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Cosa c’è da sapere prima di aprire una casa vacanze?
aprire casa vacanze

Cosa c’è da sapere prima di aprire una casa vacanze?

Se ti stai chiedendo come aprire una casa vacanze e sei alla ricerca di risposte, questo articolo fa sicuramente al caso tuo.

La formula delle case vacanza è sempre più gettonata, fra i viaggiatori, in quanto occasione autentica per scoprire posti nuovi immergendosi nell’atmosfera del luogo. Non è un caso, infatti, che quello delle case vacanza sia un mercato in forte crescita.

Scegliere un appartamento o villa per le vacanze è un modo originale, conveniente e divertente per visitare un posto nuovo, soprattutto se si viaggia in comitiva.

Questo trend sta portando sempre più persone a considerare l’idea di aprire una casa vacanze come attività principale o fonte di ricavo extra.

Ma cosa bisogna fare prima di aprire una casa vacanze? Quali sono le cose importanti da sapere?

In questo articolo abbiamo cercato di mettere insieme le informazioni più rilevanti da tenere in considerazione quando si decide di aprire una casa vacanze.

Cosa fare prima di aprire una casa vacanze

cosa fare prima di aprire una casa vacanze

Torniamo alle domande fatidiche: come funziona una casa vacanze? Come aprirla? E come la si può gestire? Prima ancora di aprire una casa vacanze, è necessario farsi un quadro generale della situazione e analizzare tutti gli aspetti rilevanti.

Di seguito ecco quelli che, secondo noi, rappresentano gli elementi più importanti.

1. Analizza la situazione di partenza e la concorrenza

Prima di tutto: dove si trova la tua casa vacanze? Qual è il potenziale afflusso turistico che ti aspetti? Di che budget disponi per iniziare? Quanti e quali concorrenti sono presenti nella tua zona? Queste sono solo alcune delle domande che devi assolutamente porti, nello stilare il tuo business plan, prima di aprire una casa vacanze.

Capire nel dettaglio qual è la tua situazione di partenza diventa fondamentale:

  1. Analizza quali sono le potenzialità della tua zona in termini di attrazioni e servizi
  2. Capisci fino in fondo che tipo di offerta e che servizi puoi proporre ai tuoi futuri ospiti
  3. Identifica quanti e quali sono gli investimenti che dovrai effettuare per iniziare
  4. Decidi se gestirai in prima persona o ti affiderai a un’agenzia di gestione

Anche un’analisi dettagliata della concorrenza è un passaggio chiave da compiere prima di aprire una casa vacanze:

  1. Definisci quanti concorrenti sono presenti nella tua zona
  2. Capisci il tipo di esperienza e di servizi che offrono ai loro ospiti
  3. Determina se e come puoi proporre prezzi competitivi e/o se puoi differenziarti da loro

come aprire una casa vacanze

2. Definisci gli obiettivi

Dopo aver capito da dove stai partendo, devi capire in che direzione vuoi andare. Esistono diverse modalità per aprire e gestire una casa vacanze, che implicano una serie di requisiti, limiti e adempimenti diversi fra loro.

Vuoi aprire una casa vacanze imprenditoriale? Vuoi che la casa vacanze sia la tua attività principale e gestirla in maniera continuativa?

Oppure vuoi aprire una casa vacanze non imprenditoriale? Vuoi semplicemente mettere in pratica una tua passione in maniera saltuaria, sfruttando la tua proprietà per garantirti un guadagno extra?

In base a quello che vuoi fare, questa decisione di partenza è fondamentale per definire i tuoi obiettivi e capire quello che dovrai fare per iniziare.

3. Capire come aprire una casa vacanze

Come aprire una casa vacanze? Beh, innanzitutto, una volta fatte tutte le analisi del caso e definiti i tuoi obiettivi, arriva inevitabile il momento di “scontrarsi” con la legge.

Quale regolamentazione disciplina le case vacanza? Quali sono i limiti e gli adempimenti da tenere in considerazione?

Fortunatamente per te, abbiamo dedicato un intero articolo alla normativa per le case vacanza dove entriamo nel dettaglio di quali leggi regolano questo tipo di attività, la differenza nel caso di case vacanze gestite in forma imprenditoriale e non, i requisiti per aprire una casa vacanze come anche dei consigli utili per iniziare.

Come funziona una casa vacanze

come gestire una casa vacanza

Ma come funziona una casa vacanze? Come detto poco sopra, esistono due modalità per gestire una casa vacanze: in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. Se non hai ancora letto il nostro articolo sulla normativa per le case vacanze, ecco un breve riassunto.

