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¿Cuál es la normativa del alquiler vacacional en España? (2023)
Normativa de alquiler vacacional en España

¿Cuál es la normativa del alquiler vacacional en España? (2023)

El último informe de Eurostat, la oficina de estadística de la Unión Europea, señala de forma inequívoca que España es el segundo país de Europa que registra más estancias en alquileres vacacionales, sólo por detrás de Francia.

Según datos de FEVITUR, las viviendas turísticas representan en torno al 31,5 % de la oferta de alojamiento vacacional en nuestro país, mientras que el INE contabilizó en agosto de 2022 un total de 311.518 inmuebles de este tipo.

Estos números no son sino el reflejo de una realidad: las viviendas turísticas son cada vez más la opción favorita de los viajeros. Si eres propietario de un piso en una zona atractiva, la tentación de anunciarlo en Airbnb es grande.

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Sin embargo, antes de lanzarse a la piscina es importante conocer la normativa que se aplica al sector del alquiler vacacional. A continuación, te contamos cómo alquilar tu propiedad sin correr ningún riesgo legal.

¿Quién regula el alquiler vacacional en España?

Por extraño que parezca, en España no existe una norma única que regule el turismo a nivel estatal.

La normativa turística es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias regulaciones de turismo y, por ende, sus propias normativas de alquiler vacacional.

Normativa pisos turísticos

Con todo, los municipios también pueden regular los alquileres turísticos, siempre y cuando no entren en conflicto con la normativa autonómica correspondiente, que siempre prevalece por encima de la municipal.

A modo de ejemplo, imagina que quieres montar un piso turístico en Barcelona. Por un lado, deberás asegurarte de cumplir la normativa de alquiler vacacional de Cataluña, y por el otro, las regulaciones propias de la Ciudad Condal (en este caso, el infame PEUAT).

Queda claro, pues, que antes de iniciar un negocio de alquiler vacacional es indispensable informarse bien acerca de la normativa aplicable.

Para que te hagas una idea de lo dispares que pueden ser estas leyes, te indicamos la normativa vigente en 2023 en cada comunidad:

¿Por qué no existe una normativa estatal?

Esencialmente, porque España está constituida como un Estado autonómico. La administración central decidió hace años que lo más conveniente era que cada comunidad autónoma elaborase su propia legislación.

Mapa de España

Lo cierto es que el mercado turístico de Galicia poco tiene que ver con el de Canarias, y de ahí la delegación de competencias. Si quisiésemos que no hubiese 17 legislaciones distintas, todas las comunidades autónomas deberían ponerse de acuerdo, algo que se antoja prácticamente imposible.

El resultado es que hay CCAA y, sobre todo, ayuntamientos que ponen facilidades a la proliferación de alquileres vacacionales, mientras que otros luchan deliberadamente por eliminarlos o, al menos, controlarlos.

Ahora bien, ¿cómo actúan cada una de las partes que regula el alquiler vacacional en España?

Comunidades Autónomas

Cada Comunidad Autónoma se encarga de la ordenación turística y sus funciones son las de gestionar los registros de cualquier empresa o actividad turísticas, autorizar y clasificar los alojamientos, coordinar las inspecciones técnicas, etc.

Ayuntamientos, Consejos y Cabildos

Tanto los ayuntamientos como consejos y/o cabildos insulares son los que se encargan de la ordenación territorial y, por lo tanto, definen el marco jurídico compuesto por la normativa y regulan cómo actuar sobre el territorio.

¿Cuáles son las regulaciones locales de alquiler vacacional más importantes?

Debido a esta organización del sector, los Ayuntamientos de cada localidad también tienen el poder de regular ciertos aspectos de la normativa. Por este motivo, actualmente, los negocios de alquiler vacacional en zonas de elevada concentración turística, como Madrid, Barcelona o Canarias, han sido sometidos a regulaciones locales más estrictas. Veamos algunos ejemplos:

Plan Especial de Hospedaje de Madrid

El pasado verano, el Ayuntamiento de Madrid renunció finalmente a su promesa de reformar el Plan Especial de Hospedaje (PEH), impulsado durante la alcaldía de Manuela Carmena y cuyo principal objetivo era evitar la masificación turística de la ciudad.

Madrid España

El PEH incluye medidas como la división de Madrid en anillos, de mayor a menor cercanía del centro, para poder aplicar restricciones a las propiedades en función de su ubicación, y la obligación de que todo alquiler vacacional tenga un acceso independiente al edificio para evitar problemas de convivencia vecinal.

Sin embargo, la realidad está siendo muy distinta a lo que se esperaba. Según apunta El Periódico de España, sólo 250 de los 100.000 pisos turísticos de la capital cuentan con la licencia del PEH, y las inspecciones brillan por su ausencia.

