Ob Skifahren oder wandern, sich durch den Schweizer Käse oder die Schokolade probieren – es gibt so einiges, was die Schweiz für Touristen interessant macht. 23 Millionen Gäste übernachteten als Touristen in 2022 in der Schweiz und die Einnahmen durch den Tourismus boomen. So ist es kein Wunder, dass sowohl Schweizer als vielleicht auch deutsche über eine Ferienwohnung in der Schweiz nachgedacht haben.
Doch wie funktioniert das überhaupt? Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um in der Schweiz eine Ferienwohnung vermieten zu können? Was besagt das Zweitwohnungsgesetz? Und mit welchen Kosten muss ich rechnen, wenn ich eine Ferienwohnung eröffne? All diese Fragen werden wir in diesem Artikel klären, also bleiben Sie dran und lesen Sie rein!
Warum sollte ich eine Zweitwohnung in der Schweiz eröffnen?
Knapp 9 Millionen Einwohner und 23 Millionen Beherbergungsgäste in einem Jahr. Die Zahlen sprechen eigentlich schon für sich. Doch nicht nur die Tourismusbranche allgemein kann sich glücklich schätzen. Wenn man sich den Markt etwas näher anguckt, kann man sehen, dass Ferienwohnungen durchaus beliebt bei Touristen sind. Allein schon in dem ersten Halbjahr von 2023 konnten mehr als 4 Millionen Übernachtungen einzig und allein in Ferienunterkünften verzeichnet werden.
Der Gesamtumsatz im Privat- & Ferienwohnungsvermietungs-Markt wird für 2023 auf mehr als 700 Millionen Franken geschätzt.
Wenn Sie also Interesse an einer Zweitwohnung haben, die Sie als Ferienwohnung vermieten, ist die Schweiz eindeutig ein lukrativer Markt. Doch die Vermietung einer Ferienwohnung in der Schweiz kann nicht nur eine finanziell lohnende Investition sein, sondern auch die Möglichkeit bieten, die Schönheit und Kultur des Landes mit anderen zu teilen. Mit klarem Verständnis der Vorschriften und Wille zum Gastgeben, können Sie eine erfolgreiche Ferienwohnung in der Schweiz betreiben.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um in der Schweiz eine Ferienwohnung zu vermieten?
Grundsätzlich ist es erlaubt in der Schweiz eine Ferienwohnung zu haben und diese zu vermieten, es gibt jedoch einige Regulierungen die einzuhalten sind. Die Schweiz selbst hat einige generelle Bestimmungen und das Zweitwohnungsgesetz, welches die Vermietung einschränkt. Darüber hinaus ist jedoch jede Kantone (Bundesland) selbst für die Vorschriften verantwortlich.
Das Zweitwohnungsgesetz in der Schweiz
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen trat am 1. Januar 2016 in Kraft. Es wurde eingeführt, um den vermehrten Bau von Zweitwohnungen in touristischen Regionen der Schweiz zu regulieren. Das Gesetz legt fest, dass in Gemeinden der Anteil an Zweitwohnungen maximal bei 20% liegen sollte und sonst der Bau oder die Zulassung von weiteren Zweitwohnungen eingeschränkt oder verboten werden kann.
Momentan übersteigen in Kantonen wie Graubünden, Wallis und Tessin beispielsweise einige Gemeinden diese 20% Marke.
Anderweitige Voraussetzungen um eine Zweitwohnung anzumelden
Um in der Schweiz legal eine Ferienwohnung zu vermieten oder allgemein eine Zweitwohnung zu erwerben, ist es zwingend erforderlich, im Vorfeld eine Bewilligung einzuholen. Diese Bewilligung wird von den Behörden Ihres Kantons erteilt. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Zweitwohnungen nur bewilligt werden, wenn sie als touristisch bewirtschaftete Wohnung genutzt werden.
Für touristisch bewirtschaftete Wohnungen gibt es folgende Vorgaben:
Dauerhaft Anbieten: Touristisch bewirtschaftete Ferienwohnungen müssen während längerer Zeiträume auf dem Markt angeboten werden, sowohl während der Haupt- als auch der Nebensaison. Sie können im Allgemeinen nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden, außer für eine begrenzte Eigennutzung von maximal 3 Wochen während der Hauptsaison.
