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Ferienwohnung anmelden: Das müssen Vermieter beachten

Ferienwohnung anmelden: Das müssen Vermieter beachten

Besitzen Sie eine selten genutzte Zweitwohnung, haben kürzlich ein Haus geerbt oder selbst in eine Immobilie investiert? Es gibt viele gute Gelegenheiten und Gründe zum FeWo Vermieter zu werden, doch oftmals ist nicht klar, was bei der Anmeldung einer Ferienwohnung zu beachten ist. Wir raten Ihnen sich in jedem Falle Hilfe und Beistand von einem Anwalt zu holen und bei Ihrer örtlichen Gemeinde nachzufragen, denn die Vorschriften variieren meistens.

Vorab sollten Sie sich aber trotzdem schonmal einen Überblick darüber verschaffen, was da auf Sie zukommen wird. Muss ein Gewerbe angemeldet werden? Welche Steuern fallen an? Muss ein Antrag auf Umschreibung des Nutzungstyps gestellt werden?

In diesem Artikel werden wir auf diese unterschiedlichen Aspekte der FeWo Anmeldung eingehen und Ihnen schon einmal die drei wichtigsten Regeln vorstellen, über die Sie Bescheid wissen sollten: Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften und Steuerpflicht für Ferienwohnungen.

Muss ich meine Ferienwohnung bei der Gemeinde anmelden?

Grundsätzlich ist eine Ferienwohnung beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Je nach Gemeinde kann auch das Ordnungsamt dafür zuständig sein.

Ihre Ferienwohnung muss besonders dann bei der Gemeinde gemeldet werden, wenn in diesem Ort die Kurtaxe (auch Bettensteuer, Gästetaxe usw.) von der Stadtverwaltung erhoben wird. Dabei spielt es keine Rolle, wo der Vermieter wohnhaft ist, da sich die Steuer auf kommunaler Ebene auf die Gäste bezieht. 

Vor allem in Großstädten mit Zweckentfremdungsverbot muss Ihre Ferienwohnung unbedingt bei der Gemeinde gemeldet werden, da Sie für den Betrieb Sondergenehmigungen brauchen. Unter Umständen ist die kurzfristige Vermietung an Reisende aber auch komplett untersagt.

Da in vielen Regionen unterschiedliche Regelungen bestehen, sollten Sie sich als Eigentümer bei den örtlichen Behörden erkundigen, welche Genehmigungen zur Vermietung an Feriengäste erforderlich sind.

Muss man eine Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden? 

Ob Sie Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden müssen, hängt davon ab, ob Sie diese zweite Wohnung ausschließlich an Gäste vermieten oder Sie diese als Eigentümer selbst bewohnen.

Wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermieten und nicht nutzen, so zählt diese nicht als Zweitwohnsitz. Sobald Sie aber auch nur ein paar Wochen im Jahr in Ihrer Ferienunterkunft verbringen, sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anzumelden.

In diesem Fall müssen Sie dann auch die Zweitwohnsitzsteuer zahlen.

Fällt die GEZ bei Ferienwohnungen an?

Auch der Rundfunkbeitrag muss bei Ferienwohnungen berücksichtigt werden. Es gibt verschiedene Fälle, die festlegen, ob Sie die GEZ-Gebühr für Ihre Ferienwohnung zahlen müssen oder nicht.

Rundfunkgebühr Ferienwohnung

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung selbst nutzen, wird diese als Zweitwohnsitz betrachtet und der reguläre Rundfunkbeitrag in Höhe von 17,50 € wird fällig.

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich an Gäste vermieten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Die dauerhaft vermietete Ferienwohnung befindet sich im selben Gebäudekomplex oder Grundstück wie der private Wohnsitz des Vermieters. Hier fallen keine Rundfunkbeiträge an.
  • Die dauerhaft vermietete Ferienwohnung befindet sich an einem anderen Ort in Deutschland. In diesem Fall gilt sie als „weitere Betriebsstätte“. Hier werden in der Regel Rundfunkbeiträge fällig, allerdings erst ab der zweiten weiteren Betriebsstätte und dann auch nur ein Drittel des Beitrages (5,83 €).

Die Anmeldung zu den Rundfunkgebühren können Sie hier durchführen.

Gewerbeanmeldung – Wie erfolgt diese?

Die Frage, ob ein Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist gar nicht so einfach zu beantworten.

