Cuando se quiere invertir en inmuebles para destinarlos al alquiler, el propietario tiene que decidir lo que querrá hacer exactamente con su nueva casa. El mercado de los alquileres vacacionales cambia constantemente y con ello, los propietarios deben adaptarse a las oportunidades que puedan aparecer.
Si tienes un alquiler vacacional con estancias a corto plazo, tal vez te hayas preguntado qué ventajas tendrían las estancias más largas. Estas últimas pueden ser una buena opción que podrían ayudarte a conseguir una mayor ocupación y tener una predicción de tus ingresos. Hay que tener en cuenta que no siempre podemos sacar el mismo rendimiento de un alquiler vacacional que de un alquiler a larga o media estancia. La ocupación debe ser muy alta para poder llegar al mismo nivel que estos dos últimos, y no siempre es posible.
Estos son solo algunos de los muchos factores que pueden ayudar a propietarios y gestores a decidir si les conviene un alquiler de corta estancia o uno de larga estancia y, normalmente, tomar esta decisión es fácil y sucede de manera natural según el tipo de inmueble y lo que tengas pensado hacer con él. No obstante, hay una serie de ventajas y desventajas para ambas estrategias.
Si necesitas ayuda a la hora de decidir si prefieres tener un alquiler de corta o de larga estancia, estás en buenas manos. Atento, porque te vamos a enumerar los pros y los contras de las dos opciones.
¿Qué es un alquiler vacacional o de corta estancia?
Antes de meternos en materia, repasemos conceptos y familiaricémonos con el término “alquiler de corta estancia” o “alquiler vacacional”.
Un alquiler de corta estancia (que comúnmente se refiere a alquileres vacacionales) es el alquiler o arrendamiento de una propiedad amueblada por un período de tiempo considerado corto. Dependiendo del propietario, la localización de la propiedad y otros factores, este tipo de casas se suelen alquilar por semana o por noche.
Muchos propietarios de alquileres vacacionales o de corta estancia alquilan sus propiedades durante prácticamente todo el año, al no darles uso ellos mismos.
Durante los últimos 20 años este tipo de negocio se ha convertido en una alternativa popular al típico hotel, y aún más con el auge de las páginas web para promocionarlos como Airbnb o VRBO.
Pros de los alquileres vacacionales o de corta estancia
Más flexibilidad
Aquellos propietarios que alquilen sus apartamentos durante un período de tiempo corto gozarán de mucha más flexibilidad. Pueden suprimir la disponibilidad de los días del calendario durante los que quieran hacer uso personal de su propiedad, sin ser eso un inconveniente para nadie.
Sin redecoraciones ni reformas
En general, este tipo de contrato suele ser para algunos días o semanas como mucho. Con huéspedes tan efímeros como estos te asegurarás de que solo “visiten” tu propiedad, sin intención de redecorarla o mover muebles.
Mayores ingresos
No solamente podrás establecer un precio variable según la zona en la que se sitúe tu alquiler o la temporada (alta y baja), sino que también tendrás la posibilidad de fijar un número de noches como estancia mínima para asegurarte el beneficio.
Exenciones y deducciones tributarias
Muchos propietarios de alquileres vacacionales tienen derecho a ciertas exenciones tributarias o deducciones en los gastos de la propiedad, solo por el hecho de ser un alquiler a corto plazo. Asegúrate de informarte sobre las regulaciones de tu propia zona en este ámbito.
Contribución a la economía colaborativa
Últimamente, el concepto de “economía colaborativa” y los beneficios que esta proporciona a la sociedad está en boca de todos. Alquilando tu propiedad para estancias cortas demostrarás ser innovador y contribuirás a esta manera de vivir y pensar tan moderna.
Contras de los alquileres vacacionales o de corta estancia
Más mantenimiento y actualizaciones
Cuando te dedicas al alquiler vacacional necesitas mantener en buen estado tu propiedad para ahorrarte opiniones negativas por parte de tus huéspedes. Esto no solo incluye tareas como la limpieza regular, nuevas capas de pintura o el desatasque de los desagües, sino también el tener en cuenta las tendencias tecnológicas y las novedades. Tendrás que actualizar los servicios de tu alquiler para que la estancia de tus huéspedes sea lo más placentera posible, y esto puede conllevar una pequeña inversión.
