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So starten Sie durch mit Ihrer Ferienwohnung: Der Business Plan
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So starten Sie durch mit Ihrer Ferienwohnung: Der Business Plan

Eine große Investition, für die Sie viel Planung brauchen: Eine Ferienwohnung zur Vermietung. Wahrscheinlich haben Sie sich, wenn Sie kurz vor dem Kauf einer Ferienimmobilie stehen, schon viele Gedanken gemacht, wie Sie das Geld der Investition wieder reinkriegen. Dies sollten Sie jedoch auch tun, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus, was Ihnen bereits gehört als Ferienwohnung vermieten möchten.

Doch auf gut Glück kann besonders bei solchen Investitionen einiges schiefgehen – deswegen ist es in dieser Planungsphase besonders wichtig sich einen Business Plan zu erstellen. Stellen Sie sich einen Business Plan wie einen Schlachtplan für Ihr Ferienvermietungsgeschäft vor, bei dem alle Themen von Finanzierung, zu Kundengruppen und Konkurrenzunternehmen noch einmal betrachtet werden, bevor Sie die finale Entscheidung getroffen haben, bzw. bevor Sie anfangen viele Kunden zu erhalten. Sie können so Risiken identifizieren, bevor Sie diese eingehen.

In diesem Artikel schauen wir uns an, was ein Business Plan ist und welche 12 Punkte in keinem Business Plan fehlen sollten. So können Sie, diesen Schritten folgend, ganz einfach Ihren eigenen Ferienwohnungs-Business Plan erstellen.

Sie können das Formular zum Herunterladen des Fewo Business Plans nicht sehen? Klicken Sie hier.

 

Was ist ein Business Plan für Ferienwohnungen?

In einfachen Worten gesagt ist ein Business Plan eine Übersicht mit Zielen und Einzelschritten, der erklärt, wie Sie Ihr Unternehmen in der Zukunft zum Erfolg führen werden. In einem Business Plan gehen Sie auf strategische Punkte zur Unternehmensführung ein, seien es Budgets, Meilensteine oder Expansionsmöglichkeiten. So erstellen Sie einen Plan für die Zukunft, auf den Sie auch später zurückblicken können, um zu sehen, was Sie erreicht haben und ob Sie auf dem richtigen Weg sind.

Was ist das Geheimnis zu einem guten Business Plan für meine Ferienwohnung?

Wir raten Ihnen, wenn möglich einen Business Plan zu erstellen, bevor Sie in eine Ferienimmobilie oder in Renovierungen investieren, um so schon vorab die möglichen Kosten und Gewinne zu errechnen und daran messen zu können, ob die Investition es wirklich wert ist. Denn meistens wird bei solch einer Investition eine Menge Geld in die Hand genommen.
Wenn Sie wirklich erfolgreich sein möchten, würden wir Ihnen außerdem empfehlen die Experten zu frage, diejenigen die sich bereits ein profitbringendes, lukratives Business in der Ferienwohnungsbranche aufgebaut haben.

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Was sollte in einem FeWo Business Plan nicht fehlen?

Wenn Sie zum ersten Mal ein Unternehmen eröffnen, kann es erst einmal überwältigend wirken, einen Plan für die nächsten 10 Jahre zu erstellen. Doch keine Sorge, wir sind da, um zu helfen!

Falls Sie sich nicht sicher sind, wie Sie solch einen Business Plan angehen sollten oder wo Sie am besten beginnen, haben wir hier 12 Schritte für Sie aufgelistet, die Ihnen dabei helfen werden, Ihren Geschäftsplan zu strukturieren.

1. Zusammenfassung – Executive Summary

Eine Zusammenfassung am Anfang? Ja! Denn die sogenannte “executive summary” gibt einen Einblick in Ihren Business Plan. Bei StartUps beispielsweise müssen in diesem Part des Business Plans die Investoren überzeugt werden. Die Zusammenfassung sollte einen präzisen Überblick über Ihr Unternehmen und Ihr Angebot geben. Fangen Sie sich am Besten die bekannten 5 W-Fragen: Wer? Was? Wo? Wann? Warum? – so können Sie sich sicher sein, dass Sie die wichtigsten Punkte in der Zusammenfassung erwähnt haben!

Wo liegt mein Ferienhaus?

  • Ist es am Strand?
  • Ist es zentral gelegen in der Stadt?
  • Ist es auf dem Land?

Was ist es?

