Los expertos del sector ya lo habían vaticinado: el verano de 2022 iba a ser un verano dominado por el «revenge travel». Tras dos largos años de restricciones, las ganas de viajar estaban por las nubes, y los turistas iban a lanzarse a viajar como nunca antes.
Una vez que ya han pasado estos meses de calor y ajetreo podemos decir sin temor a equivocarnos que, efectivamente, así ha sido. Las estadísticas nos muestran que este año se han batido récords, pero sobre todo nos confirman que la ansiada recuperación del turismo ya es una realidad en España.
Visto lo visto, en Lodgify nos ha parecido que sería interesante aprovechar la llegada del otoño para reflexionar sobre los resultados del verano y, por qué no, intentar vaticinar cómo será lo que nos queda de año.
Por este motivo, hemos elaborado por primera vez en nuestra historia un estudio sobre el alquiler vacacional en España, mediante el cual buscamos medir la temperatura del sector y confirmar su buena salud.
Hemos analizado más de 100.000 reservas con el objetivo de responder a preguntas como:
- ¿Cuál es la tarifa media de los alquileres vacacionales?
- ¿Cuáles son las plataformas de Internet más rentables?
- ¿Cuánto suelen durar las estancias de los huéspedes?
- ¿Qué tasa de ocupación puedo esperar en mi alojamiento?
- … ¡y muchas más!
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La recuperación del sector ya es una realidad
La temporada estival de 2022 ha sido sin lugar a dudas provechosa para el sector del alquiler vacacional, uno de los más afectados por las restricciones durante la pandemia.
El primer verano de la era post-Covid se ha caracterizado por las huelgas en el transporte aéreo, causantes en parte de las grandes colas que hemos visto en algunos aeropuertos y que han forzado a las aerolíneas a recortar el número de plazas disponibles.
Sin embargo, ni las colas ni el elevado índice de inflación han impedido que buena parte de los europeos se fuesen de vacaciones. Ha ayudado que este fuese el primer verano en muchos años sin restricciones sanitarias, pero también se han notado las previsiones de un otoño duro y con perspectivas de recesión económica.
La aparente paradoja no lo es tanto: ante un futuro incierto, muchos europeos se han decidido a viajar ahora que el viento aún sopla de cola.
Así con todo, las cifras de este verano han sido muy positivas. La tarifa media de los alojamientos ha aumentado con fuerza, mientras que el volumen de turistas en nuestro país ha rozado las cifras de 2019 (uno de los mejores veranos de la historia) y ha crecido un 106,2% con respecto a 2021.
¿Cómo han evolucionado las tarifas?
La primera parte de nuestro informe sobre el alquiler vacacional se centra en las tarifas. ¿Cuál es la tarifa media en España? ¿Cuáles son las plataformas más rentables? ¿Cuánto pagan los huéspedes por alojarse en una casa, y cuánto por hacerlo en un piso?
La respuesta está en los próximos párrafos.
Los precios, al alza
La tarifa media diaria (ADR) de los alquileres vacacionales en España ha aumentado un 14,11% con respecto al verano anterior, hasta alcanzar una media de 127,13 € en junio, julio y agosto.
La inflación ha hecho algo de mella en este número, pero afortunadamente el ADR ha seguido por encima de la tasa de variación del IPC, que durante los meses de junio, julio y agosto estuvo en un 10,5% de media.
Nuestras previsiones para la temporada baja apuntan a un descenso gradual de la tarifa media hasta rozar casi los 100 € en Noviembre, seguido de un rápido repunte durante el periodo navideño. La estacionalidad tiene la culpa en un sector que suele caer bastante durante los meses de otoño e invierno, al menos en nuestro país.
Esta caída natural de las tarifas no empaña de ninguna manera unas cifras que superan claramente los registros del año 2021, una señal inequívoca de que a pesar del contexto económico el sector del alquiler vacacional sigue gozando de un excelente estado de salud.
Vrbo: ¿potencial sin exprimir?
Airbnb y Booking.com siguen siendo los reyes del alquiler vacacional en España, pero nuestras estadísticas arrojan un dato muy interesante: los huéspedes que usan Vrbo pagan un 31,5% más de media que los del resto de plataformas.
