“200€ pro Nacht für diese einfache Ferienwohnung?” – die Einnahmen mit Ferienunterkünften können schnell wie leicht verdientes Geld wirken, doch hinter den Einnahmen stecken, wie viele Ferienwohnungsbesitzer auch wissen, viele Kosten. So auch die anfallenden Steuern.
Oft ist es schwer aus den zahlreichen, teils veralteten, teils nur in manchen Bundesländern geltenden Steuerregelungen, die richtige Steuerbehandlung für die eigene Ferienwohnung ausfindig zu machen.
In diesem Blogpost haben wir uns genau deshalb den renommierten Steuerexperten Stefan Bobzin an Bord geholt, um Ihnen die wichtigsten Fragen zur steuerlichen Behandlung beim Kauf einer Ferienwohnung und dem Betrieb dieser zu liefern. Wir geben Ihnen Steuer-Tipps vom Kauf bis zur Steuererklärung der Ferienwohnung
Achtung: Das Steuerwesen wird regelmäßig überarbeitet, erweitert und adaptiert und kann je nach Einzelfall stark variieren. Wir empfehlen Ihnen daher in jedem Falle einen Steuerberater, wie Stefan Bobzin, zu Rate zu ziehen, wenn es um die gesetzlichen Details und die Steuer bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung geht.
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Stefan Bobzin – Steuerberater
Stefan Bobzin, den wir in diesem Artikel zu Steuern in Ferienwohnungen interviewt haben, ist Steuerberater und zertifizierter Berater für Immobilienbesteuerung und -verwaltung. Die Steuerkanzlei Ziel voraus ist in Lübeck, bietet aber auch Online-Beratungen an und hilft somit seit 2010 Kunden in ganz Deutschland. Neben vielerlei Unternehmen in der Industrie-,Handwerks- oder Gastgewerbe-Branche beschäftigen sich Stefan Bobzin und sein Team auch besonders viel mit Immobilienthemen im Steuerrecht.
Ferienwohnung kaufen – Über welche Steuern müssen Sie sich Gedanken machen?
Nun hat man eine schöne, recht günstige Ferienwohnung gefunden, doch leider bleibt es nicht bei dem ausgeschriebenen Preis auf der Immobilienplattform oder dem angekündigten Preis der Ferienimmobilie vom Makler. Wir haben Steuerberater Stefan Bobzin gefragt:
Welche spezifischen Steuern fallen beim Kauf einer Ferienimmobilie an?
Stefan Bobzin: “Beim Kauf einer Ferienwohnung fällt insbesondere die Grunderwerbsteuer an. Die Höhe der Steuer variiert dabei je nach Bundesland. In den meisten Bundesländern liegt die Steuer zwischen 5% und 6,5%. Lediglich in Bayern liegt sie mit 3,5% noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.”
Ferienwohnungsinhaber in Bayern können sich demnach, was die Steuern beim Kauf einer Ferienimmobilie angeht, glücklich schätzen und das, wo Bayern auf Platz 3 der Bundesländer liegt, mit der höchsten Anzahl an Ferienwohnungen.
Doch wie funktioniert eigentlich die Grunderwerbsteuer, die auf den Kauf von Ferienwohnungen und andere Immobilien erhoben wird? Stefan Bobzin berichtet, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis der Immobilie erhoben wird, also nicht auf das Inventar wie z.B. die Küche, wenn diese im Kaufvertrag separat aufgelistet wird.
Meistens werden Wohnungen und Häuser unmöbliert verkauft, demnach betont unser Steuerberater bei dem Kauf einer bereits möblierten Ferienwohnung darauf zu achten, den anteiligen Kaufpreis für die Ausstattung (Möbel, Fernseher, Sauna, usw.) extra aufzunehmen und im notariellen Kaufvertrag auszuweisen.
Alicia Mensing: Gibt es Besonderheiten bei der Steuer beim Kauf von Ferienwohnungen?
Stefan Bobzin: “Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie kann man ebenfalls mit der Umsatzsteuer in Berührung kommen. Da die kurzfristige Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig ist, kann man beim Kauf von Möbeln und Ausstattung zur Einrichtung einer Ferienwohnung auch die gezahlte Umsatzsteuer geltend machen, sprich vom Finanzamt erstattet bekommen. Sollte man bereits Eigentümer eines noch unbebauten Grundstückes sein und durch ein Bauunternehmen z.B. ein Ferienhaus erst noch errichten lassen, nimmt die Umsatzsteuer einen erheblichen Raum ein und es sollte unbedingt einmal Rat eingeholt werden zu der Gesamtsituation.”
