Besitzen Sie eine selten genutzte Zweitwohnung, haben kürzlich ein Haus geerbt oder selbst in eine Immobilie investiert? Es gibt viele gute Gelegenheiten und Gründe, um zum FeWo Vermieter zu werden, doch oftmals ist nicht klar, was bei der Anmeldung einer Ferienwohnung zu beachten ist.
Vorab sollten Sie sich aber schon einmal einen Überblick darüber verschaffen, was auf Sie zukommen wird. Muss man eine Ferienwohnung anmelden? Muss ein Gewerbe angemeldet werden? Welche Steuern fallen an? Muss ein Antrag auf Umschreibung des Nutzungstyps gestellt werden? Wie melde ich eine Ferienwohnung an?
In diesem Artikel werden wir auf diese unterschiedlichen Aspekte der FeWo Anmeldung eingehen und Ihnen die wichtigsten Regeln vorstellen, über die Sie Bescheid wissen sollten. Wir raten Ihnen sich in jedem Falle Hilfe und Rat von einem Anwalt zu holen und bei Ihrer örtlichen Gemeinde nachzufragen, denn die Vorschriften variieren meistens und ändern sich des öfteren.
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Wo muss ich meine Ferienwohnung anmelden?
Egal ob Sie Ihre Ferienwohnung als Kapitalanlage oder einfach nebenbei als Freizeitbeschäftigung vermieten, eines ist sicher: Sie müssen Ihre Ferienwohnung anmelden.
Grundsätzlich ist eine Ferienwohnung beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Je nach Gemeinde kann auch das Ordnungsamt/Bezirksamt dafür zuständig sein. Beachten Sie, dass Ihre Anfrage abgelehnt werden kann, da in verschiedenen Orten in Deutschland das kurzfristige Vermieten einer Ferienwohnung untersagt ist und/oder sogenannte Zweckentfremdungsverbote gelten. Informieren Sie sich also wenn möglich vorher über die Regulationen Ihrer Gemeinde. Diese können Sie unter anderem beim Touristikamt oder beim DFV in Erfahrung bringen.
Es gibt jedoch auch so einige andere Anmeldungen, die Sie als Vermieter einer Ferienwohnung darüber hinaus erledigen müssen, bevor Sie Gäste empfangen können.
Sollten Sie als Ziel haben, die Ferienwohnung regelmäßig zu vermieten ist das wichtigste, dass Sie ein eigenes Gewerbe anmelden, da die Vermietung einer Immobilie dann als gewerbliche Nutzung angesehen wird. Mehr dazu können Sie im Abschnitt “Wie melde ich meine Ferienwohnung als Gewerbe an?” unten im Artikel lesen.
Muss ich meine Ferienwohnung extra beim Finanzamt anmelden?
Die Gewerbeanmeldung wird in den meisten Gemeinden direkt an das Finanzamt weitergeleitet. Hiermit müssen Sie sich nicht noch extra beim Finanzamt melden, nachdem Sie die Gewerbeanmeldung eingereicht haben. Das Finanzamt benötigt von Ihnen dann noch Informationen zur steuerlichen Erfassung. Ab einem Ertrag von 24.500€ pro Jahr gelten Sie mit Ihrer Ferienwohnung nämlich automatisch als Gewerbe und müssen somit auch Steuern zahlen.
Muss ich meine Ferienwohnung bei der Gemeinde anmelden?
Ihre Ferienwohnung muss besonders dann bei der Gemeinde gemeldet werden, wenn in diesem Ort die Kurtaxe (auch Bettensteuer, Gästetaxe usw.) von der Stadtverwaltung erhoben wird. Dabei spielt es keine Rolle, wo der FeWo Vermieter wohnhaft ist, da sich die Steuer auf kommunaler Ebene auf die Gäste bezieht.
