Stai valutando l’idea di aprire una casa vacanze o iniziarne a gestire una o più come property manager, ma capire quale procedure seguire e a quali normative fare riferimento ti fa venire il mal di testa. È vero, la burocrazia e le informazioni che puoi trovare online risultano spesso confuse e inesatte e rischiano di gettare nello sconforto.
Abbiamo già visto in articoli precedenti la differenza tra una casa vacanza e una locazione turistica, adesso, qui andremo a raccogliere tutte le informazioni sulla normative attuale per case vacanze e locazioni turistiche e quali sono gli adempimenti fiscali.
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Cos’è una casa vacanze
La definizione di casa vacanza è data dall’art.6 legge 1983/ 217 che definisce la casa vacanze come: “Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai 3 mesi consecutivi.”
Dunque, una casa vacanza è una struttura ricettiva extralberghiera che prevede l’affitto temporaneo di una casa intera o di un appartamento intero arredato e gestito in forma imprenditoriale.
Mentre, a livello internazionale la definizione più diffusa è quella statunitense di “vacation rental”, molto simile al concetto italiano di casa vacanze.
Essendo una struttura extralberghiera, è spesso associata a strutture simili come affittacamere, b&b, guest-house, ma è bene sottolineare che si tratta di una struttura arredata e dotata di servizi ricettivi base, quali le pulizie e il cambio biancheria e che, in base alle diverse normative regionali, i servizi offerti possono variare ad esempio transfer, servizi di colazione, escursioni, lockers, self check-in e molto altro.
Qual è la differenza tra casa vacanze e locazione turistica
Come abbiamo visto dunque, la casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera gestita di forma imprenditoriale.
Con locazione turistica, invece, è una proprietà che viene affittata (locata a terzi) a fini turistici per un breve periodo di tempo, dietro un corrispettivo di denaro. Difatti, la locazione turistica è, rispetto alla casa vacanze, una semplice messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni. Gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono le pulizie finali e il cambio biancheria all’arrivo di ogni nuovo ospite.
Normativa locazione turistica
La Locazione Turistica (LT), detta anche Affitto Breve, è disciplinata dalla Legge n. 96 del 2017 e prevede la stipula di un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, inclusi le proprietà che prevedono la prestazione dei servizi di biancheria e di pulizia dei locali.
La stipula del contratto per la locazione turistica è obbligatoria anche se gestita da intermediari come agenzie immobiliari o property managers.
Di solito, la locazione turistica è gestita di forma non imprenditoriale, ma nessuno impedisce al proprietario o gestore di gestire la locazione turistica di forma imprenditoriale, a meno che, secondo la legge, ne destini più di 4 in tutto il territorio nazionale a Locazione Turistica o offri servizi extra. I redditi prodotti dalla Locazione Turistica sono redditi fondiari e possono essere anche tassati con il regime agevolato della cedolare secca.
La normativa della locazione turistica è più semplice, trattandosi di solito di locazione turistica non imprenditoriale: qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno, infatti, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro.
Se la durata della locazione è superiore ai 30 giorni, il contratto di affitto deve essere registrato.
Normativa case vacanza
Qual è la legge applicabile alle case vacanza? Cosa ci dice la legge per le case vacanza? Esiste una legislazione comune a tutti gli affitti turistici?
La normativa per case vacanze in Italia è dettata dalle singole leggi regionali in accordo con la legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo). Nel caso in cui la propria Regione non disponga di una disciplina per tali attività, si rimanda al Codice Civile (art. 1571 e seguenti).
Anche se a livello generale, quindi, fa fede la legge nazionale, dovrai necessariamente adeguarti alla normativa case vacanze dettata dalla regione dove si trova la tua struttura ricettiva extralberghiera.