Per la forma imprenditoriale, occorre aprire partita IVA ed essere iscritti al registro delle imprese, ottenendo l’autorizzazione del comune di residenza, il quale verificherà i requisiti strutturali ed igienico-sanitari e le caratteristiche dell’immobile rispetto alle disposizioni statali in materia di pubblica sicurezza.

La normativa relativa alla gestione della locazione di case vacanza è a carico delle singole Regioni e quindi è possibile che subisca variazioni da una regione all’altra. Il nostro consiglio è pertanto quello di cercare le normative della propria regione di riferimento per farsi guidare al meglio.

La seconda forma di gestione di una casa vacanze è definita non-imprenditoriale, occasionale o saltuaria, e ha come requisito fondamentale il fatto che non si posseggano più di 3 unità abitative all’interno dello stesso comune.

Mentre la prima forma di gestione richiede l’apertura di una partita IVA, quest’ultima prevede il rilascio all’ospite di una semplice ricevuta sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro qualora l’importo superasse i 77,47 euro.

Ti confondi ancora fra casa vacanza e i bed & breakfast? Sono varie le differenze tra casa vacanza e B&B ma, solo per citarne una, la casa vacanze non prevede in alcun modo la somministrazione di pasti (nemmeno la colazione), di biancheria da letto o da bagno, mentre per il B&B la situazione è ben diversa. Questo non esclude che tu, nella tua casa vacanze, non possa fornire la biancheria da letto e da bagno ai tuoi ospiti… soprattutto se vengono in aereo, come potrebbero riempire le loro valigie di lenzuola e asciugamani? Ma è bene che tu sappia che non sei obbligato, e che puoi conteggiarli come extra.

Come affittare una casa vacanze?

come trasformare un appartamento in casa vacanze

1. Affittare in regola

Nei paragrafi precedenti ti abbiamo fornito documentazione e link per andare in profondità, soprattutto nella scelta di una delle due tipologie di gestione, da privati e come aziende, e nei relativi impegni. Ma ecco qui di seguito alcuni punti fermi da ricordare, qualunque sia la tipologia per cui deciderai di optare (o per cui hai già optato!).

Come spesso accade, quando si decide di iniziare un’attività di qualsiasi tipo, informarsi in merito agli adempimenti burocratici è d’obbligo. E se l’attività di affitto di case vacanza è di tipo continuativo e imprenditoriale, è bene capire che vi sono determinate cose da fare, che, ai sensi della legge 431/1998 (vedi soprattutto articolo 1 lettera c), sono obbligatorie in tutte le regioni allo stesso modo (anche se vi sono regolamenti e norme specifici per ogni regione).

  1. Aaccreditamento dell’immobile alla Questura di competenza, ovvero la comunicazione che l’abitazione è una struttura ricettiva. Tale comunicazione può essere effettuata sia online che recandosi personalmentein Questura .
  2. Come negli alberghi, anche per la casa vacanze andranno segnalati gli ospiti: al loro arrivo dovrà essere richiesto un documento di identità, ne andrà verificata la validità e andrà poi compilata la Schedina Alloggiati (sito della Polizia di Stato). Visto che si tratta di un’operazione che, nella maggior parte delle regioni, va effettuata online ed entro massimo 24 dall’arrivo dell’ospite, alla Questura andranno richieste le credenziali per accedere al servizio.  
  3. In certi casi, il proprietario dovrà inviare alla Questura anche alla la comunicazione di cessione di fabbricato: se verranno alloggiati cittadini comunitari per più di 30 gg, o cittadini extracomunitari (non importa quale sia la durata della permanenza).
  4. Ricordarsi che i comuni richiedono una tassa di soggiorno, che dovrai aggiungere alla tariffa richiesta agli ospiti. Nella maggior parte dei casi, gli ospiti dovranno versarti in contanti questo importo
  5. Una buona notizia: nessun contratto scritto è previsto per affitti inferiori ai 30 gg. Ma mettere giù un contrattino scritto sarebbe una prassi intelligente da seguire, qualunque sia la durata del contratto, in modo da evitare controversie: scripta manent!

aprire una casa vacanze

2. Pubblicizzare al meglio la tua proprietà

Le cose da sapere prima di aprire e affittare una casa vacanze sono tante, forse troppe. Dare vita ad una nuova attività è qualcosa di affascinante, ma che non può non esser fatto con estrema cura e attenzione.

Per riuscire ad affittare il proprio immobile in modo da ottenere prenotazioni ed entrate consistenti, si deve essere in grado di pubblicizzarlo nei giusti canali. Una volta messa in moto a tutti gli effetti la tua attivit,à infatti, dovrai pensare a come promuovere la tua casa vacanza al fine di farti trovare facilmente da tutti quei potenziali ospiti alla ricerca di una sistemazione per la loro vacanza.

