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Besitzen Sie eine Zweitwohnung, die Sie nur noch selten nutzen? Haben Sie ein Haus geerbt? Oder haben Sie vor, in eine Immobilie zu investieren? Es gibt viele gute Gelegenheiten und Gründe zum FeWo Vermieter zu werden, doch oftmals ist nicht klar, was bei der Anmeldung einer Ferienwohnung zu beachten ist. Wir raten Ihnen sich in jedem Falle Hilfe und Beistand von einem Anwalt zu holen und bei Ihrer lokalen Gemeinde nachzufragen.

In diesem Artikel wollen wir aber trotzdem auf die verschiedenen Aspekte der FeWo Anmeldung eingehen. Muss ein Gewerbe angemeldet werden? Welche Steuern müssen gezahlt werden? Muss ein Antrag auf Umschreibung des Nutzungstyps gestellt werden?

Da die Situation je nach Gemeinde anders ist, lassen Sie ich am besten beraten. Hier stellen wir Ihnen aber übersichtshalber schon einmal die wichtigsten Regeln vor, die greifen oder nicht greifen können: Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften und Steuerpflicht für Ferienwohnungen.

Gewerbeanmeldung – Wie erfolgt diese?

Die Frage, ob ein Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist gar nicht so einfach zu beantworten.

Grundsätzlich ist zwischen der Verwaltung des Privatvermögens und der gewerblichen Aktivität zu unterscheiden, allerdings scheinen hier die Gemeinden unterschiedliche Auffassungen zu haben. Je nach Gemeinde geht es um die Größe der Wohnung, die Anzahl der Betten, die angebotenen Leistungen oder die Dauer der Vermietungen.

Eine einfache Hilfestellung bietet hier das Steuergesetz: Ab einer Jahresgrenze von mehr als 24.500 € wird die Gewerbesteuer fällig. Bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die diese Grenze überschreiten, sollten Sie also damit rechnen, dass Ihre Aktivität als gewerblich eingestuft wird. Sollten Sie aber weniger als 24.500 € durch die Vermietung Ihrer Wohnung einnehmen, ist diese Frage nur schwer selbst zu beantworten und bedarf juristischen Rat.

Für die gelegentliche Vermietung an Freunde und Bekannte, ist es nicht nötig ein Gewerbe anzumelden. Wenn Sie die Vermietung aber mit Gewinn erzielender Absicht betreiben, dann kann es sich schnell um ein Gewerbe handeln. Beziehen Sie den überwiegenden Teil Ihr Einkünfte aus der Vermietung? Vermieten Sie gar mehrere Wohnungen oder Zimmer, bewerben diese aktiv und verwalten Sie selber? Dann sieht es ganz klar nach selbstständiger Arbeit aus und es wird Zeit, ein Gewerbe anzumelden.

Zur Anmeldung eines Gewerbes geht es zum Gewerbeamt. Hier kann eine Bearbeitungsgebühr (zwischen 15 und 65€) anfallen und es werden von Ihnen folgende Dokumente gefordert: Vollständig ausgefülltes Formular, Personalausweis, Genehmigungen und Nachweise, Handelsregister-Auszug (sofern im Handelsregister eingetragen) und die erwähnte Bearbeitungsgebühr. Das Gewerbeamt wird Ihren Antrag prüfen und Ihnen im Normalfall Ihren Gewerbeschein ausstellen.

Nachdem Sie also herausgearbeitet haben, ob Sie die Absicht haben, Ihre Wohnung gewerblich oder nur privat zu vermieten, sollten Sie bei Ihrem örtlichen Gewerbeamt nachfragen, ob Sie die Kriterien auch korrekt erfüllen. Wenn Sie ein Gewerbe anmelden möchten, müssen Sie einen Gewerbeschein beantragen. Dies ist auch bei Ihrem Gewerbeamt möglich und ist nicht sehr aufwendig. Das Gewerbeamt gibt Ihre Informationen an das Finanzamt weiter, da Sie zu Jahresende bei der Steuererklärung die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und besteuern lassen müssen.

