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Differenze legali, fiscali e finanziarie tra case vacanza, B&B e affittacamere
differenza tra B&B e affittacamere e appartamenti

Differenze legali, fiscali e finanziarie tra case vacanza, B&B e affittacamere

Attenzione: Questo articolo è di carattere puramente informativo e vuole aiutare i professionisti del settore a fare più chiarezza sulle differenze fra i vari tipi di struttura. Data l’esistenza di normative differenti fra regione e regione consigliamo sempre di affidarsi ad un legale di fiducia e alle informazioni fornite dagli enti regionali.

Per i meno esperti, termini diversi come B&B, casa vacanze, agriturismo o affittacamere possono non essere ancora chiari e creare parecchia confusione.

Se sei tra questi, non temere. Questo articolo è pensato proprio per chiarire tutte le differenze tra queste diverse attività.

Non solo differenze generiche e relative alla terminologia, ma anche differenze legali, fiscali e finanziare.

Ogni proprietario di case vacanza o B&B deve essere consapevole e conoscere perfettamente queste tematiche per gestire la propria attività correttamente, essere sempre in regola con la legge e al passo coi tempi.

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Differenze tra B&B, casa vacanze e affittacamere

differenza tra b&b e affittacamere

La differenza tra B&B, casa vacanza, appartamento a uso turistico e affittacamere è un qualcosa di molto sottile, ma che se non viene tenuto ben in considerazione al momento di avviare la propria attività può portare a ripercussioni importanti, sia dal punto di vista legale che da quello finanziario.

Conoscere in modo appropriato il glossario turistico, le differenze e tutte le peculiarità di questa industria è una qualcosa che ti permetterà di fare il salto di qualità.

E allora cerchiamo di capire assieme cosa sono una casa vacanza, un B&B e un affittacamere e quali siano gli elementi distintivi di ciascuna di queste attività.

Bed & Breakfast

“Bed and Breakfast” in inglese significa letteralmente “letto e prima colazione”.

Oggi questo termine indica l’offerta di ospitalità a pagamento in abitazioni private.

L’attività, che ha origini anglosassoni, si è diffusa notevolmente in questi ultimi anni anche negli altri Paesi occidentali come Germania, Francia e, ovviamente, Italia.

La formula del Bed and Breakfast si caratterizza per:

  1. il numero di camere ridotto, rispetto ad un albergo;
  2. la somministrazione solo ed esclusivamente del pasto “colazione”;
  3. la somministrazione della biancheria da letto e prodotti da bagno;
  4. un contesto familiare che rimanda all’idea di “casa”;
  5. la possibilità di entrare strettamente a contatto con la realtà del luogo in cui soggiorna.

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Casa Vacanze

Per “casa vacanze” si intende una struttura ricettiva extra alberghiera che prevede la locazione temporanea a turisti di un appartamento o una casa arredati.

La legge quadro nazionale sul turismo n. 217/1983 recita le seguenti parole:

“Gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”

La definizione più diffusa è sicuramente quella proveniente dagli Stati Uniti d’America: “vacation rental”.

La formula della casa vacanza, a differenza del B&B, non prevede:

  1. la somministrazione di alcun pasto. Non è prevista la somministrazione nemmeno del pasto “colazione”;
  2. la somministrazione di biancheria da letto né di prodotti da bagno;
  3. un contesto familiare che rimanda all’idea di “casa”;
  4. la possibilità di entrare strettamente a contatto con la realtà del luogo in cui si soggiorna.

Tab. a)

ServiziB&BCasa Vacanza
Struttura con camereX
Casa indipendenteX
Bagno privatoX
Bagno comuneX
Condivisione della struttura con altri ospitiX
Somministrazione della colazioneX
Somministrazione della biancheria da letto e prodotti da bagnoX

Affittacamere

La differenza tra B&B e affittacamere è particolarmente sottile.

Mentre i primi infatti, sono considerati “strutture ricettive a conduzione familiare”, gli affittacamere sono “strutture ricettive imprenditoriali”.

La diversità di questi ultimi sta proprio nel termine “imprenditoriale”, per cui il proprietario offre alloggio nel proprio appartamento o nella propria struttura dietro pagamento.

Gli affittacamere, anche noti con il termine di Guest House, assumono tutti i connotati di un’azienda, sia a livello organizzativo che fiscale.