  • Ist es ein Ferienhaus für die ganze Familie?
  • Eine Ferienwohnung geeignet für Geschäftsleute?
  • Handelt es sich um eine Glamping Unterkunft?

Für wen ist die Unterkunft?

  • Familien?
  • Paare?
  • Große Freundesgruppen?

Wann ist ein Aufenthalt in meiner Unterkunft am besten?

  • Ist es eine Sommer Ferienwohnung
  • Ist meine Unterkunft Jahreszeitenunabhängig?
  • Ist meine Ferienwohnung perfekt für den Winterurlaub?

Warum haben Sie diese Unterkunft?

  • Haben Sie einen Raum übrig, den Sie für extra Geld vermieten wollen?
  • Wollen Sie extra Einkünfte zuzüglich zu Ihrer Rente haben, wenn Sie älter werden?
  • Ist das Ihre primäre Einkommensquelle?

Nach dem Lesen sollte jedem klar sein, was Sie mit Ihrer Ferienwohnung erreichen wollen und wie Sie das anstellen werden.

Tipp: Sie können die Zusammenfassung auch gerne wie Sie es gewohnt sind als letztes schreiben – so haben Sie alle Punkte schon vor Augen und es wird Ihnen leichter fallen Ihre Pläne und Ziele zusammenzufassen.

2. Unternehmensanalyse – Was macht meine FeWo besonders?

Hier geht es um die wichtigsten Alleinstellungsmerkmale Ihres Unternehmens die sogenannten USP’s (Unique Selling Propositions: Was macht Ihre Ferienwohnung besonders? Warum sollten Gäste bei Ihnen und nicht anderswo übernachten?

Hütte

Ist Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus besser aufgrund der Location?

  • Ist sie nah am Strand?
  • Gibt es eine direkte Anbindung zu Bussen oder Bahnen?
  • Ist sie komplett im nirgendwo, sodass absolute Ruhe garantiert werden kann?

Ist der Preis Ihrer Unterkunft besser?

  • Haben Sie die günstigste Ferienwohnung im Umkreis?
  • Haben Sie offensichtlich das beste Preis-Leistungsverhältnis?
  • Bieten Sie zu bestimmten Jahreszeiten Rabatte an?

Haben Sie eine bessere Innenarchitektur oder bessere Extras zu bieten?

  • Handelt es sich um eine gemütliche, rustikale Unterkunft mit Charme?
  • Haben Sie einen Kamin oder einen Whirlpool?
  • Ist Ihre Ferienwohnung thematisch gestaltet?

3. Branchenanalyse – Wie steht es um die Ferienwohnungsbranche?

Beschreiben Sie die aktuelle Lage im Ferienwohnungs- oder Vermietungsmarkt. Hier ist es wichtig auf Marktdaten und Trends zuzugreifen. Betreiben Sie Recherche, wie es um den Ferienwohnungsmarkt aussieht, besonders in der Umgebung Ihrer zukünftigen Ferienwohnung. So können Sie mit Zahlen, Daten und Fakten Prognosen für die Zukunft erstellen und zumindest grobe Richtwerte haben. Informationen finden Sie beispielsweise auf seetransparent und statista.

4. Kundenanalyse – Wer ist mein Kunde und wie spreche ich ihn an?

Ihre Kunden – oder Gäste – sind der Kern Ihres Geschäfts und bringen die Einnahmen. Deshalb ist es so wichtig, dass Sie sie verstehen und richtig ansprechen. Um die verschiedenen Kundengruppen kennenzulernen, die für Ihre Ferienwohnung interessant sein könnten, ist es eine gute Übung Mustermieter zu kreieren – sogenannte “buyer personas”. Eine Persona spiegelt hierbei immer einen Gasttyp wider. Denken Sie an eine fiktive Familie, ein älteres Ehepaar, einen Geschäftsreisenden, etc. und setzen Sie sich in diese Person hinein. Was verdienen sie, wie alt sind sie und warum wollen sie in Ihre Ferienwohnung kommen? Stellen Sie sich vor, wie Sie diese Personen ansprechen, wo Sie sie antreffen werden und was diese Personen an Ihrer Wohnung schätzen und von Ihrem Angebot erwarten werden. Auf diese Muster-Persönlichkeiten können Sie dann im Laufe Ihrer Vermietungskarriere immer wieder zurück greifen, um z.B. Ihre Ferienwohnung für eine neue Zielgruppe auszuweiten.