Nur zur Kurzzeitmiete: Die Ferienwohnung muss auf die Kurzzeitvermietung ausgelegt sein und darf nicht über längere Zeiträume wie mehrere Monate vermietet werden.
Preislich konkurrenzfähig sein: Ihre Ferienwohnung muss ansprechende Bedingungen für den Markt haben. Das bedeutet, dass die Mietpreise in einem vernünftigen Verhältnis zur Qualität und Lage Ihrer Immobilie stehen sollten. Überteuerte Preise, die dazu führen, dass die Wohnung ungenutzt bleibt, sind nicht gestattet. Es ist wichtig, eine realistische Preisstruktur zu entwickeln, die für Gäste attraktiv ist.
Die Allgemeinheit ansprechen: Eine weitere Auflage ist, dass die Wohnung nicht zu stark individualisiert sein darf. Das heißt eigentlich nur, dass Sie darauf achten sollten, dass die Wohnung nicht nur für Sie interessant ist, sondern die Mehrheit der Gäste die Leistungen gerne in Anspruch nimmt. Dies gewährleistet einen gewissen Standard für die Unterkünfte.
Regelmäßige Überprüfung: Sie müssen alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die Einhaltung der Auflagen nachweisen, um die Bewilligung aufrechtzuerhalten. Diese regelmäßige Überprüfung dient dazu, sicherzustellen, dass die Ferienwohnung weiterhin den Anforderungen entspricht und den Gästen einen angemessenen Service bietet.
Wohnungsgröße beachten: Schweizer, die eine Ferienwohnung besitzen oder erwerben, müssen sicherstellen, dass die Nettowohnfläche ihrer Ferienwohnung nicht 200 Quadratmeter überschreitet. Dies ist besonders wichtig bei Renovierungen oder Umbauten, bei denen die Fläche der Ferienwohnung verändert werden könnte. Es ist ratsam, sich an örtliche Baubehörden oder Experten zu wenden, um sicherzustellen, dass die Flächenvorschriften eingehalten werden.
Hoffnung ist jedoch in Sicht, da im August 2023 ein Vorschlag gemacht wurde, das Zweitwohnungsgesetz in diesem Zusammenhang etwas zu lockern. Wer eine touristische Wohnung bereits seit vor 2012 hat, darf diese bei Abriss oder Umbau um 30% vergrößern.
Kantonen in der Schweiz
Hinsichtlich der Bewilligung von Ferienwohnungen variieren die Regelungen, wie wir bereits erwähnt haben, ordentlich von Kanton zu Kanton. Das bedeutet, dass die Regelungen nicht einheitlich sind und weitere Bestimmungen von Ihrem Standort abhängen. Normalerweise haben Kantonen immer eine bestimmte Bewilligungsgrenze pro Jahr, die eingehalten werden muss.
Bevor Sie in die genauere Planung gehen, sollten Sie sich also erst einmal an die örtlichen Behörden Ihres Kantons wenden, um klare Informationen über die geltenden Regeln und Verfahren zu erhalten und zu erfragen, ob die Eröffnung einer Ferienwohnung dieses Jahr überhaupt möglich ist. Dies ist besonders wichtig, da sich die Gesetze und Bestimmungen auch im Laufe der Zeit ändern können und Sie somit online nicht immer die aktuellsten Voraussetzungen finden.
Als Ausländer in der Schweiz eine Ferienwohnung eröffnen
Als deutscher Staatsbürger ist es grundsätzlich möglich, eine Ferienwohnung in der Schweiz zu erwerben. Die Schweiz hat jedoch noch einmal extra Regelungen und Bestimmungen, für Erwerb von Immobilien durch Ausländer, einschließlich Deutscher. Hier wird ersteinmal unterschieden wo Ihr offizieller Wohnsitz ist. Deutsche Staatsbürger, die in der Schweiz leben und eine Aufenthaltsbewilligung besitzen, in der Regel ein Ausweis B oder C, haben die gleichen Rechte wie Schweizer Staatsbürger. Hier besteht also keinerlei Einschränkung beim Kauf einer Ferienwohnung.
