🚨 In breve, cosa devi fare per essere in regola con gli affitti brevi nel comune di Firenze:
→ Esponi correttamente il CIN (Codice Identificativo Nazionale) sia all’esterno dell’immobile che all’ingresso della proprietà.
→ Rimuovi la keybox se installata nel centro storico.
→ Registrati nel Registro comunale delle locazioni turistiche.
→ Rispetta le misure minime per la superficie degli alloggi, delle camere e dei servizi igienici.
Articolo aggiornato il 9 aprile 2025.
Firenze è una città che non smette mai di attrarre visitatori da tutto il mondo, grazie al suo patrimonio artistico e alla sua bellezza senza pari motivo per cui tanti hanno investito proprio in questa città per creare un business di case vacanze e locazioni turistiche.
Ma con l’aumento degli affitti brevi a Firenze, la città ha sentito la necessità di regolamentare questo settore in modo più rigoroso, soprattutto per preservare il decoro urbano e la qualità della vita dei suoi residenti. Se hai un immobile in affitto breve, o stai pensando di avviare un’attività simile, è fondamentale che tu conosca le nuove normative sugli affitti brevi a Firenze che sono entrate in vigore nel 2025.
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La normativa affitti brevi a Firenze
Il comune di Firenze ha deciso di regolamentare con maggiore severità gli affitti brevi, con l’obiettivo di garantire un turismo più sostenibile, rispettoso e compatibile con il patrimonio storico della città. Ma quali sono, nel dettaglio, le regole sugli affitti brevi e come devono comportarsi i proprietari di strutture turistiche? Scopriamolo insieme.
Limitazioni per le locazioni turistiche brevi a Firenze da aprile 2025
In data 8 aprile 2025, la Giunta del Comune di Firenze ha rilasciato un comunicato riguardo alla nuova normativa che regolerà gli affitti brevi nel Comune di Firenze, e che verrà approvata dal Consiglio Comunale. L’amministrazione di Sara Funaro ha introdotto regole più severe per le locazioni turistiche brevi, con l’obiettivo di tutelare il patrimonio storico e migliorare la qualità della vita dei residenti.
Se gestisci affitti brevi a Firenze, ecco i punti chiave che devi assolutamente sapere nel 2025:
Superfici minime per gli alloggi:
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- L’immobile deve avere una superficie minima di 28 mq.
- Le camere singole devono essere di almeno 9 mq.
- Le camere doppie devono essere di almeno 14 mq.
- La cucina deve essere abitabile e di almeno 9 mq.
- I servizi igienici devono avere una superficie minima di 2,5 mq.
Autorizzazioni quinquennali:
Le autorizzazioni per le locazioni turistiche sono valide per 5 anni e sono legate sia al proprietario che all’abitazione. Se l’immobile viene venduto, l’autorizzazione decade.
Divieto di keybox nel centro storico:
A partire dal 2025, è vietata l’installazione di keybox (cassette per la consegna delle chiavi) sulle facciate degli edifici, in particolare nell’area UNESCO. Questo serve a preservare l’estetica e la sicurezza del centro storico.
Registrazione nel Registro comunale:
È obbligatorio iscrivere la tua attività nel Registro comunale delle locazioni turistiche per monitorare l’attività e contrastare l’abusivismo.
Sanzioni per chi non rispetta le regole:
Le sanzioni per chi non rispetta le nuove normative vanno da 1000 a 10.000 euro e possibile decadenza dell’autorizzazione.
Infine, il Comune di Firenze ha avviato una collaborazione con l’Università La Sapienza di Roma per studiare l’impatto delle locazioni turistiche brevi e monitorare l’efficacia delle normative.
SCIA o no per le locazioni turistiche a Firenze?
Uno dei principali dubbi che i proprietari di affitti brevi si pongono è se sia necessario presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per avviare un’attività di locazione turistica a Firenze. La risposta è semplice: no, non è richiesta per le locazioni turistiche.