Por el momento, muchos anfitriones están a salvo, pero si se empezase a controlar el cumplimiento del PEH, el 98% de los alojamientos no superarían la prueba, con los riesgos que ello conlleva.

Dicho esto, hay un grupo que en cualquier caso no se verá afectado: aquellos que alquilen su vivienda menos de noventa días al año, pues esto se considera una actividad de economía colaborativa y no de índole empresarial.

Regulación de pisos turísticos en Barcelona

Si bien Cataluña tiene su propia legislación en materia turística, es el Ayuntamiento de Barcelona quien tiene la potestad de decidir sobre los alquileres vacacionales en la capital catalana. De hecho, el consistorio de Ada Colau lleva años luchando por frenar la masificación de alojamientos turísticos (tanto alquileres vacacionales como hoteles) en la ciudad.

Normativa del alquiler vacacional en Barcelona

Una de las medidas más polémicas de Colau, aprobada en julio de 2015, fue la suspensión de concesión de licencias turísticas. Meses más tarde, el Ayuntamiento aprobó el PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos), que dividía la ciudad en zonas y centrifugaba la creación de nuevos alojamientos turísticos a la periferia, entre otras restricciones.

Al mismo tiempo, se inició una persecución del alquiler vacacional no declarado (sin licencia). Las duras inspecciones de turismo tuvieron como consecuencia multas de hasta 600.000 €, y plataformas como Airbnb vieron cómo sus anuncios en Barcelona pasaban de 6.000 a 300, al ser estos promocionados como bed & breakfast.

No obstante, el TSJC le dio una nueva vuelta de tuerca a la situación cuando, en julio de 2019, anuló por completo el PEUAT, tras un recurso interpuesto por una gran cadena hotelera.

Sin embargo, el ayuntamiento de Barcelona no es uno que se rinde fácilmente. Tras pasarse todo el 2021 luchando por aprobar una nueva versión del PEUAT, el consistorio de la Ciudad Condal finalmente consiguió hacerlo el mes de diciembre.

Desde entonces, poco ha cambiado. Actualmente, la concesión de nuevas licencias turísticas está prácticamente paralizada en Barcelona, aunque tras las elecciones del 28 de mayo de 2023, no es descartable que cambie la situación.

La confusa normativa en Canarias

La regulación de los alquileres vacacionales en las Islas Canarias ha sido tan polémica como en Madrid o Barcelona, ya que ha pasado de ser regulada por el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias a estar sujeta a la Ley del Turismo.

Normativa de alquileres vacacionales en Canarias

La ‘Ley del Turismo’ establece que un alquiler vacacional es aquella propiedad amueblada y equipada siguiendo los requisitos exigidos y para su uso inmediato, que se comercialice y se promocione a través de canales de oferta turística u otros (como tu propia página web) para ser alquilada por terceros en su totalidad, y darle un uso turístico a cambio de una remuneración.

Por otro lado, esta Ley proporciona poder de regulación (con límites) a los Cabildos insulares y a cada municipio canario. En la práctica, este poder es el motivo por el cual lugares como Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria o incluso Adeje tienen la última palabra con respecto a la regulación del sector.

Por último, es importante estar al tanto de que la normativa canaria prohíbe el alquiler compartido (no podrán convivir en el mismo alquiler vacacional distintas personas que hayan firmado contratos diferentes), entre otras restricciones.

Si quieres conocer más a fondo la normativa del sector en las islas, te recomendamos que leas nuestra guía definitiva de alquiler de viviendas vacacionales en Canarias.

Valencia: solo en ciertas plantas del edificio

La normativa del alquiler vacacional en Valencia implica que, para que un piso turístico sea legal, deba estar situado por encima de comercios y oficinas, y por debajo de viviendas de uso residencial. Es decir: no pueden estar en la misma planta que viviendas residenciales. Además, no puede destinarse más del 50% de un edificio al alquiler turístico.

Como en el PEH, también en Valencia se permite el alquiler turístico a particulares si este no supera los 60 días al año (30 días menos de lo que se permitiría en Madrid). No obstante, ahora mismo las licencias están congeladas debido a las quejas de vecinos y la aglomeración turística.

La prohibición en Palma de Mallorca

Los alquileres vacacionales en Palma de Mallorca fueron completamente prohibidos en 2018, salvo aquellos que eran casas aisladas, chalets o viviendas unifamiliares (y siempre y cuando no se encuentren en polígonos industriales, los alrededores del aeropuerto o en suelo rústico).