Hygienevorschrift – Wann ist diese zu beachten?

Bei der lediglichen Vermietung Ihrer Wohnung sind die Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt nicht zu beachten. Sollten Sie aber extra Services wie Brötchen, Frühstück oder Lunchpakete anbieten, so müssen Sie das Infektions-schutzgesetz beachten. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen, wie z.B. das Zubereiten des Milchkaffees oder das Servieren von Aufschnitt und Frischkäse.

Wenn Sie also planen Ihre Wohnung zu vermieten aber keine weiteren Services anzubieten, dann müssen Sie sich auch keine Sorgen um Hygienevorschriften oder andere Schutzgesetze machen. In jedem Falle raten wir Ihnen nur die Vermietung anzubieten und keine extra Services in Betracht zu ziehen, da Sie so leicht in die Kategorie der Reiseveranstaltung rutschen könnten und hier viele weitere Vorschriften zu beachten hätten.

Halten Sie sich also an die einfache Vermietung und stellen Sie Ihren Gäste eine gut ausgestattete Küche und eine Wegbeschreibung zum nächsten Supermarkt bereit, damit sich diese selbst versorgen können.

Steuerpflicht – Welche Abgaben sind zu zahlen?

Auch wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern.

Als Privatpersonen unterliegen diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht und werden zusammen mit jeglichen weiteren Einnahmen, die Sie haben (wie z.B. Ihrem Gehalt) jährlich besteuert. Bei Ihrer Steuererklärung müssen Sie die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen und können jegliche Ausgaben, die Ihnen durch die Vermietung des Wohnobjektes entstanden sind, mit Ihren Einnahmen gegen rechnen. Im besten Fall mindern Sie so die Steuerlast erheblich.

Sollten Ihre jährlichen Einnahmen 17.500€ nicht überschreiten, so entfällt die Umsatzsteuerpflicht. In diesem Fall können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und müssen gar nicht erst an die Umsatzsteuer denken. Sie schlagen keine Umsatzsteuer bei der Miete auf und müssen auch keine Umsatzsteuer-Voranmeldung einreichen, allerdings müssen Sie hier um diese Regel nutzen zu können zu erst als Kleinunternehmer gemeldet sein. Verdienen Sie allerdings mehr (zwischen 17.500€ und 24.500€) durch die Vermietung Ihrer Ferienwohnung, so müssen auch diese 19% Umsatzsteuer bedacht werden, ganz egal ob Sie ein Gewerbe angemeldet hatten oder nicht.

Als Gewerbetreibender sind Sie ab einem Ertrag von 24.500€ gewerbesteuerpflichtig und zahlen auch die Umsatzsteuer. Da das Gewerbeamt sich direkt mit dem Finanzamt in Verbindung setzt und Ihre Daten bereits bei Gewerbeanmeldung weiter gibt, müssen Sie selbst nicht daran denken. Zu Ende des Jahres ist die Steuererklärung auch für Sie als Gewerbetreibender einzureichen und hier werden Sie gebeten alle Einnahmen und Ausgaben, die in Zusammenhang mit Ihrer Aktivität als Ferienwohnungs-Vermieter stehen anzugeben. Auch wenn Sie anfangs Verluste machen, muss die Steuererklärung ausgefüllt und eingereicht werden. Online finden Sie zahlreiche Softwares, die Ihnen dabei helfen, allerdings ersetzt nichts die fachmännische Auskunft eines Steuerberaters oder Rechtsanwaltes.