5. Konkurrenzanalyse – Was machen andere Gastgeber?

Natürlich geht es um Ihr Unternehmen, doch Sie sollten die Konkurrenz zu keinem Zeitpunkt aus den Augen verlieren. Schauen Sie sich den Markt an und analysieren Sie Ihre andere Ferienwohnungen und Häuser in der Nähe, um zu verstehen, was diese anbieten und wie Sie sich abgrenzen können.
Dieser Punkt ist so ähnlich wie die Branchenanalyse, nur dass Sie hier den Vergleich deutlich mehr eingrenzen. Suchen Sie sich Ihre Hauptkonkurrenten heraus und beantworten Sie folgende Fragen:

March 2023 Lodgify product updates

Wie viel verlangen meine Konkurrenten pro Nacht?

  • Zwei Konkurrenten zwischen 80 und 100€
  • Ein Konkurrent 120€
  • Drei Konkurrenten über 150€

Wenn es für Sie möglich ist, wäre es in diesem Fall beispielsweise schlau Ihre Preise knapp unter 80€ anzusetzen, da Sie somit die günstigste Unterkunft wären und so sicherlich Ihre Buchungsraten erhöhen könnten.

Was für eine Art Ferienimmobilie haben Ihre Konkurrenten?

  • Sind es hauptsächlich Campingplätze?
  • Handelt es sich um luxuriöse Villen?
  • Sind es normale Ferienwohnungen, die für jeden Ottonormalverbraucher passend sind?

Werden Extra-Services wie ein Flughafen-Transfer Service angeboten?

  • Nein
  • Ja, aber es kostet sehr viel
  • Ja, für einen vernünftigen Preis

Überlegen Sie sich wie Sie dies nutzen können, welche Services können Sie anbieten, die noch nicht angeboten werden, wo können Sie Konkurrenten problemlos preislich unterbieten?

Tipp: Sollten Sie bei Punkt 2 noch nicht auf einen USP gekommen sein, gucken Sie an dieser Stelle noch einmal welche Vorteile Sie gegenüber der Konkurrenz haben!

6. Operativer Plan – Wie verwalte ich meine Ferienwohnungen?

Der operative Plan erklärt, wie Sie letztendlich im Tagesgeschäft Ihr Business führen und verwalten. Hier geht es darum, ob Sie alleine arbeiten werden oder sich Mitarbeiter suchen, welche Standards Sie haben wollen, wie Sie Ihre Vorräte kontrollieren und auffüllen und wie Sie die administrativen Aufgaben wie die Verwaltung der Buchungen und Gästeinformationen angehen werden.

Werde ich Personal einstellen?

  • Nein, ich vermiete nur einen Raum bei mir Zuhause, die Arbeit kann ich selbst übernehmen
  • Ja, ich habe mehrere Appartments und auch noch einen unabhängigen Vollzeitjob
  • Nein, mein Partner und ich kümmern uns zusammen um die Arbeit

Wer putzt zwischen den Aufenthalten der Gäste?

  • Eine Reinigungsfirma?
  • Sie selbst?
  • Ein Nachbar?

Wer kümmert sich um die Buchungsabwicklung und ggf. Kundenbeschwerden?

  • Ich selbst, mit nur einem Raum ist das gut möglich
  • Ich werde einen Assistenten anstellen für den administrativen Part, da ich keine Zeit habe
  • Mein Sohn oder meine Tochter kümmern sich hierum, es könnte ein guter Teilzeitjob für sie sein
  • Ich möchte eine Ferienwohnung Software haben, wie Lodgify, die ein Buchungssystem, einen Channelmanager und ein Gästemanagement-Tool bietet

7. Marketing Plan – Wie bewerbe ich meine Ferienwohnung?

Im nächsten Schritt können Sie näher auf Ihre geplanten Marketing Aktivitäten eingehen. Wie und wo werden Sie Ihre Gäste ansprechen, um Buchungen zu erhalten?

Denken Sie sowohl an Online als auch an traditionelles Offline-Marketing, um Ihr Geschäft aufzubauen und fügen Sie gegebenenfalls sogar Informationen zu geplanten Rabatten, Kampagnen oder anderen Promo-Aktionen hinzu.

