Guía definitiva para el alquiler de apartamentos turísticos y VFT en Andalucía
Dice la canción de Los del Río que Sevilla “tiene un color especial”. Cualquiera que haya estado en la capital hispalense podrá dar fe de ello, pero nosotros iríamos más allá con la afirmación: es Andalucía entera la que tiene un singular encanto, un “embrujo” que deja prendado a todo aquel que conoce esta histórica región.
La prueba está en los millones de turistas de fuera y dentro de nuestra geografía que cada año peregrinan en masa hacia lo que bien podría calificarse como una de los mejores destinos del mundo para los viajeros en busca de sol y buen vivir. Con estas credenciales, no es de extrañar que muchos vean en estas tierras una oportunidad de oro para iniciar su propio negocio de alojamiento turístico.
Sin embargo, el proceso de dar de alta un alquiler vacacional en Andalucía puede parecer demasiado complicado si es la primera vez que te enfrentas a la tarea. ¡No temas, que no es para tanto!
Con el objetivo de ayudarte, en Lodgify hemos elaborado esta completa guía, en la que te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre apartamentos y viviendas turísticas en Andalucía: definición, modalidades, normativa, requisitos, proceso de alta y tributación de estos alojamientos.
¡Sigue leyendo para conocer más!
¿Qué tipos de alquiler vacacional hay en Andalucía?
La legislación andaluza contempla distintos tipos de alojamientos turísticos en función de sus usos y características. En esta guía nos centraremos en los dos más importantes: los apartamentos turísticos y las viviendas con fines turísticos, aunque también mencionaremos brevemente la figura de las VTAR (Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural).
Continúa leyendo para conocer qué es un apartamento turístico, qué es una vivienda con fines turísticos y cuáles son las principales diferencias entre ellas.
¿Qué se entiende por apartamento turístico en Andalucía?
La Junta de Andalucía define el concepto de apartamento turístico en el Decreto 194/2010 como un “conjunto de unidades de alojamiento […] destinadas a prestar servicios de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular”.
Los apartamentos turísticos en Andalucía se clasifican en función de su categoría y modalidad. La primera se determina en base a la calidad del alojamiento y los servicios ofrecidos en el mismo, obteniéndose en función de la misma una calificación que puede ir de 1 a 4 llaves.
Por su parte, la segunda depende de la ubicación del inmueble: a efectos legales, no es lo mismo un apartamento turístico de playa, que uno de ciudad, rural o de carretera.
¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos en Andalucía?
Las viviendas con fines turísticos (VFT) en Andalucía se definen en el Decreto 28/2016 como “inmuebles ubicados en suelo de uso residencial, en los que se ofrece mediante precio un servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos”.
La normativa precisa que se entenderá que una vivienda tiene fines turísticos cuando ésta esté anunciada en canales de oferta turística, como pueden ser agencias de viajes, empresas de servicios turísticos o plataformas de alquiler vacacional, entre otros.
Ten en cuenta también que si tienes 3 propiedades o más en un radio de 1 km no podrás darlas de alta como VFT, pues en este caso les sería de aplicación la normativa de apartamentos turísticos.
Por último, y a diferencia de otras comunidades autónomas, como Canarias, en Andalucía se permite el alquiler vacacional por habitaciones, con la condición de que la persona propietaria de la vivienda sea residente en la misma.
¿Cuál es la diferencia entre un apartamento turístico y una VFT en Andalucía?
Los apartamentos turísticos tienen en Andalucía la consideración de establecimientos de alojamiento turístico, debido a que pueden prestar servicios turísticos complementarios al alojamiento, también conocidos como propios de la industria hotelera, mientras que las viviendas de uso turístico sólo pueden proporcionar alojamiento a sus huéspedes.
Otra diferencia clave es que los apartamentos turísticos no tienen un máximo de plazas, aunque sí deberán estar compuestos por como mínimo 3 unidades de alojamiento (apartamentos individuales). Además, la duración máxima de las estancias será de 45 días.
