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¿Cuál es la normativa del alquiler vacacional en España? (2024)
Normativa de alquiler vacacional en España

¿Cuál es la normativa del alquiler vacacional en España? (2024)

El último informe de Eurostat, la oficina de estadística de la Unión Europea, señala de forma inequívoca que España es el segundo país de Europa que registra más estancias en alquileres vacacionales, solo por detrás de Francia.

Según datos del Banco de España en su “Informe Anual 2023”, las viviendas turísticas y de temporada representan en torno al, 10% del tamaño del mercado en nuestro país, mientras que el INE contabilizó en febrero de 2024 un total de 351.389  inmuebles de uso vacacional.

Estos números no son, sino, el reflejo de una realidad: las viviendas turísticas son cada vez más la opción favorita de los viajeros. Si eres propietario de un piso en una zona atractiva, la tentación de anunciarlo en Airbnb (u otras plataformas) es grande.

 

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Sin embargo, antes de lanzarse a la piscina es importante conocer la normativa que se aplica al sector del alquiler vacacional. La Unión Europea se ha fijado un plazo de dos años para implementar un registro único que centralice y supervise las plataformas de alquiler vacacional en línea. Este registro unificado permitirá armonizar las normativas autonómicas, facilitando un control más efectivo de las agencias.

No obstante, hasta que llegue ese momento, es fundamental entender cómo opera la normativa estatal actual. A continuación, te contamos cómo alquilar tu propiedad sin correr ningún riesgo legal.

¿Quién regula el alquiler vacacional en España?

Por extraño que parezca, en España no existe una norma única que regule el turismo a nivel estatal.

La normativa turística es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias regulaciones de turismo y, por ende, sus propias normativas de alquiler vacacional.

Normativa pisos turísticos

Con todo, los municipios también pueden regular los alquileres turísticos, siempre y cuando no entren en conflicto con la normativa autonómica correspondiente, que siempre prevalece por encima de la municipal.

A modo de ejemplo, imagina que quieres montar un piso turístico en Barcelona. Por un lado, deberás asegurarte de cumplir la normativa de alquiler vacacional de Cataluña, y por el otro, las regulaciones propias de la Ciudad Condal (en este caso, el PEUAT).

Ten además en cuenta que, dentro de la propia normativa, se distingue entre varias modalidades de alquiler vacacional, englobadas dentro de la figura del alojamiento turístico extrahotelero. En este artículo nos centraremos en el tipo más común: las viviendas de uso turístico o vacacionales.

Para que te hagas una idea de lo dispares que pueden ser estas leyes, aquí te indicamos la normativa vigente en 2024 para los alquileres vacacionales de este tipo en cada comunidad:

Sea como sea, una cosa está clara: dada su complejidad, antes de iniciar un negocio de alquiler vacacional es indispensable informarse a fondo acerca de la normativa aplicable.

¿Por qué no existe una normativa estatal?

Esencialmente, porque España está constituida como un Estado autonómico. La administración central decidió hace años que lo más conveniente era que cada comunidad autónoma elaborase su propia legislación.

Mapa de España

Lo cierto es que el mercado turístico de Galicia poco tiene que ver con el de Canarias, y de ahí la delegación de competencias. Si quisiésemos que no hubiese 17 legislaciones distintas, todas las comunidades autónomas deberían ponerse de acuerdo, algo que se antoja prácticamente imposible.

El resultado es que hay CCAA y, sobre todo, ayuntamientos que ponen facilidades a la proliferación de alquileres vacacionales, mientras que otros luchan deliberadamente por eliminarlos o, al menos, controlarlos.

Ahora bien, ¿cómo actúan cada una de las partes que regula el alquiler vacacional en España?

Comunidades Autónomas

Cada Comunidad Autónoma se encarga de la ordenación turística y sus funciones son las de gestionar los registros de cualquier empresa o actividad turísticas, autorizar y clasificar los alojamientos, coordinar las inspecciones técnicas, etc.

