Una vez más nos encontramos en temporada estival, la mejor época del año para muchos alquileres vacacionales en España, y por este mismo motivo, un periodo que conviene estudiar para aprovecharlo al máximo.
Nuestra última radiografía sobre el alquiler vacacional, publicada en 2022, fue de lo más interesante, y en esta ocasión queremos repetir la idea, si bien con un enfoque ligeramente diferente.
El año pasado analizamos los resultados después de un verano de vértigo; este, en contraposición, queremos analizarlos para ver cómo está progresando la temporada, qué podemos esperar de lo que nos queda de ella, y si habrá (o no) resaca una vez finalice.
A tal fin, hemos mirado con lupa a más de 100.000 reservas con el objetivo de responder a preguntas como:
- ¿Cuáles son los principales canales de reserva?
- ¿Cómo están evolucionando las tarifas?
- ¿Se está viendo afectada la tasa de ocupación?
- ¿Está cambiando la duración de las estancias?
- ¿Con cuánto tiempo de antelación se está reservando?
En definitiva, ¿está siendo éste un verano mejor o peor que el anterior? ¿Cómo ha cambiado la situación del sector desde el año pasado? Descúbrelo descargando el informe completo a continuación…
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…o, si lo prefieres, sigue leyendo para conocer todas las respuestas. ¡Estamos seguros de que te interesarán!
Resumen ejecutivo
El sector del alquiler vacacional en España sigue rindiendo al máximo.
Las últimas cifras del INE en cuanto a llegadas de turistas internacionales, correspondientes al mes de mayo, reflejan no sólo un crecimiento del 17,6% con respecto al año pasado, sino que también superan las de 2019 en un 3,8%. Estamos, por tanto, ante un récord histórico.
Por otro lado, este verano, las tarifas medias se sitúan (y situarán) en niveles de 2022, de por sí anormalmente altos, con la diferencia de que los precios en temporada baja han subido notablemente con respecto al año pasado, y se espera que la tendencia continúe tras el periodo estival. Asistimos, por tanto, a una desestacionalización de las tarifas.
¿La contrapartida? Por lo general, la duración de las estancias está siendo más corta, al igual que la tasa de ocupación más baja, al menos durante esta primera mitad del año.
Dicho esto, ambos factores están íntimamente relacionados con el susodicho aumento tarifario, y en ningún caso empañan lo que a todas luces será un verano y resto del año muy positivos para el sector del alquiler vacacional en nuestro país.
Antes de nada… ¿Cuál es el origen de las reservas?
Si ya estás familiarizado con el sector turístico de nuestro país, probablemente este gráfico no te sorprenda. Sin embargo, si no tienes mucha experiencia, no tendría sentido empezar sin echar un vistazo a la distribución de las reservas en España según el canal de origen.
Airbnb tiene el honor de haber iniciado la revolución del alquiler vacacional, pero nuestros datos revelan que el rey de las reservas en España es Booking.com. El gigante holandés se lleva la palma en nuestras lindes, con un 39% del total frente a un 32% de Airbnb.
Para algunos, la sorpresa quizá esté en quién se lleva el trozo restante del pastel, que no son ni más ni menos que las reservas directas, con un 28% del total. Lógicamente, dicho porcentaje no es representativo de todas las reservas en España, sino únicamente de las recibidas por nuestros clientes, pero sí confirman claramente lo que ya es un secreto a voces: ahorrarse las comisiones de las plataformas (un 15% de media) mediante las reservas directas ya no está sólo al alcance de los hoteles.
ADR – ¿Cómo evolucionan las tarifas medias?
ADR, o Average Daily Rate, es un término que quizás te suene si provienes del sector hotelero, y esencialmente hace referencia a la tarifa media diaria de un alojamiento cuando hay huéspedes en el mismo.
El análisis del gráfico que aparece arriba nos ayuda a visibilizar lo que ya comentábamos en el resumen ejecutivo de este informe veraniego: durante junio, julio y agosto (y, en menor medida, mayo y septiembre) las tarifas medias se mantienen estables con respecto al año pasado.