I canali principali sono ovviamente le cosiddette Online Travel Agencies (OTA), ovvero quei portali come Airbnb, Booking.com, Expedia o Trivago. Questi siti web hanno sicuramente il vantaggio di consentire a ogni proprietario di mettere in mostra la propria struttura nel web, ma al contempo presentano importanti svantaggi che vanno considerati.

Stiamo parlando dell’enorme concorrenza tra le proprietà che si promuovono sfruttando queste piattaforme, oltre alle commissioni che ogni singola struttura deve pagare direttamente alle OTA per ogni prenotazione ottenuta.

Tuttavia, esiste un modo per evitare la dipendenza da questi canali e riuscire a gestire la struttura in modo completamente autonomo. Come? Semplicemente creando un vero e proprio sito web per case vacanze.

Non preoccuparti: è molto, ma molto più semplice di quanto tu possa pensare. Ti basterà provare Lodgify, il software per la gestione di affitti turistici che ti consente di creare una pagina web per la tua casa in pochi click. Avere un sito web di proprietà cambierà da un giorno all’altro le modalità di gestione e promozione del tuo immobile. Non sarai più legato a una terza parte, ma avrai la completa libertà di gestire la tua attività.

Sfrutta i social network quali Facebook o Instagram per raggiungere un nuovo pubblico, oppure la cosiddetta Search Engine Optimization (SEO) per far sì che gli utenti siano in grado di trovarti nei motori di ricerca quali Google o Bing nel momento in cui cercano una struttura dove alloggiare per le loro vacanze.

Possedere un sito web per il proprio immobile non significa affatto mettere da parte altre soluzioni quali appunto le OTA. Le due cose possono infatti venire perfettamente integrate, ottenendo prenotazioni sia da una parte che dall’altra.

Come gestire una casa vacanze?

Requisiti per casa vacanze

1. Gestione delle prenotazioni e scelta del Channel Manager

Uno degli aspetti più complessi quando si entra in tema di case vacanza è sicuramente quello relativo alla gestione della proprietà e delle prenotazioni in generale.

Come gestire le prenotazioni che provengono da canali diversi? Come gestire i pagamenti degli ospiti?

Domande a cui non è certo semplice rispondere ma che, come ogni cosa, hanno una loro risposta. Andiamo però per step. Gestire una casa vacanze significa prima di tutto essere in grado di organizzare al meglio le prenotazioni dei propri ospiti e i loro pagamenti.

Se sei stufo di utilizzare carta e penna oppure un foglio excel per annotare tutte le varie prenotazioni provenienti da Booking.com o Airbnb, allora ti serve quello che è chiamato Channel Manager. Questo strumento ti permette di gestire ogni singola prenotazione da un solo account centralizzato.

Basta perdite di tempo spostandosi di continuo tra i vari account di Airbnb o Expedia. Sincronizzando questi stessi canali con il tuo Channel Manager, avrai tutto a portata di pochi click. Un esempio di Channel Manager è Lodgify, il quale, oltre a darti la possibilità di creare un sito web per la tua casa vacanze, consente di gestire gli ospiti e le prenotazioni da una sola pagina web.

Se, inoltre, sei stanco di dover continuamente aggiornare e cambiare i prezzi della tua struttura in virtù della stagionalità o delle variazioni di disponibilità, oggi è possibile automatizzare tutto. Integrando Lodgify con PriceLabs potrai dire addio all’impostazione manuale dei prezzi, facendo lavorare i due software in modo da definire i prezzi della camere della tua proprietà in modo dinamico e automatico, facendo in modo di massimizzare i tuoi profitti.

Questa nuova soluzione ti permetterà di risparmiare tempo ed energie che potrai dedicare ad altre faccende più importanti. La tecnologia e l’automatizzazione, se utilizzate correttamente, possono essere di grande aiuto; e, soprattutto, ti daranno modo di concentrare i tuoi sforzi su ciò che veramente conta: il tuo ospite.

2. Contratti e regole

Come già detto, al di sotto dei 30 gg non è necessario stipulare alcun contratto, mentre per soggiorni superiori ai 30 gg è necessario il contratto e anche la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, anche online. Attenzione che i soggiorni si cumulano, se l’ospite è lo stesso: ovvero, se uno stesso ospite arriva nella tua casa vacanze per 20 gg una volta e per 20 gg una seconda volta, il totale sarà di 40 gg in un anno e il contratto sarà d’obbligo.

Insieme al contratto, per chi lo fa, è buona regola consegnare agli ospiti anche le regole della casa: un insieme di norme che dovranno seguire per garantire a loro (e a te!) sonni tranquilli. Per quanto le regole non facciano parte di un contratto, consegnarle insieme a questo garantirà che gli ospiti le prendano sul serio, molto più di quanto non farebbero trovando un foglio sul tavolo dell’appartamento.

