Le differenze principali tra b&b, casa vacanze e affittacamere in breve:
- Il bed and breakfast offre stanze e prima colazione in una casa con gestione ed organizzazione familiare ed in forma non imprenditoriale.
- Una casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera che offre l’affitto temporaneo di un appartamento o casa arredati, senza somministrazione di pasti né fornitura di biancheria giornaliera.
- Gli affittacamere (o Guest House) sono strutture ricettive imprenditoriali che offrono alloggio in un massimo di sei camere, con possibilità di servizi complementari e gestione professionale.
- La normativa è frammentata a livello regionale e ogni regione può predisporre requisiti di apertura e gestione diversi per queste tipologie di strutture extralberghiere
- Il b&b, la casa vacanze e l’affittacamere devono richiedere ed hanno l’obbligo di esporre il codice CIN
Quando ci troviamo di fronte alla scelta di investire in un immobile da affittare a turisti, sorgono naturalmente domande su quali siano le differenze tra casa vacanza e affittacamere, o tra B&B e casa vacanza.
In questo articolo abbiamo raccolto le informazioni per chiarire non solo le distinzioni terminologiche, ma soprattutto le differenze legali, fiscali e finanziarie tra queste tipologie di strutture ricettive extralberghiere. Da proprietario, futuro proprietario o property manager di case vacanza, B&B o affittacamere essere sempre aggiornati su queste tematiche significa evitare sanzioni amministrative e gestire con successo l’attività, in piena conformità con la normativa vigente.
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Differenze tra B&B, casa vacanze e affittacamere
La differenza tra B&B, casa vacanza, appartamento a uso turistico e affittacamere è molto sottile, ma che se non viene tenuto ben in considerazione al momento di avviare la propria attività può portare a ripercussioni importanti, sia dal punto di vista legale che da quello finanziario.
Conoscere in modo appropriato il glossario turistico, le differenze e tutte le peculiarità di questa industria è qualcosa che ti permetterà di fare il salto di qualità.
E allora cerchiamo di capire insieme cosa sono una casa vacanza, un B&B e un affittacamere e quali siano gli elementi distintivi di ciascuna di queste attività.
Bed & Breakfast
Il Bed and Breakfast (B&B) è una struttura ricettiva extralberghiera che offre ospitalità e prima colazione. Solitamente a conduzione familiare, il B&B offre alloggio in stanze private all’interno di un immobile.
Il termine Bed and Breakfast proviene dall’inglese e significa letteralmente “letto e prima colazione”. Originaria dei Paesi anglosassoni, questa formula si è diffusa notevolmente in altri Paesi occidentali, come Germania, Francia e Italia. Oggi, indica l’offerta di ospitalità a pagamento in abitazioni private.
Cosa differenzia il bed and breakfast dalle altre strutture ricettive:
- Il numero di camere ridotto, rispetto ad un albergo;: un massimo di 3/6 camere ed un totale di 20 posti letto;
- La somministrazione solo ed esclusivamente del pasto colazione;
- La somministrazione della biancheria da letto e prodotti da bagno;
- Un contesto familiare che rimanda all’idea di “casa”;
- Deve avere un periodo di chiusura durante l’anno di almeno 3 mesi;
- Realtà familiare e la possibilità di entrare strettamente a contatto con la realtà del luogo in cui soggiorna.
In Italia, la regolamentazione dei B&B è affidata a ogni singola regione, che può definire requisiti specifici per l’apertura e la gestione di un B&B. A livello nazionale, per il fisco, il B&B non è considerato un’attività commerciale, e pertanto non è necessaria l’apertura di una partita IVA. Tuttavia, le normative regionali possono variare, quindi è fondamentale verificare i requisiti specifici della propria regione di residenza. È inoltre importante avere l’HACCP per b&b a norma di legge.
Ad esempio, alcune regioni possono richiedere specifici permessi o l’esenzione da tasse regionali e comunali, mentre altre potrebbero avere requisiti più stringenti. È sempre consigliabile consultare la normativa locale o rivolgersi a un consulente esperto del settore per assicurarsi di rispettare tutte le disposizioni legali e fiscali caso per caso.
Casa Vacanze
Per casa vacanze si intende una struttura ricettiva extralberghiera che prevede la locazione temporanea a turisti di un appartamento o una casa arredati. La legge quadro nazionale sul turismo n. 217/1983 recita le seguenti parole:
“Gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.”