Außerdem fallen, so erklärt uns der Steuerberater, beim Kauf einer Ferienwohnung noch Steuern, wie die Grundsteuer und eventuell auch die Zweitwohnungssteuer an. Im laufenden Geschäft kommen dann auch noch weitere reguläre Steuern dazu.
Welche steuerlichen Überlegungen sollte man vor dem Kauf einer Ferienwohnung berücksichtigen, um mögliche Steuervorteile zu maximieren?
Erst einmal wies unser Steuerexperte bei dieser Frage auf die Grunderwerbsteuer hin, denn diese lasse sich, wie eben erklärt, durch sorgfältiges Trennen von Ausstattungs- und Immobilienkosten schnell verringern. Hier gilt also: Lieber etwas genauer vorgehen, denn das kann mächtig Steuern beim Kauf einer Ferienwohnung sparen.
Außerdem sollten Sie sich im Vorhinein schon einige Gedanken zur Vermietung machen. Erstellen Sie am besten einen Business Plan und eine Strategie bereits vor dem Kauf, so können Sie Ihren ungefähren Umsatz prognostizieren und wichtige Fragen im Vorhinein klären, wie z.B. ob Sie die Ferienwohnung komplett vermieten werden oder auch teilweise selbst nutzen werden.
Stefan Bobzin erklärt, wie sich Umsatz und die Frage der Selbstnutzung beim Kauf einer Ferienwohnung auf die Steuer auswirken: “Die Kosten der Ferienimmobilie können steuerlich nur soweit geltend gemacht werden, wie die Ferienimmobilie auch fremdvermietet wird. Wird die Ferienimmobilie zu 30% selbst genutzt, sind die Kosten entsprechend nur verhältnismäßig mit 70% steuerlich absetzbar.”
Außerdem sollte man sich über die voraussichtlichen Einnahmen, die die Ferienwohnung erzielen wird Gedanken machen. Unter Umständen kann der Veräußerer der Ferienwohnung das Inventar auch gesondert verkaufen. Diese Gegenstände werden dann angeboten, inkludieren aber die sogenannte Umsatzsteuer. Wie oben schon angedeutet kann diese Umsatzsteuer als Vorsteuer durch das Finanzamt erstattet werden, das gilt aber nur, wenn man selbst umsatzsteuerpflichtig vermietet.
Prüfen Sie im Vorhinein, ob Sie die Vermietung umsatzsteuerpflichtig vornehmen. Die kurzfristige Vermietung, davon spricht man bei Mietzeiträumen unter sechs Monaten, ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Wenn Sie jedoch die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen können, entfällt die Umsatzsteuerpflicht. Damit kann man den Verwaltungsaufwand sicherlich reduzieren, allerdings bekommt man dann auch die Umsatzsteuer aus den laufenden Kosten (und beispielsweise die Steuer von Möbeln beim Kauf einer Ferienwohnung wie oben) nicht vom Finanzamt erstattet.
Stefan Bobzin: “Bei Ferienwohnungen ergeben sich regelmäßig steuerliche Gewinne aus der Vermietung und entsprechend kann es dadurch zu Steuernachzahlungen im Rahmen der Einkommensteuer kommen. Natürlich ist dies von vielen weiteren Faktoren abhängig, aber man sollte dies unbedingt prüfen und sich nicht von Steuernachzahlungen überraschen lassen.”
Alicia Mensing: Gibt es noch etwas im Bezug auf Steuern beim Kaufen einer Ferienwohnung worauf man achten muss?
Stefan Bobzin: “Ebenfalls im Blick sollte man, wie eigentlich immer bei Immobilieninvestments, seine Exitstrategie haben. Wenn man beim Kauf bereits die Absicht hat, die Ferienimmobilien irgendwann auch wieder zu verkaufen, ist es natürlich wichtig, die „10-Jahres-Frist“ bei privaten Veräußerungsgeschäften zu kennen und zu beachten. Danach bleibt der Veräußerungserlös aus dem Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen.”
Gibt es steuerliche Vorteile oder Vergünstigungen für den Kauf einer Ferienimmobilie im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen?
Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer oder auch der übrigen Kosten wie Notargebühren usw. gibt es prinzipiell keine Unterschiede, so erzählt Stefan Bobzin, zu einer anderen Immobilieninvestition. Vorteile können sich nur durch die oben erwähnte Umsatzsteuer und den gegebenenfalls daraus einhergehenden Vorsteuer-Überschuss ergeben. Hier weist unser Steuerberater noch einmal darauf hin, dass Kleinunternehmer hiervon ausgeschlossen sind. Bei Immobilien, die für die langfristige Vermietung, sprich die normale Wohnmiete, keine Umsatzsteuer anfällt, ist bei diesen Immobilien auch nichts vom Finanzamt erstattbar. Dementsprechend ist dies der einzige Unterschied.
Regelmäßig zu zahlende Steuern – Mit welchen Abgaben muss ich bei Ferienimmobilien im laufenden Betrieb rechnen?
Im laufenden Betrieb Ihrer Ferienwohnung müssen Sie verschiedene Steuern berücksichtigen.
- Einkommensteuer
- Umsatzsteuer
- Gewerbesteuer
Die Einkommensteuer ist für jeden in Deutschland fällig, Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung unterliegen also ebenfalls der Einkommensteuer, unabhängig davon, ob dies Ihre Hauptbeschäftigung ist. Sollten Sie unter dem Grundfreibetrag bleiben, sind Sie von der Einkommensteuer befreit.
Außerdem fällt, wie wir nun bereits ein paar Mal in diesem Blog erwähnt haben, unter Umständen die Umsatzsteuer an. Mehr dazu können Sie auch in unserem Blog zur Ferienwohnung Steuer lesen.
Die Gewerbesteuer wird von der Gemeinde erhoben, in der Ihre Ferienwohnung als Gewerbe gemeldet ist. Diese Steuer wird auf den erzielten Gewinn erhoben, wobei ein Freibetrag von 24.500 € gilt, der nur für Einzelunternehmen und Personengesellschaften relevant ist.
Für eine detaillierte Erklärung können Sie sich entweder unseren Steuer Guide herunterladen oder sich bei einem Steuerberater beraten lassen.
All diese Steuern werden im Endeffekt in Ihrer Steuererklärung erfasst, in welcher Sie auch Kosten absetzen können. Uns hat interessiert, ob es auch hier zusätzlich zu den allseits bekannten absetzbaren Kosten extra Tipps gibt und haben somit mal wieder Stefan Bobzin befragt.
Welche Kosten sollte man auf jeden Fall absetzen, wenn man ein Ferienwohnungsbusiness betreibt, werden aber vielleicht häufiger vergessen?
Stefan Bobzin: “Das Spektrum an Kosten, die sich steuerlich absetzen lassen, ist recht breit. Reinigungs-, Wartungs- und Versorgungskosten sind sicherlich nicht zu übersehen und werden daher auch nicht vergessen. Auch die Kosten für Versicherungen oder die Kosten für Online-Buchungsplattformen oder Marketingkosten wie z.B. für eine Website sind absetzbar und haben die Vermieter eigentlich auf dem Schirm. Übersehen werden oft solche Kosten, die nicht unbedingt allein für die Vermietung anfallen, wie z.B. Telefonkosten oder Büromaterial. Selbst die Kosten für z.B. ein Smartphone oder ein Notebook werden regelmäßig im Zusammenhang mit dem Ferienwohnungsbusiness stehen und können entsprechend abgesetzt werden.”
Nach dem Motto Kleinvieh macht auch Mist sollte man als Ferienwohnungsinhaber bei den Steuern, aber auch auf Kosten achten, die zwar in sich nicht hoch sind, sich aber schnell mal läppern können. Stefan Bobzin erklärt beispielsweise, dass Fahrtkosten zur Ferienimmobilie, um dort vielleicht eine Reparatur vorzunehmen, Handwerker zu koordinieren oder Gäste in Empfang zu nehmen, gerne mal vergessen werden. Denn besonders, wenn man seine Ferienwohnung nicht aus der Ferne verwaltet, sind Fahrtkosten nicht zu unterschätzen.
- Möbel & Einrichtungsgegenstände
- Fahrräder & Sportgeräte
- Whirlpool & Luxusgegenstände
sind nur ein paar der angeführten Kosten, die sehr leicht absetzbar sind, da sie den Gästen in der Ferienwohnung zur Nutzung zur Verfügung gestellt werden.
Ferienwohnung Steuererklärung – Was muss ich wie angeben?