Normativa che si applica a case vacanze e locazioni turistiche
Tuttavia, ci sono alcuni obblighi a livello nazionale che tutte le tipologie di strutture ricettive, compreso case vacanze (CAV) e locazione turistica (LT) devono adempiere. Vediamo quali:
Codice CIN (Codice Identificativo Nazionale)
A partire da settembre 2024, sarà obbligatorio anche per le case vacanze e le locazioni turistiche richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Ecco i punti essenziali che devi conoscere:
- Tempistiche: Il CIN entrerà in vigore da settembre 2024. Dopo la pubblicazione ufficiale in Gazzetta, avrai 60 giorni per adeguarti e fare la richiesta.
- Procedura di richiesta: La richiesta deve essere effettuata sul sito predisposto dal Ministero per la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR). Attualmente, alcune regioni sono in fase di sperimentazione (aggiornato a giugno 2024).
- Sostituzione dei Codici Regionali: Il CIN sostituirà tutti i codici regionali attualmente in uso sul territorio italiano, come CIR e CIS.
- Obbligo di esposizione: È obbligatorio esporre il CIN (insieme al vecchio codice regionale, se disponibile) all’entrata della struttura e su tutti i siti dove promuovi la tua struttura, come Airbnb, Booking.com, e il tuo sito web di prenotazioni dirette.
- Richiesta da parte di terzi: Anche il gestore o il property manager può fare la richiesta del CIN, purché sia in possesso di una delega del proprietario.
Per ulteriori dettagli, puoi consultare la guida completa su come ottenere il CIN.
Sicurezza Antincendio e obbligo di estintori
Che tu gestisca una casa vacanza o una locazione turistica, dovrai assicurarti di rispettare la normativa sulla sicurezza introdotta nel 2024 con il Decreto Anticipi. Di fatti, per tutte le strutture ricettive comprese CAV e LT, è obbligatorio:
- Dotare la tua proprietà con estintori che dovranno essere posizionati in punti ben visibili ogni 200 mq2 e almeno uno su ogni piano;
- Gli estintori non devono essere inferiori a 6kg e devono essere certificati CE;
- Dovrai installare dei rilevatori di gas e monossido di carbonio certificati CE;
- I rilevatori e gli estintori dovranno essere installati da tecnici professionisti.
La normativa si applica sia alle strutture gestite in forma imprenditoriale che in forma occasionale (quindi non imprenditoriale), anche ai privati che affittano per brevi periodi come locazioni turistiche.
Questo obbligo, è legato all’entrata in vigore del codice CIN e alla pubblicazione in Gazzetta sulle disposizioni del codice CIN.
Modalità di gestione di case vacanza
Una casa vacanze può essere gestita in forma imprenditoriale o in forma occasionale (non impreditoriale). La differenza tra una gestione imprenditoriale o meno dipende dal numero dei giorni di apertura, dall’organizzazione e dalla residenza del soggetto che avvia e/o gestisce l’attività. Le differenze, da questo punto di vista, riguardano sia la normativa legata all’apertura della partita IVA che le singole leggi regionali sul turismo.
In ogni caso, sia per l’apertura in forma imprenditoriale che non imprenditoriale sono previsti diversi adempimenti amministrativi.
Gestione case vacanze in forma imprenditoriale
Se la tua intenzione è investire la maggior parte del tuo tempo e risorse in questa attività, sarai sicuramente interessato a gestire un’attività di case vacanze imprenditoriale. Aprire una casa vacanze imprenditoriale è obbligatorio se si gestiscono più di 3 immobili nello stesso comune. Il periodo di affitto massimo è di tre mesi e vige l’obbligo di assenza di servizi centralizzati.
Nella gestione di una casa vacanze imprenditoriale il responsabile è tenuto obbligatoriamente anche alla segnalazione telematica degli ospiti alla Questura di competenza tramite l’apposito servizio online “Servizio Alloggiati” predisposto dalle questure, come previsto da apposito D.M. Dal sito della Polizia potrai poi scaricare tutti i moduli necessari per la trasmissione dei dati dei tuoi ospiti.
