Guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas en Galicia
Galicia es una tierra de ciudades milenarias, pueblos mágicos y espacios naturales sin parangón. El Camino de Santiago, los Cañones del Sil o la Playa de las Catedrales son sólo algunos de los muchos atractivos turísticos de la región.
Con estas credenciales, no es de extrañar que más de 5 millones de turistas hagan de ella su destino de vacaciones cada año. Esta afluencia de viajeros representa una oportunidad excelente para aquellos que están pensando en abrir un alquiler vacacional.
Sin embargo, el proceso de dar de alta una vivienda turística en Galicia puede resultar abrumador para los no iniciados. Afortunadamente, en esta completa guía te explicaremos todo lo que necesitas saber para iniciar tu propio negocio de alquiler vacacional: definición, modalidades, normativa, requisitos, proceso de alta y tributación de las viviendas turísticas en Galicia.
¡Sigue leyendo para conocer más!
¿Qué se considera una vivienda de uso turístico en Galicia?
La definición de las viviendas de uso turístico en Galicia viene dada por el Decreto 12/2017 para viviendas de uso turístico (VUT) de la Xunta de Galicia.
Según este decreto autonómico, serán consideradas VUT “las viviendas amuebladas y equipadas que sean cedidas a terceras personas reiteradamente, a cambio de un precio y para estancias cortas”, que tendrán la obligatoriedad de inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia (REAT).
Es muy importante tener en cuenta este “reiteradamente” (para la Xunta de Galicia, dos veces al año o más), ya que si alquilas tu propiedad con menos frecuencia no es necesario que la inscribas en el REAT. Por otra parte, se considera que una estancia es corta cuando su duración es de como máximo 30 días.
Otra consideración de vital importancia es la importancia de no confundir las viviendas de uso turístico (VUT) con las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos.
Sí, lo sabemos, ¡los tres tipos de alojamiento tienen nombres muy parecidos! Sin embargo, los dos últimos son muy distintos de las VUT, pues a diferencia de éstas tienen la consideración de establecimientos turísticos.
Los establecimientos turísticos están en una categoría aparte, en la que, además de los mencionados, se encuentran los hoteles, los albergues de peregrinos y los campings. Estos alojamientos deben adherirse a regulaciones más estrictas que las VUT en materia de accesibilidad, equipamiento y dimensiones, por lo que la diferencia es clave.
Efectivamente, es un tema complejo, pero no te preocupes. En los próximos párrafos te explicamos todas las diferencias que hay entre las viviendas de uso turístico, las viviendas turísticas y los apartamentos turísticos.
¿Cuál es la diferencia entre una vivienda turística y una vivienda de uso turístico en Galicia?
La Xunta de Galicia define las viviendas turísticas como establecimientos turísticos unifamiliares aislados (es decir, casas) con un número de plazas no superior a 10 y completamente equipados para vivir y cocinar.
La principal diferencia con las viviendas de uso turístico, aparte de ser consideradas establecimientos turísticos, es que las viviendas turísticas se pueden alquilar para estancias de hasta 3 meses (en lugar de 30 días) y que deben estar identificadas con una placa con las siglas “VT” en el exterior.
¿Cuál es la diferencia entre un apartamento turístico y una vivienda de uso turístico en Galicia?
Los apartamentos turísticos son alojamientos integrados en un bloque de pisos o en edificaciones destinadas únicamente al uso turístico, como pueden ser bungalows y chalets. Al igual que las viviendas turísticas y las VUT, deberán contar con el equipamiento necesario para que los huéspedes puedan vivir y cocinar en ellos.
Al igual que las viviendas turísticas, la principal diferencia entre los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico es que los apartamentos están considerados establecimientos turísticos. Por este motivo, se pueden alquilar para estancias de hasta 3 meses (en lugar de 30 días), las diferentes estancias deben estar identificadas con un número en el exterior y deben cumplir con requisitos mínimos como disponer de televisor o caja fuerte, por ejemplo.
En resumen…
Si estás pensando en abrir un alquiler vacacional, lo más sencillo y conveniente en la mayoría de los casos es registrar tu propiedad como una vivienda de uso turístico (VUT). Te ahorrarás un montón de trámites y burocracia, con la única desventaja de que no podrás alojar a un mismo huésped más de 30 días seguidos al año, pero eso es poco probable, ¿no crees?
