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Sei curioso di scoprire come definire i costi per la gestione di una casa vacanze e impostare di conseguenza i prezzi e le tariffe in modo corretto, senza fare errori e soprattutto in modo da massimizzare i tuoi guadagni?

Come? Piano, non correre… una cosa alla volta!

Prima di scoprire come riuscire a definire i prezzi della tua struttura in modo ottimale e soprattutto senza sprecare nemmeno una goccia di sudore, proviamo a comprendere assieme cosa si cela dietro al costo di una proprietà e la sua gestione.

Impostare tariffe corrette sia sul tuo sito web che sui siti per case vacanze infatti, non è soltanto una questione di guadagni. Esiste un punto di equilibrio nella definizione delle tariffe, raggiunto il quale i clienti che hanno apprezzato una proprietà torneranno a fare altre prenotazioni.


Se si definiscono tariffe sotto il prezzo di mercato non solo si rinuncia a dei profitti, ma si rischia di attirare una clientela di basso livello. Con tariffe troppo alte si può rischiare di avere periodi scoperti, oppure di scontentare i clienti a causa dei prezzi elevati.

Ma quindi, come decidere quanto chiedere?

ANALISI E STIMA DEI COSTI PER LA GESTIONE DI UNA CASA VACANZE

prezzi gestione b&b

Molti proprietari alle prime armi sottovalutano i costi di gestione e sono eccessivamente ottimisti riguardo ai potenziali profitti.

Comprendere gli sforzi economici che una persona deve sostenere per portare avanti un’attività di gestione di una casa vacanze è la base e il fondamento per capire al meglio i prezzi che possono essere applicati a ogni singolo ospite.

Imparare ad analizzare e a realizzare una stima dei costi da sostenere per la gestione di una casa vacanze e delle conseguenti tariffe da applicare agli ospiti senza l’aiuto di alcun tipo di tecnologia è fondamentale.

Invece di andare a casaccio basandovi sulla casetta di villeggiatura in fondo alla strada, ecco qualche consiglio su come stimare le tariffe per gli affitti in 9 semplici punti chiave.

1. Fare la lista delle spese

Mutuo, utenze e tasse sono facili da tenere in conto, ma nell’elenco dei costi non ci si devono scordare i servizi di pulizia, le riparazioni di emergenza e la manutenzione di giardini e aree verdi.

Devono anche essere tenuti in considerazione i costi di manutenzione ordinaria come la sostituzione degli elettrodomestici più importanti, le tinteggiature o le riparazioni edili.

Una buona parte delle spese generali è anche costituita dall’arredamento. Materassi confortevoli, biancheria, mobili e utensili da cucina sono davvero il minimo indispensabile per qualsiasi casa vacanze.

In questo caso, dipenderà molto da te e dalla tua capacità di acquistare servizi professionali e oggetti di qualità e di design al prezzo più conveniente.

Nel caso invece avessi a disposizione una certa somma di denaro, investila in servizi premium per garantire all’ospite un soggiorno indimenticabile.

Se invece avessi bisogno di non spendere troppo e rimanere dentro un certo budget, non aver paura di ricorrere alle aste di attrezzatura da hotel usata o alle liquidazioni di oggetti di lusso.

2. Analizzare i prezzi della zona

Un buon metodo di indagine consiste nel setacciare internet, i giornali e gli annunci immobiliari per farsi un’idea del mercato degli affitti nel quartiere.

Quando si esaminano gli annunci non ci si deve dimenticare di prendere nota dei servizi, della posizione e di ogni altro elemento che caratterizza le qualità di un immobile.

Una camera in più o la vista sul mare possono valere svariate centinaia di euro alla settimana in più.

Più immobili confrontabili si trovano, meglio si capisce quale potrebbe essere il valore della casa vacanze che si desidera proporre.

3. Monitorare i competitors

gestire un bed and breakfast

Monitora sempre i tuoi competitors e mantieni sempre sotto controllo la loro offerta, sia in termini di prezzo che di servizi offerti.

Immedesimati nel potenziale ospite, il quale navigando nel web si imbatte su due offerte molto simili tra di loro. Stessa location, stesso numero di camere e stessi servizi offerti. Su quale delle due proprietà pensi che ricadrà la sua scelta?