Ayuntamientos, Consejos y Cabildos

Tanto los ayuntamientos como consejos y/o cabildos insulares son los que se encargan de la ordenación territorial y, por lo tanto, definen el marco jurídico compuesto por la normativa y regulan cómo actuar sobre el territorio.

¿Cuáles son las regulaciones locales de alquiler vacacional más importantes?

Debido a esta organización del sector, los Ayuntamientos de cada localidad también tienen el poder de regular ciertos aspectos de la normativa. Por este motivo, actualmente, los negocios de alquiler vacacional en zonas de elevada concentración turística, como Madrid, Barcelona o Canarias, han sido sometidos a regulaciones locales más estrictas. Veamos algunos ejemplos:

Modificación del ​Plan General de Ordenación Urbana ​en Madrid

En 2024 la regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la Comunidad de Madrid está cambiando sustancialmente. El gobierno autonómico madrileño está trabajando en modificar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) durante el primer trimestre de 2025. 

Madrid España

Esta medida extraordinaria resulta así, ya que, según afirman las autoridades, el Plan Especial de Hospedaje ha resultado ineficaz en regular las viviendas de uso turístico en la capital.

Mientras el actual la Comunidad de Madrid está ultimando la nueva normativa para modificar el Plan General, en el ayuntamiento de Madrid no se concederán más licencias para viviendas vacacionales.  

Desde septiembre de 2024 se ha adaptado esta normativa para alinear las VUT con las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Veamos cuáles son las modificaciones.

Documentación

Según la nueva normativa, ahora son los titulares del servicio de alojamiento quienes deben presentar la declaración responsable para iniciar la actividad, en lugar de los propietarios. 

Restricciones e inspecciones 

Las nuevas restricciones prohíben el uso turístico en viviendas de protección pública o en aquellas donde los estatutos de la comunidad de propietarios lo prohíban​, según informa la Comunidad de Madrid.

Para asegurar que todos cumplen con la normativa, a partir de septiembre 2024 se intensifican los controles y las inspecciones, además de incrementar las multas con sanciones de hasta 100.000 €. 

Los cambios normativos por parte de la administración madrileña responden a la voluntad de controlar más eficazmente las VUT, asegurando que estas compitan en igualdad de condiciones con otros tipos de alojamientos.

Dicho esto, hay un grupo que en cualquier caso no se verá afectado: aquellos que alquilen su vivienda menos de noventa días al año, pues esto se considera una actividad de economía colaborativa y no de índole empresarial.

Regulación de pisos turísticos en Cataluña

Ya en noviembre de 2023, la Generalitat de Cataluña había anunciado el nuevo Decreto Ley 3/2023, que incluía medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico.

Esta impopular normativa establece que, para operar como vivienda de uso turístico (VUT), es obligatorio obtener una licencia específica, válida por cinco años y prorrogable solo si el plan urbanístico lo permite. 

Los 262 municipios catalanes se ven afectados por esta nueva norma. Durante este tiempo, en estos municipios no se podrán otorgar licencias para alojamientos turísticos, hasta que los ayuntamientos adapten su planteamiento urbanístico. 

¿Qué pasa si ya cuento con una licencia turística?

Si eres el titular de la licencia, dispondrás de cinco años, desde el inicio y entrada en vigor de la nueva ley, para obtener una nueva licencia turística. Durante este tiempo, los ayuntamientos tendrán que modificar su planteamiento municipal, para poder dar respuesta a las solicitudes, según informa la Generalitat. 

Regulación de pisos turísticos en Barcelona 2024

Si bien Cataluña tiene su propia legislación en materia turística, es el Ayuntamiento de Barcelona quien tiene la potestad de decidir sobre los alquileres vacacionales en la capital catalana. 

De hecho, el consistorio de Jaume Collboni anunció en junio de 2024 medidas restrictivas extraordinarias, entre las cuales se prevé ​​la revisión del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), y la más polémica, la supresión de todos los “pisos turísticos” para 2029. 

