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Con l’arrivo dell’estate e la voglia di viaggiare torna caldo il tema delle locazioni immobiliari.

Tra chi cerca di risparmiare e predilige la scelta delle cosiddette “case vacanze” al posto del classico albergo e chi cerca di mettere a frutto una piccola eredità trasformando un appartamento residenziale in un’attività imprenditoriale quale “affitta camere”, le richieste di informazioni sul web sono moltissime.

Spesso confuse e inesatte. Di frequente superficiali e frastagliate. Gettano gli utenti nello sconforto e spesso tarpano loro le ali.

Ecco allora una mini guida dei punti salienti da conoscere in materia fiscale se si voglia intraprendere attività costanti o sporadiche legate a “case vacanze”, “affitta camere” e “bed & breakfast”.

Case Vacanza

Tecnicamente “casa per vacanza”, è una struttura ricettiva extra alberghiera che prevede la locazione temporanea a turisti di un appartamento o una casa arredati. La definizione più diffusa è sicuramente quella proveniente dagli Stati Uniti d’America: “vacation rental”.

Per chi sia interessato ad avviare un’attività di locazione di case vacanza innanzitutto occorre segnalare che tale attività può essere svolta solo ed esclusivamente in modalità imprenditoriale (differentemente da quanto avviene invece per l’attività di affitta camere).

Occorre infatti aprire una partita iva ed essere iscritti al registro delle imprese mediante apposita comunicazione “Comunica”, ottenere un’autorizzazione dal comune di residenza mediante apposito invio telematico della pratica S.C.I.A. tramite PEC, presentare i requisiti strutturali ed igienico-sanitari e le caratteristiche dell’immobile rispetto alle disposizioni statali in materia di pubblica sicurezza, nonché comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento come per gli alberghi, tenendo sempre presente il vincolo dell’affitto massimo di tre mesi e dell’assenza di servizi centralizzati.

Chi svolge l’attività di locazione casa vacanza in forma imprenditoriale è tenuto ad un altro adempimento obbligatorio, ossia la segnalazione telematica degli alloggiati attraverso apposito servizio telematico ALLOGGIATI WEB predisposto dalle questure come previsto da apposito D.M..

La normativa relativa alla gestione della locazione di Case Vacanza è a carico della Regione all’interno degli articoli che regolamentano l’apertura di attività di ospitalità extra-alberghiera; pertanto è possibile trovare normative differenti rispetto la Regione di appartenenza.

Nel caso in cui la propria Regione non disciplini tale attività si rimanda al Codice Civile (art. 1571 e seguenti).

Dal punto di vista contrattuale, è bene sempre stipulare una scrittura privata (qualora la locazione duri più di 30 giorni e 29 notti) che regolamenti gli aspetti principali della locazione stessa (es. dati anagrafici, catastali, durata etc.)

E’ consigliabile far supervisionare la scrittura privata/contratto da un legale specializzato in materia o nel caso di orientamento civilista.

Per correttezza segnaliamo che è possibile gestire un’attività di locazione casa vacanza anche in forma non imprenditoriale da parte di privati che posseggano meno di 3 unità all’interno dello stesso comune, utilizzando la cosiddetta modalità “SHORT LETS”. Si tratta di affitti brevi anche per soli pochi giorni.

Per svolgere questa attività secondo la modalità short lets occorre presentare una DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL’ATTO DI NOTORIETÅ ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n° 445. I moduli sono scaricabili dai siti internet dei Comuni di residenza. Per la gestione in forma NON imprenditoriale NON occorre l’apertura della Partita I.V.A.

Questa tipologia di attività vive all’interno di un buco normativo sia comunale che regionale, nonostante la grande diffusione del fenomeno e alla grande presenza sul territorio di secondi appartamenti in località di villeggiatura lasciati a disposizione e di secondi appartamenti sfitti all’interno dei centri abitati.