Als erstes stellt sich natürlich die Frage, wann man die Steuererklärung für die Ferienwohnung einreichen muss und was man bis zu diesem Zeitpunkt beachten muss, damit die Steuererklärung korrekt ist und möglichst wenig Steuerabgaben geleistet werden müssen. Die Steuererklärung der Ferienwohnung muss wie auch die Steuererklärung jeder anderen Arbeit bis zum 31. Juli des Folgejahres eingereicht werden. In manchen Jahren gelten Sonderfristen und auch bei der Beratung von einem Steuerberater lässt sich diese Frist teilweise verlängern, grundsätzlich sollten Sie die Steuererklärung Ihrer Ferienwohnung jedoch bis zur Mitte des Folgejahres eingereicht haben.
Welche Unterlagen und Belege sollte ich für meine Ferienwohnung Steuererklärung vorbereiten und aufbewahren?
Kurzgefasst: Alles. Alle Einnahmensauskünfte und alle Ausgaben, die Sie im besten Fall absetzen müssen benötigen eine Bescheinigung. Besonders für hohe Kosten wie Handwerkerausgaben, Nebenkosten oder Anschaffungen benötigen Sie zumindest eine Kopie der Rechnung mit ausgeschriebener Umsatzsteuer. Wichtig ist, dass als Empfänger der Rechnung auch Ihr Gewerbe vermerkt ist und nicht nur Sie als Privatperson.
Wir empfehlen Ihnen, sich einen Ordner für jedes Jahr anzulegen, indem Sie alle relevanten Belege sammeln. Da der Druck von Thermopapier & Co. jedoch schnell mal verwischen kann, ist auch eine Kopie ratsam. Achten Sie außerdem, dass Sie die Belege im besten Fall direkt nach Kostengruppen sortieren.
Erfahrungsgemäß sollte man für das Ferienwohnungsbusiness, so empfiehlt Stefan Bobzin, in jedem Fall ein gesondertes Konto nutzen und nicht einfach sein normales Girokonto, weil man dann schon mal ein paar Euro an Bankgebühren sparen kann. Dann sind die meisten Kosten wie auch die Einnahmen alle leicht zu verfolgen und gerade beim Erstellen der Steuererklärung lässt sich viel Zeit sparen.
Erfassen Sie außerdem falls Sie Ihre Ferienwohnung nicht ausschließlich fremdvermieten an welchen Tagen Sie die Ferienwohnung selbst genutzt haben, wann sie vermietet war und an welchen Tagen die Wohnung zur Vermietung zur Verfügung stand, aber nicht gebucht wurde. Wenn Sie einen FeWo Channel Manager nutzen können Sie diese Daten einfach in Retroperspektive in Ihrem Kalender einsehen.
Wie gibt man die Einnahmen aus Ferienwohnungen korrekt in der Steuererklärung an?
Stefan Bobzin: “Bei der Steuererklärung sind zwei Formulare als relevant zu nennen. Einmal wird im Rahmen der Einkommensteuererklärung die sogenannte „Anlage V“, ab dem Veranlagungszeitraum 2023 zusätzlich mit der Anlage V– Fewo, im Mittelpunkt stehen. Hier sind die Einnahmen und auch die Ausgaben für die Ferienwohnungsvermietung in verschiedenen Feldern zu erfassen. Insbesondere die Kosten sind dabei in diversen einzelnen Feldern zu erfassen. Natürlich nicht jede Rechnung separat, sondern die Summen der verschiedenen Kostengruppen. Das zweite Formular ist die Umsatzsteuererklärung, in der die Einnahmen unter Ausweis der darauf entfallenden Umsatzsteuer sowie die gezahlte Umsatzsteuer („Vorsteuer“ genannt) einzutragen sind.”
Auch wenn man keinen Steuerberater beauftragen möchte, empfiehlt es sich in jedem Fall eine ordentliche Software einzusetzen, erzählt Stefan Bobzin. Meist werden in solch einer Software die Sachverhalte im Dialog und auch mit vielen Erläuterungen und Hilfen abgefragt. Dadurch übersieht man nichts und bekommt eventuell noch wertvolle Tipps. In den heutigen Softwares werde auch erklärt, wo welche Sachverhalte in den Formularen einzutragen sind.
Alles in allem…
Kann man sich, wenn man sich schlau macht also ordentlich Steuern sparen, passen Sie nur auf, dass Sie ausreichend informiert sind und alles richtig erfassen, sonst kann es gerne mal teuer werden. Wir empfehlen: Wenn Sie unsicher sind, ob und welche Steuern für Sie bei der Kurzzeit-Vermietung anfallen, wenden Sie sich an einen Experten für Steuerrecht, wie Stefan Bobzin. Lassen Sie sich im Detail beraten und vermeiden Sie Ärgernisse, Geld- oder Freiheitsstrafen.
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