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La normativa per case vacanze in Italia
casa vacanze legge

La normativa per case vacanze in Italia

Stai pensando di intraprendere la tua attività e vuoi saperne di più sulla normativa per case vacanze in Italia? Allora sei nel posto giusto.

È fondamentale capire nel dettaglio cosa dice la legge sulle case vacanza prima di poter anche solo pensare di iniziare qualsiasi tipo di business. Le informazioni che puoi trovare online risultano spesso confuse e inesatte, e rischiano di gettare gli utenti nello sconforto.

Prima di continuare nella lettura, che ne dici di scaricare il nostro regolamento per case vacanza in PDF? È assolutamente gratis e ti arriverà direttamente via mail inserendo i tuoi dati qui sotto.

Ecco i principali argomenti di questo articolo:

  1. Normativa casa vacanze
  2. Gestione case vacanze in forma imprenditoriale
  3. Normativa casa vacanze non imprenditoriale

In questo articolo parleremo della normativa per case vacanza ripercorrendo la regolamentazione fondamentale soprattutto in materia fiscale, rivogendosi a tutti coloro che stanno pensando di aprire una case vacanze in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, piuttosto che un affittacamere o un bed & breakfast.

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Normativa casa vacanze: come funziona?

casa vacanze normativa

Definizione di casa vacanze: una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera che prevede l’affitto temporaneo di un appartamento o una casa arredati come alternativa all’hotel. La definizione più diffusa a livello internazionale è quella statunitense di “vacation rental“.

Ma come funziona la legge per le case vacanza?

La normativa per case vacanze in Italia è dettata dalle leggi regionali in accordo con la legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo). Nel caso in cui la propria Regione non disponga di una disciplina per tali attività, si rimanda al Codice Civile (art. 1571 e seguenti).

Anche se a livello generale quindi, fa’ fede la legge nazionale, dovrai necessariamente adeguarti alla regolamentazione sulle case vacanza dettata dalla tua regione di appartenenza.

Gestione case vacanze in forma imprenditoriale

Se la tua intenzione è investire la maggior parte del tuo tempo e risorse in questa attività, sarai sicuramente interessato a gestire un’attività di case vacanze imprenditoriale. Ecco gli adempimenti principali da seguire:

  1. Aprire una partita IVA
  2. Iscriversi al Registro delle Imprese
  3. Ottenere l’autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
  4. Presentare i requisiti strutturali ed igienico-sanitari
  5. Comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento

Aprire una casa vacanze imprenditoriale è obbligatorio se si gestiscono più di 3 immobili nello stesso comune. Il periodo di affitto massimo è di tre mesi e vige l’obbligo di assenza di servizi centralizzati.

Nella gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale il responsabile è tenuto obbligatoriamente anche alla segnalazione telematica degli ospiti alla Questura di competenza tramite l’apposito servizio online “Servizio Alloggiati” predisposto dalle questure, come previsto da apposito D.M. Dal sito della Polizia potrai poi scaricare tutti i moduli necessari per la trasmissione dei dati dei tuoi ospiti

casa vacanze non imprenditoriale

Se il soggiorno di un ospite è superiore ai 30 giorni, è bene sempre stipulare un contratto di affitto che regolamenti gli aspetti principali della locazione stessa (es. dati anagrafici, catastali, durata etc.).

Di norma bisogna procedere direttamente alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate usando il modulo RLI. In questo caso, è consigliabile far supervisionare la scrittura privata o contratto da un legale specializzato in materia.

Riepiloghiamo i punti fondamentali della normativa per case vacanze gestite in forma imprenditoriale:

  • Partita IVA: Obbligatoria
  • Numero di immobili: 3 o più nello stesso comune (obbligo di gestione imprenditoriale)
  • Pubblica sicurezza: segnalazione telematica obbligatoria
  • Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come d’impresa
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione superiore a 30 giorni

Normativa casa vacanze non imprenditoriale

Come funziona invece la gestione di case vacanze in forma non imprenditoriale?

Anche qui la normativa varia molto da regione a regione, quindi dare una risposta uniforme rimane complicato. Per aprire una casa vacanze non imprenditoriale è di fondamentale importanza il requisito dell’occasionalità, ovvero l’attività dev’essere esercitata in maniera saltuaria e non continuativa. In questo caso non sussiste l’obbligo di apertura della partita IVA.

Utilizzando la cosiddetta modalità “Short Lets” (affitti brevi) è possibile gestire una casa vacanze in forma non imprenditoriale da parte di privati che posseggano meno di 3 unità all’interno dello stesso comune.