Stellen Sie sich hier am besten folgende Fragen:

  • Wie kann ich meinen USP am besten vermarkten?
  • Welche Online Marketing Methoden sollte ich nutzen?
  • Welche Offline Marketing Methoden sollte ich nutzen?
  • Kann ich mit meinen geplanten Methoden im besten Fall alle meine buyer personas ansprechen?
  • Habe ich eine Website? Will ich nur Werbung für meine Website machen oder allgemein über die Unterkunft?
  • Habe ich Visitenkarten?

8. Distributionsplan – Wo vermarkte ich meine Ferienimmobilie?

Als Neueinsteiger im Ferienwohnungsgeschäft ist es sicherlich sinnvoll, verschiedene Kanäle auszuprobieren. In dem Distributionsplan geben Sie an wo Ihre Ferienwohnung überall kaufbar bzw. reservierbar und somit buchbar sein soll. Machen Sie sich Gedanken zu den möglichen Buchungsportalen (wie z.B. Booking.com oder Airbnb), welche Sie nutzen wollen, wie teuer es sein wird und wie Sie die eingehenden Anfragen oder Buchungen verwalten werden. Hierbei könnte ein Channel Manager sehr hilfreich sein 😉

9. Cash Flow / Einkommensplan

Natürlich kommt es, wenn es um Investitionen geht auch noch zum Rechenpart. Aber Ertragsmanagement ist gar nicht so schwer wie es vielleicht erst einmal klingt.

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Geben Sie Informationen zu den geplanten Übernachtungspreisen für Ihre Ferienwohnungen an. Überlegen Sie sich, ob die Preise fix sein werden oder sich je nach Tag (Wochenende vs. unter der Woche) oder Saison (Haupt-, Zwischen- &  Nebensaison) unterscheiden oder sogar ganz dynamisch (z.B. basierend auf dem Kontingent) sein werden.

  • Müssen Sie wahrscheinlich Abgaben machen, müssen Ihre Gäste Mehrwertsteuer bezahlen?
  • Was für Nebenkosten muss ich bezahlen?
  • Wie viel wird mich mein Personal kosten?
    Mit welchen Reparaturkosten oder Renovierungskosten sollte ich fest rechnen?
  • Was ist mein geplantes monatliches Einkommen?

10. Finanzieller Plan

Während Sie im vorherigen Punkt abgeklärt haben wie Sie Ihr Geld verdienen werden und das Geld der Investition wieder reinbekommen werden, muss natürlich auch geklärt werden wie Sie Ihr Business zu Beginn finanzieren. Es kann sein, dass Sie sich eine neue Immobilie kaufen müssen oder Sie schon Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses sind.

Denken Sie daran, dass wenn Sie eine neue Investition tätigen Sie gegebenenfalls ein Darlehen oder Kredite benötigen. Hierbei treten möglicherweise Zinsen auf, die Sie Zahlen müssen. Wie lange werde ich brauchen, um alles abzubezahlen?
All diese Fragen können einfach Panik verursachen, sie sind jedoch genau für das Gegenteil zuständig. Sie geben Ihnen Sicherheit! Je genauer Sie Ihre Investitionskosten und Einnahmen erfasst haben, desto weniger Risiko besteht für Sie, da Sie besser vorbereitet sind.

Kalkulieren Sie demnach am besten auch Ihre Einnahmen und Ausgaben, sodass Sie eine Projektion der Gewinne für die nächsten fünf Jahre erstellen können.

11. Ziele und Ausblick

Bestenfalls ist Ihr einziges Ziel gerade einfach die Wohnung zu kaufen bzw. anzufangen Ihr Ferienhaus zu vermieten, doch erinnern Sie sich daran, dass dieser Business Plan mehrere Jahre in die Zukunft blicken soll. Erklären Sie ganz genau, was Ihre Ziele sind und brechen Sie diese in Einzelziele oder Meilensteine herunter, die leichter zu erreichen und zu messen sind. So können Sie auch in der Zukunft jederzeit zurück blicken, den eigenen Status begutachten und Ihre Erfolge feiern und außerdem motiviert sein, weiterzuarbeiten und zu wachsen.

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Zu folgenden Punkten könnten Sie Ziele verfassen:

  • Wie viel möchten Sie im Monat verdienen?
  • Wie viele Gäste wollen Sie im ersten Quartal erreichen?
  • Welche Wachstumsrate an Buchungen möchte ich pro Jahr?
  • Wie viele wiederkehrende Gäste möchte ich Jahr für Jahr empfangen?
  • Möchte ich expandieren mit meinem Business? Wenn ja wann?