In pratica, le locazioni turistiche a Firenze non sono considerate strutture ricettive al pari di hotel e B&B, quindi non è necessaria la SCIA. Tuttavia, c’è un passaggio obbligatorio da compiere: devi registrare la tua attività sulla piattaforma Turismo 5 della Regione Toscana entro 30 giorni dalla stipula del primo contratto di locazione. Questa piattaforma gestisce l’anagrafica delle strutture turistiche, quindi, anche se non è obbligatoria la SCIA, la registrazione su Turismo 5 è un passo imprescindibile.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
A partire dal 1° gennaio 2025, ogni proprietario di un’unità destinata ad affitti brevi a Firenze dovrà esporre all’esterno dell’immobile il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Si tratta di un codice unico, che consente alle autorità di monitorare e verificare facilmente ogni unità abitativa destinata a locazioni turistiche. Questa misura è importante non solo per il controllo delle locazioni turistiche, ma anche per evitare il rischio di abusivismo.
Il CIN dovrà essere esposto in maniera visibile, facilmente leggibile e posizionato correttamente. Le normative sugli affitti brevi a Firenze specificano le modalità di esposizione a seconda delle diverse zone della città:
- Per l’area Unesco di Firenze (ovvero la parte del centro storico), le dimensioni del CIN non devono superare i 6×2 cm, e il materiale dovrà essere ottone con il testo in nero. La targhetta dovrà essere posizionata all’interno della pulsantiera del campanello o, in alternativa, accanto ad essa.
- Al di fuori dell’area Unesco, le dimensioni sono un po’ più ampie, fino a 8×2 cm, sempre in ottone, ma con una forma rettangolare.
Un aspetto fondamentale da sottolineare è che non sarà necessario fare alcuna richiesta per installare il CIN, poiché l’obbligo di esposizione deriva direttamente dalla legge e non è soggetto a imposte pubblicitarie.
Divieto di Keybox nel centro storico
Una delle novità più significative riguarda le keybox, quelle cassette metalliche usate per la consegna delle chiavi agli ospiti. A partire dal 2025, Firenze ha deciso di vietare l’installazione delle keybox sulle facciate degli edifici, in particolare nel centro storico e nell’Area Unesco. La motivazione è semplice: la bellezza e l’integrità estetica della città non possono essere compromesse da oggetti che rovinano l’aspetto degli edifici storici.
Se hai una keybox installata sul tuo immobile, dovrai rimuoverla. Non rispettare questo divieto comporterà sanzioni. Il divieto è stato deciso per garantire una città più decorosa, e anche per motivi di sicurezza, evitando che le chiavi siano accessibili in maniera indiscriminata.
Questa misura si inserisce nel più ampio piano di regole sugli affitti brevi che punta a preservare l’aspetto storico di Firenze, mentre allo stesso tempo cerca di rendere l’esperienza turistica più sostenibile e meno invasiva per la città.
Misure per un turismo sostenibile: nuove regole per la qualità della vita dei residenti
Il Comune di Firenze sta cercando di bilanciare l’aumento degli affitti brevi a Firenze con la necessità di mantenere alta la qualità della vita dei residenti. Oltre al divieto delle keybox, sono state introdotte altre misure che riguardano il comportamento dei turisti e l’impatto del turismo sulla città, tra cui:
- Divieto per le guide turistiche di utilizzare amplificatori o altoparlanti. Questo provvedimento mira a ridurre l’inquinamento acustico e a evitare che le strade di Firenze siano invase da rumori forti, specialmente nelle ore di punta.
Cosa devi fare per essere in regola con le nuove normative sugli affitti brevi a Firenze
Per i proprietari di affitti brevi a Firenze, essere in regola con le nuove normative sugli affitti brevi significa evitare multe e problematiche legali. Ecco cosa devi fare gestire in regola i tuoi affitti brevi:
- Esponi correttamente il CIN: Assicurati che il tuo Codice Identificativo Nazionale sia ben visibile all’esterno dell’immobile e che rispetti le dimensioni e i materiali previsti dalla legge.
- Rimuovi la Keybox: Se hai una keybox, dovrai rimuoverla prima che scadano i termini. Prevedi la rimozione e l’adeguamento alle nuove regole, per evitare sanzioni.
