti i periodi in cui non lo utilizzano loro stessi.
Cosa sono gli affitti brevi? Esistono due tipologie di affitti a breve termine: gli affitti turistici e quelli transitori. Gli affitti turistici sono relativi a soggiorni di massimo 30 giorni, secondo l’articolo 4 del Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50, sono relativi solo a immobili ad uso abitativo e non richiedono la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (è sufficiente una scrittura privata tra le due parti). Gli affitti transitori invece, vanno dai 30 giorni a 18 mesi, ma qui è richiesto il deposito del contratto.
Durante gli ultimi decenni, le case vacanza sono diventate una popolare alternativa agli alberghi grazie, in particolare, alla nascita di siti web come Airbnb, HomeAway e VRBO, fondati sulla sharing economy.
Affittare immobili a breve termine: vantaggi
1. Maggiore flessibilità
Un affitto a breve termine si traduce in una maggiore flessibilità per il proprietario (e pure per l’inquilino). È possibile locare l’immobile nei soli periodi dell’anno in cui non se ne voglia usufruire personalmente. Si tratta della soluzione ideale per quei proprietari che sono in grado di offrire ospitalità e alloggio in modo non regolare e per tale motivo hanno bisogno di gestire le prenotazioni con una certa flessibilità.
2. Meno danni da usura
Solitamente, la durata dei contratti d’affitto per le case vacanza varia da pochi giorni ad alcune settimane. Affittare per periodi così brevi garantisce che gli ospiti sfruttino l’immobile senza sentire la necessità di personalizzarlo o riarredarlo.
3. Reddito superiore
È possibile impostare tariffe differenti a seconda che ci si trovi in alta o bassa stagione. Non solo, si può anche prevedere una durata minima dell’affitto in alta stagione, per assicurarsi di massimizzare i profitti.
I soggiorni di una sola giornata ad esempio, sono per la maggior parte controproducenti. Ogni prenotazione infatti, richiede di essere gestita mettendosi in contatto con l’ospite, organizzando l’arrivo e la partenza e anche la pulizia generale della casa.
4. Agevolazioni e deduzioni fiscali
Spesso, affittare immobili a breve termine significa aver diritto ad agevolazioni fiscali o a deduzioni sulle spese legate alla proprietà. Su questo punto, assicuratevi di controllare la normativa vigente a livello locale.
5. Contribuire alla sharing economy
Al giorno d’oggi si sente molto parlare di sharing economy e dei suoi effetti positivi sulla società in generale. Affittare immobili a breve termine significa essere innovatori, contribuendo all’espansione di questo moderno modo di vivere e di pensare.
Affittare immobili a breve termine: svantaggi
1. Più manutenzione e adeguamenti
Quando si è nel settore dell’affitto turistico, occorre mantenere le proprietà in uno stato eccellente altrimenti si rischia di ricevere delle recensioni davvero negative. È necessario provvedere con regolarità alla pulizia e alla manutenzione generale (ad esempio, alla pulizia degli scarichi o alla verniciatura delle pareti).
Ma non è tutto. Vanno presi in considerazione anche utensili e tecnologie di ultima generazione. Dovrai rinnovare continuamente il tuo immobile in affitto, includendo tutti i gadget essenziali ed utili ad un soggiorno piacevole degli ospiti. E questo può comportare una spesa significativa.
2. Reddito non garantito
Un problema di cui risentono molti locatori a breve termine è l’effetto della stagionalità sulla loro attività. Mentre in alta stagione sono solitamente al completo, durante la bassa stagione le prenotazioni scarseggiano. E questo può provocare una perdita di denaro. Le tariffe possono essere regolate per compensare tale oscillazione stagionale: offerte vantaggiose in bassa stagione e prezzi più alti durante i mesi di punta. Resta però il fatto che le prenotazioni non sono sempre garantite.
3. Concorrenza dalle proprietà circostanti
Nel mercato immobiliare sono innumerevoli i potenziali inquilini alla ricerca di case e appartamenti in affitto. Invece, per le case vacanza e il mercato degli affitti turistici, l’offerta supera di gran lunga la domanda. Ciò potrebbe costituire uno svantaggio per alcuni proprietari (sempre a seconda della posizione e della disponibilità dell’immobile). E questo, soprattutto se la concorrenza per le case vacanza è particolarmente diffusa nella zona di riferimento.