¿De dónde viene esta decisión? La medida forma parte del “Pla Viure”,  una iniciativa que busca afrontar la crisis de vivienda en Barcelona.

¿Qué implica esta medida? A partir de noviembre de 2028, no se renovarán las licencias de las viviendas turísticas existentes y, con ello, se busca eliminar las más de 10.000 viviendas turísticas en Barcelona. 

Vista aérea de Barcelona

Para poder llevar a cabo la modificación del PEUAT, Collboni necesitará apoyo político en el pleno. Antes de que desaparezcan los alojamientos vacacionales en la capital catalana, organizaciones y partidos políticos han recurrido ante instancias superiores. Por un lado, un recurso que ya ha sido admitido a trámite ante el Tribunal Consitucional, además la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona ha recurrido a la justicia Europea reclamando este veto a los apartamentos turísticos.

Recordemos que ya en julio de 2019 el TSJC anuló por completo el PEUAT, tras un recurso interpuesto por una gran cadena hotelera.

Sin embargo, el ayuntamiento de Barcelona no es uno que se rinde fácilmente. Tras pasarse todo el 2021 luchando por aprobar una nueva versión del PEUAT, el consistorio de la Ciudad Condal finalmente consiguió hacerlo el mes de diciembre del mismo año. Desde entonces, poco ha cambiado. Actualmente, la concesión de nuevas licencias turísticas está prácticamente paralizada en Barcelona.

Inspecciones y sanciones 

Pero la batalla de Barcelona contra los alquileres vacacionales, al menos aquellos sin licencia, viene de lejos. Ya en 2016 se inició una intensa persecución del alquiler vacacional no declarado (sin licencia). Las duras inspecciones de turismo tuvieron como consecuencia multas de hasta 600.000 €, y plataformas como Airbnb vieron cómo sus anuncios en Barcelona pasaban de 6.000 a 300, al ser estos promocionados como bed & breakfast.

Para asegurar el cumplimiento de las nuevas normativas, el alcalde Jaume Collboni aseguró que se aumentaría en número de inspectores. Los controles están ya en marcha, y según asegura el alcalde, hoy en día se desactivan entre 600 y 300 anuncios de apartamentos sin licencia cada mes, en las principales plataformas de alquiler vacacional. 

La confusa normativa en Canarias

La regulación de los alquileres vacacionales en las Islas Canarias ha sido tan polémica como en Madrid o Barcelona, ya que ha pasado de ser regulada por el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias a estar sujeta a la Ley del Turismo.

Teide Canarias

La ‘Ley del Turismo’ establece que un alquiler vacacional es aquella propiedad amueblada y equipada siguiendo los requisitos exigidos y para su uso inmediato, que se comercialice y se promocione a través de canales de oferta turística u otros (como tu propia página web) para ser alquilada por terceros en su totalidad, y darle un uso turístico a cambio de una remuneración.

Por otro lado, esta Ley proporciona poder de regulación (con límites) a los Cabildos insulares y a cada municipio canario. En la práctica, este poder es el motivo por el cual lugares como Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria o incluso Adeje tienen la última palabra con respecto a la regulación del sector.

Por último, es importante estar al tanto de que la normativa canaria prohíbe el alquiler compartido (no podrán convivir en el mismo alquiler vacacional distintas personas que hayan firmado contratos diferentes), entre otras restricciones.

A finales del mes de septiembre de 2024 se pasará por consulta pública, y a través del Parlamento Canario, el Anteproyecto de la Ley de Turismo de Canarias. Todo ello con el objetivo de establecer un marco normativo para el sector, garantizando sostenibilidad y protegiendo el acceso a la vivienda en el archipiélago canario. 

Si quieres conocer más a fondo la normativa del sector en las islas, te recomendamos que leas nuestra guía definitiva de alquiler de viviendas vacacionales en Canarias.

