Comment fonctionne Airbnb pour les propriétaires ?

Si vous êtes propriétaire ou gérant de propriétés de location saisonnière, vous savez déjà qu’il existe une multitude de canaux sur lesquels vous pouvez promouvoir votre logement pour attirer des hôtes potentiels. Vous aurez également remarqué que chaque canal a ses propres caractéristiques, règles, avantages et son propre système de promotion.

Connaître les tenants et les aboutissants de chacun des canaux sur lesquels vous êtes présent est un premier pas vers la réussite. Nous savons qu’il y a beaucoup de choses à apprendre, et c’est pourquoi nous avons compilé ce guide pratique sur Airbnb. Vous y découvrirez comment promouvoir vos locations de vacances et comment booster vos réservations sur la plateforme. C’est parti !

Avis de non-responsabilité : Lodgify est un partenaire logiciel préféré d’Airbnb. Ce guide, ainsi que toute déclaration qu’il contient, provient uniquement de Lodgify et n’est en aucun cas approuvé par, directement affilié, autorisé ou sponsorisé par Airbnb.

Qu’est-ce que Airbnb ?

Airbnb est l’un des géants de l’industrie de location de vacances que vous puissiez trouver sur internet. Cette plateforme permet aux propriétaires de regrouper leurs annonces immobilières au même endroit permettant ainsi la facilité de gestion. De plus, les propriétaires n’ont pas besoin de connaissances techniques ou de marketing pour pouvoir utiliser ce site.

Sur Airbnb, toutes les ressources nécessaires pour répertorier efficacement les logements sont facilement accessibles pour le propriétaire.

Cette plateforme permet aux hôtes de louer leur maison et donne aux voyageurs la possibilité de trouver et de réserver le logement de vacances idéal, autre qu’un hôtel, et ce dans n’importe quelles villes.

Comment fonctionne Airbnb pour les propriétaires ?

Afin de gérer efficacement une location de vacances en ligne, il est important de savoir utiliser au mieux cette plateforme. Devenir un utilisateur expert peut faire la différence pour augmenter la visibilité de votre maison de vacances et, par conséquent, le nombre de réservations reçues. Il est donc essentiel de disposer d’informations et de conseils pratiques concernant la gestion de vos annonces. Pour vous aider, nous avons ainsi décidé de créer une série d’articles utiles couvrant les sujets les plus importants liés à Airbnb.

Les annonces sur Airbnb

Les logements sur Airbnb sont donc présentés sous forme d’annonces où les voyageurs peuvent réserver des locations saisonnières membres en choisissant la date et le nombre de voyageurs. Ces annonces, dans un objectif de plaire aux voyageurs au premier regard, sont constituées d’une galerie de photo de l’extérieur et de l’intérieur du Airbnb, avec en dessous certaines indications comme le nombre de chambres, de lit, de salles de bain, de voyageurs autorisés, etc. Mais aussi, une description rédigée avec soins par l’hôte afin d’indiquer les particularités du logement et les choses à savoir avant de réserver. 

En dernier, plus bas, est indiqué si le logement est couvert par l’assurance d’Airbnb, appelé Aircover, ainsi que les équipements qui y sont présents. Enfin, pour rassurer les voyageurs qui douteraient encore, les commentaires qu’ont reçus les hôtes sont affichés, ainsi qu’une carte avec la position approximative du logement ! 

Tout est fait pour donner le maximum d’informations utiles aux voyageurs afin de les inciter à réserver, mais aussi pour éviter les mauvaises surprises lors de l’arrivée des locataires. Si un logement ne correspond pas à l’annonce, l’annonce pourra être temporairement retirée pour modification ou carrément supprimée avec un avertissement pour l’éditeur l’annonce frauduleuse. 

Les catégories sur Airbnb

Depuis l’été 2022, Airbnb répertorie les locations saisonnières affiliées selon 56 catégories de propriétés filtrées à travers un spectre de types de maisons, de lieux et d’activités à explorer.

Les hôtes peuvent donc laisser libre cours à leur imagination en parcourant les catégories d’Airbnb pour s’inspirer et trouver leurs vacances idéales. Airbnb organise les propriétés en fonction de ce qui les rend uniques.

L’une des nouvelles catégories qui fait le plus parler d’elle est la catégorie “Wow !” qui présente certaines des propriétés les plus insolites du site, comme un sous-marin jaune en Australie ou un dirigeable isolé en Écosse avec vue sur les Highlands.

