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Affitti in nero: perché il contratto è la scelta migliore per i proprietari di case vacanze

Affitti in nero: perché il contratto è la scelta migliore per i proprietari di case vacanze

Potrebbe sembrare un’ovvietà: avere un contratto di affitto per case vacanze e Airbnb, anziché andare contro la legge percependo affitti in nero, è la scelta migliore per qualunque proprietario. E allora come mai quest’ultima estate ha mostrato un quadro tanto negativo in merito al tema in oggetto?

Le cronache degli ultimi mesi hanno portato alla luce una moltitudine di episodi di truffe, strutture non regolarmente registrate, mancata emissione di documenti fiscali dopo la riscossione del canone di locazione. In sostanza un vero e proprio business dell’illegalità.


Le regioni italiane che hanno fatto registrare i dati peggiori sono Lazio, Toscana, Abruzzo e Sicilia, quest’ultima con ben il 76% delle strutture sottoposte a controlli, risultate non a norma dal punto di vista legale e fiscale.

Probabilmente non tutti i proprietari sanno che, a fronte di eventuali costi da sostenere per agire nella legalità (eh si, eventuali, perché come vedremo non è sempre così), il danno economico dato dall’essere scoperti somministrando affitti in nero, è di gran lunga maggiore.

In questo post vedremo cosa rischia dal punto di vista legale e fiscale un proprietario di case vacanze che decide di dedicarsi all’affitto in nero, e perché la scelta migliore è senza dubbio quella di dotarsi si un contratto di affitto per case vacanze.

Obblighi legali

Nonostante l’assenza di una normativa unitaria in materia e le varie specificità regionali, la legge permette attualmente di tracciare un’ importante distinzione: se la locazione ha una durata non superiore ai 30 giorni non vi è obbligo di registrazione, pagamento dell’imposta di registro e imposta di bollo, mentre se si tratta di un tempo superiore a 30 giorni si è obbligati a registrare il contratto, pagare le imposte e comunicare alle autorità le proprie generalità. Attenzione, inoltre, alla frequenza con il quale decidi di affittare la tua proprietà: per periodi compresi fra i 7 giorni e i 3 mesi, e nel caso in cui l’attività sia svolta non occasionalmente, la stessa è inquadrabile come attività imprenditoriale, con tutti gli obblighi che ne conseguono.

In ogni caso, il contratto di locazione per affitti turistici, funge da tutela per entrambe le parti, e dunque è raccomandabile stipularlo anche quando la registrazione non è espressamente prevista dalla legge.

Obblighi fiscali

Che la tua sia un’attività imprenditoriale o no, i redditi da essa ricavati vanno dichiarati al fisco. L’unica differenza è che, nel primo caso saranno annoverati tra i redditi di impresa, mentre nel secondo caso tra i redditi fondiari o redditi diversi. È bene consultare il proprio commercialista o un CAF per evitare malintesi.

Tieni a mente, inoltre, che in caso di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il contratto potrebbe essere soggetto al regime di cedolare secca al 21%.

Cosa rischia chi affitta in nero

Ma veniamo alle note dolenti, cosa rischia, concretamente, chi decide di affittare in nero? Oltre all’enorme danno d’immagine una volta scoperti!

Nel caso di contratto sottoposto ad obbligo di registrazione, questa deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula, pena una sanzione pari al:

  • 6% dell’imposta dovuta con 30 giorni di ritardo
  • 12% dell’imposta dovuta con 90 giorni di ritardo
  • 15% dell’imposta dovuta con 1 anno di ritardo

Andando oltre 1 anno di ritardo la sanzione diventa più pesante: 120% dell’imposta di registro dovuta (articolo 69 del DPR 131 del 1986).

Ed infine, nel caso di mancata dichiarazione del reddito ottenuto, anche quando non ci fosse obbligo di registrazione del contratto, il proprietario rischia una multa tra il 120% e il 240% dell’imposta evasa; mentre se dichiara un reddito inferiore a quello percepito tramite attività di locazioni turistiche, la percentuale sale fino al 400%.

E non finisce qui. I rischi in cui potresti incappare se decidi di affittare in nero la tua casa vacanze non sono solo di carattere fiscale: affittare in nero, infatti, non ha alcun valore dal punto di vista giuridico. Cosa significa? Che, tecnicamente, potresti non riottenere la tua casa in tempi così brevi, in quanto viene meno il tuo diritto di usufruire della procedura di sfratto. Gli inquilini, inoltre, potrebbero rifiutarsi di pagare l’affitto o pretendere indietro somme già versate per una qualunque ragione, e tu non avresti nulla a cui appellarti. Va da sé che, anche per gli inquilini, in caso di cattiva condotta del proprietario, sarebbero guai.

Senza contare che, in mancanza di un contratto valido, non potresti stipulare una polizza assicurativa specifica per case vacanze, il che non ti proteggerebbe da eventuali danni causati dagli ospiti alla tua proprietà, né ti tutelerebbe da incendi o altri incidenti domestici che vedano coinvolte terze persone. Sarà inoltre molto difficile creare delle convenzioni e partnership con altre realtà locali senza una proprietà in regola e correttamente registrata.

Come vedi, i vantaggi apparenti in termini di costi, possono rivelarsi tutt’altro che tali. Per questo la scelta migliore per un proprietario di case vacanze, in ogni caso, è quella di stipulare un regolare contratto d’affitto con gli inquilini e registrarlo. Se saprai gestire nel modo giusto la tua attività di case vacanze, e con l’aiuto di qualche piccolo consiglio, verrai ampiamente ripagato e i costi si trasformeranno in investimento!

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