Airbnb siempre ha sido una plataforma de lo más interesante para alquilar a corto plazo, pero actualmente lo es más, si cabe, gracias a una afluencia de turistas récord en España (85 millones en 2023) y al aumento generalizado de las tarifas en esta modalidad alojativa.
Por este motivo, no es de extrañar que cada vez más personas se interesen por alquilar sus propiedades a través de dicha página web, pero ¿qué implica la gestión de uno o varios Airbnb? La clave del éxito está en conocer la respuesta a esta pregunta y aplicarla en nuestro día a día.
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Hemos escrito este artículo precisamente por este motivo, para aclarar en qué consiste exactamente la gestión de Airbnb, quién puede llevarla a cabo y qué prácticas hay que seguir para que no se nos haga cuesta arriba. Sigue leyendo para descubrirlo.
Gestión de un Airbnb: ¿en qué consiste?
Actualmente, la competencia en Airbnb está más profesionalizada que nunca, por lo que para tener éxito, antes es necesario saber a qué nos enfrentamos. ¿Qué tareas llevan a cabo quienes se dedican a la gestión de Airbnb?
Ante todo, ten en cuenta que gestionar un Airbnb requiere tiempo. Algunas de las responsabilidades de un gestor en esta plataforma son:
- Comunicación con los huéspedes. Atención telefónica 24h durante la estancia, gestión de los mensajes recibidos en las plataformas de reserva, resolución de dudas y envío de solicitudes de reseña tras la estancia.
- Check-ins y check-outs. Envío de instrucciones de llegada, elaboración del parte de viajeros, entrega y recogida de llaves, entrega de guía de bienvenida, tour del alojamiento y posterior inspección de la propiedad.
- Fijación de precios. Identificación de los competidores, adaptación periódica de las tarifas (temporada alta/baja, puentes y festivos, eventos, etc.) y gestión de las comisiones de las plataformas de reserva.
- Mantenimiento y limpieza. Cambios de ropa de cama y toallas, gestión de los servicios de limpieza, realización de mantenimientos periódicos y contratación de suministros (luz, agua, gas, internet).
- Fiscalidad y legalidad. Obtención de la licencia turística, declaración anual de impuestos, elaboración de facturas, contratación de seguros y otros temas legales.
- Seguimiento de las reservas. Gestión de solicitudes de reserva, actualización de los calendarios de disponibilidad en todas las plataformas, cobro de tarifas y otros temas administrativos.
- Marketing y posicionamiento. Gestión de los anuncios publicados en Airbnb (redacción de títulos y descripciones, toma de fotografías, etc.), la visibilidad de los mismos (posicionamiento, reseñas, etc.) y la presencia en redes sociales.
Por supuesto, esta no es una lista exhaustiva de las tareas ligadas a la gestión de un Airbnb. Sin embargo, es una buena aproximación.
¿Quién se puede encargar de la gestión de un Airbnb?
Una de las primeras decisiones que deberás tomar como propietario es escoger quién se va a encargar de la gestión de tu Airbnb. ¿Quieres hacerlo tú o, por lo contrario, prefieres delegar la tarea a terceros?
Si decides hacerlo tú, debes saber que existen herramientas con las que es posible automatizar muchas de las responsabilidades anteriormente mencionadas: los famosos channel manager, utilizados por los propios gestores para ahorrar tiempo.
Si prefieres delegar la tarea, tienes dos opciones: una es apostar por un property manager independiente; la otra, confiar en una agencia de gestión de Airbnb.
Todas las opciones tienen sus pros y sus contras, aunque sólo una te permitirá quedarte con la totalidad de los ingresos del alojamiento, claro. Al final del día, la elección dependerá del presupuesto, las ganas y el tiempo que tengas para dedicarle a la tarea.
Gestión de Airbnb: cómo hacerlo tú mismo, paso a paso
Si prefieres no pagar más comisiones de las necesarias, probablemente la mejor opción para ti sea encargarte tú mismo de gestionar tus Airbnb. Ahora bien, si es la primera vez que te enfrentas al desafío, seguramente no tengas muy claro cómo empezar.
Te lo contamos en los próximos párrafos.