Questa tipologia di struttura riprende un po’ il modello della “vacation rental” americana. A differenza del b&b, la casa vacanza non prevede l’offerta della prima colazione.
Ecco le caratteristiche principali delle case vacanze:
- Proprietà privata: Solitamente appartengono a privati che le affittano temporaneamente.
- Strutture arredate: Le case vacanze sono completamente arredate, offrendo tutti i comfort necessari per il soggiorno.
- Servizi aggiuntivi: Oltre all’alloggio, possono offrire servizi extra come pulizia giornaliera, servizi di trasporto e visite guidate.
A differenza dei Bed & Breakfast, la formula della casa vacanze non prevede:
- Non prevede alcun pasto, nemmeno la colazione.
- Non è previsto il servizio di biancheria da letto né di prodotti da bagno.
- Manca l’ambiente familiare tipico del B&B, che richiama l’idea di “casa”.
La scelta tra una casa vacanze e un B&B dipende quindi dalle preferenze del viaggiatore: chi cerca indipendenza e privacy potrebbe preferire una casa vacanze, mentre chi desidera un’esperienza più personale e familiare potrebbe optare per un B&B.
Tabella a)
| Servizi | B&B | Casa Vacanza |
|---|---|---|
| Struttura con camere |
X |
– |
| Casa indipendente | – |
X |
| Bagno privato | – |
X |
| Bagno comune |
X |
– |
| Condivisione della struttura con altri ospiti |
X |
– |
| Somministrazione della colazione |
X |
– |
| Somministrazione della biancheria da letto e prodotti da bagno |
X |
– |
Affittacamere
La differenza tra Bed & Breakfast e affittacamere è particolarmente sottile. Mentre i B&B sono considerati strutture ricettive a conduzione familiare, gli affittacamere sono strutture ricettive imprenditoriali.
La distinzione principale risiede nel carattere “imprenditoriale” degli affittacamere, dove il proprietario offre alloggio nel proprio appartamento o struttura dietro pagamento. Gli affittacamere, noti anche con il termine inglese di Guest House, hanno tutti i connotati di un’azienda, sia a livello organizzativo che fiscale.
Caratteristiche degli Affittacamere
- Struttura imprenditoriale: Gli affittacamere operano come vere e proprie imprese.
- Collaboratori: I titolari possono avvalersi regolarmente di collaboratori.
- Servizi offerti: Possono fornire servizi simili a quelli di un albergo o hotel.
Limiti e Requisiti degli affittacamere
Le strutture di affittacamere sono composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, e possono offrire alloggio e servizi complementari. In sintesi, le caratteristiche principali sono:
Massimo sei camere: Suddivise in non più di due appartamenti.
Ubicazione: Gli appartamenti devono essere nello stesso stabile.
Servizi complementari: Possibilità di offrire servizi aggiuntivi oltre all’alloggio.
Gli affittacamere rappresentano una soluzione intermedia tra il B&B e l’hotel, offrendo la flessibilità e l’atmosfera intima di una struttura ricettiva a conduzione familiare, ma con la possibilità di fornire servizi professionali e avvalersi di collaboratori, come nelle strutture alberghiere.
Continuiamo facendo un riassunto delle differenze specifiche tra i vari modelli di attività extralberghiera.
La differenza tra B&B e affittacamere
Passiamo ora a parlare delle differenze specifiche tra i vari modelli di attività. Una delle domande che più spesso i proprietari di immobili si pongono è: qual’è la differenza tra B&B e affittacamere? Questo perché si tratta di due tipi di struttura che si tende con facilità a confondere. Ecco le differenze principali:
1. Tipo di attività
La prima e più importante principale differenza B&B e affittacamere è che il B&B viene solitamente gestito in forma non imprenditoriale tramite la tipica conduzione familiare, mentre l’affittacamere ha generalmente natura imprenditoriale.
Ci sono ovviamente tante sfumature di queste due varianti di struttura vacanziera in affitto, che rendono la differenza tra affittacamere e b&b ancora più sottile e difficile, a volte, da scorgere. Hai per esempio affittacamere con opzione di colazione.
2. Obblighi legali
Essendo attività di tipo imprenditoriale, aprire un affittacamere comporta l’obbligo di apertura di partita IVA, iscrizione presso la Camera di Commercio e ottenimento della SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività). Per i B&B è invece sufficiente ottenere quest’ultima.