Por su parte, las VFT están limitadas a 15 plazas si se alquilan por completo o 6 plazas si se hace por habitaciones, no pudiendo superar en ningún caso las 4 camas por habitación y siendo el periodo máximo del contrato de alquiler 60 días.
Sin embargo, el ser considerado un establecimiento turístico tiene una parte negativa. Este tipo de propiedades deben atenerse a una normativa más estricta que la de las VFT, como verás en el capítulo de requisitos de los apartamentos turísticos.
Otro factor a tener en cuenta es que los establecimientos de alojamiento turístico tienen la consideración de local público, a diferencia de las VFT, por lo que deben cumplir unos requisitos de accesibilidad mucho más estrictos que estas últimas.
Por último, no te olvides que los apartamentos turísticos deben incluir ciertos servicios en el precio, como la limpieza, mientras que las viviendas con fines turísticos pueden cobrarlos aparte.
En resumen…
Si estás pensando en abrir un alquiler vacacional, lo más sencillo y conveniente para ti es probablemente que registres tu propiedad como una vivienda con fines turísticos (VFT). Te ahorrarás un montón de trámites y burocracia, con la desventaja de que no podrás superar las 15 plazas u ofrecer servicios complementarios como custodia de llaves, recepción o restauración, pero en la mayoría de los casos esto no es algo que interese demasiado.
¿Cuál es la normativa para los apartamentos turísticos y las VFT en Andalucía?
La normativa del alquiler vacacional en Andalucía está compuesta por un conjunto bastante amplio de leyes y regulaciones, siendo la principal la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, que regula de forma amplia todas las actividades turísticas en territorio andaluz.
A continuación tenemos las regulaciones específicas para los distintos tipos de alquileres vacacionales. La normativa de referencia para los apartamentos turísticos es el Decreto 194/2010, mientras que las viviendas con fines turísticos (VFT) han de ceñirse a lo dispuesto en el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos.
Por último, es conveniente mencionar la normativa existente para los alojamientos turísticos rurales, el Decreto 20/2002 de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo. Si tu propiedad se encuentra en suelo rústico, no podrás registrarla como VFT.
Tus opciones en este caso serían darla de alta como casa rural, apartamento turístico o vivienda turística de alojamiento rural (VTAR), siendo esta última la figura equivalente a la VFT. Puedes leer nuestro artículo sobre las diferencias entre una casa rural y una vivienda turística de alojamiento rural para aprender más sobre el tema.
Lo sabemos, ¡es mucha normativa! No te preocupes, pues para evitarte el quebradero de cabeza de revisar cuatro textos legales diferentes, hemos resumido los principales aspectos a tener en cuenta. Sigue leyendo para conocerlos.
¿Cuáles son los requisitos para los apartamentos turísticos y las VFT en Andalucía?
Los apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos deben cumplir una serie de requisitos para poder operar legalmente en Andalucía. Ciertos aspectos son comunes a ambos tipos de alquiler vacacional, pero otros son específicos a cada uno. ¿Cuáles son? La respuesta está en los próximos párrafos.
Requisitos comunes a todos los alquileres vacacionales de Andalucía
Independientemente de su clasificación, todos los alquileres vacacionales de Andalucía deben cumplir con una serie de normas comunes. En esta sección te las contamos todas.
Acreditación de propiedad
El primero y más importante de los requisitos para los alquileres vacacionales en Andalucía es acreditar que la propiedad en cuestión es tuya o que tienes derecho de usufructo, es decir, que el propietario te ha permitido explotarla económicamente.
Esto se puede hacer, en el primer caso, mediante un contrato de compraventa o la adjudicación de una herencia, por ejemplo; en el segundo sería necesario un poder firmado por el titular o un contrato en el que se te autorice a explotar la propiedad.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento certificado por un técnico cualificado que detalla el grado de eficiencia energética de un edificio, y es obligatorio para los inmuebles de alquiler, independientemente de que sea con fines turísticos o a largo plazo.