I titolari infatti, possono avvalersi regolarmente di collaboratori e fornire servizi simili a quelli offerti da un albergo o da un hotel.

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La differenza tra b&b e affittacamere

differenza tra affittacamere e b&b

Passiamo ora a parlare delle differenze specifiche tra i vari modelli di attività. Una delle domande che più spesso i proprietari di immobili si pongono è: qual’è la differenza tra B&B e affittacamere? Questo perché si tratta i due tipi di struttura che si tende con facilità a confondere. Ecco le differenze principali:

1. Tipo di attività

La prima e più importante principale differenza tra B&B e affittacamere è che il B&B viene solitamente gestito in forma non imprenditoriale tramite la tipica conduzione familiare, mentre l’affittacamere ha generalmente natura imprenditoriale.

2. Obblighi legali

Essendo attività di tipo imprenditoriale, aprire un affittacamere comporta l’obbligo di apertura di partita IVA, iscrizione presso la Camera di Commercio e ottenimento della SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività). Per i B&B è invece sufficiente ottenere quest’ultima.

3. Obbligo di residenza

Un’ altro elemento distintivo risiede nel fatto che, di norma, per i B&B la residenza del proprietario deve coincidere con il luogo in cui l’attività viene esercitata. Questo punto può variare di regione in regione, ma non rappresenta mai un obbligo per gli affittacamere.

4. Fornitura di servizi

La classica immagine che si ha quando si pensa ad un bed and breakfast è chiaramente quella della prima colazione. Per queste strutture, infatti, proporre agli ospiti la prima colazione è obbligatorio. Discorso diverso invece per gli affittacamere, che possono proporre anche altri tipi di servizi accessori oltre all’alloggio e alla colazione.

5. Interruzione dell’attività

Il B&B, sulla carta, nasce come attività occasionale. Proprio per questo i proprietari vengono obbligati a interrompere l’attività o ad osservare quantomeno un periodo di chiusura annuale. Gli affittacamere non sono soggetti a nessun obbligo di questo tipo e possono operare senza interruzioni durante tutto l’arco dell’anno in quanto attività di tipo imprenditoriale.

In conclusione, per quanto concerne invece l’aspetto fiscale, i  proventi da B&B esercitati in forma non imprenditoriale sono tassati come redditi diversi. Per gli affittacamere invece si applica il profilo tributario relativo alla partita IVA in base al regime scelto.

La differenza tra b&b e casa vacanze

differenza tra b&b affittacamere e casa vacanze

Tracciare una corretta disciplina di riferimento per individuare le differenze tra la gestione di un B&B e di una casa vacanze non è cosa da poco.

Per i B&B non esiste infatti una disciplina generale a carattere nazionale, ma una frammentazione di normative regionali.

Mentre per la case vacanza ci sono molti buchi normativi che non regolamentano l’attività.

Ecco allora una mini guida che approfondisce la normativa di B&B e fornisce uno schema pratico che definisce le principali differenze legali, fiscali e finanziarie tra B&B e case vacanza.

Il D.Lgs. n. 79/2011, c.d. Codice del Turismo, entrato in vigore il 21 giugno 2011, fornisce alcune indicazioni generali, anche se approfondisce maggiormente le disposizioni in materia turistico-alberghiera.

Troviamo comunque, all’interno dei 74 articoli che lo compongono, dei rimandi al concetto di B&B e di casa vacanze e anche alcune disposizioni normative.

Vediamo quindi nello specifico le differenze tra i concetti di B&B e casa vacanze per quanto attiene l’inquadramento.

1. Tipo di attività

La prima grande differenza tra B&B e casa vacanze è rappresentata dal fatto che, come abbiamo visto, il B&B è un’attività di tipo non imprenditoriale. Non può quindi essere svolta in modo continuativo, ma solo per periodi saltuari o stagionali.

La casa vacanze invece può essere gestita sia in forma imprenditoriale, sia in forma occasionale (modalità short lets). Quello che depone a favore di una o dell’altra modalità è il numero di immobili presenti entro lo stesso comune di residenza.

2. Collaborazioni

In secondo luogo il B&B non può godere di collaborazioni esterne per la gestione dell’attività a meno che non siano collaborazioni a carattere familiare. La casa vacanze invece può usufruire di collaborazioni generiche (non strettamente familiari) sia che sia gestita in regime di impresa sia che sia gestita in modalità occasionale.