En cualquier caso, en el supuesto de que quisieses alquilar tu propiedad durante más de un mes a una sola persona, siempre tendrías a tu disposición la opción de realizar un contrato de temporada con la misma, como se haría con un alquiler tradicional.
¿Cuál es la normativa para las viviendas de uso turístico en Galicia?
Las viviendas de uso turístico están reguladas en Galicia por la Ley 7/2011 del turismo de Galicia, que fue ampliada en 2017 mediante el Decreto 12/2017 de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico de la Xunta de Galicia. Además, existe la Instrucción Interpretativa 1/2017, que aclara aspectos del decreto de 2017 de la Xunta que podrían no estar del todo claros.
¡Pero no te preocupes! Para evitarte los quebraderos que supone revisar tres textos legales diferentes, te hemos resumido los principales aspectos a tener en cuenta a continuación.
¿Cuáles son los requisitos para las viviendas de uso turístico en Galicia?
Las viviendas de uso turístico en Galicia deben cumplir ciertos requisitos para poder ser registradas como tales, que están establecidos en el decreto de 2017 de la Xunta. En esta sección te los contamos todos.
Acreditación de propiedad
El primero y más importante de los requisitos para alquilar una vivienda de uso turístico en Galicia es acreditar que la propiedad en cuestión es tuya o que tienes derecho de usufructo, es decir, que el propietario te ha permitido explotarla económicamente.
Esto se puede hacer, en el primer caso, mediante un contrato de compraventa o la adjudicación de una herencia, por ejemplo; en el segundo sería necesario un poder firmado por el titular o un contrato en el que se te autorice a explotar la propiedad.
Autorización de la comunidad de propietarios
Si tu propiedad está dentro de una comunidad de propietarios, ten en cuenta que ésta última no debe prohibir las viviendas de uso turístico en sus estatutos. Este tipo de prohibiciones son un tema polémico en toda España y, en comunidades como Asturias, han sido tumbadas por la Justicia.
Sin embargo, por el momento, en Galicia deberás contar con la autorización de la comunidad de propietarios o, al menos, que no lo prohíban expresamente en los estatutos.
Seguro de responsabilidad civil
Otro requisito indispensable para alquilar una vivienda vacacional en Galicia es contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra a las personas que se alojen en tu propiedad en caso de que les pasase algo.
Ten en cuenta que un seguro de hogar al uso no es suficiente, por lo que deberás contratar un seguro específico de responsabilidad civil.
Licencia de primera ocupación
La licencia de primera ocupación es un documento que garantiza que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez, lo cual, en esencia, quiere decir que el techo no se te va a caer encima.
Es un requisito indispensable para poder dar de alta una vivienda de uso turístico, aunque puede sustituirse por un certificado de fin de obra o, en caso de no disponer de ninguno de los anteriores, un certificado de legalidad urbanística.
Este último lo puedes conseguir en tu ayuntamiento local (llamados “Concellos” en Galicia), previo pago de una tasa que suele oscilar sobre los 60 €.
Equipamiento básico
Toda VUT deberá contar con unos mínimos de equipamiento, que la Xunta define como “suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata […] en relación con la totalidad de plazas de que dispongan”.
El equipamiento mínimo deberá ir incluido en la tarifa básica a pagar por los huéspedes.
Por último, se establece la posibilidad de que el anfitrión disponga de un inventario detallado del equipamiento de la vivienda, que podrá presentar a los huéspedes a su llegada y verificar a su salida.
Calefacción en todas las habitaciones
Las viviendas de uso turístico en Galicia deberán contar con calefacción en todas las habitaciones de uso por los huéspedes, salvo si sólo se alquilan entre los meses de junio y septiembre, ambos incluidos, en cuyo caso no será necesario.
De todas formas, te recomendamos que te plantees la instalación de calefacción si no la tienes, pues los veranos en Galicia suelen tener algunos días de lluvia, y las noches de agosto pueden llegar a refrescar bastante.
Teléfono de atención al cliente 24h
La Xunta de Galicia obliga a las VUT a disponer de un teléfono disponible las 24h para atender cualquier incidencia o problema que pudiesen tener los huéspedes.
¡Ojo, no es necesario que instales un teléfono en la vivienda! Simplemente deberás facilitar a las personas que se alojen contigo un número de contacto, que perfectamente puede ser el tuyo propio.
Hojas de reclamaciones
Tu propiedad deberá contar con hojas de reclamaciones a disposición de los clientes, que deberán estar señalizadas con un rótulo y acompañadas de una copia de la Declaración Responsable de Inicio de Actividad, o DRIA, de la que hablaremos más adelante.