Las propiedades turísticas de toda España deben, desde el 2 de junio de 2021, mostrar el certificado energético en sus anuncios e incluirlo en los contratos. Quién no lo haga se arriesga a una multa que puede ir de 300 ¡hasta 6.000 €!
Hojas de reclamaciones
Todos los alquileres vacacionales en Andalucía están obligados a disponer de hojas oficiales de quejas y reclamaciones, que deberán exhibirse en un lugar visible y acompañadas de un cartel informativo.
Sin embargo, los requisitos para los apartamentos turísticos son algo más específicos: deberá mostrarse dicho cartel en la zona de recepción, si la hubiese, y de no haberla, en la parte trasera de la puerta de acceso al alojamiento.
Puedes encontrar el modelo oficial de hoja de reclamaciones de la Junta de Andalucía en este enlace.
Registro de viajeros
No te olvides de que todos los alquileres vacacionales en nuestro país deben contar con un registro o parte de viajeros, en el que deberán anotar información básica sobre los huéspedes y su fecha de entrada, y posteriormente enviarla al cuerpo de seguridad que corresponda.
Puedes encontrar más información en nuestro artículo sobre cómo preparar el parte de viajeros de tu alquiler vacacional.
Servicio de limpieza
No importa el tipo de alquiler vacacional que estés pensando en abrir: en ambos deberás prestar un servicio de limpieza. Sin embargo, existen ciertas diferencias al respecto entre los apartamentos turísticos y las VFT.
Como ya comentamos en el primer capítulo, los apartamentos turísticos deberán incluir el servicio de limpieza en el precio base que se le cobra al huésped, mientras que las VFT pueden decidir si lo cobran o no.
Adicionalmente, la periodicidad en los apartamentos varía en función de la categoría, pudiendo llegar a tener que realizarse diariamente, mientras que en las VFT basta con hacerlo a la entrada y salida de los huéspedes.
Teléfono de atención al cliente
La Junta de Andalucía obliga a los apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos a poner a disposición de sus huéspedes un télefono de contacto con el que atender cualquier incidencia o problema que a éstos se les pudiese presentar.
¡Ojo, no es necesario que instales un teléfono fijo! Simplemente deberás facilitar a las personas que se alojen contigo un número de contacto, que perfectamente puede ser el tuyo propio.
Requisitos específicos de los apartamentos turísticos en Andalucía
La lista de requisitos que se le exigen a los apartamentos turísticos es relativamente amplia. Sigue leyendo para conocer todos los requerimientos que debes cumplir antes de poder abrir un negocio de este tipo.
Atención al cliente
Los apartamentos turísticos de 10 plazas o más están obligados en Andalucía a contar con una zona de recepción, que deberá estar atendida las 24 horas del día por personal cualificado.
La recepción deberá ofrecer un servicio de conserjería a los clientes, cuyas funciones comprenderán atender a los huéspedes, custodiar las llaves, dar información turística, expedir facturas*, gestionar las reservas del alojamiento y tramitar posibles quejas y reclamaciones.
Aquellos apartamentos turísticos cuya capacidad sea menor a las 10 plazas estarán exentos de este requisito, aunque igualmente deberán ofrecer atención telefónica 24h.
*Nota: puedes descargar gratis nuestra plantilla de factura para alquileres vacacionales.
Dimensiones mínimas y equipamiento
La legislación andaluza contempla unas dimensiones mínimas y requisitos de equipamiento para los apartamentos turísticos en función de su categoría y ubicación. Como es lógico, a mayor número de llaves, mayores son las dimensiones y más exigentes los requisitos.
Por ejemplo, para obtener la categoría de 1 llave, la superficie mínima de las habitaciones individuales debe ser de 7 m². Sin embargo, si quieres optar a las 4 llaves, dichas habitaciones deberán tener una superficie de al menos 9 m².
Otro ejemplo de requisitos específicos son los apartamentos turísticos de playa situados fuera de suelo urbano, cuya parcela deberá contar con al menos 110 m², o los apartamentos turísticos rurales, a los que, en algunos casos, puede llegárseles a exigir una superficie parcelaria de ¡30.000 m²!