Se il soggiorno di un ospite è superiore ai 30 giorni, bisogna stipulare stipulare un contratto di affitto turistico che stabilisca gli aspetti principali della locazione stessa (es. dati anagrafici, catastali, durata etc.). In questo caso, dovrai segnalare la presenza dell’inquilino alle autorità locali.
Di norma bisogna procedere direttamente alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate usando il modulo RLI. In questo caso, è consigliabile far supervisionare la scrittura privata o contratto da un legale specializzato in materia.
Riepiloghiamo i punti fondamentali della normativa per case vacanze gestite in forma imprenditoriale:
Ecco gli adempimenti principali da seguire:
Casa vacanze adempimenti fiscali
Alcuni chiarimenti su quello che va fatto a livello fiscale per essere in regola e poter gestire serenamente una casa vacanze imprenditoriale.
- Iscriversi al Registro delle Imprese
- Partita IVA: da aprire obbligatoriamente;
- Numero di immobili: 3 o più nello stesso comune (obbligo di gestione imprenditoriale);
- Pubblica sicurezza: segnalazione telematica obbligatoria;
- Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come d’impresa;
- Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione superiore a 30 giorni da trasmettere all’Agenzia delle Entrate indicando l’anno di locazione e i dati catastali dell’appartamento affittato.
Casa vacanze adempimenti amministrativi
Importantissimi per poter aprire “fisicamente” la casa vacanze e non rischiare di essere fermati da qualche cavillo burocratico.
- Ottenere l’autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
- Presentare i requisiti strutturali ed igienico-sanitari
- Comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento
Gestione casa vacanze in forma non imprenditoriale
Come funziona invece la gestione di case vacanze non imprenditoriali? Cosa si deve fare per aprire una casa vacanze non imprenditoriale?
Anche qui la normativa casa vacanze varia molto da regione a regione, quindi dare una risposta uniforme è abbastanza complicato. Per aprire una casa vacanze non imprenditoriale è di fondamentale importanza il requisito dell’occasionalità, ovvero l’attività dev’essere esercitata in maniera saltuaria e non continuativa. In questo caso non sussiste l’obbligo di apertura della partita IVA.
Utilizzando la cosiddetta modalità “Short Lets” (affitti brevi) è possibile gestire una casa vacanze in forma non imprenditoriale da parte di privati che posseggano meno di 3 unità all’interno dello stesso comune.
Per gestire una casa vacanze non imprenditoriale (che alla fin fine può sovrapporsi alla locazione turistica) secondo la modalità “Short Lets” occorre presentare una “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n° 445. I moduli sono scaricabili dai siti internet dei Comuni di residenza. Inoltre, come già detto, per la gestione in forma non imprenditoriale di una casa vacanze non occorre l’apertura della partita IVA.
L’affitto turistico non imprenditoriale è interessato da un buco normativo sia comunale che regionale, nonostante la grande diffusione del fenomeno e la forte presenza sul territorio di secondi appartamenti nelle più note località turistiche. Dal punto di vista fiscale una locazione turistica non imprenditoriale, in assenza di partita IVA, viene gestita mediante il rilascio all’ospite di una ricevuta semplice e non fiscale. Per essere valida la ricevuta deve riportare:
- L’emissione in duplice copia, una per il proprietario una per l’ospite
- Il numero progressivo del documento, data e luogo di emissione
- Dati dell’intestatario:
- Nome e cognome/Società
- Indirizzo completo
- Codice Fiscale se è un cittadino privato italiano
- Codice Fiscale/Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista italiano
- Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista appartenente all’UE
- L’importo totale in cifre o in lettere
- L’oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta
- La firma completa e leggibile e i dati del proprietario
Casa vacanze adempimenti fiscali
I redditi derivanti dallo svolgimento di attività di locazione di case vacanze non imprenditoriale vanno dichiarati, se si opta per il regime ordinario, nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico, sempre che siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai 30 giorni con lo stesso soggetto. Lo stesso vale per più contratti diversi e inferiori ai 30 giorni.