3. Legislazione

Altro punto discordante tra le due categorie risiede nel fatto che il B&B è un tipo di attività già conosciuta e riconosciuta per cui esiste una regolamentazione. Spesso non è univoca dal punto di vista nazionale e rimanda invece alle disposizioni regionali, ma esiste ed è tangibile. L’attività della casa vacanze invece è un concetto relativamente recente nato in relazione al “boom” di portali quali Airbnb e non è supportata da una vera e propria legislazione. Ci sono molti buchi normativi che lasciano spazio all’interpretazione della giurisprudenza in merito.

4. Obbligo di residenza

In caso di avviamento di B&B la norma chiarisce che c’è obbligo di residenza e domicilio a carico del proprietario che deve riservarsi una camera all’interno dell’unità abitativa (art. 8 del 2015). Differente il caso di avviamento di una casa vacanze per cui non è richiesto obbligo di residenza e domicilio.

5. Aspetti fiscali

L’Agenzia delle entrate si è occupata degli aspetti fiscali dei B&B con due risoluzioni, rispettivamente la R.M. n. 180/E/1998 e la R.M. n. 155/E/2000. Non esistono invece circolari o risoluzioni per quanto attiene l’attività di case vacanza.

6. Gestione della struttura

La gestione dell’attività di case vacanza deve essere gestita unitariamente e non per stanze, come accade invece per il B&B.

Tab. b)

DifferenzeB&BCasa Vacanza
Possibilità attività occasionaleSISI
Possibilità attività imprenditorialeNOSI
Possibilitàcollaborazioni genericheNOSI
Possibilità Collaborazioni familiariSISI
Normativa nazionaleNONO
Normativa regionaleSISI
Obbligo residenza domicilioSINO

La differenza tra affittacamere e casa vacanze

differenza tra casa vacanze e affittacamere

Parlando di quest’ultima differenza, possiamo dire che la distinzione sostanziale sta nella gestione della struttura stessa.

Mentre l’affittacamere infatti viene principalmente inteso come struttura divisa in unità abitative in forma di camere, la casa vacanze può riguardare l’affitto di un’intera proprietà privata interamente fornita e arredata.

Inoltre, entro determinati limiti, l’attività di case vacanza può essere gestita in maniera non imprenditoriale (short lets) mentre l’affittacamere propriamente detto è un’attività d’impresa vera e propria.

A livello legislativo esistono sicuramente meno “buchi normativi” per quanto riguarda gli affittacamere rispetto alle case vacanza. Ecco perché è sempre importante essere supportati da un legale di fiducia.

Conviene aprire una casa vacanze, un B&B o un affittacamere?

differenza tra casa vacanza e b&b

Siamo ora giunti alla fatidica domanda.

È più conveniente aprire un’attività come casa vacanze, come B&B oppure come affittacamere?

Purtroppo non esiste una sola ed unica risposta assoluta a questa domanda, bensì dipende da molti fattori.

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Il nostro consiglio?

Come prima cosa, prendi carta e penna ed inizia scrivere tutti i pro e contro che l’avvio di un’attività piuttosto che dell’altra comporterebbe.

Probabilmente l’avvio di un B&B richiederà uno sforzo e un investimento in termini di denaro più contenuto rispetto a quello che dovrai sostenere per affittare la tua casa vacanze.

Tuttavia, per mantenerlo sempre vivo e attivo dovrai dedicare molto più tempo ed energie, dovendo seguire e dar costante supporto ai tuoi ospiti.

D’altro canto, la casa vacanze, seppure generalmente comporterà uno sforzo economico finanziario maggiore, vi darà maggior spazio e libertà nella gestione.

Non sarete obbligati a seguire costantemente gli ospiti e fornire loro servizi tipici dell’attività alberghiera.

Ora avrai sicuramente capito perchè dare una risposta definitiva alla domanda “conviene aprire una casa vacanze o un B&B” è praticamente impossibile.

Dipende solo da te, dalle tue necessità e dalle tue disponibilità.

Prima di lasciarti, vorremmo farti un altro regalo. Hai bisogno di una mano per creare una ricevuta per gli ospiti della tua casa vacanze, B&B o affittacamere? Scarica il nostro modello di ricevuta per affitti turistici. È gratis!


Sull’Autrice:

Carolina Casolo, Dott. Esperto Aziendale. Ideatrice di un nuovo approccio al mondo contabile, burocratico e fiscale.

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