Puedes encontrar más información sobre los requisitos de equipamiento y dimensiones de los apartamentos turísticos de Andalucía en el anexo 1 del Decreto 194/2010.
Depósito de agua
Todos los apartamentos turísticos en Andalucía que no estén conectados a la red municipal deberán contar con un depósito de agua con el que cubrir las necesidades de consumo de agua en la propiedad durante al menos 2 días. La capacidad mínima de dicho depósito será de 200 litros por plaza y día.
Información obligatoria
Los apartamentos turísticos en Andalucía están obligados a tener en cada una de sus unidades de alojamiento un material impreso en el que se detallen las vías de evacuación previstas para casos de emergencia, la tarifa de precios vigente y la oferta de servicios gratuitos y complementarios, acompañados estos últimos de sus precios.
Luminosidad mínima
La Junta de Andalucía obliga a los apartamentos turísticos a cumplir con unos mínimos de luminosidad en las estancias, que están fijados en 80 lux por m². Además, el suministro eléctrico deberá ir acorde a las características del alojamiento.
Placa-distintivo
Otro de los requisitos que deben cumplir los apartamentos turísticos en Andalucía es mostrar en un lugar visible de la fachada una placa identificativa normalizada, en la que deberán figurar el grupo, la categoría y la modalidad del alojamiento.
Puesto de dirección
Por último, la normativa de apartamentos turísticos en Andalucía exige que estos alojamientos designen a una persona como responsable de su dirección cuando su capacidad supere:
- Las 10 unidades de alojamiento, si tienen 4 llaves
- Las 15 unidades de alojamiento, si tienen 3 llaves
- Las 30 unidades de alojamiento, si tienen 1 o 2 llaves
No te olvides de que los nombramientos y ceses de los directores deberán ser comunicados a la Junta de Andalucía con 15 días de antelación.
Requisitos específicos de las VFT en Andalucía
Todos los alquileres vacacionales de Andalucía deben cumplir ciertos requisitos comunes, pero además, las viviendas con fines turísticos están obligadas a cumplir con las siguientes condiciones:
Autorización de la comunidad de propietarios
Si tu propiedad está dentro de una comunidad de propietarios, ten en cuenta que ésta última no debe prohibir las viviendas con fines turísticos en sus estatutos. Este tipo de prohibiciones son un tema polémico en toda España y, en comunidades como Asturias, han sido tumbadas por la Justicia.
Sin embargo, por el momento, en Andalucía deberás contar con la autorización de la comunidad de propietarios.
Equipamiento básico
Todas las viviendas con fines turísticos de Andalucía deberán contar con un mínimo de equipamiento, definido por la Junta como “suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata […] en relación con la totalidad de plazas de que dispongan”.
Además, se establece la obligatoriedad de contar con un botiquín de primeros auxilios a disposición de los huéspedes.
Información turística
Las VFT en Andalucía deben proporcionar a sus huéspedes una guía turística de la zona, que podrá estar en formato físico o electrónico.
La guía deberá incluir información sobre zonas de ocio, espectáculos, restaurantes, cafeterías, comercios, tiendas de alimentos, aparcamientos próximos a la vivienda, servicios médicos, medios de transporte urbano y un plano de la localidad..
Instrucciones de uso del equipamiento
Microondas, nevera, horno, lavadora… Da igual cuál sea. Todos los electrodomésticos en las viviendas con fines turísticos de Andalucía deberán contar con instrucciones de uso, que bien pueden ser el manual o un cartel que hayas elaborado por tu cuenta.
Licencia de ocupación
La licencia de ocupación es un documento que garantiza que una vivienda cumple con unos estándares mínimos de habitabilidad y solidez, lo cual, en esencia, quiere decir que el techo no se te va a caer encima.
Es un requisito indispensable para poder dar de alta una vivienda de uso turístico, aunque puede sustituirse por un certificado de fin de obra o de legalidad urbanística.
