Am Ende des Jahres sieht jeder am Horizont schon das Thema Steuern auftauchen. Auch wenn eine Steuererklärung nicht immer Pflicht ist, kann sie sich oft lohnen und besonders Vermieter und Verwalter von Ferienwohnungen müssen achtsam sein, wenn es um das Thema Steuern geht. Ab einer gewissen Umsatzgrenze ist es nämlich Pflicht Ferienwohnung Steuern zu erfassen und eine Steuererklärung abzugeben. Hier gewinnt dann schnell die Anlage V, das Formular zur Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an Bedeutung.
Ohne Hilfe kann die Anlage V für Vermieter erstmal überwältigend wirken, doch mit dem richtigen Wissen und einer klaren Anleitung lässt sich die Steuerlast oft erheblich optimieren. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was die Anlage V ist, welche Punkte Sie als Vermieter von Ferienimmobilien beachten müssen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
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Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist ein Formular für Vermieter und Gastgeber, in welchem diese Ihr Einnahmen aus der Vermietung eintragen können. Hierbei steht V nicht für die lateinische fünf, sondern für den Buchstaben V= Vermietung und Verpachtung.
Alle Gastgeber, die steuerpflichtig sind, müssen somit Ihre Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung in dieser Anlage verfassen. Ferienwohnungsinhaber müssen seit 2023 ebenfalls zusätzlich die Anlage V – FeWo abgeben.
Notwendigkeit der Anlage V – Müssen Sie Steuern zahlen?
Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen und Einnahmen daraus erzielen, stellt sich die Frage, ob Sie Steuern zahlen müssen und ob die Anlage V ausgefüllt werden muss. Grundsätzlich gilt: Sie müssen die Anlage V in jedem Fall ausfüllen, wenn Sie mit Ihrer Ferienwohnung durch zu hohe Einnahmen den Steuerfreibetrag überschreiten und Sie eine Einkunftserzielungsabsicht haben. (In unserem Artikel zu den Steuern der Ferienwohnung gehen wir genauer auf die Umsatzgrenzen ein.)
Die Kleinunternehmerregelung ermöglicht es kleinen Unternehmen, von der Umsatzsteuer befreit zu sein, solange ihr jährlicher Umsatz einen bestimmten Schwellenwert nicht überschreitet. Sobald Sie jedoch über diesen Schwellenwert hinausgehen, sind Sie umsatzsteuerpflichtig und müssen die Umsatzsteuer in Rechnung stellen und abführen. In diesem Fall ist es erforderlich, die Anlage V auszufüllen und zusätzlich die Umsatzsteuererklärung einzureichen, da Sie ab dieser Einkommensgrenze auch umsatzsteuerpflichtig sind.
Wie man die Anlage V ausfüllt: Schritt für Schritt Anleitung
Wie auch Steueranwalt Stefan Bobzin uns im Interview erzählte, ist es empfehlenswert sich für das Ausfüllen, besonders für das erste Mal eine Software wie zum Beispiel WISO zur Hilfe zu nehmen oder sich von einem Steueranwalt beraten zu lassen, um Fehler zu vermeiden und jegliche Tipps direkt beim ausfüllen zu kommen.
Wir haben Ihnen die wichtigsten Informationen jedoch hier auch bereitgestellt, falls Sie sich entschieden haben, Ihre Steuererklärung selbstständig zu machen.
Wo finde ich Anlage V und wie oft muss ich diese ausfüllen?
Bei Elster finden Sie die Anlage V, wenn Sie Ihre Steuererklärung machen, unten links in der Leiste auf das Dokument-Icon “Anlagen hinzufügen” klicken. In dem Sie in der Checkbox einen Haken setzen, können Sie diese Anlage hinzufügen. Links im Menü können Sie dann auf diese Anlage zugreifen. Wichtig ist: Für jede Immobilie muss hierbei separat die Anlage V ausgefüllt werden (weitere Datei hinzufügen), mehrere Einheiten innerhalb von einer Immobilien können in einem Formular abgearbeitet werden.
Alternativ finden Sie hier das Formular der Anlage V für die Steuererklärung für das Jahr 2023 zum Download.
Wichtige Formularfelder und Ihre Bedeutung
Im folgenden gehen wir mit Ihnen die wichtigsten Felder durch, die gegebenenfalls Erklärung benötigen.