Zusammenfassend zur FeWo Anmeldung

Neben den drei großen Bereichen der Gewerbeanmeldung, Hygienevorschrift und Steuerpflicht für Ferienwohnungen sind noch viele weitere Regeln zu beachten. Was sollen Sie tun, wenn Sie Ihre Wohnung selbst nutzen möchten? Welche Werbekosten können Sie als solche von Ihren Einnahmen abziehen? Muss eine Wohnung umgemeldet werden um z.B. dem Zweckentfremdungsverbot in Berlin zu entsprechen? Sollten Ihre Nachbarn informiert werden und können diese z.B. die Vermietung als Ferienwohnung verbieten? Bei Ihrer Touristikbehörde finden Sie oftmals viele Informationen oder Kontaktdaten eines Orts-ansässigen Fachmannes, der Ihnen bei Ihren Zweifeln rund um die Vermietung einer Ferienwohnung weiterhelfen kann.

Was sollten Sie also tun, um Ihre Ferienwohnung korrekt zu vermieten?

Auch wenn dieser Artikel nur indikativer Natur ist, möchten wir Ihnen ein paar Handlungsempfehlungen geben. Wenn Sie entschieden haben, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Als erstes sollten Sie sich bei Ihrem zugehörigen Amt erkunden, wie gewerbliche von nicht gewerblicher Vermietung unterschieden wird. Je nach dem, wie das Urteil der Behörde ausfällt, entscheiden Sie sich dann dafür Ihre Vermietungsaktivität gewerblich anzumelden oder eben nicht. Sie haben sicherlich einen Business Plan für Ihre Ferienwohnung erstellt und selbst ausgerechnet, wie viele Buchungen Sie generieren können, wie Ihre Einnahmen und Ausgaben aussehen werden, um hier schnell entscheiden zu können, was Sinn machen wird.

2. Sollten Sie weniger als 24.500€ im Jahr einnehmen, so Bedarf es keiner Gewerbeanmeldung und bei weniger als 17.500€ auch keine Umsatzsteuer.

3. Als nächstes lohnt sich der Gang zum Touristikamt, um zu erfragen, ob die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf und ob Touristikabgaben wie z.B. Kurtaxe anfallen werden.

4. Sie sind soweit und können Ihre Wohnung vermieten: Renovieren Sie, richten Sie die Ferienwohnung ein und statten Sie diese mit allen wichtigen Dingen wie Bettwäsche, Handtücher, Kochutensilien, Kinderspielzeug…aus. Nun geht es an die Vermarktung Ihrer Wohnung und hoffentlich bald an die Vorbereitungen für die ersten Gästen.

Lodgify – Wie unterstützen wir FeWo Vermieter

Lodgify ist eine Software für FeWo Vermieter wie Sie. Mit Lodgify können Sie Ihre eigene Homepage erstellen, Buchungen empfangen und sich mit anderen Kanälen wie z.B. Airbnb synchronisieren, in dem Sie den Channel Manager nutzen, der Ihren Belegungskalender aktualisiert und alle Informationen wie FeWo Beschreibungen, Preise und Fotos in Ihre Inserate übernimmt. Dank Lodgify haben Sie alles auf einen Blick und verwalten Ihre Ferienwohnung, die Kommunikation mit Ihren Gästen und die Verbindungen zu externen Portalen von einem Ort aus. Sie können Lodgify auf Ihrem Computer aber auch von Ihrem Handy aus nutzen. Da Sie höchst wahrscheinlich gerade erst am Anfang Ihrer Karriere als FeWo Vermieter stehen, haben wir in unserem Blog verschiedenste Informationen rund um die optimale Vermietung und Vermarktung von Ferienwohnungen zusammen getragen. Egal ob es darum geht, die Webseite zu verbessern, mehr Buchungen zu erzielen oder den Aufenthalt Ihrer Gäste so angenehm wie möglich zu gestalten, wir haben viele Ideen für Sie zusammen getragen.

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Lassen Sie es uns wissen, falls Sie Fragen zur Anmeldung Ihrer Ferienwohnung, zum Gewerbeschein oder zur Steuerpflicht haben und wir werden versuchen, Ihnen weiter zu helfen oder Sie mit einem Experten auf dem Gebiet des Mietrechts in Kontakt zu bringen.

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Ferienwohnung anmelden: So geht’s!
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