Ricorda che le spese sostenute per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili.
- Partita IVA: Non obbligatoria
- Numero di immobili: meno di 3 nello stesso comune
- Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come occasionali
- Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione superiore a 30 giorni
- Ricordati che per la casa vacanze non imprenditoriale è prevista l’emissione di una ricevuta semplice e non fiscale (con apposizione di marca da bollo da 2 Euro se superiore ai 77,47 Euro)
Casa vacanze adempimenti amministrativi
Anche in caso di gestione dell’attività in modalità non imprenditoriale occorre attenersi ad alcuni obblighi in materia di pubblica sicurezza:
Se l’ospite è cittadino italiano o appartenente all’UE e si trattiene al massimo 29 notti/30 giorni non è necessario fare denuncia della sua presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza ovvero il Commissariato di zona nelle grandi città e il Comune, rappresentato dalla Polizia Municipale, nei centri più piccoli.
Se l’ospite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29 notti/30 giorni è sempre obbligatorio denunciarne la presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo. Il modulo in questione è la Dichiarazione di Ospitalità.
Se l’ospite è cittadino italiano o UE e si ferma più di 29 notti/30 giorni è sempre obbligatorio denunciare la sua presenza all’Autorità Pubblica, ma poiché tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà compito dell’Agenzia delle Entrate procedere alla registrazione.
Qual’è la differenza tra casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale?
Al di là delle differenze che abbiamo evidenziato in ambito amministrativo e fiscale, la principale distinzione consiste nel tempo che viene dedicato all’attività nelle due diverse tipologie: in quella imprenditoriale, la persona che ci si dedica avrà un impegno a tempo pieno e anche di più, perché – se si vuole che la casa vacanza funzioni e renda – non ci si può distrarre.
La casa vacanze gestita a livello non imprenditoriale, d’altra parte, permette un po’ più di tranquillità e relax, e anche, occasionalmente, la possibilità di godersi la casa in famiglia… magari nei periodi di minor domanda!
Il tipo di gestione da scegliere dipende anche dalla posizione della casa, naturalmente. Per immobili in posizione prestigiosa o molto richiesta (ad esempio nel centro storico di una famosa città d’arte) è abbastanza logico un tipo di gestione imprenditoriale, perché la domanda difficilmente potrà scomparire del tutto anche nei periodi di bassa stagione.
Conclusioni
Che tu voglia affittare la tua casa o gestire quella di qualcun altro, è normale che in primo luogo tu debba decidere il tipo di gestione da attuare, anche e soprattutto basandoti sulle tua disponibilità di tempo e sulle aspettative nei confronti del lavoro: sarà la tua prima attività? Sarà un secondo lavoro? Dovrà fungere da “integrazione” di un reddito principale? È la prima decisione da prendere e una delle più importanti, perché sarà quella che indirizzerà tutto il lavoro iniziale e l’attività successiva.
Vaglia bene tutti gli aspetti: posizione, numero camere e bagni, potenzialità future, eventuali servizi accessori che potresti offrire (e che in teoria dovrebbero escludere la locazione turistica a favore della casa vacanze…) e poi prendi una decisione oculata, basandoti anche sul comportamento dei concorrenti più vicini a te.
Speriamo che tu abbia trovato interessante questo articolo. Come di consueto, quando si parla di argomenti riguardanti normativi, adempimenti e leggi specifiche, il nostro consiglio è sempre e comunque quello di farti supportare da un consulente legale di tua fiducia, che possa darti l’aiuto necessario e fare più chiarezza nel caso avessi ulteriori dubbi.
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Contributo di:
Carolina Casolo, Dott. Esperto Aziendale. Ideatrice di un nuovo approccio al mondo contabile, burocratico e fiscale.