Un visiteur rêvant de séjourner dans un château ou une cabane dans les arbres les trouvera facilement. Un client à la recherche d’une maison de vacances présentée dans un magazine de design peut effectuer une recherche dans la catégorie « Design ».

Pour ceux qui souhaitent des vacances basées sur l’activité, la catégorie “Activité” propose des options telles que le surf, le camping et le golf.

Les frais sur Airbnb

Pour le bon fonctionnement de son activité, Airbnb applique des frais qui concernent aussi bien les hôtes que les voyageurs. En effet, Airbnb applique deux types de frais : des frais partagés entre l’hôte et le locataire, ainsi que des frais exclusivement réservés aux hôtes.

Du côté des frais partagés, la plupart des hôtes paient 3 % de frais de services, mais certains paient plus, notamment les hôtes Airbnb Plus, ceux dont les conditions d’annulation sont très strictes ainsi que les hôtes proposant des logements en Italie. Ces frais sont calculés à partir du sous-total des réservations, c’est-à-dire le prix par nuit additionné aux frais de ménage et aux frais de voyage supplémentaires sans les frais et taxes Airbnb. Ils sont automatiquement déduits du versement du locataire. La taxe de séjour représente également un frais de services partagé.

Pour consulter les frais de service d’une réservation, il faudra se rendre sur votre compte Airbnb, dans la catégorie “Historique des transactions”. Vous devrez ensuite sélectionner le code de réservation, et sous la rubrique “Versement” vous trouverez les frais de service Airbnb.

Du côté des hôtes, les frais de service se situent généralement entre 14 et 16 %. Ces frais sont obligatoires pour les logements appartenant à des établissements d’accueil traditionnels, tels que les hôtels ou les résidences de tourisme, ainsi que les hôtes connectés à un logiciel de location saisonnière. En effet, tous les hôtes avec une connexion à une API seront automatiquement inscrits aux frais réservés aux hôtes et ne pourront pas se désinscrire. De plus, la TVA s’applique, en fonction de la réglementation applicable et peut donc être comprise dans les frais de service. Airbnb se réserve d’ailleurs le droit de modifier ses frais de service à tout moment, mais n’ayez crainte, car dans le cas échéant, ils vous préviendront en amont ! 

Le paiement sur Airbnb

Sur Airbnb, les voyageurs vous paient directement via la plateforme. Tant qu’il n’y a pas de problème, Airbnb débloque les paiements dans les 24 heures suivant l’arrivée des invités, et vous le recevrez dans un délai d’un jour ouvrable. Si vous choisissez un autre mode de paiement comme PayPal ou une carte prépayée, vous recevrez le montant dû quelques jours après un virement bancaire, ou dans les 15 jours ouvrables un chèque postal. 

Les voyageurs doivent informer Airbnb dans les 24 heures suivant le check in s’il y a un problème qui justifie un remboursement. Si vous ne répondez pas aux voyageurs qui essaient de vous contacter à propos d’un problème, ils pourront être autorisés à terminer leur réservation et à recevoir un remboursement partiel. Il faut donc être vigilant là-dessus.

Attention ceci dit, Airbnb peut vous demander de rembourser le paiement d’un voyageur si :

• Vous annulez une réservation à la dernière minute ;
• Vous oubliez de laisser la clé ;
• Vous modifiez votre annonce ; 
• Vous ne nettoyez pas votre maison ; 
• Ou vous ne respectez pas les normes d’hospitalité d’Airbnb.

Les commentaires sur Airbnb

Vous pouvez accéder à vos commentaires Airbnb depuis votre tableau de bord, et faites bien attention,  car ils sont extrêmement importants : mieux vous êtes noté, plus vous obtiendrez de réservations !

Sur chaque séjour, vous êtes noté sur la qualité de votre organisation et votre logistique (ménage, check-out, communication) ainsi que sur votre logement en général. Il vous faut donc être très vigilant pour atteindre les meilleures notes possibles ! Car en effet, les habitués de séjours en Airbnb sont conscients que leurs commentaires sont importants, alors ils sont de plus en plus exigeants et pointilleux. 

Il faut donc faire en sorte de ne rien oublier afin que les commentaires élogieux vous servent de réel promotion consultable directement sur la page de votre logement. En plus de la note générale, les commentaires sont ce qui peut réellement peser sur la balance pour que des voyageurs soient finalement convaincus et réservés chez vous.

Une assurance Airbnb ?

