Los números no mienten: según un reciente informe del portal inmobiliario Fotocasa, la inversión en alquiler vacacional es actualmente el principal factor detrás de casi el 20% de las compras de vivienda para su explotación económica en España.
El innegable crecimiento del sector turístico (en 2023, superamos por primera vez los 85 millones de llegadas internacionales) se ha juntado con el miedo a la Ley de Vivienda, con el resultado de que cada vez son más los interesados en invertir en apartamentos turísticos.
Tanto es así, que, hace no mucho, Cinco Días calificaba a los pisos turísticos como “inversión refugio”, basándose en su elevada rentabilidad (de media, un 7% interanual) y el anteriormente citado nivel de demanda, en máximos históricos.
Ahora bien, dicho esto, ¿cómo empezar a invertir en alquiler vacacional desde cero? La respuesta depende, como casi todo: ¿eres ya propietario o, por el contrario, aún tienes que sondear el mercado antes de hacer la carta de oferta de compra de algún inmueble?
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Sea como sea, hemos escrito este artículo con la intención de ayudarte. Si quieres descubrir todo lo que debes saber antes de empezar a invertir en apartamentos turísticos, cuáles son los mejores sitios para invertir en alquiler vacacional y qué pasos debes dar antes de lanzarte a la piscina, estás en el lugar correcto. ¡Sigue leyendo para descubrirlo!
Antes de nada… ¿Qué es un apartamento turístico?
Puede que la respuesta parezca obvia, pero, en realidad, no lo es.
Puede que casi todos, incluidos los grandes medios de comunicación, usemos el término “apartamentos turísticos” para referirnos de modo general a pisos alquilados a turistas, pero, en realidad, un apartamento turístico es también una categoría de alojamiento en la mayoría de las normativas autonómicas de alquiler vacacional en España.
Según esta última definición, un apartamento turístico es “un inmueble destinado exclusivamente a prestar un servicio de alojamiento a corto plazo”, por lo que no es una vivienda, y a efectos fiscales está considerado “alojamiento turístico extrahotelero”.
Por tanto, antes de decidir si quieres invertir en apartamentos turísticos, debes tener bien claro a qué te refieres: ¿invertir en viviendas vacacionales, algo menos reguladas, o, por el contrario, usar tu capital para montar un negocio de alojamiento turístico en toda regla?
Cómo invertir en apartamentos turísticos: paso a paso
Sea cual sea tu elección, antes de empezar a invertir en apartamentos turísticos es conveniente que conozcas los pasos a seguir. Te los contamos a continuación:
1. Define tus objetivos
Antes de hacer nada más, pregúntate lo siguiente:
“¿Cuáles son mis objetivos? ¿Qué quiero conseguir al invertir en alquiler vacacional?”
Un objetivo común suele ser generar ingresos extra, en cuyo caso, especifica cuánto y en qué periodo de tiempo. Mark J. Kohler, inversor inmobiliario, aconseja también ponernos una fecha límite para empezar a invertir:
“Proponte una fecha para comprar tu primer inmueble. Comprométete. Comunica este objetivo a familiares y amigos. Apúntalo en algún sitio y márcate fechas límite, que no sean demasiado lejanas en el tiempo, para la toma de otras decisiones sobre tu propiedad, en vez de simplemente escribir ‘comprar propiedad día D’. Márcate objetivos más pequeños para ir avanzando.”
2. Infórmate sobre la normativa
La normativa del alquiler vacacional en España es notoriamente compleja, en buena parte debido a que cada comunidad autónoma tiene su propio conjunto de regulaciones, pero también porque cada vez hay más ayuntamientos con sus normas específicas.
Por este motivo, es muy importante que estés familiarizado con la normativa turística de la zona en la que planees invertir. De lo contrario, te arriesgas a encontrarte con serias dificultades para abrir tu alojamiento tras haber invertido cientos de miles de euros en él.
Asimismo, recuerda que, en este momento, la normativa del alquiler vacacional está evolucionando a toda velocidad: muchas de las reglas vigentes probablemente dejen de estarlo en menos de cinco años. Ten esto en cuenta al planificar tu inversión.
3. Realiza un estudio de mercado
Una vez estés seguro de que la normativa local no va a ser un problema, el siguiente paso debería ser la elaboración de un estudio de mercado que te ayude a entender las dinámicas del sector tanto a nivel global, como nacional, regional e incluso municipal.
Un buen estudio de mercado debería analizar factores como:
Demanda
Aún no conocemos a nadie que haya invertido en apartamentos turísticos por amor al arte. El incentivo económico tiene que estar ahí, y para ello necesitas que existan motores de demanda. Asegúrate de verificarlo antes de tomar decisiones precipitadas.
Un motor de demanda puede ser mil cosas: playas, ríos, monumentos, parques naturales, eventos deportivos, fiestas, espectáculos… Cualquier cosa que atraiga a viajeros, esencialmente. Si hay los suficientes, la demanda debería acompañar.
En este sentido, puedes sacar números concretos a través de la página web del INE (en España), que recopila estadísticas del número de llegadas de turistas internacionales, pernoctas y mucho más para todo el territorio nacional.
