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¿Cómo es la normativa del alquiler vacacional en España?
Normativa de alquiler vacacional en España

¿Cómo es la normativa del alquiler vacacional en España?

España es el tercer país de Europa con mayor número de alquileres vacacionales, solo por detrás de Francia e Italia. De hecho, la capacidad de los alquileres turísticos en nuestro país es un 77% mayor que la oferta hotelera, según un reciente estudio de la consultoría Transparent.

El aumento en la oferta de alquileres de corta estancia en España es el reflejo de una realidad: el alquiler vacacional es cada vez más la opción favorita de los turistas. Si eres propietario de una vivienda, y no sabes cómo sacarle partido económico, alquilarlo a turistas puede ser la solución.

Sin embargo, es importante conocer la normativa que se aplica al sector del alquiler vacacional. A continuación, te contamos cómo alquilar tu propiedad sin correr ningún riesgo legal.

Normativa por Comunidades Autónomas

En España, cada Comunidad Autónoma tiene el derecho de asumir competencias en materia de turismo. Por este motivo, aquellas que lo deseen podrán regular la actividad turística y, en concreto, el alquiler de las propiedades vacacionales.

En otras palabras, si una Comunidad Autónoma lo desea, podrá regular el negocio del alquiler vacacional y el propietario deberá cumplir con los requisitos administrativos que establezcan las normativas emitidas por dicha comunidad. El incumplimiento de estas normativas acarreará una sanción administrativa.

Normativa pisos turísticos

Esto significa que, antes de ofrecer tu vivienda a posibles huéspedes, deberás consultar la ley de la región donde se encuentre tu propiedad. Para que te hagas una idea de lo dispares que pueden ser estas normativas, te indicamos las distintas regulaciones que se han aprobado en cada Comunidad:

¿Por qué no existe una normativa estatal?

Para que no haya 17 legislaciones distintas, todas las comunidades autónomas deberían llegar a un acuerdo en materia de alojamientos turísticos. Esto se antoja prácticamente imposible, pues hay ayuntamientos que ponen facilidades a la proliferación de alquileres vacacionales y otros que quieren eliminarlos deliberadamente.

Turismo de playa en España

Por su parte, el Gobierno argumenta no tener competencias para redactar una normativa estatal común porque la parte jurídica de esta tiene dos responsables:

Comunidades Autónomas

Cada Comunidad Autónoma se encarga de la ordenación turística y sus funciones son las de gestionar los registros de cualquier empresa o actividad turísticas, autorizar y clasificar los alojamientos, coordinar las inspecciones técnicas, etc.

Ayuntamientos, Consejos y Cabildos

Tanto los ayuntamientos como consejos y/o cabildos insulares son los que se encargan de la ordenación territorial y, por lo tanto, definen el marco jurídico compuesto por la normativa y regulan cómo actuar sobre el territorio.

Regulaciones locales para el alquiler vacacional

Debido a esta organización del sector, los Ayuntamientos de cada localidad también tienen el poder de regular ciertos aspectos de la normativa. Por este motivo, actualmente, los negocios de alquiler vacacional en zonas de elevada concentración turística, como Madrid, Barcelona o Canarias, han sido sometidos a regulaciones locales más estrictas. Veamos algunos ejemplos:

Plan Especial de Hospedaje de Madrid

Tras meses de intenso debate y polémicas, el Ayuntamiento de Madrid aprobó finalmente en marzo de 2019 el nuevo Plan Especial de Hospedaje (PEH), cuyo principal objetivo era evitar la masificación turística de la ciudad.

Entre las medidas incluidas en el PEH, destacan la división de Madrid en anillos, de mayor a menor cercanía del centro, para poder aplicar restricciones a las propiedades en función de su ubicación, y la obligación de que todo alquiler vacacional tenga un acceso independiente al edificio para evitar problemas de convivencia vecinal. Esta última restricción supondría la ilegalización automática del 95% de los alojamientos turísticos.

Puerta de acceso al alquiler vacacional

Con todo, los propietarios podrán alquilar su casa sin necesidad de conseguir la complicada licencia si lo hacen menos de noventa días al año, pues esto se consideraría una actividad de economía colaborativa y no una de índole empresarial.

A pesar de la aprobación del PEH, el número de viviendas de alquiler vacacional en la capital aumentó un 19% en 2019, superando por primera vez a Barcelona, cuyo número bajó un 4%.

Regulación de pisos turísticos en Barcelona

Aunque Cataluña también tiene su propia legislación en materia turística, es el Ayuntamiento de Barcelona quien tiene la potestad de decidir sobre los alquileres vacacionales en la capital catalana. De hecho, el consistorio de Ada Colau lleva años luchando por frenar la masificación de alojamientos turísticos (tanto alquileres vacacionales como hoteles) en la ciudad.