Normativa del alquiler vacacional en Mallorca

Sin embargo, en 2021 el Tribunal Superior de Baleares anuló la medida del ayuntamiento por considerarla “desproporcionada”. Desde entonces, los propietarios que quieren alquilar sus pisos a turistas pueden hacerlo.

Eso sí, deben contar con un número de registro y una autorización de la Consejería de Turismo. Mucho ojo, porque las multas a los alquileres sin licencia pueden llegar a los 40.000€.

En el resto de Mallorca, el alquiler vacacional está permitido sólo en algunos municipios.

Andalucía: luces y sombras

La normativa de alquiler vacacional en Andalucía está regulada principalmente por el Decreto 28/2016 en el caso de las viviendas con fines turísticos (VFT), mientras que los apartamentos turísticos se rigen por una ley distinta y deben seguir el Decreto 194/2010.

Sin embargo, ayuntamientos como el de Sevilla ya han impuesto nuevas normativas, como la que entró en vigor el pasado 7 de julio con el fin de regularizar este segmento de hospedajes.

Entre otras cosas, el consistorio hispalense ha equiparado a las VFT con resto de alojamientos turísticos, algo que ha hecho que sus propietarios deban tributar como empresas, además de cumplir regulaciones mucho más estrictas en materia de accesibilidad y dimensiones mínimas.

Por otra parte, ciudades como Málaga, menos reguladas, están viendo como los propietarios de alquileres a largo plazo se pasan al vacacional en previsión de la nueva Ley de la Vivienda.

¿Quieres conocer todo lo que hay que saber sobre el alquiler vacacional en la región más grande de España? Descarga nuestra guía definitiva para el alquiler de apartamentos turísticos y VFT en Andalucía.

Galicia: más difícil que antes

Hasta hace poco, los propietarios de alquileres vacacionales en Galicia sólo tenían que preocuparse de inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) de la Xunta.

Santiago de Compostela

Sin embargo, en abril de 2022 el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) declaró ilegal el uso turístico de viviendas sin autorización municipal.

El veredicto abre la puerta a que los ayuntamientos gallegos empiecen a elaborar (o aplicar, como ya ocurre en Santiago) normas para regular los pisos turísticos en su jurisdicción.

Si te gustaría informarte más a fondo sobre la normativa en la región, asegúrate de leer nuestra guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas en Galicia.

¿Y si mi Comunidad Autónoma carece de normativa específica?

En caso de que tu comunidad autónoma no tenga regulación, se te aplicará el “régimen de arrendamiento de temporada” amparado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU es la ley que regula, de un modo más común, los alquileres en España. A continuación, detallamos algunos de los cambios más destacados de esta legislación en los últimos años.

La LAU en 2013

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos que servía para que el arrendador y el arrendatario (o dicho de otro modo, el propietario y el huésped) regulasen su relación en base a un contrato de alquiler vacacional gestionado por la LAU (un “contrato de temporada”) o basado en el Código Civil.

Esta modificación expresa que el arrendador y el arrendatario no pueden hacer un contrato basado en la LAU si se dan todas y cada una de las siguientes situaciones:

  • Que haya una cesión temporal.
  • Que esa cesión sea de la totalidad de la vivienda. Por lo tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) sí pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
  • Que sean viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones, sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
  • Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en este caso) de la correspondiente Comunidad Autónoma.

Por tanto, cuando se den todas estas situaciones no se podrá aplicar el contrato de temporada de la LAU, y la relación entre el arrendador y el arrendatario solo podrá regularse en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.

Contrato ley de alquiler vacacional

La LAU en 2019

En julio de 2019 el Gobierno aprobó varias modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, añadiendo siete nuevos requisitos/cambios para los contratos firmados a partir de esa fecha:

  • Aumento de la duración mínima de los contratos de alquiler, que pasa de ser de tres a cinco años.
  • La posibilidad de recuperar la vivienda después de un año, y esto se tendrá que especificar en el contrato.
  • Mayor seguridad para el inquilino, que tendrá derecho a una indemnización de un mes de renta si el propietario vende el piso.
  • El aumento del IPC es ahora limitado.
  • Se permiten obras para mejorar la propiedad sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con el contrato correrán a cargo del propietario.
  • Cambian las garantías adicionales a la fianza, que pasan a ser de un máximo de dos mensualidades de la renta.

¿Cómo evitar problemas legales?

Una vez que hayas repasado la normativa de tu Comunidad Autónoma y hayas verificado que has cumplido todos los trámites obligatorios, debes revisar otros riesgos legales relacionados con el tipo de contrato que tienes en tu propiedad, ya sea comprada o alquilada.

Si eres propietario de una casa que estás pagando con una hipoteca, tendrás que asegurarte de que la hipoteca que has firmado con tu banco no tenga ninguna cláusula que prohíbe que pongas tu casa en alquiler. En España hay mucha confusión con el tema, y te recomendamos que lo consultes con tu banco para evitar sorpresas desagradables.