Wenn der Wohnsitz jedoch nicht in der Schweiz ist, greift das sogenannte Lex Koller, ein Gesetz, das den Erwerb von Grundstücken und Immobilien durch ausländische Staatsangehörige in der Schweiz regelt. Dieses Gesetz sagt aus, dass der Erwerb von Immobilien durch Ausländer bewilligungspflichtig ist.
Sie können als deutscher Staatsbürger, der nicht in der Schweiz lebt, also eine Ferienwohnung erwerben, aber Sie müssen die spezifischen Auflagen des jeweiligen Kantons beachten. Die Anforderungen können von Kanton zu Kanton variieren, und in einigen Kantonen wie zum Beispiel in Zürich oder Genf kann der Erwerb einer Ferienwohnung für Personen mit Wohnsitz im Ausland sogar verboten sein.
Um sicherzustellen, dass Sie die genauen Bestimmungen und Anforderungen für den Erwerb einer Ferienwohnung in der Schweiz verstehen, ist es ratsam, sich an lokale Behörden und Immobilienexperten zu wenden.
Finanzierung der Ferienwohnung
Im Unterschied zu Hauptwohnsitzen sind Banken in der Schweiz bei Ferienimmobilien in der Regel nicht bereit, so viel zu finanzieren. Während die Hypothek für den Hauptwohnsitz bis zu 80 Prozent des Kaufpreises betragen kann, liegt sie bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern lediglich zwischen 50 und 70 Prozent.
Eine Ferienwohnung mit einer Fläche von 200m² kostet in der Schweiz je nach Standort mehrere hunderttausend bis hinzu Millionen Franken. Orientieren können Sie sich grob an einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.000 Franken.
Ihr Eigenkapitalanteil beläuft sich auf etwa 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises. Demnach erfordert die Investition in eine Zweitwohnung, auch wenn Sie Potential verspricht, eine durchdachte Planung.
Abgaben für die Verwendung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung
Die anfängliche Investition ist wohl die größte rote Zahl auf dem Konto. Dennoch kommen einige Abgaben noch hinzu im Laufe der Vermietung der Ferienwohnung.
Einerseits wird in vielen Schweizer Gemeinden eine Kurtaxe von Touristen erhoben. Diese Steuer wird allerdings in der Regel direkt von den Gästen bezahlt und von Ihnen nur weitergeleitet.
Da Sie nun eine Immobilie besitzen, haben Sie ein weiteres Vermögen. Die Vermögenssteuer ist eine jährliche Steuer, die auf Ihr gesamtes Vermögen, einschließlich Immobilien, erhoben wird. Auch diese müssen Sie also an Ihre Kantone zahlen. Außerdem müssen Sie Eigenmietwert theoretisch zahlen, diesen können Sie jedoch direkt in der Steuererklärung wieder absetzen.
Das Thema Kantonen und Gemeinden kommt in diesem Punkt außerdem auch wieder auf, in Form von Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern. Die Gemeindesteuer kann je nach der Gemeinde, in der sich Ihre Ferienwohnung befindet, unterschiedlich sein. Berechnet wird diese Steuer bei der Steuererklärung aufgrund des generierten Einkommen.
Somit kommen wir also zum Thema Einkommenssteuer. Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung gelten in der Regel als Einkommen und unterliegen der Einkommenssteuer. Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem Gesamteinkommen und mal wieder von dem Kanton ab, in dem sich die Ferienwohnung befindet.
Last but not least gibt es noch die Mehrwertsteuer, die wohl jedem ein Begriff ist. Sie müssen Mehrwertsteuer erheben und zahlen, wenn Sie als Gewerbe gelten, was ab einem Verdienst von 100.000 Franken pro Jahr der Fall ist.
Zusammenfassung
Auch wenn man auf viel achten muss und die Bestimmungen in der Schweiz ziemlich kleinteilig sind, so ist die Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung ein lukratives Geschäft. Wir empfehlen Ihnen, sich bei der Planung gut bei den jeweiligen Kantonen und Gemeinden zu erkunden und wünschen Ihnen viel Spaß und Erfolg mit Ihrer Ferienwohnung!