Offensichtlich ist es am Anfang noch schwer diese Fragen zu beantworten, da man noch keine richtigen Anhaltswerte hat, Sie können Ihre Ziele aber selbstverständlich auch Jahr für Jahr ergänzen

12. Anhang

Um den Business Plan an sich so organisiert und präzise wie möglich zu halten, ist ein Anhang keine schlechte Idee. So haben Sie die wichtigsten Informationen und die gesamte Übersicht im eigentlichen Dokument und dennoch Platz für mehr Details und Ausführungen im Anhang. Hier können Sie alle Kontaktdaten von Dienstleistern im Zusammenhang mit Ihrer Ferienwohnung, Steuernummern, Verträge und ähnliches anfügen.

Häufige Fehler beim Erstellen eines Business-Plans

Für viele Gastgeber ist das Besitzen und Vermieten einer Ferienwohnung die erste selbsständige Initiative.. In diesem Zusammenhang können viele Fehler gemacht werden. Zum Glück haben wir eine Übersicht für Sie erstellt, was Sie beim Erstellen Ihres Business-Plans vermeiden sollten. Hier sind einige der häufigsten Fehler, die Ferienwohnungsbesitzer bei ihren Plänen machen:

Jeder Zielgruppe gerecht werden wollen

Natürlich möchten Sie möglichst viele Arten von Gästen willkommen heißen, aber Ihre Ferienwohnung wird nicht jedermanns Sache sein – und das ist in Ordnung! Wenn Sie versuchen, zu viele Zielgruppen anzusprechen, werden Sie am Ende keine von ihnen erreichen.

Einige Gastgeber grenzen ihr Zielpublikum nicht ein, und als Ergebnis leidet ihr Geschäft darunter. Eine zu generische Ansprache und Ferienwohnung bietet keinen einzigartigen Mehrwert mehr, da sie jedem gefallen will.Beziehen Sie sich auf Ihre USP’s: Welches Extra möchten Sie Ihren Kunden bieten? Wenn Sie dies definiert haben, können Sie daraus Ihre Zielgruppe ableiten.

Konkurrenz ignorieren

Sie denken vielleicht, dass Ihre Ferienwohnung die beste in der Gegend ist, aber denken Sie daran, dass Ihre Konkurrenz genauso denkt. Manchmal werden sogar die luxuriösesten Ferienwohnungen von der Konkurrenz übertroffen.

Konkurrenten können Sie in Preis, Wert, Stil und Verfügbarkeit überbieten! Versuchen Sie, über den Tellerrand zu gucken und aus jeder Perspektive auf Ihre Ferienwohnung zu schauen; Wie können Sie die anderen Ferienwohnungen in Ihrer Gegend übertreffen?

Unrealistischer Finanzplan

Wir alle möchten in unserem ersten Geschäftsjahr eine Million Dollar verdienen, aber das wird einfach nicht passieren. Einer der häufigsten Fehler ist das Überschätzen, wenn es um die ersten Umsätze geht.

Es ist großartig, positiv über Ihr Geschäft zu denken und förderlich sich hohe Ziele zu setzen, aber wenn es um Geld geht: Stellen Sie sicher, dass Sie realistisch sind.

Annehmen, dass die Standard-Hausversicherung Sie abdeckt

Bevor Sie irgendwelche Gäste in Ihr Haus aufnehmen, sollten Sie eine Ferienwohnungsversicherung in Ihren Business-Plan aufnehmen. Standard-Hausversicherungen decken den Großteil der Probleme, die Kurzzeitvermietungen verursachen können, nicht ab. Dies liegt hauptsächlich an der erhöhten Wahrscheinlichkeit von Sachschäden, die durch Gastpartys, Fehlverhalten und gestohlene Gegenstände verursacht werden, wodurch Ferienimmobilien ein hohes Risiko darstellen.

Sie sollten sich die Zeit nehmen, um zu recherchieren, welche Versicherungen Ferienwohnungsbesitzer schützen und welche Unternehmen den besten Schutz und das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für Ihr Kurzzeitvermietungs-Business bieten.

Falls Sie Interesse an weiteren Informationen zum Business Plan für Ferienwohnungen haben, können Sie sich hier unser Handbuch herunterladen. Wir zählen die wichtigsten Punkte auf und stellen Fragen, die Sie sich selber stellen sollten, um den Geschäftsplan für Ihre Ferienwohnung zu schreiben.

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