Ten en cuenta también que el número de plazas ofertadas jamás podrá superar el indicado en la licencia de ocupación de la vivienda.
Normas de convivencia
Otro requisito que deben cumplir las viviendas con fines turísticos en Andalucía es que deben tener disponible y entregar a sus huéspedes un documento que recoja las normas de uso de las instalaciones.
El documento deberá contener, entre otras cosas, información relativa a la entrada de mascotas en la propiedad, el uso de tabaco y las zonas restringidas a los huéspedes.
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Ventilación directa y sistema de oscurecimiento de ventanas
Las grandes temperaturas que se alcanzan en los meses de verano en Andalucía hace que las viviendas con fines turísticos de la región estén obligadas a contar con ventilación directa al exterior o a un patio, además de disponer de algún modo de oscurecer las ventanas, como cortinas, estores o persianas.
Sin embargo, debes saber que si tu propiedad está catalogada como Bien de Interés Cultural (BIC) y el nivel de protección de la misma impidiese realizar las reformas necesarias, estarías exento de cumplir este requisito.
¿Cómo dar de alta un apartamento turístico o una VFT en Andalucía?
¿Quieres empezar a alquilar tu propiedad a viajeros, pero no sabes por dónde empezar? ¡No te preocupes, nosotros te enseñamos!
Afortunadamente, el proceso de alta de los apartamentos turísticos y las viviendas con fines turísticos en Andalucía no es tan complicado como podría parecer en un principio. Sigue leyendo para conocerlo paso a paso.
Reúne la documentación necesaria
Antes de nada, es importante que obtengas la documentación necesaria para poder dar de alta tu propiedad. El documento clave es la declaración responsable (de la que hablaremos más adelante), pero ésta debe ir acompañada de documentación complementaria. Sigue leyendo para conocer cuál es.
Acreditación de la referencia catastral (IBI)
El primero de los documentos que la Junta de Andalucía te obliga a presentar junto con la declaración responsable es algún tipo de acreditación de la referencia catastral de la propiedad en cuestión.
Por norma general, el modo más sencillo de obtener este número es mediante un justificante del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que puedes solicitar en tu ayuntamiento local.
Certificado de empadronamiento
¿Vas a alquilar tu propiedad por habitaciones? En ese caso, no te olvides de presentar un justificante de estar empadronado en el municipio en el que esté registrada la vivienda, pues es la forma que tiene la administración de asegurarse de que vives en ella.
Licencia de ocupación
La licencia de ocupación, como ya hemos comentado antes, garantiza la solidez de la vivienda. Alternativamente, podrás presentar un certificado de obra nueva o una acreditación municipal de que tu propiedad cumple con la legalidad vigente.
Justificante de titularidad de la vivienda
El último de los documentos que deberás adjuntar a la declaración responsable es algún tipo de certificación de que la vivienda es tuya o tienes derecho a explotarla.
En el primer caso, puedes utilizar el contrato de compraventa, escritura del inmueble o documento de adjudicación de la herencia. El segundo de los casos, por su parte, requiere un título o poder firmado por el propietario, o algún otro documento que acredite el derecho de usufructo de la vivienda.
Presenta la declaración responsable
La declaración responsable es el documento más importante a la hora de dar de alta una vivienda con fines turísticos. Su propósito es el de comunicar a la Junta tu intención de alquilar tu propiedad para uso turístico, de modo que ésta te añada al Registro de Turismo de Andalucía (RTA).
¿Cómo y dónde se presenta la declaración responsable?
El formulario de la declaración responsable se encuentra disponible en la Oficina Virtual de la Junta de Andalucía. Una vez lo hayas cubierto tienes dos formas de presentarlo:
- Telemáticamente: en la propia Oficina Virtual, pero necesitarás un certificado digital válido
- Presencialmente: deberás acudir a tu Oficina de Registro más cercana para presentarlo
¿Cuál es el plazo para presentar la declaración responsable?
No hay un plazo específico para presentar la declaración responsable: puedes hacerlo en cualquier momento del año. Eso sí, como es lógico, tendrá que ser antes de empezar a alquilar tu vivienda, ya que de lo contrario te arriesgas a una sanción administrativa.