4. Troppe cose da gestire
Per alcuni proprietari, le case vacanza sono un hobby a cui dedicarsi una volta in pensione. Per altri, invece, esse costituiscono un lavoro a tempo pieno. Esistono molteplici attività di cui occuparsi durante il soggiorno degli ospiti. Ad esempio, accertarsi che le disponibilità sul calendario siano corrette, per facilitare il processo di prenotazione online e garantire un check-in e un check-out semplici e piacevoli. Inoltre, occorre coordinare gli addetti alle pulizie, al giardinaggio e così via. Gestire le case vacanza può essere un lavoro impegnativo, se non si hanno gli strumenti giusti.
Come affittare casa per brevi periodi
Quindi, se disponi di una casa e desideri affittarla per ricavarci un reddito aggiuntivo (o anche un reddito principale, perché no), una delle possibilità è sicuramente quello dell’affitto a breve termine o affitto turistico, ovvero di una locazione che non superi i 30 giorni e che non preveda servizi aggiuntivi come colazione o comunque somministrazione (ma sono permessi un cambio di biancheria e le pulizie finali e in generale tutti quei servizi “statici”, come wi-fi o parcheggio o utilizzo di elettrodomestici, che non prevedono l’utilizzo di macchinari o di persone), che lo farebbe rientrare in una tipologia di affitto imprenditoriale.
Come affittare una casa per brevi periodi, quindi? A volte – dipende dai singoli Comuni – è necessario presentare una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), ma non è detto. E poi dovrai pubblicizzare la tua casa in qualche modo, per farla conoscere: che tu voglia appoggiarti alle OTA più famose o che preferisca affidarti al passaparola e a un sito ben fatto (a proposito, conosci il site maker di Lodgify?), comunque dovrai attivarti. Non esiste affitto se non ti fai conoscere. Altro adempimento obbligatorio, se ti chiedi come affittare casa per brevi periodi, è la segnalazione degli ospiti presso l’autorità di pubblica sicurezza, tramite il portale AlloggiatiWeb.
Non è neppure obbligatorio aprire la partita IVA (D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi con finalità turistica) e quindi non è obbligatorio emettere fattura, sempre che non si superino i 30 giorni di affitto allo stesso cliente nel corso dell’anno solare e che, come si è detto in precedenza, non si fornisca né colazione né pulizia giornaliera. Si può, se lo richiede l’ospite, emettere ricevuta fiscale, e noi lo consigliamo perché ti sarà più semplice fare la dichiarazione dei redditi.
Attenzione che per affittare la casa è necessario:
- che le unità immobiliari abbiano destinazione residenziale – le categorie catastali comprese vanno da A/1 fino ad A/11 con esclusione dell’A/10 che riguarda gli uffici;
- i locali della casa o appartamento devono essere in possesso dell’agibilità;
- la superficie minima sia di 38 mq per due persone e di 28 mq per una sola persona;
- che le stanze siano dotate di finestra;
- che l’altezza dei soffitti non sia inferiore a 2,70 metri (in alcune regioni può essere inferiore);
- che vi sia un netta separazione tra camera e soggiorno.
Si tratta di norme tese a tutelare la sicurezza degli ospiti, ma comunque dovrai controllare qual è la normativa specifica della TUA regione.
Come affittare un appartamento per brevi periodi
Affittare un appartamento per brevi periodi richiede tutti gli accorgimenti che si usano per affittare una casa. Ovviamente, l’affitto breve di un appartamento mostrerà alcune difficoltà in più, come gestire l’attività senza che i vicini si innervosiscano (a volte gli ospiti fanno rumore… loro sono in vacanza e magari i tuoi vicini il giorno dopo vanno a lavorare!) e consentire l’accesso all’appartamento pur non disponendo – forse – di un ingresso singolo.
Si tratta di difficoltà minori che siamo sicuri non avrai problemi a gestire. Anche qui, le incognite maggiori consistono nella pubblicizzazione dell’affitto breve: nel far conoscere il tuo appartamento, cioè. Il primo passo su come affittare un appartamento per brevi periodi, infatti, è avere la consapevolezza di come “venderlo” ai potenziali ospiti, scegliendo oculatamente i mezzi e, quasi sicuramente, facendo o facendosi fare un sito ad hoc e fotografie professionali.