Allgemeine Angaben
Die ersten Punkte im Formular und ersten Seiten in Elster sind recht selbsterklärend.
- Punkt 5: bezieht sich auf das Einheitswert-Aktenzeichen, welches Sie in Ihrem Grundsteuerbescheid einsehen können. Hier können Sie sehen, welches Format das Einheitswert-Aktenzeichen je nach Bundesland hat.
- Punkt 8: wird für Sie erstmals als Ferienwohnungsinhaber relevant. Hier müssen Sie sowohl die Nutzung als Ferienwohnung als auch die Kurzfristige Vermietung ankreuzen.
- Punkt 10: ist besonders relevant, wenn Sie Teile Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses als Ferienwohnung untervermieten, hier müssen Sie jetzt nämlich angeben wie viel m² des Hauses Sie selbst nutzen und nicht vermieten.
- Punkt 11: füllen Sie aus mit der Fläche der Ferienwohnung (entweder die Fläche der Ferienwohnung oder wenn ein Zimmer untervermietet wird, dann die Fläche dieses Zimmers)
Einnahmen
Bei dem Punkt Einnahmen unterscheidet sich die reguläre Vermietung stark von der kurzzeitigen Vermietung einer Ferienwohnung beispielsweise. Ein großer Fokus liegt hier auf der Unterscheidung zwischen den Kaltmiete Einnahmen und den dem Mieter berechneten Nebenkosten. Da Sie bei Ihrer Ferienwohnung Ihren Gästen die Nebenkosten nicht in Rechnung stellen, müssen Sie schlichtweg Ihre Einnahmen in die Zeilen 12-14 tragen und in Zeile 24 eine 1 eintragen, um anzugeben, dass Sie Ihre Nebenkosten nicht separat verrechnet haben.
Die sonstigen Einnahmen beziehen sich auf jegliche Einnahmen, die nicht in den normalen Netto-Preisen, die Sie auf Airbnb ausschreiben, inbegriffen sind. Die wichtigsten beiden Punkte für Sie als FeWo-Vermieter sind hier: Punkt 25 (Kautionen) und Punkt 27 (Umsatzsteuer).
Jegliche Kaution, die Sie einbehalten haben, muss hier aufgeführt werden. Die anfallenden Reparatur- und Anschaffungskosten können diesen später gegengerechnet werden, erst müssen aber alle Einnahmen erfasst werden.
Wenn Sie Umsatzsteuer berechnen, müssen Sie diese bei dem Punkt 27 sammeln und angeben. Beachten Sie, dass Sie in diesem Fall auch eine Umsatzsteuererklärung ausfüllen und einreichen müssen. Hier können Sie gegebenenfalls auch Steuervorteile geltend machen. Unter dem Punkt 28 müssen Sie, wenn Sie einen Vorsteuerüberhang hatten, die Ihnen vom Finanzamt ausgezahlte Umsatzsteuer angeben.
Werbungskosten
Dieser Punkt ist der ausführlichste und auch der wichtigste für Sie als Vermieter, wenn Sie gegebenenfalls Steuervorteile geltend machen möchten.
Nummer 33 bezieht sich hierbei auf die Abschreibung der Immobilie selbst. Die darauf folgenden Punkte 35-40 müssen Sie im Normalfall nicht ausfüllen.
Die Absetzung der Wirtschaftsgüter ist sehr relevant für Gastgeber, denn meistens kann hier ein Anspruch geltend gemacht werden. In unserem Artikel zu den Top 15 absetzbaren Kosten für Vermieter können Sie mehr zu diesem Thema erfahren. Grundsätzlich gilt jedoch, dass Sie hier mit Hilfe der Afa-Tabelle den Abschreibungsbetrag von den Netto-Preisen Ihrer Wirtschaftsgüter berechnen, dies sind beispielsweise Laptop, Firmenwagen, Bürostühle, Möbel für die Wohnung, Einbauküche & Co.
Sobald Sie Kosten absetzen, müssen Sie dies auch begründen und belegen. Hierfür werden von Ihnen Nachweise des gezahlten Rechnungsbetrages, das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung sowie das ausführende Unternehmen benötigt.
