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Impostare tariffe corrette per le case vacanze non è soltanto una questione di guadagni.

C’è un punto di equilibrio nella definizione delle tariffe raggiunto il quale i clienti che hanno apprezzato una proprietà tornano a fare altre prenotazioni. Se si definiscono tariffe sotto il prezzo di mercato non solo si rinuncia a dei profitti, ma si rischia di attirare una clientela di basso livello. Con tariffe troppo alte si può rischiare di avere periodi scoperti, oppure di scontentare i clienti a causa dei prezzi elevati.

Come definire le tariffe per le case vacanze 1

Come decidere quanto chiedere? Molti proprietari alle prime armi sottovalutano i costi di gestione e sono eccessivamente ottimisti riguardo ai potenziali profitti. Invece di andare a casaccio basandovi sulla casetta di villeggiatura in fondo alla strada, ecco qualche consiglio su come stimare le tariffe per gli affitti secondo quattro punti chiave.

1. Fare la lista delle spese

Mutuo, utenze e tasse sono facili da tenere in conto, ma nell’elenco dei costi non ci si deve scordare i servizi di pulizia, le riparazioni di emergenza e la manutenzione di giardini e aree verdi. Devono anche essere tenuti in considerazione i costi di manutenzione ordinaria come la sostituzione degli elettrodomestici più importanti, le tinteggiature o le riparazioni edili.

Una buona parte delle spese generali è anche costituita dall’arredamento. Materassi confortevoli, biancheria, mobili e utensili da cucina sono davvero il minimo indispensabile per qualsiasi casa vacanze. Per rimanere nel budget non si deve aver paura di ricorrere alle aste di attrezzatura da hotel usata o alle liquidazioni di oggetti di lusso.

2. Analizzare i prezzi in zona

Un buon metodo di indagine consiste nel setacciare internet, i giornali e gli annunci immobiliari per farsi un’idea del mercato degli affitti nel quartiere. Quando si esaminano gli annunci non ci si deve dimenticare di prendere nota dei servizi, della posizione e di ogni altro elemento che caratterizza le qualità di un immobile. Una camera in più o la vista sul mare possono valere svariate centinaia di euro alla settimana in più. Più immobili confrontabili si trovano, meglio si capisce quale potrebbe essere il valore della casa vacanze che si desidera proporre.

3. Tenere in considerazione l’alta stagione

Spesso gli affitti di case vacanze hanno un’alta stagione. In questi periodi non è insolito far pagare almeno il valore di una mensilità di mutuo come tariffa per una settimana di soggiorno. L’autrice di How to Rent Vacation Properties by Owner, Christine Hrib Karpinski fa notare che anche chiedendo tariffe così alte, si devono mettere in preventivo dalle 15 alle 18 settimane di soggiorno per raggiungere il pareggio di bilancio.

I proprietari di immobili, per aumentare i profitti, possono anche proporre tariffe ridotte durante i mesi precedente e successivo alla stagione di punta. Ad esempio, sull’Adriatico l’alta stagione comincia a luglio e dura fino a tutto settembre. Le tariffe scontate entrano dunque in vigore a giugno e a ottobre.

Naturalmente ci sono strutture che possono essere affittate durante tutto l’anno. Nelle maggiori città, come Roma o Napoli ci sono turisti in tutte le settimane dell’anno, e tuttavia è bene modificare le tariffe tenendo conto dei periodi di maggior afflusso. È bene informarsi presso gli uffici di promozione turistica riguardo a eventi, concerti o manifestazioni che possono condizionare le tariffe di soggiorno.

4. Mettere in conto i periodi di inutilizzo

Anche in località molto richieste, è difficile raggiungere il 100% di occupazione. Forbes sottolinea che quando si acquista una casa vacanze da destinare all’affitto, i locatari calcolano un tasso di inutilizzo del 25%. Ovviamente tale percentuale è riferita al periodo in cui vi è una ragionevole possibilità di affittare l’alloggio. Per una casa vacanze estiva, ipotizzando una stagione di circa 18 settimane, è ragionevole supporre che per circa cinque settimane la casa rimarrà sfitta.

5. Fai la prova con Lodgify

Con Lodgify occorrono pochi minuti per impostare semplici tariffe settimanali o mensili, oppure proporre tariffe dinamiche più complesse basate sulla durata del soggiorno, sul numero di ospiti, sul giorno della settimana o su altri fattori. Non ci sono problemi di valuta perché Lodgify le accetta tutte. Dunque Stabilisci il prezzo della tua casa vacanze, ma non farti scoraggiare se lo dovrai modificare qualche volta per adeguarlo alle spese che cambiano o all’aumento dei tassi d’interesse.

Come definire le tariffe per le case vacanze 2

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