Puedes encontrar el modelo estándar de hoja de reclamaciones de la Xunta aquí.
Registro de viajeros
Por último, no te olvides que todos los alquileres vacacionales en España deben contar con un registro o parte de viajeros, en el que deberán anotarse información básica sobre los huéspedes y su fecha de entrada, para posteriormente enviarse al cuerpo de seguridad que corresponda.
Puedes encontrar más información en nuestro artículo sobre cómo cubrir y enviar el parte de viajeros de tu alojamiento.
¿Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Galicia?
¿Quieres empezar a alquilar tu propiedad a viajeros, pero no sabes por dónde empezar? ¡No te preocupes, nosotros te enseñamos! Afortunadamente, el proceso de alta de las viviendas de uso turístico en Galicia es relativamente sencillo. Sigue leyendo para conocerlo paso a paso.
Reúne la documentación necesaria
Antes de nada, es importante que obtengas la documentación necesaria para poder alquilar tu propiedad. La lista de documentos es amplia, pero para dar de alta tu propiedad sólo deberás presentar dos: el DRIA (del que hablaremos en el siguiente apartado) y el justificante de pago de las tasas.
El resto de papeles no es necesario entregarlos en el momento, pero deberás tenerlos, puesto que la Administración podría requerírtelos en un futuro. Cuando presentes el DRIA tendrás que marcar en el mismo las casillas con los documentos que debes tener. Son los siguientes:
Licencia de primera ocupación
Antiguamente conocida como la cédula de habitabilidad, desde 1992 la licencia de primera ocupación es el documento que garantiza que una vivienda cumple con las condiciones básicas de seguridad y salubridad en Galicia. Alternativamente, podrás presentar también un certificado de obra nueva o una acreditación municipal de que tu propiedad cumple con la legalidad vigente.
Justificante de titularidad de la vivienda
Otro de los documentos que debes tener antes de presentar el DRIA es algún tipo de certificación de que la vivienda es tuya o tienes derecho a explotarla.
En el primer caso, puedes utilizar el contrato de compraventa, escritura del inmueble o documento de adjudicación de la herencia. El segundo de los casos, por su parte, requiere un título o poder firmado por el propietario, o algún otro documento que acredite el derecho de usufructo de la vivienda.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento certificado por un técnico cualificado que detalla el grado de eficiencia energética de un edificio, y es obligatorio para las viviendas que se van a alquilar, independientemente de que sea con fines turísticos o a largo plazo.
Las viviendas turísticas de toda España deberán, desde el 2 de junio de 2021, mostrar el certificado energético en sus anuncios e incluirlo en los contratos. Quién no lo haga se arriesga a una multa que puede ir de 300 ¡hasta 6.000 €!
Póliza de seguro de responsabilidad civil
El último documento que se debe tener al dar de alta una vivienda de uso turístico en Galicia es el de la póliza de seguro de responsabilidad civil, que es el documento en el que se formalizan los contratos de seguro y les da validez legal. No podemos dejar de insistir en lo importante que es que lo tengas en regla, y recuerda, no vale una póliza de seguro de hogar.
Las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb o Vrbo, ofrecen este tipo de seguro automáticamente a los propietarios, pero si decides alquilar por tu cuenta o prefieres tener más coberturas deberás negociar uno con una aseguradora. Échale un vistazo a nuestro artículo sobre los mejores seguros para alquileres vacacionales para conocer todas las opciones a tu disposición.
Presenta el DRIA (Declaración Responsable de Inicio de Actividad)
El DRIA es el documento más importante que vas a tener que presentar si quieres dar de alta una vivienda de uso turístico. Su propósito es el de comunicar a la Xunta de Galicia tu intención de alquilar tu propiedad para uso turístico, de modo que ésta te añada al REAT (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia).
¿Cómo y dónde se presenta el DRIA?
El formulario del DRIA se encuentra disponible en la Sede Electrónica de la Xunta de Galicia. Concretamente, deberás realizar el trámite TU986D (Inicio de actividad de viviendas de uso turístico, comunicación de modificaciones y cese de actividad), que puedes presentar de dos maneras:
- Telemáticamente: en la propia Sede Electrónica, pero necesitarás un certificado digital válido
- Presencialmente: deberás acudir a tu oficina provincial más cercana de la Agencia de Turismo de Galicia para presentarlo
¿Cuál es el plazo para presentar el DRIA?