3. Pagamenti

Non appena ricevuto il pagamento del soggiorno, fattura o ricevuta saranno d’obbligo. Se gli ospiti inviano un acconto, è consigliabile mandare immediatamente per email la ricevuta (o la fattura, se la tua casa-vacanze è gestita impreditorialmente) relativa all’importo. L’originale lo consegnerai al checkout.

Come già accennato, se l’importo è inferiore a 77,47 euro, basterà una ricevuta in doppia copia (una copia la terrai tu) con su scritti tutti i dati del cliente e gli estremi della prenotazione. Se l’importo fosse superiore, alla ricevuta andrà applicata una marca da bollo da 2 Euro, a spese del cliente.

È comunque consigliabile chiedere sempre un acconto, al momento della prenotazione: più sicuro per te e più “impegnativo” per l’ospite, che – avendo già anticipato una somma – si sentirà obbligato con la tua struttura e smetterà di cercare alternative.

4. Caparra

Al di là dell’anticipo, per evitare brutte sorprese al momento della partenza degli ospiti è opportuno richiedere una caparra al momento dell’arrivo: tale caparra verrà restituita alla fine del soggiorno, previo controllo della condizione della casa, o trattenuta – tutta o in parte – per le eventuali riparazioni/sostituzioni da effettuare.

Non sentirti in colpa: è una pratica assolutamente normale e accettata ovunque, che oltretutto garantisce una maggiore attenzione alla tua casa da parte del cliente. Quantomai opportuna nel caso di affitti a gruppi di giovani o di famiglie con bambini!

5. Contatti post-soggiorno

Potrebbe sembrare una noia, e in buona parte lo è, ma effettuare il cosiddetto “follow up” al cliente può permetterti di rivederlo dopo un anno, o magari anche dopo poche settimane! Il soggiorno non si conclude mai con la partenza dei clienti: una mail per ringraziare e augurare un buon rientro a casa sarà sempre bene accetta e considerata un gesto amichevole e affettuoso.

Inoltre, chiedere un feedback in merito al soggiorno appena avvenuto (sui social media in cui sei presente, ma anche e solo a te) potrebbe permetterti di curare alcuni aspetti a cui non hai pensato, ma che invece per i tuoi ospiti sono importanti. 

La chiave è una affettuosa professionalità: i tuoi ospiti vengono a casa tua, si aspettano quindi un trattamento più “personalizzato” di quello che troverebbero in hotel. Gli ospiti migliori, alla fine, sono quelli che diventano amici…

Come trasformare un appartamento in casa vacanze?

apertura partita iva per casa vacanze

Questa è una domanda che molte persone si pongono e che, dietro di sé, nasconde un piccolo fraintendimento. Verissimo è che, quando si pensa a una casa vacanze, la prima cosa che viene in mente è il classico casolare di campagna, o comunque una struttura su più piani e con molte camere. Ma è altrettanto vero che moltissime persone, soprattutto negli ultimi anni, hanno aperto una casa vacanza trasformando il proprio appartamento di proprietà. Vi dice niente la parola Airbnb?

Soprattutto all’estero, la maggior parte di questo tipo di alloggi è costituito da appartamenti. Ma come fare per trasformare il proprio appartamento in casa vacanze? Sono necessari solo pochi accorgimenti.

Primo fra tutti è necessario dotarsi di un sistema di check-in efficiente. Il self check-in per Airbnb è diventato una moda negli ultimi anni, e non solo per la comodità di non dover consegnare le chiavi di persona ma anche per la flessibilità nell’orario di arrivo degli ospiti: sicuramente questi apprezzeranno.

Per il resto, basta assicurarsi di garantire gli standard igienico sanitari previsti dalla legge, definire un regolamento per gli ospiti che, come abbiamo detto in precedenza, dovrebbe essere consegnato insieme al contratto, espletare tutti gli adempimenti burocratici necessari (che possono variare da regione a regione) e occuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’appartamento.

Un’ultima cosa: se vuoi che la tua casa vacanze si differenzi dalle altre, devi escogitare un modo per farti ricordare: al di là dei servizi – di base e non – che devono esserci, trova qualcosa per cui i tuoi ospiti possano esclamare: “Ma che bel pensiero!” Che sia la cioccolata calda o una bottiglia di vino, dei sali da bagno speciali per le coppie o dei regalini per i bambini… l’importante è essere originali e, soprattutto, far capire ai tuoi ospiti che, per te, loro non sono dei numeri ma delle persone. Tu verrai ricordato, la tua casa verrà ricordata: ed è proprio quello che vuoi, no?

Speriamo che questo articolo ti sia stato utile e che tu abbia ora tutte le informazioni che desideravi per lanciarti finalmente nell’avventura di aprire una casa vacanze!

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