Dal punto di vista fiscale la gestione dell’attività di locazione case vacanza in modalità non imprenditoriale, in assenza di partita iva, viene gestita mediante il rilascio all’ospite di una ricevuta semplice non fiscale sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro se l’importo supera i 77,47 euro.

Per essere regolare la ricevuta deve riportare:

  • l’emissione in duplice copia, una per il proprietario una per l’ospite;
  • il numero progressivo del documento, data e luogo di emissione;
  • dati dell’intestatario:
    • nome e cognome/Società;
    • indirizzo completo;
    • Codice Fiscale se è un cittadino privato italiano;
    • Codice Fiscale/Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista italiano;
    • Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista appartenente all’UE;
    • l’importo totale in cifre o in lettere;
    • l’oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta;
    • la firma completa e leggibile e i dati del proprietario.

I redditi da svolgimento di attività di locazione di casa vacanze in forma non imprenditoriale vanno dichiarati, se si opta per il regime ordinario, nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico, sempre che siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai trenta giorni con lo stesso inquilino. Lo stesso vale per più contratti inferiori ai trenta giorni.

Ricordiamo che le spese sostenute per lo svolgimento dell’attività a carattere non imprenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili.

Anche in caso di gestione dell’attività in modalità non imprenditoriale occorre a tenersi ad alcuni obblighi in materia di pubblica sicurezza.

  • Se l’ospite è cittadino italiano o appartenente all’UE e si trattiene al massimo 29notti/30giorni NON è necessario fare denuncia della sua presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza ovvero il Commissariato di zona nelle grandi città e il Comune, rappresentato dalla Polizia Municipale, nei centri più piccoli;
  • Se l’ospite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29notti/30giorni è sempre obbligatorio denunciarne la presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo. Il modulo si chiama Dichiarazione di Ospitalità;
  • Se l’ospite è cittadino italiano o UE e si ferma più di 29notti/30giorni è sempre obbligatorio denunciare la sua presenza all’Autorità Pubblica ma poiché tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà compito dell’Agenzia delle Entrate procedere alla registrazione.
ImmobiliPartita IvaPubblica SicurezzaModello UnicoContratto / Scrittura privata
Gestione Imprenditorialepiù di 3 nello stesso comuneobbligatoriasegnalazione telematica obbligatoriadichiarare redditi da locazione – reddito di impresaconsigliabile se locazione superiore a 29 notti e 30 giorni
Gestione non imprenditorialeMeno di 3 nello stesso comunenon obligatoriasegnalazione obbligatoria a seconda delle caraterristichedichiarazione redditi da locazione come occasionaliconsigliable se locazione superiore a 29 notti e 30 giorni

Circa l’autore: 

Carolina Casolo, Dott. Esperto Aziendale. Ideatrice di un nuovo approccio al mondo contabile, burocratico e fiscale.

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Le normative per case vacanze in Italia
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  1. ELIA NOBILE Reply

    OTTIMA E CHIARA PRESENTAZIONE. MI MANCANO ALCUNE INFORMAZIIONI.: FERMO RESTANDO I TRE MESI CONSECUTIVI, MI CHIEDO SE LO STESSO CONDUTTORE HA LA POSSIBILITA’ AL RIENTRO NEL GIORNO SUCCESSIVO, NELLO STESSO APPARTAMENTO, TRAMITE UNA NUOVA REGISTRAZIIONE RELATIVA AL PERIODO IN SUCCESSIONE? O OCCORRE UNO STACCO, COMUNQUE? O I TRE MESI DI LOCAZIIONE VANNO AD ANNO SOLARE? POTRI OTTENERE UNA RISPOSTA TRAMITE EMAIL? INVIO ANCHE IL MIO NUMERO DI CELLULARE. LA RINGRAZIO, CERTA DI AVERNE UN RISCONTRO. LA NS. E’ ATTIVITA’ IMPRENDITORIALE.. CORDIALI SALUTI. ELIA NOBILE.

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