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Come calcolare l’ammortamento della casa vacanze
Vacation Rental Depreciation Calculator

Come calcolare l’ammortamento della casa vacanze

Ti stai destreggiando tra le spese e le regole fiscali che devi affrontare come proprietario di una casa vacanza? Abbiamo delle buone notizie! Ci sono infatti deduzioni significative che puoi applicare al tuo reddito imponibile, e ci concentreremo su una delle più importanti: l’ammortamento della casa vacanze. 

Per informazioni più dettagliate e precise, ti consigliamo di rivolgerti al tuo commercialista o direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Chiedendo notizie più precise al tuo commercialista, potrai inserire nel calcolatore che trovi qui sotto tutti i dati richiesti, in modo da avere un’idea di quanto potrai risparmiare. In più, ecco alcune delucidazioni in merito all’ammortamento. Cominciamo!


Cos’è l’ammortamento di una proprietà in affitto?

L’ammortamento fiscale delle case vacanze è definito come il recupero del costo di una proprietà usata come attività commerciale per tutta la sua vita utile. Anche qui, consultare il commercialista in merito alla vita utile di una casa o di un appartamento. Con l’ammortamento di una proprietà, si deducono i costi di acquisto o di ammodernamento dalla dichiarazione dei redditi su base annuale. Questo processo inizia quando si utilizza la proprietà affinché generi reddito. 

La ragione per cui l’ammortamento è uno strumento così importante per i proprietari di immobili è che, nel tempo, possono dedurre il costo di acquisto della proprietà e dei miglioramenti fatti. L’importo che potrai dedurre dipende dalla somma spesa per l’acquisto, dal periodo di recupero e dal metodo di ammortamento usato. 

Una volta che il costo o la base della proprietà in affitto è stato completamente recuperato sei tenuto a interrompere l’ammortamento della proprietà.

Cos'è l'ammortamento di una proprietà in affitto

Ammortamento casa vacanze per ditta individuale

Se l’affitto della casa vacanze avviene senza partita IVA, ovvero se il proprietario o chi ne ha il diritto, in qualità di locatore non titolare di partita IVA,  si limita a concedere l’immobile in locazione per brevi periodi, senza effettuare prestazioni accessorie (es. pulizia periodica, noleggio o cambio  biancheria, ecc.) e in assenza di un’organizzazione imprenditoriale, pertanto al di fuori del richiamato reddito di impresa ex articolo 55 del TUIR, gli introiti percepiti al netto delle spese documentabili sono riconducibili alla categoria dei redditi fondiari, nel rispetto del richiamato articolo 37 comma 4 – bis del TUIR. In questa fattispecie, i redditi provenienti dall’affitto ad uso turistico sia in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni e sia quelli di durata superiore a 30 giorni vanno indicati sempre nel quadro RB della denuncia dei redditi.

Regole di ammortamento per le case di vacanza

Ci sono alcune regole e regolamenti che sono messi in atto per determinare se una proprietà può essere ammortizzata o meno. Prima di tutto, chiaramente, puoi effettuare l’ammortamento solo se gestisci gli affitti della casa o delle case vacanza come società. Si raccomanda di contattare il proprio commercialista, a questo proposito, per ricevere maggiori delucidazioni.

Sei il proprietario

Solo il proprietario di una proprietà può portarla in ammortamento. Questo significa che, se qualcun altro subaffitta il tuo appartamento, non portà farlo. C’è però un’eccezione a questa regola, se chi effettua il subaffitto effettua dei miglioramenti permanenti alla proprietà. 

La proprietà è utilizzata per un’attività e genera reddito

Le case e gli appartamenti per vacanze vengono definiti come “gli immobili arredati, gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti e senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”. 

la gestione di una casa vacanze rientra tra le attività ricettive, e pertanto è possibile fornire servizi aggiuntivi per gli ospiti, tipici di un’attività turistico alberghiera. Stiamo parlando dei servizi classici offerti delle case vacanze (preclusi alle locazioni turistiche) quali ad esempio:

  • Il servizio di pulizia all’inizio o al termine del pernottamento;
  • Il servizio di cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour enogastronomici, turistici odi altra natura;
  • La messa a disposizione di vetture (a noleggio, anche con conducente);
  • Altri servizi connessi ad una attività ricettiva.

È proprio la possibilità di offrire ai clienti questi servizi che rende propria l’attività di una casa vacanze e che per questo la rende un’attività tipicamente imprenditoriale (a differenza delle locazioni turistiche, che possono essere gestite in forma non imprenditoriale). Per avviare un’attività di casa vacanze, infatti, è necessario rispettare tutti gli adempimenti previsti dalla normativa amministrativa e fiscale e contributiva.

Sotto questo aspetto, quindi, l’acquisto di una casa destinata a rientrare nell’attività di una società che affitta case vacanze può essere portato in ammortamento.

La proprietà ha una vita utile quantificabile

Avendo anche una vita utile determinabile, la tua proprietà deve essere qualcosa che perde il suo valore nel tempo con una durata stimata di utilità. Questo può includere diventare obsoleta, perdere valore per cause naturali o degradarsi. Tuttavia, non è necessario che una proprietà sia in cattive condizioni per essere ammortizzata. 