Esatto, su quella col prezzo inferiore.

È fondamentale che tu riesca a differenziarti dai tuoi competitors definendo il tuo vantaggio competitivo nei loro confonti, e per farlo esistono due diverse strategie che possono essere messe in atto: la differenziazione a livello di prezzo oppure a livello di offerta (“premium price”).

La prima strategia consiste nell’offrire un prodotto ad un prezzo inferiore rispetto ai competitors.

È consigliabile utilizzare questa strategia di prezzo quando si vuole aumentare il numero di prenotazioni. Chiaramente il margine di guadagno si ridurrà, ma le percentuali di prenotazioni aumeteranno vistosamente. L’adozione di questa strategia richiede di monitorare costantemente i principali competitors, in modo da mantenere i prezzi sempre più contenuti rispetto alla loro offerta.

In alternativa potrai scegliere di adottare una strategia “premium price”, offrendo ai clienti un prodotto migliore e un servizio di maggiore qualità, in modo che ai clienti non importi di pagare un prezzo superiore.

Offri la colazione gratuita, un servizio di portineria, check-in 24 ore su 24, un libro di benvenuto, wi-fi gratuito e comodo, trasferimenti e tour, ecc. Più servizi sarai in grado di offrire, più entrate riuscirai ad avere.

Una strategia di prezzo premium ha il vantaggio di produrre margini di profitto più alti oltre a creare la percezione che il prodotto (la tua casa vacanza) abbia un valore superiore rispetto a quello del concorrente.

4. Tenere in considerazione l’alta stagione

Spesso gli affitti di case vacanze hanno un’alta stagione. In questi periodi non è insolito far pagare almeno il valore di una mensilità di mutuo come tariffa per una settimana di soggiorno. L’autrice di How to Rent Vacation Properties by Owner, Christine Hrib Karpinski fa notare che anche chiedendo tariffe così alte, si devono mettere in preventivo dalle 15 alle 18 settimane di soggiorno per raggiungere il pareggio di bilancio.

I proprietari di immobili, per aumentare i profitti, possono anche proporre tariffe ridotte durante i mesi precedenti e successivi alla stagione di punta. Ad esempio, sull’Adriatico l’alta stagione comincia a luglio e dura fino a tutto settembre. Le tariffe scontate entrano dunque in vigore a giugno e a ottobre.

Naturalmente ci sono strutture che possono essere affittate durante tutto l’anno. Nelle maggiori città, come Roma o Napoli ci sono turisti in tutte le settimane dell’anno, e tuttavia è bene modificare le tariffe tenendo conto dei periodi di maggior afflusso. È bene informarsi presso gli uffici di promozione turistica riguardo a eventi, concerti o manifestazioni che possono condizionare le tariffe di soggiorno.

5. Mettere in conto i costi relativi ai periodi di inutilizzo

scegliere i prezzi per una proprietà

Anche in località molto richieste, è difficile raggiungere il 100% di occupazione. Forbes sottolinea che quando si acquista una casa vacanze da destinare all’affitto, i locatari calcolano un tasso di inutilizzo del 25%.

Ovviamente tale percentuale è riferita al periodo in cui vi è una ragionevole possibilità di affittare l’alloggio.

Per una casa vacanze estiva, ipotizzando una stagione di circa 18 settimane, è ragionevole supporre che per circa cinque settimane la casa rimarrà sfitta.

6. Utilizzare strumenti per la definizione automatica dei prezzi

Ebbene si. Da oggi, la possibilità di definire le tariffe e i prezzi della propria casa vacanza o del proprio b&b diventa finalmente realtà!

L’utilizzo e l’applicazioni di strumenti per la gestione dei prezzi in modo automatico e dinamico posso rappresentare un fattore rivoluzionario per la tua attività.

Software come PriceLabs o Outswitch, se integrati nel sito web di Lodgify, sono in grado di determinare le tariffe ottimali per la gestione di un immobile turistico, grazie all’analisi dei dati storici delle prenotazioni, del mercato e della località in cui una certa struttura si trova.

Se però non hai ancora una pagina web per la tua casa vacanze, non attendere oltre.