Ley de Ordenación Sostenible del uso Turístico de Viviendas

Desde mediados de 2024, el Gobierno de Canarias ha decidido tramitar con urgencia la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. El objetivo es regular el alquiler vacacional y garantizar que la actividad turística se ajuste a los principios de sostenibilidad y planificación urbana. Ya veremos como se desenvuelve este asunto en el archipiélago, por el momento hay 58.447 viviendas vacacionales inscritas, con 244.613 plazas de alojamiento en Canarias. 

Si quieres conocer más a fondo la normativa del sector en las islas, te recomendamos que estés al tanto de las últimas noticias, y que leas nuestra guía definitiva de alquiler de viviendas vacacionales en Canarias.

Valencia: solo en ciertas partes de la ciudad

En Valencia la normativa del alquiler vacacional implica que, para que un piso turístico sea legal, ya no es obligatorio que esté situado por encima de comercios y oficinas, y por debajo de viviendas residenciales. Ahora, las restricciones dependen del Plan de Ordenación Urbana de cada distrito, y algunos barrios pueden limitar la apertura de nuevas licencias para evitar la saturación turística.  

Por ejemplo, a causa del decreto 9/2024, ya no se concederán licencias en el centro histórico de Valencia, y se prohíbe el alquiler vacacional en apartamentos, siendo solo posible en viviendas unifamiliares.  

Como en el PEH, en Valencia también se permite el alquiler turístico a particulares si este no supera los 60 días al año (30 días menos de lo que se permitiría en Madrid, y 30 días más de lo que permite Barcelona). No obstante, ahora mismo las licencias están congeladas debido a las quejas de vecinos y la aglomeración turística.

Si quieres conocer los requisitos necesarios para operar con un alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana, consulta nuestra guía. 

La prohibición en Palma de Mallorca

Los alquileres vacacionales en Palma de Mallorca fueron completamente prohibidos en 2018, salvo aquellos que eran casas aisladas, chalets o viviendas unifamiliares (y siempre y cuando no se encuentren en polígonos industriales, los alrededores del aeropuerto o en suelo rústico).

Normativa del alquiler vacacional en Mallorca

El Supremo avaló la prohibición establecida en 2018 por el Ayuntamiento de Palma, que prohíbe el alquiler turístico en este tipo de viviendas, confirmando que el uso turístico no es compatible con el uso residencial. 

Por tanto, en la actualidad cualquier alojamiento en Palma no pueden destinarse a alquiler vacacional. ​Eso sí, deben contar con un número de registro y una autorización de la Consejería de Turismo. Mucho ojo, porque en 2024 el Consell de Mallorca aumentará al doble el número de inspectores. El incumplimiento de alguna de las normas y requisitos para operar una vivienda turística sin licencia pueden llegar a los 80.000 €.

En febrero de 2023, el Tribunal Supremo revirtió la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Baleares que había permitido temporalmente los alquileres turísticos en pisos plurifamiliares. 

En el resto de Mallorca, el alquiler vacacional está permitido solo en algunos municipios.

Andalucía: luces y sombras

La normativa de alquiler vacacional en Andalucía está regulada principalmente por el Decreto 28/2016 en el caso de las viviendas con fines turísticos (VFT), mientras que los apartamentos turísticos se rigen por una ley distinta y deben seguir el Decreto 194/2010.

Sin embargo, ayuntamientos como el de Sevilla ya han impuesto nuevas normativas, como la que entró en vigor en julio de 2022 con el fin de regularizar este segmento de hospedajes.

Entre otras cosas, el consistorio hispalense ha equiparado a las VFT con resto de alojamientos turísticos, algo que ha hecho que sus propietarios deban tributar como empresas, además de cumplir regulaciones mucho más estrictas en materia de accesibilidad y dimensiones mínimas.

Por otra parte, ciudades como Málaga, menos reguladas, están viendo como los propietarios de alquileres a largo plazo se pasan al vacacional en previsión de la nueva Ley de la Vivienda.

¿Quieres conocer todo lo que hay que saber sobre el alquiler vacacional en la región más grande de España? Descarga nuestra guía definitiva para el alquiler de apartamentos turísticos y VFT en Andalucía.