Competencia
Una vez comprobado que la demanda existe, el siguiente paso es compararla con el nivel de competencia en la zona. Puede que a primera vista parezca que el potencial es enorme, pero quizás tras comparar descubras que el mercado está saturado, o todo lo contrario.
Las dos métricas más importantes para estudiar el nivel de competencia son el número de alojamientos y el número de plazas, que debes cotejar con las estadísticas de demanda.
¡Ojo! No cometas el error de pensar en la competencia como algo malo. Como casi todo, es buena en su justa medida, pues permite que aparezcan asociaciones del sector, proveedores especializados y actividades económicas complementarias.
Estacionalidad
Por último, hay que tener en cuenta el impacto de la estacionalidad. Algunos destinos apenas notan sus efectos (p. ej. Canarias), mientras que en otros la diferencia puede ser como entre la noche y el día (mismamente, Baleares).
4. Comienza a buscar un inmueble
Actualmente, existe una gran variedad de plataformas de compraventa de inmuebles que puedes utilizar para comprar un apartamento turístico con licencia. Idealista es una de las más conocidas, pero otras opciones en Internet son Fotocasa o Habitaclia.
Sin embargo, no conviene descartar el boca a boca como método para encontrar buenas opciones de inversión. Las mejoras compras suelen surgir en tratos realizados personalmente, a través de amigos y conocidos.
5. Analiza su potencial rentabilidad
Un apartamento turístico puede ser una gran inversión, pero también una operación ruinosa: en este sentido, los alquileres vacacionales no se diferencian de cualquier otro negocio.
Afortunadamente, en el sector hotelero llevan décadas utilizando una serie de métricas para evaluar de forma objetiva la productividad de los establecimientos turísticos, los KPIs, que nosotros podemos usar para estimar la rentabilidad de un hipotético alojamiento.
Algunos de estos KPIs, o “indicadores clave de rendimiento”, son:
ADR (Average Daily Rate)
El ADR, o Average Daily Rate, es el precio medio por noche que pagan los huéspedes por alojarse en un determinado alojamiento. Los hoteles suelen calcularlo por habitaciones, pero en el caso de los apartamentos turísticos no siempre es necesario.
El cálculo del ADR es sencillo: deberás sumar los ingresos totales de un apartamento turístico en un determinado mes o año y dividirlo entre 30 o 365 días, respectivamente. De este modo, podrás utilizarlo para estimar tus tarifas medias anuales, pero también en periodos específicos del año, como la temporada baja o la alta.
ALoS (Average Length of Stay)
El ALoS es un indicador clave que nos permite conocer la duración media de las estancias. Al cotejar este dato con el precio medio por noche (ADR), podemos calcular no sólo cuánto ingresamos de media al día, sino también por cada reserva.
Para calcular la duración media de las estancias, simplemente suma el número de días reservados en un mes y divídelo entre las reservas obtenidas para el mismo período.
Tasa de ocupación
La tasa de ocupación es la tercera métrica del sector turístico que no puede faltar en tu análisis, complementado al ADR y el ALoS. Para calcular la tasa de ocupación, divide el número de noches durante las cuales has tenido huéspedes en un mes entre el número de días del mismo. ¡Voilá!
Al margen de los KPIs hotelerso, también debes tener en cuenta:
Gastos de explotación
Puede que ya tengas una idea de cuánto podrías ingresar con un apartamento turístico, pero ¿cuáles serán los gastos? Aquí deberás tener en cuenta los suministros, el mantenimiento y las reparaciones, que son mayores que en una vivienda particular, pero también el coste de la hipoteca, si la pides, y las comisiones de las plataformas.
Tasa de capitalización
La tasa de capitalización es una de las mejores formas de conocer cómo de rentable podría resultar una inversión en alquiler vacacional, al indicar qué porcentaje de lo invertido recuperaríamos al año. Cuanto mayor sea, más rentable será la inversión.
El cálculo de la tasa de capitalización se realiza dividiendo el beneficio neto anual de tus apartamentos turísticos entre el coste de compra de los mismos y multiplicando por cien.
7. Haz una oferta
Si los números cuadran y todo está en regla con el inmueble, ahora sí puedes plantearte seriamente la compra. ¡Enhorabuena, estás ante una oportunidad única!
Conclusiones
Si esperamos haber dejado una cosa clara, es que invertir en alquiler vacacional requiere planificación. Antes de lanzarte a la piscina, debes valorar múltiples aspectos sobre el mercado local, la propiedad en cuestión y, además, sobre ti mismo. Por supuesto, si quieres sacarle la máxima rentabilidad, tampoco puedes olvidarte de pensar en las necesidades de tus huéspedes.
Consigue los contratos correspondientes, define tus objetivos y valora la oportunidad que tienes delante para ser consciente de las opciones válidas a la hora de encontrar el alquiler vacacional perfecto para ti. Al fin y al cabo, este proceso de compra y gestión no te va a conllevar estrés y te aportará una oportunidad de conseguir ingresos extra venidos de una industria que cada vez crece más.
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