Ojo, que no es moco de pavo… El verano de 2022 se caracterizó por el revenge travel, o lo que es lo mismo, las ganas acumuladas de viajar tras la pesadilla Covid, y una inflación galopante (10,5% de media) que hizo subir las tarifas como la espuma.
Por tanto, todo lo que sea igualar las cifras del año pasado lo podríamos considerar un éxito de por sí, pero es que este 2023 también hemos visto (y veremos) un aumento considerable de los precios por noche durante los meses de la temporada baja.
Desde nuestro punto de vista, estamos asistiendo a la viva expresión de un fenómeno de sobra conocido: cuando los precios suben, suelen hacerlo de forma cuasi definitiva, sin que la caída de la tasa de inflación (según los últimos datos, del 1,9% en junio y la más baja de la zona euro) tenga efecto alguno.
¿Cómo influye la tipología del alojamiento?
Nuestro estudio del mercado del alquiler vacacional en España nos ha permitido observar un fenómeno muy interesante no sólo este año, sino también el pasado: el ADR crece mucho más durante los meses de verano cuando el alojamiento en cuestión es una vivienda unifamiliar, como puede ser un chalet o una casa de campo.
En este sentido, estos alquileres vacacionales son mucho más estacionales que los apartamentos o los hostales y B&B, cuyas tarifas varían mucho menos a lo largo del año.
¿Puede tener que ver con que, con la llegada del buen tiempo, nos suele apetecer alejarnos de la ciudad, donde estas propiedades son más comunes? ¿O podría ser, por otra parte, que un chalet con jardín y piscina se vuelva bastante más atractivo que un piso en verano, independientemente de que esté en Málaga o en Madrid?
Sea como sea, el dato es muy interesante. Sin embargo, es importante tener en cuenta una cosa: si no eres propietario de una vivienda de este tipo y tienes que comprarla, te encontrarás con que el precio de compra es aproximadamente un 65% superior al de un piso, más o menos a la par con su mayor rentabilidad.
Al final del día, esto resulta en que no se puede decir tajantemente que es mejor una casa que un piso para fines de alquiler turístico, o viceversa. Todo depende del caso concreto sobre el que hablemos, y también de las preferencias del anfitrión.
Por ejemplo: hay quien prefiere un cash flow estable durante todo el año, y hay a quien le compensan las fluctuaciones del mismo si esto significa que durante la temporada alta puede hacer el agosto (¡nunca mejor dicho!).
Sea como sea, antes de tirarte a la piscina, asegúrate de hacer bien las matemáticas con nuestra calculadora de rentabilidad para alquileres vacacionales.
¿Cómo afectan las reservas directas al ADR?
Muy positivamente. Como ves en el gráfico, las reservas obtenidas a través de una página web propia reportan bastantes más ingresos a su propietario que aquellas recibidas a través de las plataformas de Internet (OTAs), como Airbnb, Booking.com, Vrbo y compañía.
Los números no mienten: mientras que el ADR medio entre enero de 2022 y junio de 2023 de las reservas a través de OTAs fue de 134,56 €, aquellas obtenidas mediante la propia web del anfitrión le reportaron 179,08 € de media, o lo que es lo mismo, un 33% más.
El sector hotelero lleva años alabando las bondades de las reservas directas, y a la vista de los hechos, parece que no les falta razón, sobre todo cuando se puede tener una página web de alquiler vacacional personalizada desde tan sólo 10 € al mes.
Tasa de ocupación – ¿Cuáles son las perspectivas?
Puede que las tarifas medias hayan subido, ¿pero realmente somos más ricos?
Un vistazo a los periódicos sugiere que no, sin importar que estemos en España o fuera de ella, y a esto hay que sumarle el previsible menor fervor por viajar que el año pasado, en el que pareció que nadie en el mundo quería quedarse en casa durante el verano.
