¿Debería iniciar mi propio negocio de alquiler vacacional? ¿Cuánto tendría que ingresar para cubrir gastos? ¿Hay suficiente demanda en mi ciudad? ¿Realmente son rentables los pisos turísticos?
Si te has hecho alguna de estas preguntas en los últimos tiempos, debes saber que no estás solo. Un número creciente de españoles se pregunta lo mismo cada día, conscientes de la formidable rentabilidad de los alquileres vacacionales, cuya capacidad para generar ingresos ha sorprendido a más de uno.
Según un reciente informe de la Universidad de Valencia, un propietario ingresará entre un 100% y un 200% más por su vivienda si la anuncia como alquiler vacacional en vez de como residencial.
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Con datos como estos, no es de extrañar que, a pesar de la pandemia, el número de alojamientos turísticos esté al alza. El Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntaba, en un estudio experimental, que en 2020 hubo en España más de 320.000 viviendas dedicadas al alquiler vacacional.
Estas condiciones de mercado explican en parte el auge de las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking o Vrbo, que actúan como intermediarias en la gran mayoría de arriendos de este tipo y han sido las principales impulsoras de la transformación del sector.
Ahora bien, con independencia de lo boyante del sector ahora mismo, es siempre pertinente realizar al menos unos cálculos básicos de rentabilidad antes de meterse de lleno en el mercado. Por eso, en este artículo te enseñaremos a calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional y, dado el caso, también a incrementarla.
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¿Cuál es la rentabilidad media de un alquiler vacacional?
La rentabilidad de un alquiler vacacional depende en gran medida de dónde se encuentre la propiedad, siendo considerablemente más alta en zonas turísticas. Generalmente, tiende a ser superior a la de un alquiler convencional a largo plazo, aunque como consecuencia de la pandemia del Covid-19 el crecimiento de los márgenes se ha moderado sensiblemente.
Eso sí, antes de embarcarse en un alquiler vacacional hay que tener en cuenta que los ingresos que éstos proporcionan son altamente estacionales en comparación con los alquileres a largo plazo, aunque esto se compensa por el volumen de los mismos en temporada alta.
¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional?
El cálculo de la rentabilidad de un alquiler vacacional es un paso clave que debemos dar antes de decidir si queremos optar por esta modalidad de arriendo o, por lo contrario, preferimos ofrecer un alquiler a largo plazo.
Conocer el rendimiento que nos reportaría un alquiler convencional es sencillo, pues conocemos de antemano cuáles van a ser los ingresos mensuales. A éstos habrá que restar los gastos que nos genere la propiedad y de los que no sea responsable el inquilino, como los gastos de comunidad, el IBI, las comisiones de gestión, los seguros y las previsiones por reparaciones. Por ejemplo:
Ingresos mensuales: 700 €
– Gastos mensuales: 105 €
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Rentabilidad: 595 €
La rentabilidad de un alquiler vacacional es algo más complicada de calcular, pues depende de los niveles de ocupación del mismo. ¿Cuántas noches deberíamos tener ocupado un alquiler vacacional para igualar los ingresos mensuales del ejemplo anterior?
La respuesta se obtiene al dividir esos 700 € entre el precio por noche que escojamos. Por ejemplo, suponiendo que cobramos 40 € por noche:
700 / 40 = 17, 5 noches
A partir de las 18 noches con ocupación, la rentabilidad sería mayor como alquiler vacacional. Si cobramos 60 €, necesitaríamos 12 noches.
700 / 60 = 11,7 noches
Si consiguiésemos ocupar esta propiedad durante 25 noches, a 60 € la noche:
Ingresos mensuales: 25 noches x 60 € = 1.500 €
– Gastos mensuales: 105 €
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Rentabilidad: 1.395 €
Por tanto, si consigues tener tu propiedad ocupada con frecuencia, su rentabilidad será mucho mayor como alquiler vacacional.
¿Cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler vacacional?
Ahora que sabes cómo calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional, es posible que te preguntes qué modos hay de incrementarla. No te preocupes, pues en esta sección te mostraremos algunas maneras de hacerlo.