Galicia: más difícil que antes

Hasta hace poco, los propietarios de alquileres vacacionales en Galicia sólo tenían que preocuparse de inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) de la Xunta.

Santiago de Compostela

Sin embargo, en abril de 2022 el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) declaró ilegal el uso turístico de viviendas sin autorización municipal.

El veredicto abre la puerta a que los ayuntamientos gallegos empiecen a elaborar (o aplicar, como ya ocurre en Santiago) normas para regular los pisos turísticos en su jurisdicción.

Si te gustaría informarte más a fondo sobre la normativa en la región, asegúrate de leer nuestra guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas en Galicia.

¿Y si mi Comunidad Autónoma carece de normativa específica?

En caso de que tu comunidad autónoma no tenga regulación, se te aplicará el “régimen de arrendamiento de temporada” amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU es la ley que regula, de un modo más común, los alquileres en España. A continuación, detallamos algunos de los cambios más destacados de esta legislación en los últimos años.

La LAU en 2013

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos que servía para que el arrendador y el arrendatario (o dicho de otro modo, el propietario y el huésped) regulasen su relación en base a un contrato de alquiler vacacional gestionado por la LAU (un “contrato de temporada”) o basado en el Código Civil.

Esta modificación expresa que el arrendador y el arrendatario no pueden hacer un contrato basado en la LAU si se dan todas y cada una de las siguientes situaciones:

  • Que haya una cesión temporal.
  • Que esa cesión sea de la totalidad de la vivienda. Por lo tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) sí pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
  • Que sean viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones, sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
  • Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en este caso) de la correspondiente Comunidad Autónoma.

Por tanto, cuando se den todas estas situaciones no se podrá aplicar el contrato de temporada de la LAU, y la relación entre el arrendador y el arrendatario solo podrá regularse en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.

Contrato ley de alquiler vacacional

La LAU en 2019

En julio de 2019 el Gobierno aprobó varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadiendo siete nuevos requisitos/cambios para los contratos firmados a partir de esa fecha:

  • Aumento de la duración mínima de los contratos de alquiler, que pasa de ser de tres a cinco años.
  • La posibilidad de recuperar la vivienda después de un año, y esto se tendrá que especificar en el contrato.
  • Mayor seguridad para el inquilino, que tendrá derecho a una indemnización de un mes de renta si el propietario vende el piso.
  • El aumento del IPC es ahora limitado.
  • Se permiten obras para mejorar la propiedad sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con el contrato correrán a cargo del propietario.
  • Cambian las garantías adicionales a la fianza, que pasan a ser de un máximo de dos mensualidades de la renta.

¿Cómo evitar problemas legales?

Una vez que hayas repasado la normativa de tu Comunidad Autónoma y hayas verificado que has cumplido todos los trámites obligatorios, debes revisar otros riesgos legales relacionados con el tipo de contrato que tienes en tu propiedad, ya sea comprada o alquilada.

Si eres propietario de una casa que estás pagando con una hipoteca, tendrás que asegurarte de que la hipoteca que has firmado con tu banco no tenga ninguna cláusula que prohíbe que pongas tu casa en alquiler. En España hay mucha confusión con el tema, y te recomendamos que lo consultes con tu banco para evitar sorpresas desagradables.

Banco Europeo

Respecto al tema de las hipotecas, en Reino Unido existen hipotecas que permiten alquilar la casa en las plataformas de alquiler vacacional. Se trata de una acción pionera, ya que muchas entidades en nuestro país exigen tener conocimiento de estas prácticas por parte de los titulares de una hipoteca y a veces exigen trámites para dar el visto bueno.

No obstante, si estás de inquilino en una vivienda a través de un contrato de arrendamiento y alquilas la propiedad (o parte de ella) a turistas sin el consentimiento del propietario, estarás incumpliendo el contrato que tienes con el dueño.