Con Lodgify bastano pochi click e potrai disporre di un sito web completamente nuovo e personalizzato, dove gestire tutte le prenotazioni dirette o dai portali quali Airbnb o Booking.com, i pagamenti e ovviamente, i prezzi e le tariffe.

Occorrono pochi minuti per impostare semplici tariffe settimanali o mensili, oppure proporre tariffe dinamiche più complesse basate sulla durata del soggiorno, sul numero di ospiti, sul giorno della settimana o su altri fattori. Non ci sono problemi di valuta perché Lodgify le accetta tutte. Dunque Stabilisci il prezzo della tua casa vacanze, ma non farti scoraggiare se lo dovrai modificare qualche volta per adeguarlo alle spese che cambiano o all’aumento dei tassi d’interesse.

7. Definire tariffe differenti per i weekend

Un’altra strategia basata sui prezzi che potresti utilizzare, consiste nel differenziare le tariffe dei giorni lavorativi da quelle del fine settimana.

È risaputo che il weekend è il momento della settimana dove la maggior parte delle persone si mette in viaggio e di conseguenza ricarca voli e hotel per alloggiare.

Dopo una dura settimana passata a lavorare, a chi non piacerebbe staccare la spina e godersi un bel fine settimana di relax al mare, respirando l’aria pulita della montagna o visitando le bellezze architettoniche delle più belle città al mondo?

Sfruttando questo trend e il fatto che durante i weekend avrai maggior possibilità di ottenere prenotazioni, potresti pensare di aumentare i prezzi nei giorni di venerdì, sabato e domenica, mantenendoli leggermente inferiori nei rimanenti giorni della settimana in modo da convincere gli ospiti a prenotare le tua proprietà.

8. Offrire sconti e promozioni

prezzi gestione casa vacanze

Offerte e sconti sono da sempre uno dei maggiori incentivi all’acquisto per qualsiasi persona, e questo ovviamente vale pure nel mondo e nell’industria travel.

Quante volte ti è capitato di trovarti di fronte ad un prodotto, essendo indeciso se procedere o meno all’acquisto e nel momento in cui ti è stata proposto uno sconto, un’offerta o un coupon ti sei finalmente deciso ed hai proceduto con l’acquisto?

I dati parlano da soli. Nei primi mesi del 2019, secondo Tradedoubler, offerte e coupon hanno permesso un incremento del 15% dei fatturati nell’industria travel rispetto all’anno precedente, oltre ad un tasso di conversione medio del 9%. E le percentuali sambrano essere in continua crescita.

Offrire promozioni e sconti ai tuoi potenziali clienti ti aiuterà sicuramente ad aumentare il numero di prenotazioni, ma attenzione, analizza sempre i tuoi margini di profitto per riuscire ad individuare quella percentuale di sconto che ti permetterà di massimizzare le prenotazioni senza inficiare eccessivamente i profitti.

9. Incentivare gli ospiti a tornare

Acquisire un nuovo cliente ha un costo molto alto, in termini di tempo, di energie e pure di denaro.

Prova a pensare allo sforzo giornaliero che richiede la gestione di un’attività di case vacanza. Quando tempo passi gestendo le prenotazioni e pagamenti degli ospiti, l’energia che spendi per organizzare il loro soggiorno in modo che non sorgano problemi o imprevisti assicurando loro un’esperienza indimenticabile, oltre agli sforzi sia fisici che economici richiesti per definire un business plan o una strategia di marketing per promuovere al meglio la tua proprietà online e offline.

E allora perchè lasciarlo andare proprio sul più bello?

Mantenere i clienti esistenti costa meno e ha margini di profitto decisamente più alti rispetto ad attirare nuovi clienti.

Una ricerca pubblicata sulla rivista ufficiale di Harvard, afferma che l’acquisizione di un nuovo cliente è in media 25 volte più costoso rispetto al riuscire a convincerlo a tornare, e inoltre quest’ultimo è generalmente diposto a pagare fino a 25$ in più rispetto al primo soggiorno.

E allora prova a focalizzarsi su questo aspetto, spostando leggermente il focus dall’acquisizione di nuovi clienti alla loro fedelizzazione. I risultati non si faranno attendere!

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