Proprio il quadro legale è una differenza tra B&B e affittacamere degna di nota e alla quale dovresti prestare molta attenzione al momento dell’apertura della tua struttura turistica.
3. Obbligo di residenza
Un’ altro elemento distintivo risiede nel fatto che, di norma, per i B&B la residenza del proprietario deve coincidere con il luogo in cui l’attività viene esercitata. Questo punto può variare di regione in regione, ma non rappresenta mai un obbligo per gli affittacamere. Ricorda, questa è una delle regole case vacanze principali per queste strutture.
Ovviamente, questa differenza B&B e affittacamere non è, anche in questo caso, sempre ovvia, in quanto, molte persone che affittano camere di una proprietà su Airbnb, risiedono nella stessa.
4. Fornitura di servizi
La classica immagine che si ha quando si pensa ad un bed and breakfast è chiaramente quella della prima colazione. Per queste strutture, infatti, proporre agli ospiti la prima colazione è obbligatorio. Discorso diverso invece per gli affittacamere, che possono proporre anche altri tipi di servizi accessori oltre all’alloggio e alla colazione.
Ovviamente, in questo caso, parliamo sempre della legge in vigore nel nostro paese. Durante il nostro trascorso viaggiando per il mondo, abbiamo visto anche B&B con colazione opzionale e non inclusa nel prezzo.
5. Interruzione dell’attività
Il B&B, sulla carta, nasce come attività occasionale. Proprio per questo i proprietari vengono obbligati a interrompere l’attività o ad osservare quantomeno un periodo di chiusura annuale. Gli affittacamere non sono soggetti a nessun obbligo di questo tipo e possono operare senza interruzioni durante tutto l’arco dell’anno in quanto attività di tipo imprenditoriale.
In conclusione, per quanto concerne invece l’aspetto fiscale, i proventi da B&B esercitati in forma non imprenditoriale sono tassati come redditi diversi. Per gli affittacamere invece si applica il profilo tributario relativo alla partita IVA in base al regime scelto.
Al momento della scelta sul tipo di struttura da avviare, questa differenza tra affittacamere e B&B è sicuramente una a cui dovrai prestare attenzione per non avere brutte sorprese.
La differenza tra B&B e casa vacanze
Tracciare una corretta disciplina di riferimento per individuare le differenze tra la gestione di un B&B e di una casa vacanze non è semplice. Per i B&B, infatti, non esiste una disciplina generale a carattere nazionale, ma una frammentazione di normative regionali.
Cerchiamo di fare uno schema pratico generale delle principali differenze legali, fiscali e finanziarie tra B&B e case vacanza.
Il D.Lgs. n. 79/2011, c.d. Il Codice del Turismo, entrato in vigore il 21 giugno 2011, fornisce alcune indicazioni generali, anche se approfondisce maggiormente le disposizioni in materia turistico-alberghiera.
Troviamo comunque, all’interno dei 74 articoli che lo compongono, dei rimandi al concetto di B&B e di casa vacanze e anche alcune disposizioni normative. Vediamo quindi nello specifico le differenze tra i concetti di B&B e casa vacanze per quanto attiene l’inquadramento.
1. Tipo di attività
La prima grande differenza tra B&B e casa vacanze è rappresentata dal fatto che, come abbiamo visto, il B&B è un’attività di tipo non imprenditoriale. Non può quindi essere svolta in modo continuativo, ma solo per periodi saltuari o stagionali.
La casa vacanze invece può essere gestita sia in forma imprenditoriale, sia in forma occasionale (modalità short lets). Quello che depone a favore di una o dell’altra modalità è il numero di immobili presenti entro lo stesso comune di residenza.
2. Collaborazioni
In secondo luogo il B&B non può godere di collaborazioni esterne per la gestione dell’attività a meno che non siano collaborazioni a carattere familiare. La casa vacanze, invece può usufruire di collaborazioni generiche (non strettamente familiari) sia che sia gestita in regime di impresa sia che sia gestita in modalità occasionale.
3. Legislazione
Altro punto discordante tra le due categorie risiede nel fatto che il B&B è un tipo di attività già conosciuta e riconosciuta per cui esiste una regolamentazione. Spesso non è univoca dal punto di vista nazionale e rimanda invece alle disposizioni regionali, ma esiste ed è tangibile.