Vor allem in Großstädten mit Zweckentfremdungsverbot muss Ihre Ferienwohnung unbedingt bei der Gemeinde gemeldet werden, da Sie für den Betrieb Sondergenehmigungen brauchen. Unter Umständen ist die kurzfristige Vermietung an Reisende aber auch komplett untersagt. Da diese Regulierungen von Gemeinde zu Gemeinde variieren, sprechen Sie am besten mit Ihrer zuständigen Gemeinde über genauere Spezifikationen.
Muss man eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden?
Ob Sie Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden müssen, hängt davon ab, ob Sie diese zweite Wohnung ausschließlich an Gäste vermieten oder Sie diese als Eigentümer teilweise selbst bewohnen.
Wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermieten und nicht nutzen, so zählt diese nicht als Zweitwohnsitz. Sobald Sie diese jedoch irgendwann benutzen, egal ob nur für einige Tage oder Wochen, sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anzumelden.
In diesem Fall müssen Sie dann auch die Zweitwohnsitzsteuer zahlen.
Fällt der Rundfunkbeitrag (GEZ) bei Ferienwohnungen an?
Auch der Rundfunkbeitrag muss bei Ferienwohnungen berücksichtigt werden. Es gibt verschiedene Fälle, die festlegen, ob Sie die GEZ-Gebühr für Ihre Ferienwohnung zahlen müssen oder nicht.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung selbst nutzen, wird diese als Zweitwohnsitz betrachtet und der reguläre Rundfunkbeitrag in Höhe von 18,36€ pro Monat muss nicht bezahlt werden. Hierfür müssen Sie jedoch an erster Stelle einen Antrag auf Befreiung der Nebenwohnung stellen.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermieten, gibt es zwei Möglichkeiten:
- Die dauerhaft vermietete Ferienwohnung befindet sich im selben Gebäudekomplex oder Grundstück wie der private Wohnsitz des FeWo Vermieters. Hier fallen keine Rundfunkbeiträge an.
- Die dauerhaft vermietete Ferienwohnung befindet sich an einem anderen Ort in Deutschland. In diesem Fall gilt sie als „weitere Betriebsstätte“. Der Betrag variiert in diesem Fall je nach Anzahl der Ferienwohnungen. Bei einer Ferienwohnung werden noch keine Rundfunkbeiträge fällig, ab der zweiten Betriebsstätte dann schon, jedoch nur in der Höhe von 6,12€, einem Drittel des Beitrages.
Die Anmeldung zu den Rundfunkgebühren können Sie hier durchführen.
Wie melde ich meine Ferienwohnung als Gewerbe an?
Die Frage, ob ein Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist gar nicht so einfach zu beantworten. Denn meist hängt dies vom Fall ab: Verdienste, Belegungsraten und sonstige Jobs spielen hier eine Rolle.
Grundsätzlich ist zwischen der Verwaltung des Privatvermögens und der gewerblichen Aktivität zu unterscheiden und ob die Vermietung als Liebelei gewertet wird. Je nach Gemeinde geht es um die Größe der Wohnung, die Anzahl der Betten, die angebotenen Leistungen oder die Dauer der Vermietungen.
Eine einfache Hilfestellung bietet hier das Steuergesetz: Ab einer Jahresgrenze von mehr als 24.500 € wird die Gewerbesteuer fällig. Bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die diese Grenze überschreiten, sollten Sie also damit rechnen, dass Ihre Aktivität als gewerblich eingestuft wird. Sollten Sie aber weniger als 24.500 € durch die Vermietung Ihrer Wohnung einnehmen, ist diese Frage nur schwer selbst zu beantworten und bedarf juristischen Rat.
Für die gelegentliche Vermietung an Freunde und Bekannte, ist es nicht nötig ein Gewerbe anzumelden. Wenn Sie die Vermietung aber mit Gewinn erzielender Absicht betreiben, dann ist es wahrscheinlich, dass sie als Gewerbe eingestuft wird. Beziehen Sie den überwiegenden Teil Ihr Einkünfte aus der Vermietung? Vermieten Sie gar mehrere Wohnungen oder Zimmer, bewerben diese aktiv und verwalten Sie selber? Dann sieht es ganz klar nach selbstständiger Arbeit aus und es wird Zeit, ein Gewerbe anzumelden.