El resultado ha sido una ligera disminución de la tasa de ocupación durante lo que va de año (de media, un 2,5% menos que el año pasado hasta el mes de junio).
Este mes de marzo es cuando más se ha notado, al pasar la media del casi 60% (57,52%) del año pasado a números más cercanos al 50% (53,25%) este 2023.
Entonces, ¿es para preocuparse? Nuestra humilde opinión es que en absoluto: estamos ante un ajuste lógico, una vez pasada la euforia post-Covid y en un contexto de enfriamiento global de la economía tras la subida de los tipos de interés.
No sólo eso, sino que aún queda el plato fuerte: julio y agosto. Estos meses siempre han sido los más potentes con mucha diferencia en lo que a la tasa de ocupación respecta, y no hay nada que nos haga suponer un escenario diferente para este año en España.
¿Qué sabemos sobre la duración de las estancias?
Prácticamente todos los anfitriones prefieren las estancias largas a las cortas, y el motivo cae de cajón: cuantos más días pasen los huéspedes en el alojamiento, menos check-ins y check-outs habrá que llevar a cabo para ingresar la misma o similar cantidad.
Obviamente, hablamos de estancias largas en el contexto del alquiler vacacional: generalmente, 30 días o menos.
El gráfico que aparece arriba nos permite ver la tendencia en la duración media de las estancias desde enero de 2022 a junio de 2023, además de nuestra proyección de cómo evolucionará de aquí a final de año.
Lo primero que salta a la vista es que este año no ha habido demasiados cambios: algunos meses ha sido mayor, y en otros menor. Sin embargo, si miramos un poquito más a fondo y hacemos cálculos, veremos que la tendencia es ligeramente a la baja.
Concretamente, en 2022, la duración promedio de las estancias a lo largo del año fue de 5,31 días, en comparación con un 2023 en el que este número bajará a 4,96 días, de acuerdo con nuestras predicciones. De nuevo, no es un cambio dramático, pero sí a tener en cuenta, como veremos más adelante.
Por otra parte, resulta interesante comprobar la distribución de las reservas en función de la duración de la estancia y cómo cambia a lo largo del tiempo.
Nuestro gráfico revela algo que algunos quizás ya sospechaban: el porcentaje de estancias de media (4-7 días) y larga duración (+8 días) alcanza su pico durante el verano.
Concretamente, en julio y agosto, este tipo de estancias suponen un 55% del total de las reservas en nuestro país, en contraste con lo que ocurre en los meses de enero y diciembre, cuando las escapadas de 3 días o menos representan un 64% del total.
Otro apunte muy interesante es el comportamiento de las reservas durante la Semana Santa, que estos dos últimos años ha cuadrado en el mes de abril. Un vistazo al gráfico revela que, en este periodo, los viajes que más crecen son los de entre 4 y 7 días.
¿Qué sacar en claro de todo esto? Todo depende de tu negocio y sus características, pero este verano, considera aumentar la duración mínima de las estancias en tu alojamiento a al menos 4 días, o incluso una semana.
De nuevo, depende de cómo sea tu propiedad y dónde esté, pero en ciertos casos puede merecer (y mucho) la pena, como verás en el próximo gráfico.
Aquí vamos a sacar conclusiones muy interesantes, pero antes de nada, definamos qué clase de alojamientos engloba cada gama. Nos hemos basado en una metodología que tiene en cuenta las particularidades del mercado español, utilizando percentiles para determinar a partir de qué precios se puede considerar un alojamiento de lujo, por ejemplo.
En el caso que nos ocupa, las gamas se definen relativas al ADR (tarifa media diaria):
- Low cost: menos de 77 €
- Básica: entre 78 € y 116 €
- Media: entre 117 € y 193 €
- Premium: entre 194 € y 232 €
- Lujo: más de 232 €
Teniendo esto en cuenta, podemos observar ciertas tendencias.
En principio, podríamos pensar que los clientes de alojamientos de lujo pasarían bastantes más días en ellos que los de propiedades económicas, pero en realidad, es justamente al contrario.