Optimiza los precios
Un mercado tan competitivo como el de la vivienda de alquiler vacacional requiere que los propietarios afinen los precios con asiduidad, a fin de convertirse en una opción más atractiva para los viajeros que sus rivales.
Los precios dinámicos son un excelente recurso para este fin. Existen muchas variables que afectan a la demanda, como el día de la semana, la época del año o eventos especiales como finales de fútbol, congresos y celebraciones varias; una estrategia de precios dinámicos las tiene en cuenta y varía los precios en consecuencia.
Podemos aprovechar eventos como los mencionados para subir los precios, pues la demanda es mayor y ocuparemos el alquiler igualmente. De la misma manera, podemos bajar los precios en temporada baja o en días laborables, incentivando de esta manera a los huéspedes potenciales a reservar.
También tenemos la opción de ofrecer descuentos por estancias más largas. Se trata de un incentivo que quizás no nos convenga en temporada alta, pero que puede resultar muy útil en épocas de baja ocupación, durante las cuáles es difícil conseguir reservas.
Incrementa tu ratio de ocupación
El ratio de ocupación es quizá la métrica más importante a la hora de determinar la rentabilidad de un alquiler vacacional. En general, este tipo de alquileres se vuelven más rentables que los convencionales a partir de una tasa de ocupación del 60%, por lo que todo lo que supere esta cifra se traducirá en mayores beneficios.
La mejor manera de aumentar el ratio de ocupación es la de optimizar los precios, y es que muchas veces es mejor aceptar reservas por menos dinero que tener la propiedad vacía y costando dinero.
Cuida tu reputación
Las opiniones en Internet son extremadamente importantes para los propietarios de alquileres vacacionales, pues pueden significar la diferencia entre el éxito o el fracaso de su propiedad.
Al fin y al cabo, cuando podemos escoger entre dos propiedades equivalentes, siempre vamos a optar por la que tenga mejores valoraciones. Una propiedad con muchas opiniones negativas será ignorada por la mayoría de viajeros, y mejorar su reputación puede resultar una tarea ardua, por lo que lo mejor que puedes hacer para que tu alquiler sea altamente rentable es asegurarte de que tus huéspedes salen encantados del alojamiento.
Presta atención a las fotos
Un alquiler vacacional entra ante todo por los ojos. La navegación por Internet se basa en ojear rápidamente grandes cantidades de información, por lo que si queremos captar la atención de los usuarios necesitamos destacar sobre el resto.
Una excelente manera de conseguirlo es con fotos de alta calidad, que muestren la propiedad en todo su esplendor e inciten a los huéspedes potenciales a hacer clic en el anuncio. Invertir en fotografías de calidad profesional puede parecer una cara frivolidad, pero si eso te permite aumentar la rentabilidad de tu alquiler vacacional está claro que vale la pena.
Añade valor añadido
Una forma barata de distinguirse de la competencia y convencer a los indecisos es ofrecer valor añadido a tus huéspedes con extras como una bicicleta básica para moverse por la zona, bebidas frías o fruta fresca. En época de pandemia, ofrecer mascarillas gratuitas y gel hidroalcohólico a tus huéspedes también puede ser un buen detalle que, en consecuencia, derive en más opiniones positivas.
Los anfitriones que quieran ir un paso más allá pueden apostar por extras más caros, como una piscina o una pista de tenis. La inversión es mucho mayor, pero en propiedades de lujo pueden amortizarse con relativa facilidad y suponen un gran aliciente para las reservas.
Conclusiones
Son muchos los propietarios de viviendas que se plantean la posibilidad de dedicar su propiedad al alquiler vacacional. Lo cierto es que no todas son adecuadas para este propósito, por lo que es de vital importancia asegurarnos de que la nuestra lo es antes de lanzarnos a la piscina. Recuerda: antes de iniciarte en el mundillo, es fundamental contar con un buen plan de negocios para tu alquiler vacacional.
Esperamos que los métodos que hemos expuesto en este artículo te ayuden en esta tarea. Si quieres añadir cualquier cosa sobre el tema, o bien plantearnos alguna duda que te haya surgido, ¡no te lo pienses y déjanos un comentario!
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