Dafür ist das Gewerbeamt zuständig. Hier kann eine Bearbeitungsgebühr (zwischen 15 und 65 €) anfallen und es werden von Ihnen folgende Dokumente gefordert:
- Vollständig ausgefülltes Formular
- Personalausweis
- Genehmigungen und Nachweise
- Handelsregister-Auszug (sofern im Handelsregister eingetragen)
- Bearbeitungsgebühr
Das Gewerbeamt wird Ihren Antrag prüfen und Ihnen im Normalfall Ihren Gewerbeschein ausstellen. Außerdem gibt es Ihre Informationen an das Finanzamt weiter, da Sie zu Jahresende bei der Steuererklärung die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und besteuern lassen müssen.
Was gibt es bei der Hygienevorschrift zu beachten?
Falls Sie Ihre Wohnung lediglich vermieten, müssen Sie sich um die Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt nicht weiter kümmern. Sollten Sie aber extra Services wie Brötchen, Frühstück oder Lunch Pakete anbieten, so müssen Sie das Infektionsschutzgesetz beachten. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen, wie z.B. das Zubereiten des Milchkaffees oder das Servieren von Aufschnitt und Frischkäse.
Wenn Sie also planen neben der Vermietung auch einen solchen Service anzubieten, müssen Sie sich genau darüber informieren wie die Hygienevorschriften oder andere Schutzgesetze sich auswirken. Auf der Seite des Bundesgesundheitsministeriums können Sie diese einsehen. Da es sehr viele Vorschriften gibt und Sie sehr leicht in die Kategorie der Reiseveranstaltung rutschen können, müssen Sie hier jedoch sehr vorsichtig sein.
Um das zu vermeiden, können Sie Ihren Gästen einfach eine gut ausgestattete Küche und eine Wegbeschreibung zum nächsten Supermarkt zur Verfügung stellen. Selbstversorgung ist die Devise für einfache Regulationen.
Welche Steuern muss ich für meine Ferienwohnung zahlen?
Auch wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern.
Als Privatpersonen unterliegen diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht und werden zusammen mit jeglichen weiteren Einnahmen, die Sie haben (wie z.B. Ihrem Gehalt eines Vollzeit oder Nebenjobs) jährlich besteuert. Bei Ihrer Steuererklärung müssen Sie die Anlage (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen und können jegliche Ausgaben, die Ihnen durch die Vermietung des Wohnobjektes entstanden sind, mit Ihren Einnahmen gegenrechnen. Im besten Fall mindert sich die Steuerlast dadurch erheblich.
Sollten Ihre jährlichen Einnahmen 22.000 € nicht überschreiten, so entfällt die Umsatzsteuerpflicht. In diesem Fall können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und müssen gar nicht erst an die Umsatzsteuer denken. Sie schlagen keine Umsatzsteuer bei der Miete auf und müssen auch keine Voranmeldung der Umsatzsteuer einreichen, allerdings müssen Sie, um diese Regel nutzen zu können, zuerst als Kleinunternehmer gemeldet sein.
Verdienen Sie allerdings mehr (zwischen 22.000 € und 24.500 €) durch die Vermietung Ihrer Ferienwohnung, so müssen auch diese 19 % Umsatzsteuer bedacht werden, ganz egal ob Sie ein Gewerbe angemeldet hatten oder nicht.
Als Gewerbetreibender sind Sie ab einem Ertrag von 24.500 € gewerbesteuerpflichtig und zahlen zusätzlich Umsatzsteuer. Da das Gewerbeamt sich direkt mit dem Finanzamt in Verbindung setzt und Ihre Daten bereits bei Gewerbeanmeldung weiter gibt, müssen Sie selbst nicht daran denken.
