👉 Aprire un b&b in un condominio è legale. La legge non vieta esplicitamente l’apertura di un B&B in un edificio condominiale, poiché questa attività non altera la destinazione d’uso dell’immobile, mantenendo la sua finalità abitativa.
Aprire un Bed & Breakfast (B&B) in un condominio o investire in una struttura extralberghiera può essere un’ottima opportunità di business, soprattutto in aree turistiche ed in crescita, ma anche in grandi città come Roma o Milano e in vista di eventi come il Giubileo 2025. Il settore è in costante crescita, nonostante i frequenti cambiamenti normativi.
Tuttavia, molto spesso se si decide di avviare l’attività di b&b i condomini non sono tutti d’accordo. Ci sono diverse considerazioni legali e pratiche da tenere a mente se si decide di aprire un b&b in un condominio. Abbiamo riassunto tutto ciò che devi sapere per avviare un B&B in un condominio, cosa dice la legge sul regolamento b&b nei condomini e tutte le FAQ più frequenti al riguardo.
Prima di continuare a leggere, ti lasciamo qui una guida utile su come ottenere il Codice CIN per la tua struttura extralberghiera.
Non vedi il modulo per scaricare la guida gratuita su come ottenere il Codice CIN? Clicca qui.
B&B in condominio cosa dice la giurisprudenza
La giurisprudenza in merito all’apertura di B&B in condomini è varia e in evoluzione. Diverse sentenze hanno chiarito che, in assenza di un divieto esplicito nel regolamento condominiale, l’apertura di un B&B è generalmente consentita. Tuttavia, è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato per esaminare il caso specifico e assicurarsi di essere conforme alla normativa comunale e regionale di dove si trova la struttura.
Cosa occorre per aprire un B&B in un condominio?
Per aprire un bed & breakfast in un condominio dovrai tenere a mente alcune normative e verificare specifici requisiti legali. Ecco i principali aspetti da considerare:
- Destinazione d’uso: l’attività di B&B non modifica la destinazione d’uso dell’immobile, che rimane residenziale. Questo è supportato da una sentenza della Corte di Cassazione che afferma che l’uso della propria abitazione come B&B è legittimo.
- Regolamento condominiale: è fondamentale verificare il regolamento condominiale. Se il regolamento non vieta esplicitamente l’apertura di un B&B, l’attività può essere avviata. Tuttavia, se esiste un divieto chiaro, è necessario ottenere l’approvazione unanime dei condomini per modificare il regolamento.
- Valuta l’apertura della Partita Iva o no: l’attività di b&b può essere svolta sia di forma imprenditoriale che non imprenditoriale. Valuta le tue necessità insieme ad un commercialista esperto del settore.
- Autorizzazioni comunali: È necessario presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo sportello SUAP del comune con allegato la planimetria dell’immobile e la certificazione degli impianti. Inoltre, bisognerà richiedere il Codice CIN e avere le autorizzazioni sanitarie HACCP per servire la colazione.
- Adeguamenti strutturali: Potrebbe essere necessario apportare modifiche alla proprietà per rispettare le normative di sicurezza e igiene.
- Iscrizione al portale Alloggiati Web per registrare gli ospiti e sul portale di riferimento regionale per la comunicazione ISTAT. Puoi automatizzare queste operazioni con software e gestionali per b&b e case vacanze.
- Assicurazione: è consigliabile avere un’assicurazione che copra eventuali danni o incidenti legati all’attività.
I condomini possono impedire un b&b in condominio?
La risposta è no. I singoli condomini non hanno alcun potere. Sarà il regolamento di condominio che ha finalità contrattuali a valere. Dunque, potrai avviare un b&b in un condominio se i condomini non sono d’accordo a meno che non sia indicato nel regolamento di condominio.
Quanti b&b ci possono essere in un condomino
Il numero di B&B per condominio dipende dalle normative locali e dal regolamento condominiale. Alcuni comuni potrebbero limitare il numero di B&B per edificio, quindi è importante verificare con le autorità locali.
Si può modificare il regolamento condominiale per permettere un B&B?
Per permettere l’apertura di un B&B in un condominio, è necessario modificare il regolamento condominiale con l’approvazione unanime dei condomini e la successiva trascrizione della modifica. In assenza di un divieto esplicito, non è richiesta alcuna autorizzazione.