Un ejemplo: en el caso de los establecimientos de lujo, vemos que a medida que aumenta la duración de las estancias, el porcentaje que las mismas representan sobre el total disminuye de un 18% (en estancias de 1 a 3 días) a un 11% (en estancias de más de una semana).
Sin embargo, una categoría por debajo (gama premium) la situación es la contraria: las estancias más largas son las que representan la mayor parte del pastel; un 25% si son 8 días o más, pero sólo un 21,5% cuando la duración es inferior.
Precisamente este caso es al que hacíamos referencia unos párrafos más arriba: dado que las preferencias de los viajeros en este segmento se inclinan hacia la estancias más largas, aumentar la estancia mínima en tu alojamiento a por lo menos una semana puede ser una buena estrategia de aumentar tus ingresos y quitarte trabajo de encima durante el verano.
Por último, si echamos un vistazo a la duración media de las estancias según el canal de reserva a través del cual se realizaron, nos encontramos con una tendencia que, si bien ya conocíamos, siempre es interesante confirmar: las reservas de más de 8 días se realizan mayoritariamente (53%) a través de la página web del propio alojamiento.
Una reserva realizada a través de la página del alojamiento es una reserva directa, y por tanto está libre de comisiones. La conclusión, a nuestro modo de ver, está clara. Si buscas basar tu modelo de negocio en las estancias de larga duración, con las ventajas que ello conlleva, necesitas sí o sí crear una web para tu alquiler vacacional.
¿Cómo ha cambiado la antelación de reserva?
Este año hemos observado una situación muy interesante y que contrasta absolutamente con lo visto el año pasado: durante los meses de enero y febrero, el porcentaje de reservas realizadas con más de 3 meses de antelación (línea lila) representó casi el 50% del total.
Este escenario resulta chocante, porque si bien es normal que su proporción sobre el total aumente, en 2022 el pico de la curva fue mucho menos pronunciado y se quedó en un 32%. Las fechas de la Semana Santa no tuvieron la culpa (ambos años se celebró en abril), así que sólo podemos atribuir este fenómeno a una cierta remanencia de la incertidumbre Covid, y quizás al inicio del conflicto en Ucrania en febrero de 2022.
Una conclusión interesante que sí podemos sacar se refiere a las reservas realizadas con menos de 21 días de antelación: no sólo no bajan nunca del 40% del total, sino que su punto álgido se inicia en junio y dura hasta el mes de noviembre.
Por otra parte, resulta interesante echar un vistazo a cómo afecta la antelación con la que se reserva a la duración media de las estancias, aunque sólo sea para confirmar lo que tiene absoluta lógica: cuánto más larga es la estancia, con más tiempo la planeamos.
La diferencia entre los extremos es significativa: por un lado, las estancias de menos de 4 días se suelen reservar con menos de 20 días de antelación, algo que casi podríamos denominar compras por impulso.
¿Un factor a tener en cuenta a la hora de ofrecer descuentos y promociones? Nosotros creemos que sí.
Por otro lado, las estancias reservadas con más de 3 meses de antelación suelen durar aproximadamente unos 8 días, o algo más de una semana. Si quieres potenciar las estancias largas, esta información te puede ser útil para determinar cuándo es el mejor momento para lanzar una campaña de anuncios en Google, por ejemplo.
Metodología del informe
La elaboración de este informe no hubiera sido posible sin las más de 100.000 reservas recibidas por nuestros clientes desde el 1 de enero de 2022 hasta el 30 de junio de 2023, que hemos tomado como referencia para elaborar nuestras estadísticas del sector.
Las predicciones de futuro se han realizado mediante un modelo matemático avanzado, en el que hemos tenido en cuenta el rendimiento actual y pasado de los alojamientos con el objetivo de asegurar la fiabilidad de nuestros pronósticos.
Por último, también hemos filtrado nuestra base de datos con el objetivo de eliminar cualquier valor atípico que pudiese comprometer la exactitud y precisión de las estadísticas y predicciones.
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