1. Crea una cuenta de empresa en Airbnb
Puede que no estuvieses al tanto, pero sí, Airbnb también permite crear perfiles de empresa. Para ello, deberás tener una cuenta de correo electrónico con dominio propio, es decir, no sirven los genéricos @gmail o @outlook, por ejemplo.
Si aún no tienes tu propio dominio, puedes crear una cuenta de particular. Airbnb te proporcionará acceso a sus herramientas para anfitriones profesionales independientemente de lo que escojas.
2. Configura tu perfil
Asegúrate de completar la información importante de tu perfil para obtener más visibilidad en los resultados de búsqueda de Airbnb, como la imagen y la descripción. Si usas una cuenta de empresa, puedes escoger entre subir tu logotipo o usar una foto personal.
Usa la descripción para contar cosas sobre ti o tu empresa a los huéspedes en Airbnb. La información que incluyas aparecerá en todos los anuncios.
3. Añade la información obligatoria
Un detalle muy importante que debes tener en cuenta si te encargas tú mismo de la gestión de tus Airbnb es que las autoridades tienen cada vez más controlado el sector para evitar la proliferación de pisos turísticos ilegales.
Por este motivo, al crear tu cuenta de Airbnb deberás añadir tus datos fiscales, verificar la información de tu empresa (si has creado una cuenta de este tipo) y añadir un método de cobro.
Airbnb no acepta los cobros en metálico, por lo que, de hacerlo, te arriesgarías a ser expulsado de la plataforma.
4. Crea tus anuncios
Una de las grandes ventajas de las cuentas profesionales de Airbnb es que te permiten utilizar un software de gestión de propiedades en la plataforma. Si éste es el caso, asegúrate de configurar la conexión a Airbnb de tu software antes de crear los anuncios.
Crea los anuncios en el software que utilices y, una vez lo hayas conectado a Airbnb, podrás publicarlos automáticamente (hasta un máximo de 30). ¡Ojo! Cada uno debe tener más de 20 noches disponibles en los próximos 3 meses.
No te olvides de añadir tus normas de la casa, indispensables para no tener problemas con los huéspedes, configurar una política de cancelación (te recomendamos no ser demasiado estricto) y escoger cómo quieres pagar las comisiones (comisión única o compartida).
5. Comprende el proceso de reserva
No se puede gestionar un Airbnb con éxito si no se entiende correctamente cómo funcionan las reservas en dicha plataforma.
Antes de nada, los huéspedes deben aceptar los Términos de Servicio de Airbnb e indicar cuántas personas se van a hospedar. Si has establecido unas normas de la casa, también deberán aceptarlas antes de formalizar la reserva (de ahí su importancia).
Una vez reservado el alojamiento, Airbnb recibirá el pago de los huéspedes y te enviará una notificación por correo electrónico. El estado del anuncio se actualizará en tu software de alquiler vacacional (dejará de estar disponible para las fechas reservadas) y la reserva aparecerá en la página correspondiente de tu cuenta de Airbnb.
¿Cuándo recibirás tu dinero? Normalmente, en un plazo de 24 horas desde la llegada de los huéspedes. Airbnb te enviará el importe de la reserva menos su comisión de servicio para anfitriones.
6. ¡Empieza a acoger huéspedes!
¡Listo! Una vez entendidas las pautas básicas, ya puedes empezar a acoger a huéspedes en Airbnb. Con el tiempo y a medida que vayas congiendo experiencia, sin dudas irás profundizando en tus conocimientos del sector, pero éste es un buen lugar para empezar.
Conclusiones
La gestión de un Airbnb es una tarea gratificante si cuentas con las herramientas adecuadas y cierta disponibilidad, y como has visto no es tan difícil como podría parecer en un principio.
Con todo, ten en cuenta que una buena gestión requiere dedicación. Si prefieres dejar tu alojamiento en manos de terceros, puedes contratar los servicios de un gestor externo para que asuma una parte de las tareas (o todas).
Te recomendamos estudiar detenidamente todas tus posibilidades antes de elegir la opción que mejor se ajuste a tus necesidades. Y recuerda: ¡siempre puedes utilizar un software de gestión para hacerlo tú mismo cómodamente!
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