Di cosa abbiamo parlato in questa diretta?
- Cosa ci dice la legge sulla durata di una locazione breve
- Dove si posiziona la figura del Property Manager
- Il mandato del Property Manager e tutti i suoi elementi essenziali e requisiti per essere valido ed efficace
- Aspetti fiscali e tassazione del Property Manager
- La scelta del regime fiscale: regime forfettario, semplificato e ordinario, quale conviene?
Non c’è modo migliore di crescere professionalmente se non attraverso la formazione continua. Per questo crediamo fortemente che offrire ai proprietari e ai property managers dei webinar gratuiti di valore con esperti del settore deve essere tra le nostre priorità.
Ieri abbiamo avuto il piacere di approfondire le tematiche legate al contratto di locazione breve e al contratto del property manager, con due ospiti speciali, l’Avv. Michela De Cesare e la consulente fiscale Adriana Valentino dello Studio Allievi.
Nell’ora trascorsa insieme, abbiamo visto quali sono i requisiti fondamentali da inserire nel contratto del property manager e discusso i vari aspetti fiscali legati ad esso. Se non hai potuto partecipare, questo articolo vuole essere un breve riassunto dei punti principali discussi durante il webinar.
Ecco il nostro modello gratuito di Mandato con rappresentanza del Property Manager in pdf. Scaricalo qui.
Le speaker dell’evento
Avvocato Michela De Cesare
Michela De Cesare è Avvocato, specializzato in diritto civile e penale con un focus sugli affitti brevi, diritto condominiale e contrattualistica. La sua solida esperienza le permette di approfondire le problematiche specifiche dei clienti e di garantire la soluzione migliore e soprattutto meno dispendiosa.
Adriana Valentino, consulente fiscale
Con la sua esperienza e la solida formazione sia giuridica che fiscale, Adriana Valentino fornisce assistenza personalizzata e mirata alle esigenze specifiche di chi ha bisogno di un supporto per dichiarare i propri redditi ed ottimizzare la gestione fiscale.
Lo Studio Allievi Dottori Commercialisti
Entrambe lavorano presso lo Studio Allievi, dove offrono ai professionisti e alle imprese, consulenze personalizzate su aspetti contabili, fiscali ed amministrativi oltre ad offrire regolarmente webinar gratuiti di approfondimento sulle diverse tematiche legate agli affitti brevi.
Se state cercando un supporto affidabile e soprattutto competente per gestire le vostre attività di affitti brevi, le consulenze con lo Studio Allievi vi saranno di grande aiuto per crescere ed ottimizzare il vostro percorso imprenditoriale.
Rivedi la diretta
Ti lasciamo qui il video della registrazione della diretta, ma se preferisci leggere, scorri verso il basso e continua a leggere l’articolo.
Se non riesci a visualizzare correttamente il player della registrazione, clicca qui.
Cosa ci dice la legge sulla durata di una locazione breve
Le locazioni da affitti brevi in Italia sono regolati dall’art. 4 del DL 50/2017 che prevede che la locazioni brevi non possono avere una durata superiore ai 30 giorni.
Bisogna fare attenzione poiché i 30 giorni di limite previsti dalla legge devono essere considerati nell’arco dell’anno solare, questo significa che anche se l’ospite sarà nella nostra proprietà, ad esempio, 20 giorni nel mese di luglio e poi successivamente 20 giorni nel mese di settembre, questo periodo eccede il limite consentito per gli affitti brevi.
Nel caso in cui la locazione superi questo limite, si rientrerà nella fattispecie di locazione ordinaria o locazione ad uso transitorio.
Dove si posizione la figura del Property Manager
L’attività degli affitti brevi in Italia nel 2024 può essere svolta dai proprietari, dai locatori e dai Property Manager.
Nel caso in cui ad operare è direttamente il proprietario non c’è bisogno di stipulare alcun tipo di contratto. Mentre, se si tratta di un’attività svolta in quanto locatario, sarà necessario un contratto che esprima in modo chiaro nero su bianco l’autorizzazione da parte del proprietario a sublocare la proprietà.
Infine, nel caso tu voglia intraprendere la professione di property manager avrai bisogno di un mandato ben definito e che riporti tutte le attività che si dovranno svolgere.
Il mandato del Property Manager
L’articolo 1703 e seguenti del Codice Civile regolano la tipologia di contratto stipulato tra Property Manager e proprietario. Difatti, il mandato è un contratto a tutti gli effetti e in quanto tale dovrà contenere tutti gli elementi essenziali affinché sia un contratto valido a norma di legge.