Una de las medidas más polémicas de Colau, aprobada en julio de 2015, fue la suspensión de concesión de licencias turísticas. Meses más tarde, el Ayuntamiento aprobó el Peuat (Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos), que dividía la ciudad en zonas y centrifugaba la creación de nuevos alojamientos turísticos a la periferia, entre otras restricciones.

Normativa del alquiler vacacional en Barcelona

Asimismo, se inició una persecución de todos aquellos pisos turísticos ilegales (sin licencia). Como consecuencia, plataformas como Airbnb vieron como sus anuncios de pisos turísticos en Barcelona pasaban de 6.000 a 300, y que estos eran promocionados como Bed&Breakfast.

No obstante, el TSJC le dio una nueva vuelta de tuerca a la situación cuando, en julio de 2019, anuló por completo el Peuat, tras un recurso interpuesto por una gran cadena hotelera. Ahora está en manos del Tribunal Supremo decidir el final de este culebrón urbanístico. Sin embargo, y hasta que no haya una sentencia en firme (algo que puede tardar hasta dos años), el Peuat seguirá en vigor.

La confusa normativa en Canarias

La regulación de los alquileres vacacionales en las Islas Canarias ha sido tan polémica como en Madrid o Barcelona, ya que ha pasado de ser regulada por el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias a estar sujeta a la Ley del Turismo.

La ‘Ley del Turismo’ establece que un alquiler vacacional es aquella propiedad amueblada y equipada siguiendo los requisitos exigidos y para su uso inmediato, que se comercialice y se promocione a través de canales de oferta turística u otros (como tu propia página web) para ser alquilada por terceros en su totalidad, y darle un uso turístico a cambio de una remuneración.

Normativa de alquileres vacacionales en Canarias

Por otro lado, esta Ley proporciona poder de regulación (con límites) a los Cabildos insulares y a cada municipio canario, siendo estos los que tienen la última palabra. Asimismo, prohíbe el alquiler compartido (no podrán convivir en el mismo alquiler vacacional distintas personas que hayan firmado contratos diferentes), entre otras restricciones.

Valencia: solo en ciertas plantas del edificio

En Valencia, para que un piso turístico sea legal, deberá situarse por encima de comercios y oficinas, y por debajo de viviendas de uso residencial. Es decir: no pueden estar en la misma planta que viviendas residenciales. Además, no puede destinarse más del 50% de un edificio al alquiler turístico.

Como en el PEH, también en Valencia se permite el alquiler turístico a particulares si este no supera los 60 días al año (30 días menos de lo que se permitiría en Madrid). No obstante, las licencias están ahora congeladas debido a las quejas de vecinos y la aglomeración turística.

La prohibición en Palma de Mallorca

Los alquileres vacacionales en Palma de Mallorca están completamente prohibidos, salvo que sean casas aisladas, chalés o viviendas unifamiliares (y siempre y cuando no se encuentren en polígonos industriales, los alrededores del aeropuerto o en suelo rústico).

Normativa del alquiler vacacional en Mallorca

En el resto de Mallorca, el alquiler vacacional está permitido solo en algunos municipios, y los propietarios que quieran alquilar sus pisos a turistas deben contar con un número de registro y una autorización de la Consejería de Turismo. Las multas a los alquileres sin licencia pueden llegar a los 40.000€.

¿Y si mi Comunidad Autónoma carece de normativa específica?

En caso de que tu comunidad autónoma no tenga regulación, se te aplicará el “régimen de arrendamiento de temporada” amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU es la ley que regula, de un modo más común, los alquileres en España. A continuación, detallamos algunos de los cambios más destacados de esta legislación en los últimos años.

La LAU en 2013

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos que servía para que el arrendador y el arrendatario (o dicho de otro modo, el propietario y el huésped) regulasen su relación en base a un contrato gestionado por la LAU (contrato de temporada) o basado en el Código Civil.

Esta modificación expresa que el arrendador y el arrendatario no pueden hacer un contrato basado en la LAU si se dan todas y cada una de las siguientes situaciones:

  • Que haya una cesión temporal.
  • Que esa cesión sea de la totalidad de la vivienda. Por lo tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) sí pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
  • Que sean viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones, sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
  • Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en este caso) de la correspondiente Comunidad Autónoma.

Por tanto, cuando se den todas estas situaciones no se podrá aplicar el contrato de temporada de la LAU, y la relación entre el arrendador y el arrendatario solo podrá regularse en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.