Banco Europeo

Respecto al tema de las hipotecas, en Reino Unido existen hipotecas que permiten alquilar la casa en las plataformas de alquiler vacacional. Se trata de una acción pionera, ya que muchas entidades en nuestro país exigen tener conocimiento de estas prácticas por parte de los titulares de una hipoteca y a veces exigen trámites para dar el visto bueno.

No obstante, si estás de inquilino en una vivienda a través de un contrato de arrendamiento y alquilas la propiedad (o parte de ella) a turistas sin el consentimiento del propietario, estarás incumpliendo el contrato que tienes con el dueño.

Por ello, antes de anunciar la propiedad o alguna habitación en cualquier plataforma, habla con el propietario y consigue que te autorice por escrito, y con un nuevo contrato de alquiler, que puedes subarrendar la vivienda.

Hipoteca con alquiler vacacional

También te recordamos que, independientemente de que tengas una legislación concreta o no para tu alquiler vacacional, deberás tributar por la actividad, ya que tus ingresos obtenidos son considerados como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración de Hacienda.

Finalmente, recuerda que si necesitas asesoramiento o quieres resolver alguna duda de temas legales, siempre puedes contactar con alguna de las múltiples asociaciones de alquiler vacacional que hay en España.

¿Qué consecuencias tiene alquilar de forma ilegal?

Una vez sabidos los aspectos legales más importantes del alquiler vacacional, lo siguiente que se debe conocer son las consecuencias de no cumplir con la normativa.

El incumplimiento de la normativa de las Comunidades Autónomas puede acarrear sanciones económicas desde 2.000 euros hasta 150.000 euros, dependiendo de si son infracciones leves, graves o muy graves. Para evitar problemas, es esencial revisar la normativa de tu comunidad al respecto.

Sanciones para alquileres vacacionales

En temas de Hacienda, no declarar tus ingresos puede hacer que te enfrentes a sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas. Asimismo, te solicitarán el contrato de alquiler si eres inquilino, para verificar que cumple con la legalidad. Ten cuenta que Hacienda tiene el derecho a revisar tus declaraciones durante un plazo de cinco años.

Conclusión: ¿hacia una normativa común?

Actualmente, la situación legal del sector de alquileres vacacionales en España puede definirse como caótica. La potestad legislativa recae sobre las Comunidades Autónomas (ordenación turística) y los Ayuntamientos, Consejos y Cabildos (ordenación territorial), mientras que el Gobierno central carece de competencias para redactar una normativa común a nivel estatal.

Caos normativa de alquiler vacacional en España

Como hemos visto, la capacidad de los alquileres vacacionales en España ya supera en gran medida a la oferta hotelera, consolidándose como una opción predilecta de alojamiento para turistas y convirtiéndose en una fuente estable de ingresos para las arcas públicas.

No obstante, el sector no podrá avanzar definitivamente hasta que no se establezca una normativa común, consensuada por el Gobierno y las diversas Comunidades.

Actualmente, parece una realidad lejana, especialmente teniendo en cuenta las posturas encontradas entre los ayuntamientos que quieren prohibir los alquileres vacacionales y aquellos que buscan facilitar su proliferación.

Aún así, queremos ser optimistas. Si se logró el consenso para sacar adelante la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), siempre cabe la posibilidad de que suceda lo mismo con los alquileres turísticos. Y vosotros, ¿qué pensáis? ¿Sucederá en 2023?

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Autores contribuyentes:

Álvarez Abogados Logo

Alvarez Abogados Tenerife, despacho de abogados en Tenerife fundado en 1954. Especialistas en derecho civil, penal, procesal y bancario.


David Delgado Perfil

David Delgado, es consultor en Marketing y Gestión de Viviendas Vacacionales en Daviddelgado.es, donde ayuda a propietarios con el cumplimiento de la ley vigente y a incrementar la rentabilidad de su alquiler vacacional.

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Mostrar Comentarios (5)
  1. buenos dias,queria daber si las mismas pautas y requisitos que sale en la informacion seria para una inmobiliaria como intermediaria de alquiler turistico

    1. Buenos días,

      Los requisitos de la normativa se aplican y se deberán cumplir tanto el propietario como si se cede la explotación de la propiedad a una agencia.

      Espero haberte ayudado,
      ¡Un saludo!

  2. En Valencia sólo se permite alquilar bajos. Sin embargo, Airbnb muestra resultados de pisos en terceras plantas, áticos, etc. Y supuestamente disponen de licencia, el número es visible en el anuncio. ¿Qué está pasando con estos pisos?

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