Elementi essenziali e requisiti del mandato con rappresentanza per essere valido ed efficace
Il mandato del property manager permette di gestire per conto del proprietario le strutture, offrendo dei servizi in cambio di un compenso pattuito. Affinché il property manager possa operare con piena legittimità, il contratto deve includere gli elementi essenziali previsti dalla legge, ovvero:
- L’accordo tra le parti
- La causa
- L’oggetto
- La forma
Oltre a questi elementi essenziali che ogni tipologia di contratto deve avere, il mandato deve essere con rappresentanza affinché il Property Manager possa agire in nome e per conto del proprietario.
Questo punto è fondamentale poiché nel mandato si andranno a stabilire chiaramente:
- L’oggetto: quali attività saranno svolte e non dal Property Manager
- La disponibilità dell’immobile: il proprietario deve garantire la il suo immobile sarà disponibile per il property manager a svolgere le attività per tutta la durata del mandato
- I servizi offerti dal Property Manager e il compenso accordato per tali servizi
- Definire chi e con quali strumenti si gestiranno le somme ricevute dalle prenotazioni sulle piattaforme online
- La durata del mandato
Bisogna sottolineare che, nel caso in cui si stabilisca nel mandato che sarà il Property Manager a dover riscuotere le somme derivanti dalle prenotazioni, questo agirà come sostituto d’imposta. Vediamo adesso gli aspetti fiscali.
Aspetti fiscali e tassazione del Property Manager
E adesso affrontiamo la domanda più gettonata… il Property Manager ha bisogno di aprire la Partita IVA?
Se si decide di operare come Property Manager e si prevede di ricevere un compenso che vada oltre i 5000 € annuali di cui un massimo di 2500€ proveniente dallo stesso committente, allora la risposta è sì, dovrai aprire la Partita IVA e adeguarti al regime fiscale che più si adatta alle tue esigenze.
Ti consigliamo vivamente di rivolgerti sempre a professionisti del settore, come lo Studio Allievi, per evitare errori ma soprattutto sanzioni salate!
La scelta del regime fiscale: regime forfettario, semplificato e ordinario, quale conviene?
Non esiste una risposta assoluta su quale regime fiscale bisogna optare ma bisogna analizzare il caso singolo e quali agevolazioni ci sono per le vostre attività specifiche.
Il nostro ordinamento prevede tre regimi fiscali:
- Regime forfettario
- Regime semplificato
- Regime ordinario
Nello specifico, il regime forfettario si differenzia poiché prevede l’addebito dell’IVA nella fattura e per questo potrebbe essere adatto a chi è un nuovo imprenditore e vuole una gestione contabile semplificata. In questo regime, il reddito imponibile verrà tassato del 5% se si è una start up, in caso contrario si applicherà l’IVA ordinaria del 15%. Questo regime prende il nome proprio da “forfait” poiché il reddito imponibile verrà calcolato in base al codice ATECO dell’attività svolta (nel caso del Property Manager si parlerà di codice 68.32.00).
Nel regime semplificato invece, si avrà la possibilità di addebitare l’IVA in fattura ma scaricare i costi secondo l’operazione “semplice” ovvero il fatturato meno i costi.
Il regime ordinario, infine, è un regime che molto spesso non risulta essere benefico alle attività di Property Management poiché prevede l’applicazione dell’imposta progressiva l’IRPEF e molto spesso si arriva ad avere costi molto elevati di gestione. Ad ogni modo, un aspetto positivo del regime ordinario sarà la possibilità da parte delle società di limitare la responsabilità patrimoniale e personale dei soci.
Grazie mille e ci vediamo al prossimo webinar!
Il webinar è stato un successo e vogliamo ringraziare tutte e tutti per aver partecipato ed essere stati insieme a noi attivamente per più di un’ora. Le vostre domande e la vostra partecipazione sono state fondamentali per confronto ed ottenere risposte chiare direttamente da esperte del settore.
Ringraziamo di cuore l’Avvocato Michela De Cesare e la consulente fiscale Adriana Valentino per la loro disponibilità e per averci dato l’opportunità di imparare e scoprire nuovi aspetti di questo intricato mondo legale e fiscale degli affitti brevi in Italia.
Vi aspettiamo al prossimo webinar nel mese di giugno! Stay tuned.
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