L’art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 definisce la casa vacanze. Tuttavia, l’attività della casa vacanze è un concetto relativamente recente nato in relazione al “boom” di portali quali Airbnb e non è supportata da una vera e propria legislazione a livello nazionale. Ci sono molti buchi normativi che lasciano spazio all’interpretazione della giurisprudenza in merito.
4. Obbligo di residenza
In caso di avviamento di B&B la norma chiarisce che c’è obbligo di residenza e domicilio a carico del proprietario che deve riservare una camera all’interno dell’unità abitativa (art. 8 del 2015). Differente il caso di avviamento di una casa vacanze per cui non è richiesto obbligo di residenza e domicilio.
5. Aspetti fiscali
L’Agenzia delle entrate si è occupata degli aspetti fiscali dei B&B con due risoluzioni, rispettivamente la R.M. n. 180/E/1998 e la R.M. n. 155/E/2000. Non esistono invece circolari o risoluzioni per quanto attiene l’attività di case vacanza.
6. Gestione della struttura
La gestione dell’attività di case vacanza deve essere gestita unitariamente e non per stanze, come accade invece per il B&B.
Tabella b)
| Differenze | B&B | Casa Vacanza |
|---|---|---|
| Possibilità attività occasionale |
SI |
SI |
| Possibilità attività imprenditoriale |
NO |
SI |
| Possibilitàcollaborazioni generiche |
NO |
SI |
| Possibilità Collaborazioni familiari |
SI |
SI |
| Normativa nazionale |
NO |
NO |
| Normativa regionale |
SI |
SI |
| Obbligo residenza domicilio |
SI |
NO |
La differenza tra affittacamere e casa vacanze
Parlando di quest’ultima differenza, possiamo dire che la distinzione sostanziale sta nella gestione della struttura stessa.
Mentre l’affittacamere infatti viene principalmente intesa come struttura divisa in unità abitative in forma di camere, la casa vacanze può riguardare l’affitto di un’intera proprietà privata interamente fornita e arredata.
Inoltre, entro determinati limiti, l’attività di case vacanza può essere gestita in maniera non imprenditoriale (short lets) mentre l’affittacamere propriamente detto è un’attività d’impresa vera e propria.
A livello legislativo esistono sicuramente meno “buchi normativi” per quanto riguarda gli affittacamere rispetto alle case vacanza. Ecco perché è sempre importante essere supportati da un legale di fiducia.
Conviene aprire una casa vacanze, un B&B o un affittacamere?
Siamo ora giunti alla fatidica domanda.È più conveniente aprire un’attività come casa vacanze, come B&B oppure come affittacamere? Purtroppo non esiste una sola ed unica risposta assoluta a questa domanda, bensì dipende da molti fattori.
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Come prima cosa, prendi carta e penna ed inizia a scrivere tutti i pro e contro che l’avvio di un’attività piuttosto che dell’altra comporterebbe. Probabilmente l’avvio di un B&B richiede uno sforzo e un investimento in termini di denaro più contenuto rispetto a quello che dovrai sostenere per affittare la tua casa vacanze.
Tuttavia, per mantenerlo sempre vivo e attivo dovrai dedicare molto più tempo ed energie, dovendo seguire e dar costante supporto ai tuoi ospiti. D’altro canto, la casa vacanze, seppure generalmente comporterà uno sforzo economico finanziario maggiore, vi darà maggior spazio e libertà nella gestione.
Non sarete obbligati a seguire costantemente gli ospiti e fornire loro servizi tipici dell’attività alberghiera.
Ora avrai sicuramente capito perché dare una risposta definitiva alla domanda “conviene aprire una casa vacanze o un B&B” è praticamente impossibile. Dipende solo da te, dalle tue necessità e dalle tue disponibilità.
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Attenzione: Questo articolo è di carattere puramente informativo e vuole aiutare i professionisti del settore a fare più chiarezza sulle differenze fra i vari tipi di struttura. Data l’esistenza di normative differenti fra regione e regione consigliamo sempre di affidarsi ad un legale di fiducia e alle informazioni fornite dagli enti regionali.
Sull’Autrice:
Carolina Casolo, Dott. Esperto Aziendale. Ideatrice di un nuovo approccio al mondo contabile, burocratico e fiscale.