Come affittare la propria casa per brevi periodi
Tipologia abbastanza diversa la si riscontra quando si parla di come affittare la propria casa per brevi periodi. Ovviamente, dovrai mettere in conto che la tua casa non sarà più tua per diverso tempo. Obbligatorio quindi possedere una sistemazione diversa nella quale poter stare, nonché avere un “bagaglio” abbastanza leggero in modo da potersi spostare senza problemi.
Se l’arredamento “light” della casa è sempre auspicabile in quanto dà più aria alla casa e la fa sembrare più ampia – e anche perché permette di pulire e mettere in ordine meglio – un conto è attuarlo nell’arredamento ex novo di una casa da affittare, ma quando si tratta della TUA casa è molto più difficile. È la casa in cui vivi, dopotutto, ed è facile che vi si accumulino molte cose… inutili per gli ospiti, forse, ma piacevoli per te.
Gli adempimenti burocratici sono quelli già menzionati in linea generale e che spiegheremo nei dettagli qui sotto.
Affitti brevi, obblighi
La normativa per gli affitti brevi non è complessa e gli adempimenti non sono molti ma vanno rispettati, pena il rischio di multe anche salate.
- Presentazione SCIA – se necessaria (informarsi presso il Comune dov’è ubicato l’immobile)
- Ricevuta (non fiscale) – se viene richiesta dal cliente, e se l’importo lordo dell’affitto supera i 77,47 euro, andrà apposta una marca da bollo da 2 Euro alla copia originale (ma è a carico dell’ospite)
- Notifica degli ospiti presso l’autorità di pubblica sicurezza tramite il portale Alloggiati Web
- Riscossione della tassa di soggiorno (se dovuta) e versamento all’ufficio comunale preposto.
Non ci sono altri obblighi per affitti brevi, ma consigliamo sempre di consultare un commercialista o un professionista esperto per essere certi di quello che si fa. A proposito, nel caso di affitti abbastanza lunghi (7 giorni o più) non dimenticare di farti lasciare una caparra o deposito cauzionale, per precauzione. Anche per questa puoi lasciare una ricevuta (ma non fiscale). Restituirai l’importo, o lo detrarrai dal totale, alla fine della locazione, dopo aver verificato lo stato della casa e dell’appartamento.
Cos’è l’affitto a lungo termine?
L’affitto a lungo termine – a differenza di quello a breve termine – si riferisce tipicamente a immobili che vengono affittati per un mese o più. In genere, gli affittuari pagano il proprietario mensilmente, accollandosi le spese extra come le utenze.
A differenza degli affitti turistici a breve termine, dove nel caso in cui non superino i 30 giorni non è richiesto il deposito del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per gli affitti a lungo termine è necessario redigere un contratto firmato e contenente l’accordo tra le parti.
Affittare immobili a lungo termine: vantaggi
1. Reddito garantito
Uno dei principali vantaggi nell’affittare immobili a lungo termine consiste nella sicurezza di un reddito mensile sul quale fare affidamento. Il che può essere un sollievo per chi è proprietario dell’immobile da poco tempo ed è gravato da molte spese. Inoltre, gli affittuari a lungo termine sono generalmente responsabili del pagamento delle bollette periodiche per i consumi di energia elettrica, gas, acqua e spesso anche di internet.
2. Stabilità
L’affitto a lungo termine implica minori preoccupazioni connesse all’amministrazione dell’immobile (pratiche burocratiche, consegna delle chiavi, marketing, ecc.). Una volta che l’inquilino firma il contratto di affitto, si sa (con una relativa sicurezza) la durata della sua permanenza. L’unica necessità di cui preoccuparsi è la ricerca di un nuovo affittuario per quando la casa tornerà libera.
3. Nessuna necessità di arredare
Alcuni (anche se non tutti) gli ospiti a lungo termine portano con sé i propri mobili. Questo può facilitarti la decisione, se stai pensando di affittare l’immobile non ammobiliato. Con l’affitto a lungo termine, non solo ti arriverà un pagamento mensile garantito, ma non dovrai provvedere ad acquistare nuovi arredi per la tua casa.