¿Cuánto cuesta presentar la declaración responsable?
La declaración responsable es un trámite totalmente gratuito. El único coste para ti será la factura del internet, o si decides presentarlo en la Oficina de Registro, ¡la gasolina del coche!
¿Qué ocurre si no presento la declaración responsable?
La no presentación de la declaración responsable pone a tu vivienda en situación de clandestinidad, algo que se considera una infracción administrativa grave y conlleva multas que van desde los 2.001 a 18.000 €.
Pasa la inspección de turismo
Una particularidad del proceso de alta de los apartamentos turísticos y las VFT en Andalucía es que la administración realizará una visita de inspección a tu alojamiento una vez hayas presentado la declaración responsable.
Su objetivo es comprobar la veracidad de los datos que hayas presentado. Recuerda no tener ocupada la vivienda en el día de la inspección, o necesitarás que tus huéspedes firmen su consentimiento expreso.
Prepara un contrato de alquiler vacacional
Todos los apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos de Andalucía están obligados a firmar un contrato con sus huéspedes, y es que alquilar una vivienda con todas las garantías es algo que sólo se puede hacer si entre las dos partes media este documento.
Se trata de un elemento de vital importancia, que en caso de haber problemas puede ahorrarte muchos disgustos, como cancelaciones, impagos, desacuerdos en el precio, desperfectos en la vivienda… Existe una gran cantidad de situaciones en las que agradecerás haber firmado un contrato de alquiler vacacional.
¿No sabes por dónde empezar? Puedes descargar nuestra plantilla de contrato de alquiler vacacional de forma totalmente gratuita.
Empieza a alquilar tu propiedad
La presentación de la declaración responsable es requisito suficiente para poder alquilar tu propiedad. La administración te inscribirá de oficio en el Registro una vez tu solicitud haya sido aprobada, tras lo cual se pondrá en contacto contigo para entregarte tu código de inscripción en el RTA.
Recuerda que el código no es sólo para ti: deberás mostrarlo en toda tu publicidad y, por supuesto, en toda la cartelería de tu negocio
¿Cómo tributan los apartamentos turísticos y las VFT en Andalucía?
Los asuntos fiscales son probablemente la preocupación más común entre los propietarios de alquileres vacacionales, y es que enfrentarse a la hacienda pública es una batalla que pocos esperan con gusto.
Afortunadamente, en Andalucía no existe una tasa turística. Eso sí, recuerda que los alquileres vacacionales están sujetos en toda España a dos impuestos de sobra conocidos: el IVA y el IRPF.
¿Cómo tributan los ingresos de los apartamentos turísticos y las VFT en el IRPF?
Por un lado, existe la posibilidad de que tributen como rendimientos de capital inmobiliario, que son las ganancias procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles. Si tu propiedad es una vivienda con fines turísticos (VFT), lo más probable es que te toque tributar por esta modalidad.
Sin embargo, si tu alojamiento es un apartamento turístico, deberás deberás declarar sus ingresos como rendimientos de actividades económicas. El motivo: la prestación de servicios considerados como propios de la industria hotelera (como limpieza periódica*, cambio de la ropa de cama**, comidas o actividades de ocio), que hace que el alquiler de la propiedad sea considerado como actividad económica.
*La limpieza periódica no se considera servicio propio de la industria hotelera cuando se hace a la entrada y salida de nuevos huéspedes, ni cuando consiste en la limpieza de estancias comunes de la propiedad.
**Al igual que en el punto anterior, no se considera servicio hotelero el cambio regular de sábanas y toallas.
¿Qué ingresos hay que declarar y qué gastos son deducibles?
A la hora de hacer la declaración del IRPF en Andalucía, deberás sumar los ingresos totales que has obtenido por el arrendamiento de tu vivienda turística. Esta cifra recibe el nombre de rendimiento bruto, y se le pueden restar los gastos en los que hayas incurrido para conseguirlo.