Unter Schuldzinsen geben Sie die Zinsen Ihres Kredits an, mit dem Sie gegebenenfalls Ihre Ferienwohnung finanziert haben. Wenn Sie die Ferienwohnung vor kurzem erworben haben sollten Sie auch mögliche Notarkosten unter dem Punkt 48 angeben.
Wenn Sie Renovierungen haben, die größer sind oder andere hohe Kosten für die Erhaltung Ihres Gebäudes anfallen, können Sie diese sofort (54) oder über 2-5 Jahre (57) abschreiben. Falls Sie mit der Abschreibung über mehrere Jahre bereits begonnen haben, müssen Sie die bereits abgeschriebenen Kosten der Vorjahre in den Positionen 60-71 eintragen.
Wenn innerhalb der ersten drei Jahre diese Erhaltungskosten so hoch sind, dass Sie 15% des Nettokaufpreises der Immobilie überschreiten, gelten diese als Erhaltungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Doch was heißt das? Die Kosten zählen quasi noch zur Anschaffung, sprich zum Kauf der Immobilie hinzu. Somit werden diese Kosten dem Kaufpreis der Immobilie angerechnet und auch mit der Abschreibung der Immobilie abgesetzt.
Die umgelegten Kosten werden recht genau im Formular und auf Elster erklärt. Die nicht umgelegten Kosten können für Vermieter auch schnell mal wichtig werden. Wie im Beispiel genannt können hier Kontoführungskosten abgesetzt werden, aber auch Verwaltungskosten, sprich die Kosten einer Ferienwohnung Software, Provisionen von Buchungsportalen u.ä.
Durch die Vorsteuer und die berechnete Umsatzsteuer kann sich entweder ein Vorsteuerüberhang (wie in Zeile 28) oder eine Zahllast für Vermieter ergeben, die Umsatzsteuer berechnen. Den Betrag, den Sie dem Finanzamt gezahlt haben beziehungsweise von ihm wieder bekommen haben, müssen Sie in Zeile 78 in Feld 58 eintragen. Am Ende müssen Sie nun noch Steuern und die Summe der Werbungskosten verrechnen.
Ermittlung und Zuordnung der Einkünfte
In Zeile 84 müssen Sie dann letztendlich alle Ihre Einnahmen ohne die Werbungskosten angeben, sprich die Einnahmen, die im Endeffekt offiziell als Ihre Einkünfte zählen und noch versteuert werden müssen.
Tipps für Ferienwohnungsvermieter für das Ausfüllen der Anlage V
Der Nummer 1 Tipp für das Ausfüllen der Anlage V ist wirklich alles anzugeben. Sie können sehr viele Werbungskosten absetzen und sollten auch die Kleinigkeiten, die über das Jahr anfallen, zusammenschreiben.
Achten Sie außerdem unbedingt auf den Unterschied der Brutto/Netto-Beträge und sammeln Sie alle Rechnungen und heften diese sorgfältig ab, um alle Kosten belegen zu können.
Denken Sie daran, dass Sie mehrere Wohnungen im gleichen Gebäude in einer Anlage erfassen können und Sie diese mit Ihrem Partner zusammen ausfüllen können.
Wir empfehlen Ihnen, sich einen Steuerberater oder eine Software zur Hilfe zu nehmen, damit Ihnen keine Fehler unterlaufen und Sie das Beste aus der Steuererklärung herausholen können.
Viel Glück beim Ausfüllen
Das korrekte Ausfüllen der Anlage V ist essentiell für alle Ferienwohnungsinhaber. Diese Anlage der Einkommensteuererklärung dient zur Angabe von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und ermöglicht es, damit verbundene Ausgaben geltend zu machen. Wichtig dabei ist, alle erforderlichen Informationen vollständig und korrekt anzugeben und insbesondere die Einnahmen und Ausgaben präzise zu dokumentieren. Ausgaben müssen direkt der Vermietungstätigkeit zuzuordnen sein und Abschreibungen sollten genau berechnet werden. Besonders bei gemischter Nutzung der Immobilie müssen Sie außerdem auf die Unterscheidung der privaten und gewerblichen Nutzung achten und nur anteilig die Kosten berechnen.
ACHTUNG: Dieser Artikel soll lediglich als Anregung für das Ausfüllen der Anlage V dienen. Lodgify übernimmt keine Gewähr für die Informationen auf diesem Blog und empfiehlt eine Konsultation mit einem Steuerberater im Vorhinein.
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