No hay un plazo específico para presentar el DRIA: puedes presentarlo en cualquier momento del año. Eso sí, como es lógico, deberás hacerlo antes de empezar a alquilar tu vivienda, ya que de lo contrario te arriesgas a una sanción administrativa.
¿Cuánto cuesta presentar el DRIA?
El DRIA no es un trámite gratuito, por lo que a la hora de presentarlo deberás pagar una tasa, que en 2023, y a falta de que se presenten los números de 2024, asciende a 60,98 € para los alojamientos de hasta 10 plazas. Las viviendas de uso turístico con mayor capacidad (algo poco común) deberán pagar un precio ligeramente superior.
La tasa de registro puede pagarse en cualquiera de las entidades financieras colaboradoras con la Axencia Tributaria de Galicia. Recuerda apuntar los siguientes códigos, que necesitarás en el momento del pago de la tasa:
- Código de la Consellería: 04 Presidencia, Xustiza e Turismo
- Código de la Delegación: A Coruña 10 / Ferrol 11/ Lugo 20 / Ourense 30 / Pontevedra 40/ Vigo 41 / Vilagarcía de Arousa 42 / Servizos Centrais 13
- Código de Servicio: 07 Axencia Turismo de Galicia
- Denominación de la Tasa: Vivenda de Uso Turístico
- Código de la Tasa: 311901
¿Qué ocurre si no presento el DRIA?
La no presentación del DRIA en Galicia está considerada como una infracción administrativa grave y conlleva multas que van desde los 901 a los 9.000 €. Teniendo en cuenta que la tasa por presentarlo es de menos de 60 €, creemos que no vale la pena siquiera plantearse el no presentarlo.
Prepara un contrato de alquiler vacacional
Alquilar una vivienda con todas las garantías es algo que sólo se puede hacer si entre las dos partes media un contrato. Se trata de un elemento de vital importancia, que en caso de haber problemas puede ahorrarte muchos disgustos, como cancelaciones, impagos, desacuerdos en el precio, desperfectos en la vivienda… Existe una gran cantidad de situaciones en las que agradecerás haber firmado un contrato de alquiler vacacional.
¿No sabes por dónde empezar? Puedes descargar nuestra plantilla de contrato de alquiler vacacional de forma totalmente gratuita.
Empieza a alquilar tu propiedad
La presentación del DRIA es requisito suficiente para poder alquilar tu propiedad. La inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia (REAT) la realizará automáticamente la administración si tu solicitud es aprobada (que, si has hecho el trámite bien, lo será), y una vez hecha te entregará un documento acreditativo y pondrá a tu disposición hojas de reclamaciones para tus clientes.
En cualquier caso, aunque la Xunta tiene un plazo de 3 meses para responderte, es totalmente legal que alquiles tu alojamiento desde el momento que presentes el trámite en la oficina correspondiente. La respuesta del organismo oficial te será enviada por correo y a través de la Sede Electrónica, así que es importante que estés atento a ellos durante esos 3 meses.
¿Cómo tributa una vivienda de uso turístico en Galicia?
Los asuntos fiscales son probablemente la preocupación más común entre los propietarios de alquileres vacacionales, y es que enfrentarse a la hacienda pública es una batalla que pocos esperan con gusto.
Afortunadamente, y a diferencia de otros lugares, como Barcelona, Madrid o las Islas Baleares, en Galicia no existe una tasa turística para los alquileres vacacionales. Eso sí, en toda España los alquileres de viviendas de uso turístico están sujetos a dos impuestos de sobra conocidos: el IVA y el IRPF.
¿Cómo tributan los ingresos de las viviendas de uso turístico en el IRPF?
Como bien sabrás, el IRPF, o Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, es una declaración que todo ciudadano español debe presentar anualmente. Los ingresos procedentes del alquiler de viviendas turísticas se deben declarar en este trámite, pero pueden tener distinta clasificación dependiendo de las circunstancias en las que se produzcan.
Por un lado, existe la posibilidad de que tributen como rendimientos de capital inmobiliario, que son las ganancias procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles. Se trata del caso más común.
Sin embargo, si tienes contratada al menos a una persona a jornada completa (por ejemplo, si tienes recepción) o prestas servicios considerados como propios de la industria hotelera (como limpieza periódica*, cambio de la ropa de cama**, comidas o actividades de ocio), deberás declarar los ingresos como rendimientos de actividades económicas.