Son gastos deducibles:
- Los gastos de conservación o reparación (¡pero no los de mejora!)
- Las cuotas de hipoteca
- Los gastos de comunidad
- Los gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Las tasas municipales de basuras
- Las comisiones de agencias
En general, es deducible cualquier gasto que tenga relación directa con el alquiler del alojamiento, pero recuerda que sólo podrás deducir aquellos que correspondan al tiempo durante el cual lo has alquilado.
¿Qué quiere decir ésto? Pongamos un ejemplo: si alquilas una vivienda con fines turísticos durante los meses de verano, no puedes deducir los gastos de luz de todo el año, ni tampoco la totalidad del IBI, que deberás prorratear en base a los meses que correspondan.
Por último, recuerda que durante el tiempo que no alquiles la propiedad, y asumiendo que tienes una segunda vivienda, ésta estará sujeta igualmente al IRPF como rendimiento de capital, por lo que deberás tributar en base al valor catastral del inmueble.
¿Cómo tributan los ingresos de los apartamentos turísticos y las VFT en el IVA?
El otro impuesto que tendrás que tener en cuenta a la hora de alquilar un apartamento o vivienda con fines turísticos en Andalucía es el IVA, o Impuesto sobre el Valor Añadido, que grava el consumo de bienes y servicios en toda España.
¡Ojo, no todos los alojamientos deben pagar IVA! La clave está, al igual que pasa con el IRPF, en que se presten o no servicios considerados propios de la industria hotelera. Si tu propiedad es una vivienda con fines turísticos, no será necesario que pagues el IVA, pues se considera exenta.
Ahora bien, si regentas un apartamento turístico y, por tanto, prestas servicios, seguramente quieras saber cuáles se consideran como tales a efectos de pagar el impuesto.
En general, están sujetos todos los servicios que vayan más allá del propio alquiler. Algunos ejemplos son:
- Servicio de comidas
- Servicio de custodia de maletas
- Servicios de desplazamiento
- Servicios de ocio
Por último, es importante saber qué porcentaje deberías pagar en caso de estar sujeto. La respuesta es sencilla: tendrás que pagar un IVA del 10%, salvo que realices los alquileres a través de una empresa gestora En este caso, será ella la que se encargue de hacerlo, y a ti te repercutirá un IVA del 21% al cobrarte por sus servicios.
Conclusiones
El alquiler de viviendas vacacionales es una actividad que ha experimentado un auge importante en los últimos años. No es para menos, pues el alquiler de estos alojamientos ha demostrado ser notablemente más rentable que el tradicional a largo plazo, incluso durante la pandemia.
Es lógico, por tanto, plantearse abrir un negocio de este tipo, y más en un lugar como Andalucía, auténtica meca del turismo en España. Aún así, sabemos que la tarea de poner en marcha un alquiler vacacional puede parecer titánica.
Esa ha sido nuestra motivación para elaborar esta guía. Estamos seguros de que tras haberla leído tendrás mucho más claro el proceso que hay que seguir para dar de alta apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos en Andalucía y ya no te resultará tan temible.
Ahora bien, ¿y lo que viene después? Gestionar un alquiler vacacional no siempre es tarea fácil: deberás estar pendiente de las reservas de tus huéspedes en múltiples plataformas, asegurarte de que no se solapan y atender a todas sus dudas. Es más, quizás hasta te interese crear una página web desde la que poder aceptar reservas directas.
Por suerte, existe una solución que te permitirá simplificar la operativa de tu alojamiento turístico y tener más tiempo para disfrutar con los tuyos: Lodgify.
Lodgify es un excelente software de gestión de alquileres vacacionales que te permitirá sincronizar todos tus canales (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) y sus calendarios y reservas en un sólo lugar. No sólo eso, sino que también cuenta con un creador de páginas web con funcionalidad de reservas directas, de modo que tus huéspedes potenciales puedan reservar desde tu página web: ¡ambos os ahorrareis las comisiones de las plataformas de alquiler vacacional!
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