Pour protéger ses hôtes et garantir une qualité de service irréprochable, Airbnb a lancé sa propre mesure de protection gratuite offerte à tous les hôtes : AirCover.

AirCover pour les hôtes comprend une garantie de protection de la réservation, une garantie d’enregistrement, une garantie d’obtenir ce que vous avez réservé et une ligne d’assistance téléphonique 24 heures sur 24.

• La garantie de protection des réservations garantit qu’Airbnb trouvera à un invité un logement similaire ou meilleur à ses frais si un hôte annule la réservation d’un invité dans les 30 jours suivant l’enregistrement.
• La garantie d’enregistrement s’applique lorsqu’un invité ne peut pas s’enregistrer pour une raison quelconque et que l’hôte ne peut pas résoudre le problème. Airbnb s’engage à trouver un logement similaire ou meilleur pour la durée du séjour initial ou à rembourser le client.
• La garantie « Garantie exactitude de l’annonce » stipule que si, à tout moment pendant le séjour d’un invité, il constate que votre espace n’est pas conforme à la publicité, l’invité a trois jours pour le signaler. Il lui sera alors fourni un logement similaire ou meilleur aux frais d’Airbnb, ou il sera complètement remboursé.
• La ligne de sécurité 24 heures sur 24 offre un accès prioritaire à des agents de sécurité qualifiés pour les hôtes qui ne se sentent pas en sécurité, quelle que soit la situation.

Se lancer sur Airbnb en 10 étapes

Afin de se lancer sur Airbnb de la meilleure des manières possibles, il convient de suivre certaines étapes afin que votre logement et vous-mêmes soient prêts à accueillir des hôtes comme il se doit. Évidemment, pour commencer, il vous faut un logement en mesure d’accueillir des vacanciers.

Étapes 1 – Se préparer 

Avant de se lancer, il est important d’avoir une vision d’ensemble du marché : étudier le marché, les prix pratiqués, le taux d’occupation moyen dans votre zone, etc. Une bonne base pourrait être de constituer un business plan afin de ne rien oublier et d’être sûr que vous avez votre place sur le marché, c’est-à-dire que vous pouvez être compétitif et que la demande est suffisante.

Au niveau de votre logement, il peut aussi être intéressant de préparer divers documents pour encadrer votre activité : créer un règlement intérieur, un inventaire ou encore un livret d’accueil afin de vous assurez que tout est et sera en règle au niveau de votre Airbnb, aussi bien en termes administratifs qu’en terme de mobilier.

Étape 2 – Préparer son logement 

Pour que votre logement soit prêt à accueillir des voyageurs, assurez-vous d’avoir le minimum nécessaire à leur confort, aussi bien en termes d’équipement que de mobilier. Pensez à toutes les pièces : chambre, cuisine, salon, salle de bain… Il faut que vos hôtes se sentent chez eux et aient accès à tout ce dont ils ont besoin pour vivre, manger, dormir confortablement et se sentir en sécurité.

Également, envisagez des rénovations si vous estimez que certaines pièces ou recoins de votre logement n’est pas très attrayant et mérite un petit coup de peinture, de réparation ou même de complètement de changer afin de coller à votre vision d’un Airbnb accueillant. 

Tout doit être irréprochable, aussi bien au niveau de l’état des pièces et des meubles, que de la propreté générale de votre Airbnb. Pas de cache-misère ! Des hôtes finiront forcément par le remarquer si vous essayez de cacher certains défauts, ce qui pourrait en plus entacher la vision que vos hôtes ont de vous (personne n’apprécie les mauvaises surprises et les hôtes malhonnêtes) alors mieux vaut investir un peu pour être sûr que vous garderez l’image d’un propriétaire rigoureux et sérieux dans l’esprit de vos hôtes. De la sorte, vous éviterez les retours négatifs ou un peu insatisfaisants, ce qui vous promet une note élevée, véritable boost pour votre nombre de réservations potentielles ! 

Pour finir, investissez un peu dans la décoration, afin de donner une âme ou une ambiance particulière à votre Airbnb ; cela fait toujours sont effet et sera en plus très pratique pour une des étapes suivante qui consiste à faire de belles photos de votre logement Airbnb.

Étapes 3 – S’inscrire

Pour commencer, rendez-vous sur airbnb.com pour vous inscrire. Sélectionnez l’option «Inscription» dans le coin supérieur droit de la page d’accueil, qui vous redirigera vers un formulaire vous permettant de créer votre  compte Airbnb. 