Por ello, antes de anunciar la propiedad o alguna habitación en cualquier plataforma, habla con el propietario y consigue que te autorice por escrito, y con un nuevo contrato de alquiler, que puedes subarrendar la vivienda.

Hipoteca con alquiler vacacional

También te recordamos que, independientemente de que tengas una legislación concreta o no para tu alquiler vacacional, deberás tributar por la actividad, ya que tus ingresos obtenidos son considerados como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de Hacienda.

Finalmente, recuerda que si necesitas asesoramiento o quieres resolver alguna duda de temas legales, siempre puedes contactar con alguna de las múltiples asociaciones de alquiler vacacional que hay en España.

¿Qué consecuencias tiene alquilar de forma ilegal?

Una vez sabidos los aspectos legales más importantes del alquiler vacacional, lo siguiente que se debe conocer son las consecuencias de no cumplir con la normativa.

El incumplimiento de la normativa de las Comunidades Autónomas puede acarrear sanciones económicas desde 20.000 euros hasta 600.000 euros, dependiendo de si son infracciones leves, graves o muy graves. Para evitar problemas, es esencial revisar la normativa de tu comunidad al respecto.

Sanciones para alquileres vacacionales

En temas de Hacienda, no declarar tus ingresos puede hacer que te enfrentes a sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas. Asimismo, te solicitarán el contrato de alquiler si eres inquilino, para verificar que cumple con la legalidad. Ten cuenta que Hacienda tiene el derecho a revisar tus declaraciones durante un plazo de cinco años.

Conclusión: ¿hacia una normativa común?

Actualmente, la situación legal del sector de alquileres vacacionales en España puede definirse como caótica. La potestad legislativa recae sobre las Comunidades Autónomas (ordenación turística) y los Ayuntamientos, Consejos y Cabildos (ordenación territorial), mientras que el Gobierno central carece de competencias para redactar una normativa común a nivel estatal.

Caos normativa de alquiler vacacional en España

Como hemos visto, la capacidad de los alquileres vacacionales en España ya supera en gran medida a la oferta hotelera, consolidándose como una opción predilecta de alojamiento para turistas y convirtiéndose en una fuente estable de ingresos para las arcas públicas.

No obstante, el sector no podrá avanzar definitivamente hasta que no se establezca una normativa común, consensuada por el Gobierno y las diversas Comunidades.  En un plazo de dos años se deberá establecer un registro único y un control a las agencias en línea de alquiler vacacional siguiendo las indicaciones de la directiva Parlamento Europeo.

Actualmente, parece una realidad lejana, especialmente teniendo en cuenta las posturas encontradas entre los ayuntamientos que quieren prohibir los alquileres vacacionales y aquellos que buscan facilitar su proliferación.

Aún así, queremos ser optimistas. Si se logró el consenso para sacar adelante la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre cabe la posibilidad de que suceda lo mismo con los alquileres turísticos. Y vosotros, ¿qué pensáis? ¿Sucederá en 2025?

 

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Autores contribuyentes:

Álvarez Abogados Logo

Alvarez Abogados Tenerife, despacho de abogados en Tenerife fundado en 1954. Especialistas en derecho civil, penal, procesal y bancario.


David Delgado Perfil

David Delgado, es consultor en Marketing y Gestión de Viviendas Vacacionales en Daviddelgado.es, donde ayuda a propietarios con el cumplimiento de la ley vigente y a incrementar la rentabilidad de su alquiler vacacional.

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  1. buenos dias,queria daber si las mismas pautas y requisitos que sale en la informacion seria para una inmobiliaria como intermediaria de alquiler turistico

    1. Buenos días,

      Los requisitos de la normativa se aplican y se deberán cumplir tanto el propietario como si se cede la explotación de la propiedad a una agencia.

      Espero haberte ayudado,
      ¡Un saludo!

  2. En Valencia sólo se permite alquilar bajos. Sin embargo, Airbnb muestra resultados de pisos en terceras plantas, áticos, etc. Y supuestamente disponen de licencia, el número es visible en el anuncio. ¿Qué está pasando con estos pisos?

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