Los anfitriones cobran en la plataforma estadounidense una media de 158,32 € diarios a sus huéspedes, cifra notablemente superior a lo que obtienen en sus competidores Airbnb (138,92 €) y Booking.com (122,61 €). ¿A qué se puede deber tal disparidad de precios?
Por una parte, debemos fijarnos en la estructura de comisiones de las plataformas. Si bien en Airbnb o Booking.com es necesario pagar una comisión de alrededor del 15% por cada reserva, Vrbo ofrece la opción de pagar una tarifa fija de 399 $ al año.
Esta tarifa se suele amortizar antes de las 10 reservas, por lo que todo lo que se obtiene a partir de ahí no paga comisión. Si a esto le sumamos que los anfitriones deben igualar su tarifa final con Airbnb y Booking.com, podemos entender cómo la parte del precio cobrada por el anfitrión es superior al resto de plataformas.
Por otro lado, hay que tener en cuenta la influencia del modelo de negocio de cada una de estas páginas en la tarifa media.
Airbnb basa su popularidad en su tirón entre el público joven, que generalmente goza de un menor poder adquisitivo y viaja en grupos más pequeños. Por su parte, Booking.com adopta una estrategia más generalista, pero su insistencia en que los propietarios ofrezcan descuentos con regularidad tiende a penalizar el ADR.
Vrbo, sin embargo, destaca por ofrecer únicamente casas enteras en su plataforma. Este tipo de propiedades son la opción preferida de los grupos grandes, cuyo gasto por estancia suele ser bastante elevado y a los cuáles no suele importar invertir en upsells si con ello mejoran su experiencia.
Por último, no podemos obviar el tirón del turismo procedente de EE. UU., muy fortalecido por la devaluación del euro.
Vrbo es una de las plataformas de alquiler vacacional más importantes en Estados Unidos, donde compite de tú a tú con Airbnb, mientras que el elevado número de turistas estadounidenses en España convierte a este país en nuestro principal mercado fuera de la Unión Europea: 1.176.009 viajeros entre enero y junio de 2022.
Si a esto le sumamos que su gasto medio por estancia es de 1.882 € (por 1.159 € de los alemanes, 1.109 € de los británicos o 763 € de los franceses), podemos empezar a entender por qué la tarifa media diaria es mucho más alta en esta plataforma.
Si aún no tienes tu alojamiento en Vrbo, quizás haya llegado el momento de planteártelo.
¿Casa o piso? El debate está servido
Si te estás planteando invertir en un alquiler vacacional, una de las primeras decisiones que deberás tomar es qué tipo de vivienda quieres comprar. Normalmente, la mayoría escoge una de estas dos opciones: un apartamento o una vivienda unifamiliar.
Nuestras estadísticas arrojan un dato interesante: la tarifa media diaria (ADR) de las viviendas unifamiliares dedicadas al alquiler vacacional es un 60,48% más alta que la de los apartamentos que se destinan al mismo propósito.
Sin embargo, esta información por sí misma no nos dice mucho. Por ello, tomaremos como base los datos más recientes de Tinsa y el Mitma sobre vivienda de nueva construcción para estimar los precios medios de un piso y una casa en España.
- Apartamento de 118 m²: 198.000 €
- Vivienda unifamiliar de 194 m²: 327.000 €
Esencialmente, este resultado anula el anterior. Puede que la tarifa media de una casa sea un 60% más alta, pero su precio de compra es un 65,15% mayor, lo que en la práctica indica que no hay diferencia entre ambos.
¿Cómo reservan los huéspedes?
El segundo objetivo de este estudio ha sido analizar los hábitos de reserva de los viajeros y cómo han cambiado a lo largo de los últimos dos años. La pandemia modificó muchas costumbres establecidas, pero ¿están volviendo ahora las cosas a su cauce?
Vuelve la estabilidad
Una de las cosas que más nos ha llamado la atención ha sido cómo ha evolucionado la antelación con la que los viajeros reservan sus alojamientos.
Las reservas efectuadas en enero de 2021 alcanzaron una antelación máxima de 114,87 días, lo que indica que se estaban formalizando en ese momento para disfrutarlas a partir de marzo. El hecho en sí no es extraño, y de hecho se repite todos los años en mayor o menor medida, pero sí lo es su magnitud.
La explicación lógica está, como tantas otras cosas, en la situación sanitaria en 2021. Este factor hizo que muchos más viajeros de lo habitual depositasen sus esperanzas de vacaciones en la primavera o incluso el verano, lo que provocó que la antelación de las reservas alcanzase niveles nunca vistos durante los primeros meses del año.