*La limpieza periódica no se considera servicio propio de la industria hotelera cuando se hace a la entrada y salida de nuevos huéspedes, ni cuando consiste en la limpieza de estancias comunes de la propiedad.
**Al igual que en el punto anterior, no se considera servicio hotelero el cambio regular de sábanas y toallas.
¿Qué ingresos hay que declarar y qué gastos son deducibles?
A la hora de hacer la declaración del IRPF en Galicia, deberás sumar los ingresos totales que has obtenido por el arrendamiento de tu vivienda turística. Esta cifra recibe el nombre de rendimiento bruto, y se le pueden restar los gastos en los que hayas incurrido para conseguirlo.
Son gastos deducibles:
- Los gastos de conservación o reparación (¡pero no los de mejora!)
- Las cuotas de hipoteca
- Los gastos de comunidad
- Los gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Las tasas municipales de basuras
- Las comisiones de agencias
En general, es deducible cualquier gasto que tenga relación directa con el alquiler del alojamiento, pero recuerda que sólo podrás deducir aquellos que correspondan al tiempo durante el cual lo has alquilado.
¿Qué quiere decir ésto? Pongamos un ejemplo: si alquilas una vivienda de uso turístico durante los meses de verano, no puedes deducir los gastos de luz de todo el año, ni tampoco la totalidad del IBI, que deberás prorratear en base a los meses que correspondan.
Por último, recuerda que durante el tiempo que no alquiles la propiedad, y asumiendo que tienes una segunda vivienda, ésta estará sujeta igualmente al IRPF como rendimiento de capital, por lo que deberás tributar en base al valor catastral del inmueble.
¿Cómo tributan los ingresos de las viviendas de uso turístico en el IVA?
El otro impuesto que tendrás que tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda de uso turístico en Galicia es el IVA, o Impuesto sobre el Valor Añadido, que grava el consumo de bienes y servicios en toda España.
¡Ojo, no todas las viviendas turísticas deben pagar IVA! La clave está, al igual que pasa con el IRPF, en que se presten o no servicios considerados propios de la industria hotelera. Si sólo alquilas tu alojamiento, no deberás pagar IVA, pues se considera exento.
Ahora bien, en caso de prestar servicios, ¿cuáles se consideran como tales a efectos de pagar el impuesto?
En general, están sujetos todos los servicios que vayan más allá del propio alquiler. Algunos ejemplos son:
- Servicio de comidas
- Servicio de custodia de maletas
- Servicios de desplazamiento
- Servicios de ocio
Por último, es importante saber qué porcentaje deberías pagar en caso de estar sujeto. La respuesta es sencilla: tendrás que pagar un IVA del 10%, salvo que realices los alquileres a través de una empresa gestora, en cuyo caso se encargará ella de hacerlo.
Conclusiones
El alquiler de viviendas turísticas es una actividad que ha experimentado un “boom” en los últimos años. No es para menos, pues el alquiler de viviendas vacacionales ha demostrado ser notablemente más rentable que el tradicional a largo plazo, incluso durante la pandemia.
Es lógico, por tanto, plantearse abrir un negocio de este tipo, y más en una tierra como Galicia, cuyo atractivo turístico resulta único en España. Aún así, sabemos que la tarea de poner en marcha un alquiler vacacional puede parecer titánica.
Esa ha sido nuestra motivación para elaborar esta guía. Estamos seguros de que tras haberla leído tendrás mucho más claro el proceso que hay que seguir para dar de alta un apartamento turístico en Galicia y ya no te resultará tan temible.
Ahora bien, ¿y lo que viene después? Gestionar un alquiler vacacional no siempre es tarea fácil: deberás estar pendiente de las reservas de tus huéspedes en múltiples plataformas, asegurarte de que no se solapan y atender a todas sus dudas. Es más, quizás hasta te interese crear una página web desde la que poder aceptar reservas directas.
Por suerte, existe una solución que te permitirá simplificar la operativa de tu alojamiento turístico y tener más tiempo para disfrutar con los tuyos: Lodgify.
Lodgify es un excelente software de gestión de alquileres vacacionales que te permitirá sincronizar todos tus canales (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) y sus calendarios y reservas en un sólo lugar. No sólo eso, sino que también cuenta con un creador de páginas web con funcionalidad de reservas directas, de modo que tus huéspedes potenciales puedan reservar desde tu página web: ¡ambos os ahorrareis las comisiones de las plataformas de alquiler vacacional!
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