4. Caparra
Se sei preoccupato per i dettagli dell’affitto come assicurazione, contratto di locazione o caparra, non c’è bisogno di andare nel panico. Per gli affitti a lungo termine è di norma possibile richiedere una caparra consistente, che verrà poi restituita all’affittuario al termine del periodo di locazione, sempre che non siano stati arrecati danni alla proprietà. Questi depositi in denaro possono dare al proprietario una ragione in più per stare tranquillo, quando si tratta di affittare immobili.
Affittare immobili a lungo termine: svantaggi
1. Ridotta flessibilità
Purtroppo, nel mondo dell’affitto a lungo termine, non sono possibili viaggi estemporanei al proprio rifugio di montagna, o una fuga di ferragosto alla propria casa sulla spiaggia.
Se si ha un inquilino, chiaramente non potrai chiedergli di lasciare la casa per un fine settimana ogni tanto. Questo può essere un problema insormontabile per molti proprietari che vogliano affittare la proprietà semplicemente per guadagnare un reddito extra nel periodo in cui non la utilizzano.
2. Meno controllo sulla proprietà
La maggior parte delle volte nulla va storto durante un soggiorno in affitto. Tuttavia, esiste una grande differenza tra affitto a lungo termine e a breve termine, quando si tratta di avere controllo sul proprio immobile.
Affittando a breve termine, il proprietario è in grado di ispezionare la proprietà tra l’ingresso di un ospite e l’altro, controllando che sia tutto in ordine e che nulla sia rotto o danneggiato. Per gli affitti a lungo termine, invece, questo risulta un po’ più complicato. È probabile che si debba dare un notevole preavviso (da 24 ore a una settimana) prima di poter passare dalla proprietà per una manutenzione o dei banali controlli di routine.
3. Restrizioni nel proprio quartiere/città
A seconda del tipo di proprietà e della sua posizione, vi saranno diverse leggi, restrizioni e licenze da prendere in considerazione, prima di affittare immobili a lungo termine. Spesso, l’affitto a lungo termine risulta meno flessibile e più costoso rispetto all’affitto a breve termine.
4. Difficoltà nel trovare l’inquilino giusto
Quando qualcuno deve rimanere nella nostra casa per un lungo periodo, serve del tempo per valutare se si tratta della persona giusta. Se si considera il tempo passato a vagliare i candidati e controllare le eventuali referenze prima di redigere il contratto, si capisce come questo possa trasformarsi in un processo piuttosto lungo. Al contrario, per gli affitti a breve termine, il processo è solitamente molto più semplice – in particolare, se si usano strumenti come la prenotazione immediata.
Qual è l’opzione migliore per te?
Non c’è una risposta perfetta per tutti, perché quello che sembra un pro per te, può essere un contro per altri.
Tuttavia, il più grande fattore di differenziazione tra gli affitti a lungo e a breve termine è la capacità di guadagno. In effetti, gli affitti a breve termine possono portare circa il 30% di profitti in più rispetto agli affitti a lungo termine.
Gli studi hanno dimostrato che la stessa proprietà in affitto che porterebbe 1.000 euro al mese come affitto a lungo termine, può fare tre volte di più se affittata a più ospiti in affitti a breve termine. Quindi potresti potenzialmente fare fino a 24.000 euro in più all’anno con la stessa proprietà!
Gli affitti a breve termine richiedono una maggiore supervisione, ma le entrate aggiuntive valgono l’investimento, specialmente avendo il giusto software per case vacanze che ti automatizza i compiti. L’affitto a breve termine è una grande opzione per portare più reddito e flessibilità, e allo stesso tempo contribuire all’economia collaborativa, conoscere ospiti da tutto il mondo e approfittare delle agevolazioni fiscali.
Nel complesso, ci sono molti vantaggi, sia nell’affitto a lungo che a breve termine, che vanno al di là di quelli elencati qui. Detto questo, se stai pensando di iniziare un’attività di affitto per le vacanze, avrai bisogno di un contratto di affitto. Scarica il nostro modello gratuito e modificabile qui sotto!
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