Zu Ende des Jahres ist die Steuererklärung auch für Sie als Gewerbetreibender einzureichen und hier werden Sie gebeten alle Einnahmen und Ausgaben, die in Zusammenhang mit Ihrer Aktivität als FeWo Vermieter stehen, anzugeben. Auch wenn Sie anfangs Verluste machen, muss die Steuererklärung ausgefüllt und eingereicht werden. Online finden Sie zahlreiche Softwares, die Ihnen dabei helfen, allerdings ersetzt nichts die fachmännische Auskunft eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts.
Was sollten Sie also tun, um Ihre Ferienwohnung korrekt zu vermieten?
Auch wenn dieser Artikel nur zur Anregung gedacht ist, möchten wir Ihnen ein paar Handlungsempfehlungen geben. Wenn Sie entschieden haben, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten sollten Sie folgende Schritte beachten:
- Als Erstes sollten Sie sich bei Ihrem zugehörigen Amt erkunden, wie die gewerbliche Vermietung von der nicht gewerblichen Vermietung unterschieden wird. Je nachdem, wie das Urteil der Behörde ausfällt, entscheiden Sie sich dann dafür, Ihr Ferienwohnung-Business gewerblich anzumelden oder eben nicht. Sie haben sicherlich einen Businessplan für Ihre Ferienwohnung erstellt und selbst ausgerechnet, wie viele Buchungen Sie generieren können, wie Ihre Einnahmen und Ausgaben aussehen werden, um hier schnell entscheiden zu können, was Sinn ergeben wird.
- Als Nächstes lohnt sich der Gang zum Touristikamt, um zu erfragen, ob die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf und ob Touristenabgaben wie z.B. Kurtaxe anfallen werden. Danach sollten Sie Ihre Ferienwohnung anmelden.
- Sollten Sie weniger als 24.500 € im Jahr einnehmen, so Bedarf es keiner Gewerbeanmeldung und bei weniger als 22.000 € auch keine Umsatzsteuer.
- Sie sind soweit und können Ihre Wohnung vermieten: Renovieren Sie, richten Sie die Ferienwohnung ein und statten Sie diese mit allen wichtigen Dingen wie Bettwäsche, Handtücher, Küchenutensilien und Kinderspielzeug aus. Nun geht es an die Vermarktung Ihrer Wohnung und hoffentlich bald an die Vorbereitungen für die ersten Gäste.
Wir empfehlen außerdem ein PMS, um den Überblick über Ihre Buchungen, Einnahmen und Ausgaben zu behalten und Abläufe zu automatisieren. Dieses können Sie auch hier 7-Tage kostenlos testen.
Zusammenfassung zur FeWo Anmeldung
Neben den großen Bereichen der Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften und Steuerpflicht für Ferienwohnungen sind noch viele weitere Regeln zu beachten. Was sollen Sie tun, wenn Sie Ihre Wohnung selbst nutzen möchten? Welche Werbekosten können Sie als solche von Ihren Einnahmen abziehen? Muss eine Wohnung umgemeldet werden um z.B. dem Zweckentfremdungsverbot zu entsprechen? Sollten Ihre Nachbarn informiert werden und können diese z.B. die Vermietung als Ferienwohnung verbieten? Bei Ihrer Touristenbehörde finden Sie oftmals viele Informationen oder Kontaktdaten eines ortsansässigen Fachmannes, der Ihnen bei Ihren Zweifeln rund um die Vermietung einer Ferienwohnung weiterhelfen kann.
Falls dieser Artikel hilfreich für Sie war, bieten wir Ihnen hier gerne noch weitere kostenlose Inhalte an. Die werden Ihnen dabei helfen, das Vermietungsgeschäft Ihrer Ferienwohnung legitim auf die Beine zu stellen!
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