Grundsätzlich ist zwischen der Verwaltung des Privatvermögens und der gewerblichen Aktivität zu unterscheiden, allerdings gibt es dabei unterschiedliche Auffassungen. Je nach Gemeinde geht es um die Größe der Wohnung, die Anzahl der Betten, die angebotenen Leistungen oder die Dauer der Vermietungen.

Eine einfache Hilfestellung bietet hier das Steuergesetz: Ab einer Jahresgrenze von mehr als 24.500 € wird die Gewerbesteuer fällig. Bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die diese Grenze überschreiten, sollten Sie also damit rechnen, dass Ihre Aktivität als gewerblich eingestuft wird. Sollten Sie aber weniger als 24.500 € durch die Vermietung Ihrer Wohnung einnehmen, ist diese Frage nur schwer selbst zu beantworten und bedarf juristischen Rat.

Für die gelegentliche Vermietung an Freunde und Bekannte, ist es nicht nötig ein Gewerbe anzumelden. Wenn Sie die Vermietung aber mit Gewinn erzielender Absicht betreiben, dann ist es wahrscheinlich, dass sie als Gewerbe eingestuft wird. Beziehen Sie den überwiegenden Teil Ihr Einkünfte aus der Vermietung? Vermieten Sie gar mehrere Wohnungen oder Zimmer, bewerben diese aktiv und verwalten Sie selber? Dann sieht es ganz klar nach selbstständiger Arbeit aus und es wird Zeit, ein Gewerbe anzumelden.

Dafür ist das Gewerbeamt zuständig. Hier kann eine Bearbeitungsgebühr (zwischen 15 und 65 €) anfallen und es werden von Ihnen folgende Dokumente gefordert:

  • Vollständig ausgefülltes Formular
  • Personalausweis
  • Genehmigungen und Nachweise
  • Handelsregister-Auszug (sofern im Handelsregister eingetragen)
  • Bearbeitungsgebühr

Das Gewerbeamt wird Ihren Antrag prüfen und Ihnen im Normalfall Ihren Gewerbeschein ausstellen. Außerdem gibt es Ihre Informationen an das Finanzamt weiter, da Sie zu Jahresende bei der Steuererklärung die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und besteuern lassen müssen.

Hygienevorschrift – Wann ist diese zu beachten?

Falls Sie Ihre Wohnung lediglich vermieten, müssen Sie sich um die Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt nicht weiter kümmern. Sollten Sie aber extra Services wie Brötchen, Frühstück oder Lunchpakete anbieten, so müssen Sie das Infektionsschutzgesetz beachten. Dieses regelt jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen, wie z.B. das Zubereiten des Milchkaffees oder das Servieren von Aufschnitt und Frischkäse.

Wenn Sie also planen neben der Vermietung auch einen solchen Service anzubieten, müssen Sie sich genau darüber informieren wie die Hygienevorschriften oder andere Schutzgesetze sich auswirken. Es ist also eher ratsam darauf zu verzichten, denn Sie könnten außerdem auch noch leicht mit in die Kategorie der Reiseveranstaltung rutschen und müssten in dem Fall noch viele weitere Vorschriften beachten.

Um das zu vermeiden, könne Sie Ihren Gästen einfach eine gut ausgestattete Küche und eine Wegbeschreibung zum nächsten Supermarkt zur Verfügung stellen. Selbstversorgung ist die Devise.

Steuerpflicht – Welche Abgaben sind zu zahlen?

Auch wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern.

Als Privatpersonen unterliegen diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht und werden zusammen mit jeglichen weiteren Einnahmen, die Sie haben (wie z.B. Ihrem Gehalt) jährlich besteuert. Bei Ihrer Steuererklärung müssen Sie die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen und können jegliche Ausgaben, die Ihnen durch die Vermietung des Wohnobjektes entstanden sind, mit Ihren Einnahmen gegenrechnen. Im besten Fall mindert sich die Steuerlast dadurch erheblich.