Por el mismo motivo también se alcanzaron mínimos históricos en noviembre de 2021: ante la incertidumbre, la mayoría decidió esperar hasta el último momento para reservar su alojamiento navideño, haciendo que la antelación rozase los 30 días.
Si tuviésemos que definir el 2021 en pocas palabras, seguramente lo calificaríamos como “un año de extremos”. Jamás habíamos visto oscilaciones tan extremas en la antelación de las reservas.
Desde entonces, la situación se ha estabilizado notablemente. Este 2022 las reservas se han producido de media con un adelanto de 50-60 días, algo que no se espera que cambie en el futuro.
Si te estás planteando ofrecer descuentos por reservas anticipadas, ¡no lo hagas con menos de esta antelación!
Se acortan las estancias
Nuestros datos apuntan con claridad a una caída sostenida de la duración media de las pernoctas a lo largo de los últimos dos años, pasando de 7,29 días en enero de 2021 a los tan sólo 5,09 días previstos para noviembre de 2022. ¿Cómo se explica este fenómeno?
Si analizamos con detenimiento la tabla “Duración media de la estancia por grupos” que aparece debajo podremos encontrar algunas pistas.
Probablemente lo que más nos llama la atención es la tendencia a la baja de las pernoctas de más de 8 días, que han pasado de representar un 20% de las reservas efectuadas a principios de 2021, a ser menos del 10% el pasado mes de agosto, el valor más bajo de toda la tabla.
El vacío que han dejado las estancias de más de 8 días ha sido copado entretanto por las pernoctas de entre 4 y 7 días de duración, que han pasado de ser un 22% del total en 2021 a un 30% en agosto de este año.
Por su parte, las escapadas de 1 a 3 días se mantienen estables, representando alrededor del 60% de las reservas. Sin embargo, apreciamos una fuerte estacionalidad durante los meses de primavera y otoño, en los cuales las escapadas pierden peso (42%) en favor de los viajes de 4 a 7 días (38%).
A la vista de estos números, nuestra conclusión es que se ha producido un cambio en los hábitos de los viajeros: si antes se iban de vacaciones durante más de una semana, ahora no pasan los 7 días.
Si bien esta tendencia ya se empezó a vislumbrar en 2021, desde entonces sólo se ha intensificado. ¿Puede ser culpable la elevada tasa de inflación? No nos atrevemos a descartarlo.
¿Cómo aprovechar esta tendencia?
Un propietario que ve cómo los huéspedes van acortando cada vez más sus estancias tiene varias opciones a su alcance si quiere mantener la rentabilidad de su alquiler vacacional.
Por un lado, puede amoldarse a la situación; por el otro, puede apostar por incrementar el atractivo de las estancias largas.
La opción más frecuente para esto es incentivar las estancias de mayor duración mediante descuentos. Por ejemplo, si detectas que la mayoría de huéspedes no superan los 6 días, puedes crear una promoción que permita pasar dos días más en la propiedad por un 50% menos.
El valor de las reservas directas
Las páginas web como Airbnb son muy útiles cuando uno está dando sus primeros pasos en el mundillo del alquiler vacacional, pero con el paso del tiempo las comisiones que éstas cobran acaban picándole en el bolsillo a cualquiera.
Por suerte, existe una solución al problema: las reservas directas.
Las reservas directas son aquellas pernoctas que el huésped ha contratado directamente, sin pasar por intermediarios y, por tanto, sin comisiones. Su gran ventaja es que todas las partes ganan: por un lado, el huésped obtiene una rebaja en la tarifa; por el otro, el anfitrión aumenta su margen de beneficio, ofrece precios más competitivos y fideliza a sus clientes.
Tradicionalmente, las reservas directas han sido coto casi exclusivo de los hoteles, que eran los únicos que podían costearse el invertir en una página web hecha a medida.
Sin embargo, hoy en día la situación es muy distinta. La aparición de softwares de creación de páginas web para alquileres vacacionales mediante plantillas han reducido significativamente la barrera de entrada al mundo de las reservas directas.
¿Cómo aprovechar su potencial?