Aliquote ammortamento case vacanza

In Italia le aliquote per gli ammortamenti variano con una certa frequenza. Ti consigliamo quindi di rivolgerti al tuo commercialista o a un esperto di questioni societarie.

Esempi di proprietà che non possono essere ammortizzate

È importante sapere che ci sono diversi tipi di proprietà che non possono essere portati in ammortamento. Gli immobili ad uso esclusivo, ad esempio. I terreni non possono essere portati in ammortamento perché non si esauriscono o si consumano. Anche i costi di manutenzione (come l’abbellimento del terreno e la piantumazione) non sono inclusi, a meno che non siano strettamente associati alla casa che viene affittata. 

Esempi di proprietà che non possono essere ammortizzate

Metodi diversi di ammortamento

Il metodo generale di ammortamento è il Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS). Questo è usato per qualsiasi proprietà in affitto che è stata messa in servizio dopo il 1986.

Se la vostra proprietà è stata messa in servizio prima del 1987, userete l’Accelerated Cost Recovery System (ACRS) o il metodo della linea retta/bilancio decrescente.

 Come calcolare l’ammortamento della proprietà in affitto

l'ammortamento della proprietà in affitto

Stabilire la base della proprietà

La tua base nella proprietà è l’importo che è stato pagato al momento dell’acquisto della casa. Questo potrebbe includere quanto segue: 

  • L’imposta sulle vendite quando hai acquistato la proprietà 
  • Spese di trasporto necessarie per ottenere la proprietà
  • Spese di installazione/collaudo 
  • Costi di insediamento: spese per l’installazione di servizi di utilità, spese di registrazione, spese legali, indagini, tasse di trasferimento, assicurazione sul titolo di proprietà, tasse o interessi arretrati, commissioni di vendita, ecc. 

La base non include i premi di assicurazione contro gli incendi, le spese di affitto prima della vendita o le spese relative ai prestiti (come i premi di assicurazione ipotecaria, le spese di assunzione del prestito, il costo di un rapporto di credito o le spese di stima). 

Determinare il costo del terreno rispetto all’affitto

Dato che non puoi ammortizzare il costo del terreno, dovrai calcolare il valore indipendente della tua casa. Per farlo, usa il valore equo di mercato della proprietà quando l’hai comprata o i valori valutati dal catasto immobiliare. Se hai comprato la proprietà per 140.000 Euro, ma ora è valutata 100.000 Euro (90.000 Euro per l’affitto e 10.000 Euro per il terreno), puoi facilmente calcolare il valore di ciascuno facendo quanto segue. 

Valore della proprietà in affitto:

 €90,000 ÷ €100,000 = 0,9 = 90% 

Valore del terreno: 

€10,000 ÷ €100,000 = 0,1 = 10%

Calcolare la base dell’affitto

Per trovare la base dell’affitto, basta calcolare il 90% di 140.000 Euro. Il risultato è 126.000 Euro.

Per calcolare l’importo che può essere ammortizzato ogni anno, dividi la base per il periodo di recupero. In questo caso, se la proprietà in affitto residenziale può essere ammortizzata per massimo 20 anni, si ammortizzerebbero 6.300 Euro all’anno. 

Se la casa non era disponibile per l’affitto per l’intero anno, dividi il numero di mesi di servizio per 12 e moltiplica il risultato per 126.000 Euro. 

Domande frequenti

Ecco alcune delle domande più frequenti poste dai proprietari riguardo all’ammortamento delle proprietà in affitto: 

Si può ammortizzare la proprietà di una casa vacanze?

Sì! Se si possiede la proprietà, se questa ha una vita utile determinabile, si prevede che duri più di un anno ed è usata per scopi commerciali, si può procedere all’ammortamento.

Si possono portare in ammortamento i pavimenti in piastrelle in una casa vacanza?

La pavimentazione in piastrelle, che è considerata un elemento permanente, può essere portata in ammortamento nella stessa vita utile della vostra proprietà per le vacanze. 

L’ammortamento non utilizzato può essere dedotto al momento della vendita della mia casa vacanza?

Se non chiedi l’ammortamento mentre la vostra proprietà è sul mercato dell’affitto, sarai tassato con il recupero del deprezzamento. Questo significa fondamentalmente che i profitti ottenuti dalla vendita della tua proprietà saranno tassati come reddito ordinario.

Si può portare in ammortamento il mobilio, in una proprietà per le vacanze?

Sì, ma i mobili di solito hanno una vita utile più breve della casa stessa, quindi vengono ammortizzati su un periodo di cinque anni.

Si possono portare in ammortamento le porte esterne delle case vacanze?

Poiché le porte sono considerate come parte della struttura di un affitto, possono essere portate in ammortamento.

Domande?

Suggeriamo sempre di consultare un consulente fiscale professionista per essere pienamente informati quando richiedi l’ammortamento della casa vacanze. Se hai domande, lascia un commento e ti risponderemo quanto prima.


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