Toutes les modifications de prix et de gestion des annonces Airbnb, les détails de la location et les politiques de séjour sont gérées à travers l’espace Airbnb pour les propriétaires. 

Étapes 4 – Les informations générale

Il est donc maintenant temps de publier votre annonce. Une fois votre inscription effectuée, vous allez devoir confirmer la catégorie du logement que vous souhaitez mettre en location : résidence principale, résidence secondaire, hébergements non-résidentiels ou chambres d’hôtes.

En fonction de la catégorisation de votre logement et de sa situation géographique, d’autres informations peuvent être demandées comme une Déclaration et une obligation d’enregistrement du bien locatif auprès de la municipalité. 

Cela est valable pour certaines villes, alors pensez bien à vérifier ça en amont. Des limitations de nuitées par année civile peuvent également être appliquées pour la location entière de votre résidence principale dans certaines villes. Ces limitations ont été définies par l’UNPLV, l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (dont Airbnb est membre) et l’administration française.

Les étapes suivantes consistent à déterminer si vous louez un lieu entier ou seulement une chambre et si votre annonce sera créée uniquement pour héberger des voyageurs Airbnb et autres invités ou si vous avez l’intention d’y garder aussi tous vos effets personnels (à quoi les voyageurs auront-ils accès pour résumer.)

Étapes 5 – Établissez vos prix

Il faut maintenant fixer ce qui va vous permettre de toucher un revenu : vos tarifs. Airbnb vous propose un prix à la nuitée que vous pouvez modifier à votre guise sur un portail clair, simple et intuitif. La démarche ne prend en vérité que quelques minutes. Sachez également que l’annonce reste modifiable à tout moment à partir de votre compte ! 

Airbnb vous proposera ainsi un tarif en fonction des informations que vous avez fournies jusqu’à présent, ainsi que des tendances actuelles du marché locatif local, telles que les vacances, la saisonnalité, l’augmentation du tourisme, etc. Vous pouvez également créer des forfaits hebdomadaires ou mensuels pour encourager les locations plus longues. 

Vous avez aussi la possibilité de jouer avec le générateur de tarification vous-même, mais pour les débutants, Airbnb recommande de commencer en dessous du tarif suggéré. Cela dit, il est important de rester pertinent et concurrentiel ! Engagez donc une vraie veille concurrentielle en comparant les prix de logements Airbnb similaires dans votre région. 

De plus, vous devez tenir compte de quelques autres facteurs complémentaires lors du calcul d’un tarif à la nuitée, comme le coût de la taxe de séjour ou encore celui compris pour le nettoyage.

Étapes 6 – Ajoutez une description

Afin d’attirer les voyageurs en recherche et illustrer vos photos, assurez-vous que vous construisez correctement votre annonce de manière à attirer les invités les plus adaptés à votre location. Tout doit y être référencé et décrit : pièces, équipement spécifique, règlement, il ne faut rien omettre et être clair pour éviter les mauvaises surprises ou les incompréhensions.

Posez-vous donc bien la question de savoir si vous accordez aux voyageurs un accès exclusif à votre logement, si vous partagez avec eux certains équipements, et si vous êtes amené à laisser certaines de vos affaires personnelles dans le logement par exemple. Un bon descriptif couvre les en effet les principales caractéristiques de votre annonce en 250 caractères maximum. 

Les gens aiment avoir une vision de votre personnalité, alors laissez la vôtre transparaître tout en expliquant exactement ce qui rend votre Airbnb unique !

Étapes 7 – Ajoutez des photos

Élément vital de votre annonce, intégrer une dizaine de belles photos de votre logement est un bon moyen de donner envie aux voyageurs tout en leur donnant une idée de ce à quoi ressemble votre précieux Airbnb.

Indépendamment du nombre de photos que vous décidez de télécharger, les 3 premières sont les plus importantes car apparaissent immédiatement en miniature de votre annonce, avant même que les voyageurs ne décident à cliquer pour en lire le descriptif.

Par ailleurs, la société recommande d’utiliser des photos plus grandes pour une meilleure résolution (1024 x 683 pixels) et propose même des séances de photographie professionnelles pour vous aider à capturer au mieux votre Airbnb. 

Étapes 8 – Référencer tout votre équipement

À ce stade de l’annonce, vous pouvez sélectionner dans une liste d’équipements disponibles ceux que vous possédez. Une fois l’annonce créée, vous pourrez toujours modifier cette section équipements et ajouter des descriptions et des détails supplémentaires. 