El valor de las reservas directas puede ser elevadísimo, pero hay que saber encauzarlo, ya que por volumen no dejan de ser una opción minoritaria. Si hacemos unos pocos números, rápidamente llegaremos a la conclusión de que las reservas directas representan entre el 5% y el 10% de todas las estancias en alojamientos.
Por suerte, nuestro análisis del sector nos ha permitido sacar conclusiones muy interesantes en relación con ellas. Empecemos por el siguiente gráfico sobre la duración de la estancia:
Antes de nada, fijémonos en las estancias de hasta 7 días. Su volumen representa el 85% de las reservas, de las cuales las OTA se llevan la mayoría, el 67%. Hasta aquí, todo normal.
Sin embargo, al fijarnos en las estancias de más de 8 días de duración, podemos ver cómo la tendencia se invierte: aquí dominan las reservas directas, un 57,36% del total. Interesante…
Pasemos ahora a analizar la antelación de reserva:
Aquí podemos observar el mismo fenómeno que antes. Las reservas directas se llevan la mayor parte (53,95%) de la clase de reservas menos frecuentes (un 20% del total), que son aquellas confirmadas con más de tres meses de antelación (91 días).
La explicación en ambos casos requiere que entendamos cómo es el huésped que opta por las reservas directas.
Normalmente, son personas que ya se han alojado antes en la propiedad, han quedado plenamente satisfechas y confían en su anfitrión. Por ello, cuando tienen que escoger si pagar las comisiones de Airbnb o hacerlo a través de la web del propio alquiler vacacional, la decisión es muy fácil de tomar.
Sin embargo, esto no explica por qué las reservas directas se producen mayoritariamente con más de tres meses de antelación y por periodos de más de 8 días.
La respuesta está en el tipo de alojamiento que las obtiene: generalmente, son de nivel alto o tienen alguna característica exclusiva, lo que hace que haya que reservar con tiempo si se quiere ir durante la temporada alta. Por esta misma razón, la duración de la estancia es mayor de lo habitual.
¿Qué esperar de la tasa de ocupación?
La última sección de este informe exclusivo de Lodgify se la dedicamos a uno de los indicadores de rendimiento (KPI) más utilizados en el sector del alquiler vacacional: sí, nos referimos a la tasa de ocupación.
Esta métrica de gran popularidad en el sector hotelero mide el número de plazas ocupadas de un alojamiento en relación con el total ofertado durante un periodo de tiempo.
Por ejemplo, si tienes una casa rural de cuatro habitaciones y dos permanecen ocupadas durante 5 días, la tasa de ocupación al final de la semana será:
- Plazas ocupadas: 10 (2 hab. x 5 días)
- Plazas ofertadas: 28 (4 hab. x 7 días)
- Tasa de ocupación: 35,71%
Al final del día, la tasa de ocupación permite evaluar la eficiencia operativa de un alojamiento. Las habitaciones sin huéspedes te cuestan dinero, por lo que te conviene ocuparlas en la medida de lo posible.
Idealmente, todo anfitrión querría alcanzar una tasa de ocupación del 100%, ya que significaría que su alquiler vacacional ha sido perfectamente eficiente y no ha pasado ni un solo día del mes vacío. La realidad es, sin embargo, más modesta.
Nuestro análisis del sector ha arrojado una tasa de ocupación media del 63,11% en 2022 para el conjunto de los alquileres vacacionales en España, un porcentaje más que respetable y que equivale a 19 días al mes con huéspedes alojados en la propiedad.
Los números son más positivos, si cabe, al compararlos con los de 2021, ya que superan con holgura (1,3 puntos porcentuales) los registros de ese año.
Si quieres montar un alquiler vacacional pero no sabes qué objetivos marcarte, esta media puede ser un buen punto de partida.
Metodología del informe
La elaboración de este informe no hubiera sido posible sin las más de 100.000 reservas recibidas por nuestros clientes desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de agosto de 2022, que hemos tomado como referencia para elaborar nuestras estadísticas del sector.
Las predicciones de futuro se han realizado mediante un modelo matemático avanzado, en el que hemos tenido en cuenta el rendimiento actual y pasado de los alojamientos con el objetivo de asegurar la fiabilidad de nuestros pronósticos.
Por último, también hemos filtrado nuestra base de datos con el objetivo de eliminar cualquier valor atípico que pudiese comprometer la exactitud y precisión de las estadísticas y predicciones.
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