Per gestire una casa vacanze non imprenditoriale secondo la modalità “Short Lets” occorre presentare una “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n° 445. I moduli sono scaricabili dai siti internet dei Comuni di residenza. Inoltre, come già detto, la gestione in forma non imprenditoriale non occorre l’apertura della partita IVA per gestire una casa vacanze.

aprire casa vacanze non imprenditoriale

L’affitto turistico non imprenditoriale è interessato da un buco normativo sia comunale che regionale, nonostante la grande diffusione del fenomeno e la forte presenza sul territorio di secondi appartamenti nelle più note località turistiche.

Dal punto di vista fiscale una locazione turistica non imprenditoriale, in assenza di partita IVA, viene gestita mediante il rilascio all’ospite di una ricevuta  semplice e non fiscale sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro se l’importo supera i 77,47 euro.

Per essere regolare la ricevuta deve riportare:

  • l’emissione in duplice copia, una per il proprietario una per l’ospite;
  • il numero progressivo del documento, data e luogo di emissione;
  • dati dell’intestatario:
    • nome e cognome/Società;
    • indirizzo completo;
    • Codice Fiscale se è un cittadino privato italiano;
    • Codice Fiscale/Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista italiano;
    • Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista appartenente all’UE;
    • l’importo totale in cifre o in lettere;
    • l’oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta;
    • la firma completa e leggibile e i dati del proprietario.

I redditi derivanti dallo svolgimento di attività di locazione di case vacanze in forma non imprenditoriale vanno dichiarati, se si opta per il regime ordinario, nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico, sempre che siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai 30 giorni con lo stesso soggetto. Lo stesso vale per più contratti diversi e inferiori ai 30 giorni.

Ricorda che le spese sostenute per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili.

affitto turistico non imprenditoriale

Anche in caso di gestione dell’attività in modalità non imprenditoriale occorre attenersi ad alcuni obblighi in materia di pubblica sicurezza:

  • Se l’ospite è cittadino italiano o appartenente all’UE e si trattiene al massimo 29 notti/30 giorni non è necessario fare denuncia della sua presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza ovvero il Commissariato di zona nelle grandi città e il Comune, rappresentato dalla Polizia Municipale, nei centri più piccoli;
  • Se l’ospite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29 notti/30 giorni è sempre obbligatorio denunciarne la presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo. Il modulo in questione è la Dichiarazione di Ospitalità;
  • Se l’ospite è cittadino italiano o UE e si ferma più di 29 notti/30 giorni è sempre obbligatorio denunciare la sua presenza all’Autorità Pubblica, ma poiché tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà compito dell’Agenzia delle Entrate procedere alla registrazione.

Riepiloghiamo i punti fondamentali in caso di casa vacanze gestita in forma non imprenditoriale:

  • Partita IVA: Non obbligatoria
  • Numero di immobili: meno di 3 nello stesso comune
  • Pubblica sicurezza:segnalazione obbligatoria a seconda delle caratteristiche
  • Dichiarazione redditi: Modello Unico, redditi da locazione come occasionali
  • Contratto/Scrittura privata: consigliabile se locazione superiore a 30 giorni

Speriamo che abbia trovato interessante questo articolo. Come di consueto, quando si parla di argomenti riguardanti regolamentazioni, adempimenti e leggi specifiche, il nostro consiglio è sempre quello di farti supportare da un consulente legale di tua fiducia, che possa darti l’aiuto necessario e fare più chiarezza nel caso avessi ulteriori dubbi.


L’autrice: 

Carolina Casolo, Dott. Esperto Aziendale. Ideatrice di un nuovo approccio al mondo contabile, burocratico e fiscale.

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  1. OTTIMA E CHIARA PRESENTAZIONE. MI MANCANO ALCUNE INFORMAZIIONI.: FERMO RESTANDO I TRE MESI CONSECUTIVI, MI CHIEDO SE LO STESSO CONDUTTORE HA LA POSSIBILITA’ AL RIENTRO NEL GIORNO SUCCESSIVO, NELLO STESSO APPARTAMENTO, TRAMITE UNA NUOVA REGISTRAZIIONE RELATIVA AL PERIODO IN SUCCESSIONE? O OCCORRE UNO STACCO, COMUNQUE? O I TRE MESI DI LOCAZIIONE VANNO AD ANNO SOLARE? POTRI OTTENERE UNA RISPOSTA TRAMITE EMAIL? INVIO ANCHE IL MIO NUMERO DI CELLULARE. LA RINGRAZIO, CERTA DI AVERNE UN RISCONTRO. LA NS. E’ ATTIVITA’ IMPRENDITORIALE.. CORDIALI SALUTI. ELIA NOBILE.

  2. mi stò affacciando da pochi giorni in questo interesse per casa vacanza e non sapevo assolutamente nulla ma con questa ora so almeno da dove cominciare anche se e stata molto chiara grazie…

    1. Ciao Francesca,

      grazie per il tuo commento!

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