Contrato ley de alquiler vacacional

La LAU en 2019

En julio de 2019 el Gobierno aprobó varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadiendo siete nuevos requisitos/cambios para los contratos firmados a partir de esa fecha:

  • Aumento de la duración mínima de los contratos de alquiler, que pasa de ser de tres a cinco años.
  • La posibilidad de recuperar la vivienda después de un año, y esto se tendrá que especificar en el contrato.
  • Mayor seguridad para el inquilino, que tendrá derecho a una indemnización de un mes de renta si el propietario vende el piso.
  • El aumento del IPC es ahora limitado.
  • Se permiten obras para mejorar la propiedad sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con el contrato correrán a cargo del propietario.
  • Cambian las garantías adicionales a la fianza, que pasan a ser de un máximo de dos mensualidades de la renta.

¿Cómo evitar problemas legales?

Una vez que hayas repasado la normativa de tu Comunidad Autónoma y hayas verificado que has cumplido todos los trámites obligatorios, debes revisar otros riesgos legales relacionados con el tipo de contrato que tienes en tu propiedad, ya sea comprada o alquilada.

Si eres propietario de una casa que estás pagando con una hipoteca, tendrás que asegurarte de que la hipoteca que has firmado con tu banco no tenga ninguna cláusula que prohíbe que pongas tu casa en alquiler. En España hay mucha confusión con el tema, y te recomendamos que lo consultes con tu banco para evitar sorpresas desagradables.

Banco Europeo

Respecto al tema de las hipotecas, en Reino Unido existen hipotecas que permiten alquilar la casa en las plataformas de alquiler vacacional. Se trata de una acción pionera, ya que muchas entidades en nuestro país exigen tener conocimiento de estas prácticas por parte de los titulares de una hipoteca y a veces exigen trámites para dar el visto bueno.

No obstante, si estás de inquilino en una vivienda a través de un contrato de arrendamiento y alquilas la propiedad (o parte de ella) a turistas sin el consentimiento del propietario, estarás incumpliendo el contrato que tienes con el dueño.

Por ello, antes de anunciar la propiedad o alguna habitación en cualquier plataforma, habla con el propietario y consigue que te autorice por escrito, y con un nuevo contrato de alquiler, que puedes subarrendar la vivienda.

Hipoteca con alquiler vacacional

Finalmente, te recordamos que, independientemente de que tengas una legislación concreta o no para tu alquiler vacacional, deberás tributar por la actividad, ya que tus ingresos obtenidos son considerados como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de Hacienda.

Si necesitas asesoramiento o quieres resolver alguna duda de temas legales, te aconsejamos que contactes con alguna de las asociaciones para el alquiler vacacional que hay en España.

Consecuencias de alquiler de forma ilegal

Después de ver los aspectos legales del alquiler vacacional tienes que conocer las principales consecuencias de no cumplir con la normativa.

El incumplimiento de la normativa de las Comunidades Autónomas puede acarrear sanciones económicas desde 2.000 euros hasta 150.000 euros, dependiendo de si son infracciones leves, graves o muy graves. Para evitar problemas, es esencial revisar la normativa de tu comunidad al respecto.

Sanciones para alquileres vacacionales

En temas de Hacienda, no declarar tus ingresos puede hacer que te enfrentes a sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas. Asimismo, te solicitarán el contrato de alquiler si eres inquilino, para verificar que cumple con la legalidad. Ten cuenta que Hacienda tiene el derecho a revisar tus declaraciones durante un plazo de cinco años.

Conclusión: ¿hacia una normativa común?

Actualmente, la situación legal del sector de alquileres vacacionales en España es un caos. La potestad legislativa recae sobre las Comunidades Autónomas (ordenación turística) y los Ayuntamientos, Consejos y Cabildos (ordenación territorial), mientras que el Gobierno central carece de competencias para redactar una normativa común a nivel estatal.

Caos normativa de alquiler vacacional en España

Como hemos visto, la capacidad de los alquileres vacacionales en España ya supera en gran medida a la oferta hotelera, consolidándose como una opción predilecta de alojamiento para turistas y convirtiéndose en una fuente estable de ingresos para las arcas públicas.

No obstante, el sector no podrá avanzar definitivamente hasta que no se establezca una normativa común, consensuada por el Gobierno y las diversas Comunidades. Actualmente, parece una realidad lejana, especialmente teniendo en cuenta las multiples posturas opuestas entre los ayuntamientos que quieren prohibir los alquileres vacacionales y aquellos que buscan facilitar su proliferación.

Aún así, queremos ser optimistas. Si se logró el consenso para sacar adelante la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre cabe la posibilidad de que suceda lo mismo con los alquileres turísticos. Y vosotros, ¿qué pensáis?


Autores contribuyentes:

Álvarez Abogados Logo

Alvarez Abogados Tenerife, despacho de abogados en Tenerife fundado en 1954. Especialistas en derecho civil, penal, procesal y bancario.


David Delgado PerfilDavid Delgado, es consultor en Marketing y Gestión de Viviendas Vacacionales en Daviddelgado.es. Donde ayuda a propietarios al cumplimiento de la ley vigente e incrementar la rentabilidad de su alquiler vacacional.

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