Dunque, per permettere l’apertura di un B&B in un condominio, potrebbe essere necessario modificare il regolamento condominiale.
Ecco come procedere:
Verifica del regolamento condominiale esistente
Prima di tutto, controlla se il regolamento condominiale attuale vieta esplicitamente l’attività di B&B o di affittacamere. Se non c’è un divieto specifico, è possibile aprire un B&B senza ulteriori passaggi autorizzativi. In assenza di un divieto esplicito, non è richiesta alcuna autorizzazione specifica.
Modifica del regolamento condominiale
Se il regolamento vieta l’attività di B&B, è necessario modificarlo per permettere l’apertura. La modifica del regolamento condominiale richiede l’approvazione unanime di tutti i condomini. Questo significa che ogni condomino deve essere d’accordo con la modifica proposta.
- Convocazione dell’assemblea condominiale: Organizza un’assemblea condominiale straordinaria per discutere la proposta di modifica del regolamento.
- Votazione: la modifica deve essere approvata all’unanimità da tutti i condomini. Il divieto o la modifica devono essere chiaramente espressi nel regolamento, senza lasciare spazio a interpretazioni.
Trascrizione della modifica al regolamento condominiale
Una volta approvata all’unanimità, la modifica del regolamento deve essere trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile a tutti i condomini. Questo passo è fondamentale per assicurarsi che la modifica sia ufficialmente riconosciuta e legalmente vincolante.
- Registrazione ufficiale: La modifica deve essere registrata presso il catasto o altro ufficio competente per garantire la sua validità legale.
- Comunicazione ai condomini: Informare tutti i condomini della modifica approvata e della sua trascrizione nei registri immobiliari.
B&b in condominio senza regolamento
Se il tuo condominio non ha un regolamento specifico, la legge italiana generalmente permette l’apertura di un B&B. Tuttavia, è importante agire con trasparenza e informare gli altri condomini delle tue intenzioni per evitare possibili conflitti. Inoltre, assicurati di rispettare tutte le normative locali e nazionali relative alle strutture ricettive.
B&b nei condomini: le lamentele dei vicini
Un B&B in un condominio può talvolta causare lamentele da parte degli altri residenti. Le principali preoccupazioni riguardano il rumore, la sicurezza e la gestione degli spazi comuni. Per minimizzare i conflitti, è consigliabile adottare alcune misure preventive:
- Stabilire regole chiare per gli ospiti.
- Comunicare regolarmente con i vicini.
- Assicurarsi che gli ospiti rispettino le aree comuni e le norme del condominio.
Quanto costa la licenza per aprire un b&b in un condominio?
I costi per aprire un b&b in un condominio variano in base a diversi fattori come la posizione, eventuali ristrutturazioni, tasse comunali e regionali, e l’apertura della partita IVA. Alcuni costi indicativi includono:
- Ristrutturazione: Fino a 5.000€
- SCIA: Circa 150€
- Assicurazione: Circa 100€
- Commercialista: Circa 200€ se decidi di aprire la tua partita IVA
Valuta attentamente tutti gli aspetti, stila un business plan personalizzato per b&b e fai una valutazione dettagliata di tutte le possibili spese prima di aprire il tuo B&B in un condominio.
In conclusione, conviene aprire un b&b in un condominio?
Aprire un b&b in un condominio può essere un’opportunità vantaggiosa, ma comporta alcune sfide, la prima sono i condomini che potrebbero essere contrari all’attività di b&b nel palazzo. Nonostante alcune possibili resistenze da parte dei condomini, la legge generalmente supporta questa iniziativa se non ci sono divieti specifici nel regolamento condominiale. È fondamentale conoscere le normative locali, ottenere le necessarie autorizzazioni e agire con trasparenza verso gli altri residenti.
Prima di avviare il tuo b&b in un condominio, valuta attentamente tutti gli aspetti legali e pratici, stilando un business plan dettagliato. Ma con le giuste precauzioni e un buon piano d’azione, puoi trasformare il tuo appartamento in una fonte di reddito, contribuendo al contempo all’offerta turistica della tua zona.
Accedi alla tua prova gratuita di Lodgify e scopri come puoi semplificare la gestione delle tue proprietà. Clicca qui per la prova gratuita di 7 giorni.