Sollten Ihre jährlichen Einnahmen 17.500 € nicht überschreiten, so entfällt die Umsatzsteuerpflicht. In diesem Fall können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und müssen gar nicht erst an die Umsatzsteuer denken. Sie schlagen keine Umsatzsteuer bei der Miete auf und müssen auch keine Umsatzsteuer-Voranmeldung einreichen, allerdings müssen Sie um diese Regel nutzen zu können zuerst als Kleinunternehmer gemeldet sein. Verdienen Sie allerdings mehr (zwischen 17.500 € und 24.500 €) durch die Vermietung Ihrer Ferienwohnung, so müssen auch diese 19 % Umsatzsteuer bedacht werden, ganz egal ob Sie ein Gewerbe angemeldet hatten oder nicht.

Als Gewerbetreibender sind Sie ab einem Ertrag von 24.500 € gewerbesteuerpflichtig und zahlen auch die Umsatzsteuer. Da das Gewerbeamt sich direkt mit dem Finanzamt in Verbindung setzt und Ihre Daten bereits bei Gewerbeanmeldung weiter gibt, müssen Sie selbst nicht daran denken. Zu Ende des Jahres ist die Steuererklärung auch für Sie als Gewerbetreibender einzureichen und hier werden Sie gebeten alle Einnahmen und Ausgaben, die in Zusammenhang mit Ihrer Aktivität als Ferienwohnungs-Vermieter stehen anzugeben. Auch wenn Sie anfangs Verluste machen, muss die Steuererklärung ausgefüllt und eingereicht werden. Online finden Sie zahlreiche Softwares, die Ihnen dabei helfen, allerdings ersetzt nichts die fachmännische Auskunft eines Steuerberaters oder Rechtsanwaltes.

Zusammenfassend zur FeWo Anmeldung

Neben den drei großen Bereichen der Gewerbeanmeldung, Hygienevorschrift und Steuerpflicht für Ferienwohnungen sind noch viele weitere Regeln zu beachten. Was sollen Sie tun, wenn Sie Ihre Wohnung selbst nutzen möchten? Welche Werbekosten können Sie als solche von Ihren Einnahmen abziehen? Muss eine Wohnung umgemeldet werden um z.B. dem Zweckentfremdungsverbot in Berlin zu entsprechen? Sollten Ihre Nachbarn informiert werden und können diese z.B. die Vermietung als Ferienwohnung verbieten? Bei Ihrer Touristenbehörde finden Sie oftmals viele Informationen oder Kontaktdaten eines ortsansässigen Fachmannes, der Ihnen bei Ihren Zweifeln rund um die Vermietung einer Ferienwohnung weiterhelfen kann.

Was sollten Sie also tun, um Ihre Ferienwohnung korrekt zu vermieten?

Auch wenn dieser Artikel nur zur Anregung gedacht ist, möchten wir Ihnen ein paar Handlungsempfehlungen geben. Wenn Sie entschieden haben, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten sollten Sie folgende Schritte beachten:

  1.  Als Erstes sollten Sie sich bei Ihrem zugehörigen Amt erkunden, wie gewerbliche von nicht gewerblicher Vermietung unterschieden wird. Je nachdem, wie das Urteil der Behörde ausfällt, entscheiden Sie sich dann dafür Ihre Vermietungsaktivität gewerblich anzumelden oder eben nicht. Sie haben sicherlich einen Businessplan für Ihre Ferienwohnung erstellt und selbst ausgerechnet, wie viele Buchungen Sie generieren können, wie Ihre Einnahmen und Ausgaben aussehen werden, um hier schnell entscheiden zu können, was Sinn ergeben wird.
  2. Sollten Sie weniger als 24.500 € im Jahr einnehmen, so Bedarf es keiner Gewerbeanmeldung und bei weniger als 17.500 € auch keine Umsatzsteuer.
  3. Als Nächstes lohnt sich der Gang zum Touristikamt, um zu erfragen, ob die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden darf und ob Touristenabgaben wie z.B. Kurtaxe anfallen werden.
  4. Sie sind soweit und können Ihre Wohnung vermieten: Renovieren Sie, richten Sie die Ferienwohnung ein und statten Sie diese mit allen wichtigen Dingen wie Bettwäsche, Handtücher, Küchenutensilien, Kinderspielzeug…aus. Nun geht es an die Vermarktung Ihrer Wohnung und hoffentlich bald an die Vorbereitungen für die ersten Gäste.

Falls dieser Artikel hilfreich für Sie war, bieten wir Ihnen hier gerne noch weitere kostenlose Inhalte an. Die werden Ihnen dabei helfen das Vermietungsgeschäft Ihrer Ferienunterkunft legitim auf die Beine zu stellen!


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