Assurez-vous d’inclure le plus d’équipements proposés, car certains invités peuvent être influencés par la présence ou l’absence de certains. 

Étapes 9 – Ajoutez un règlement intérieur

Ce document englobe les normes de sécurité, les temps d’entrée et de sortie, le temps limite autorisé pour faire du bruit, l’utilisation du parking, jusqu’à l’accueil des animaux domestiques. Il est donc crucial que tout hôte dispose d’un règlement intérieur de logement saisonnier précis et détaillé qui pourra non seulement accompagner l’annonce, mais aussi être disposé de manière visible dans le Airbnb.

Il faut savoir que le règlement intérieur n’est pas obligatoire sur Airbnb, mais en en créant un,  vous éviterez un nombre de désagréments et de litiges. En revanche, vous devrez effectivement mentionner certaines informations obligatoires dans le règlement intérieur d’une location meublé sur Airbnb comme les heures d’accueil et de sortie, la taxe de séjour, la capacité maximale du logement, les frais additionnels en cas d’invité supplémentaire ou encore si le logement est adapté aux fumeurs ou non.

Étapes 10 – Publiez votre annonce

Une fois vos annonces complètes, que vous avez tout bien indiqué et ajouté, il est temps de la publier. C’est bon, vous êtes lancé ! Une fois cela fait, revenez régulièrement sur votre compte pour être au courant de vos demandes de réservations, et pouvez même télécharger l’application sur téléphone pour ne jamais rien rater.

Devriez-vous donc commencer votre activité sur Airbnb ?

Il y a de nombreux avantages à se lancer sur Airbnb. Premièrement, si vous faites les bons choix en termes de logement, de prix et de services et que vous exploitez correctement votre Airbnb, vous pourriez vous en sortir avec une belle rentabilité et un revenu confortable. Mais pour être sûr de cela, il faut faire en effet attention à plusieurs critères comme le type de bien que vous proposez, à savoir si c’est simplement une chambre, un logement partagé ou un logement entier ; ou encore la localisation de votre Airbnb par rapport aux lieux d’intérêt aux alentours (lieux touristiques, parcs d’attractions, lieux d’activités et de loisirs, plages) et même aux transports en commun. 

Il faut aussi faire attention au type de clientèle auquel vous vous adressez. Si vous faites tout comme il faut, vous recevrez de plus en plus d’avis positif et donc de réservations, ce qui signifie un gain de revenu important et croissant avec le temps ! En moyenne, la plupart des hôtes gagnent au minimum autour des 6 500€ par an, mais ces chiffres varient énormément car dépendent de nombreux critères, comme le nombre de logements que l’hôte met en location sur Airbnb, les périodes durant lesquelles il ouvre son ou ses Airbnb(s) à la location, ou encore des prix qu’il pratique. Il faut donc aussi faire attention à ses critères pour vos propres gains ! Si vous possédez trois Airbnb ouverts en été, vous gagnerez forcément plus qu’avec un seul Airbnb ouvert en saison creuse. 

Airbnb affirme être actif dans plus de 100 000 villes à travers le monde, avec plus de 6 millions d’annonces. Pour la grande majorité des hôtes, ceci constitue un réel investissement en temps et énergie, mais qui en vaut la peine en vue du potentiel de revenu à temps plein.

Outre les raisons économiques, exercer sur Airbnb présente également des avantages en termes de développement personnel : Si vous n’êtes pas de l’industrie hôtelière à l’origine, vous devrez vous former et apprendre tout ce qui concerne le service à la clientèle, la comptabilité et même le marketing. En apprenant de nouvelles façons de satisfaire vos clients, via des cadeaux de bienvenue ou une petite note disposée en évidence pour l’arrivée de vos hôtes, vous trouverez d’excellentes idées pour établir rapidement un contact personnel et donc une satisfaction personnelle grandissante.

Avec Airbnb, si vous vous investissez pleinement dans votre activité, vous pourrez donc non seulement profiter d’un gain de revenus conséquent, mais aussi d’un gain personnel avec des tâches qui vous sortiront de votre zone de confort. À la question “devriez-vous donc commencer votre activité sur Airbnb ?”, la réponse est que tout dépend de vous, si vous êtes prêt à investir du temps, de l’énergie et un peu d’argent afin de vivre la rentable et superbe aventure Airbnb !