- Comunicazione degli Alloggiati Web: Ogni ospite deve essere registrato presso la Questura entro 24 ore dal loro arrivo. Per farlo, i proprietari devono avere credenziali specifiche. (Vedi come registrare gli ospiti su Alloggiati Web)
- Imposta di Soggiorno: I proprietari sono tenuti a pagare l’imposta di soggiorno al Comune di Firenze, se previsto dal regolamento comunale. L’importo varia a seconda della tipologia e della posizione dell’immobile. (Guida completa alla tassa di soggiorno a Firenze qui)
- Movimentazione Ricettiva: Ogni locazione turistica deve essere registrata nella piattaforma Turismo 5 della Città Metropolitana, che tiene traccia delle movimentazioni ricettive a fini statistici che verranno comunicati all’ISTAT. Questo obbligo riguarda anche le modifiche relative alla capacità ricettiva, ai periodi di apertura, e alla cessazione dell’attività. (Come funziona la comunicazione degli ospiti all’ISTAT)
Alternative alla Keybox: Soluzioni Smart per il Check-in degli Ospiti
Con il divieto delle keybox nel centro storico di Firenze, i proprietari di affitti brevi devono trovare soluzioni alternative per la consegna delle chiavi agli ospiti. Fortunatamente, esistono diverse opzioni moderne e sicure che migliorano l’esperienza del check-in e garantiscono maggiore controllo sull’accesso agli immobili.
Nota bene: indipendentemente dalla soluzione scelta, resta obbligatorio effettuare il riconoscimento degli ospiti di persona e verificare la corrispondenza dei documenti con chi effettua il check-in.
Smart Lock (Serrature Intelligenti)
Le serrature smart permettono agli ospiti di accedere all’appartamento tramite un codice digitale, un’app mobile o persino il riconoscimento biometrico. Questa soluzione elimina la necessità di chiavi fisiche, riducendo il rischio di smarrimenti e garantendo maggiore sicurezza.
Check-in Digitale con App e QR Code
Alcune piattaforme offrono sistemi di check-in digitale che permettono agli ospiti di completare la registrazione e ricevere istruzioni per l’accesso tramite un link o QR code. Questo metodo semplifica il processo e assicura un’esperienza fluida e senza ulteriori attese. Puoi utilizzare sistemi automatizzati come Vikey o Chekin.
Servizi di Concierge e Partner Locali
Se preferisci un approccio più tradizionale, puoi collaborare con servizi di concierge, partner locali o co-host che si occupano della consegna chiavi e dell’accoglienza degli ospiti. Questa soluzione è utile soprattutto per chi gestisce più immobili e vuole offrire un servizio personalizzato.
Cassetta di Sicurezza Interna
Se l’installazione esterna della keybox non è più consentita, un’alternativa potrebbe essere una cassetta di sicurezza interna all’edificio, accessibile solo agli ospiti tramite un codice temporaneo. Questo mantiene un buon livello di praticità senza violare le nuove regole.
Riferimenti normativi Specifici
Le modifiche alle normative sugli affitti brevi a Firenze nel 2025 si basano su specifiche leggi regionali e comunali. L’iniziativa legislativa è stata promossa dalla Regione Toscana, che ha adottato una serie di misure per regolamentare le locazioni turistiche. Le normative di riferimento comprendono:
- Legge Regionale 86/2016 sulla regolamentazione delle strutture ricettive non alberghiere, che stabilisce le basi per la registrazione delle locazioni turistiche.
- Delibera del Comune di Firenze N. 123/2024, che dettaglia i nuovi obblighi per le locazioni turistiche e la gestione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), nonché le modifiche relative alla gestione delle keybox.
- Codice del Turismo (Legge 135/2001), che fornisce il quadro normativo nazionale per le locazioni turistiche, stabilendo principi generali applicabili a livello locale.
Un futuro più sostenibile per gli affitti brevi a Firenze
Le nuove regole sugli affitti brevi a Firenze segnano un punto di svolta importante nella gestione degli affitti brevi in una delle città più visitate al mondo.
Le normative mirano a proteggere il patrimonio storico, migliorare la qualità della vita dei residenti e garantire un turismo più rispettoso e meno invasivo. Se sei un proprietario di affitti brevi a Firenze, non ignorare queste modifiche. Adeguarsi alle normative sugli affitti brevi ti permetterà di continuare a offrire un servizio di alta qualità senza incorrere in sanzioni, contribuendo al contempo a un turismo più sostenibile e armonioso.
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