Los ingresos no están garantizados
Una de las mayores frustraciones que tienen que afrontar los propietarios de alquileres vacacionales es el efecto de las diferentes temporadas. Mientras que durante las temporadas altas puede que su apartamento esté a rebosar, en las temporadas bajas puede estar tan vacío que lleguen a perder dinero. A pesar de que las tarifas se pueden ajustar a estos cambios de temporada (con ofertas o rebajas), las reservas y sus ingresos no están siempre garantizados.
Competencia por parte de propiedades cercanas
A diferencia del negocio inmobiliario, los alquileres vacacionales cuentan con más propiedades que viajeros interesados en alquilarlas. Esto puede afectar negativamente a algunos propietarios, sobretodo si su zona es popular y está plagada de propiedades destinadas al alquiler vacacional.
Mil cosas que hacer
Para algunos propietarios tener un alquiler vacacional es como una afición, aunque para otros puede llegar a ser un trabajo a tiempo completo. Hay muchísimas tareas que son necesarias para conseguir que un huésped alquile una propiedad: desde actualizar la disponibilidad de los calendarios hasta proporcionar un proceso de reserva, check-in y check-out fáciles, pasando por la limpieza, el jardinero y todo lo demás. Gestionar un alquiler vacacional puede ser un arduo trabajo si no cuentas con las herramientas adecuadas.
¿Qué es un alquiler de larga estancia?
A diferencia de los alquileres vacacionales o de corta estancia, los de larga estancia son aquellos que incluyen períodos de alquiler de un mes o más. En general, los alquilados pagan al propietario cada mes, y se encargan de gastos como las facturas del gas o la luz.
Estos alojamientos temporales cada vez son más populares, por ejemplo, hay huéspedes que buscan alquileres a largo plazo para no involucrarse en un contrato que les obligue a permanecer varios meses en una misma vivienda. También, hay muchos viajeros por negocios que, en lugar de vivir en hoteles con ciertas limitaciones, prefieren vivir de forma independiente y tranquila en una vivienda adecuada.
La Ley de Arrendamiento Urbano 29/1994 es la que recoge toda la legislación de los alquileres de larga duración. Al aumentar el tiempo de arrendamiento, se deja de considerar como un alquiler vacacional. Si quisieras combinar alquileres a corto y largo plazo, no habría ningún problema para llevarlo a cabo.
Qué debes tener en cuenta de los alquileres vacacionales a larga estancia
Si decides incorporar este tipo de estancias, deberás tener en cuenta varios aspectos:
Equipa tu alquiler vacacional para la vida diaria
Los huéspedes que alquilan un alquiler vacacional de larga temporada no tienen las mismas necesidades que aquellos que lo hacen por menor tiempo. La vivienda pasará a ser su casa, es por eso por lo que debe tener todos los servicios para que el huésped se sienta cómodo.
Es importante que tu propiedad cuente con una cocina bien preparada, Wifi, electrodomésticos y obviamente, artículos básicos como jabón, toallas, sábanas, almohadas…
Además, debes informarte bien de las necesidades de cada huésped. Seguramente pase mucho tiempo, así que todo debe estar adecuado. Si es un estudiante o un viajero de negocios, tal vez sea interesante tener un estudio listo con una silla y mesa adecuadas (e incluso puedes dejar alguna libreta y bolígrafo).
En el caso que fuese una familia con niños, puedes comprar algunos juegos para que estos últimos estén entretenidos.
Ten el calendario actualizado
Para que puedas organizarte bien, es importante que las estancias prolongadas se reserven con antelación. Deja bien claro el tiempo máximo que los huéspedes pueden quedarse en la vivienda (por número de noches, semanas o meses), con cuánta antelación se debe reservar y el tiempo de preparación que necesitas entre una estancia y otra.
Si quieres usar tu propiedad en ciertas temporadas o cuando te encuentres fuera, esto será clave. Con una organización a tiempo, no tiene que haber problemas.
Adapta las normas de la casa
Puede que, como propietario, tengas cierta desconfianza para alquilar tu vivienda durante un tiempo más prolongado. Aunque puede haber situaciones no deseadas con algunos huéspedes, habitualmente – y más con alquileres vacacionales de larga estancia – no tiene porqué haber problemas. De hecho, al pedir que se reserve con cierta antelación, se puede hacer una investigación y conocer más a fondo al huésped y ver si es adecuado para tu alquiler.
Así pues, tal vez tengas que adaptar las normas de la casa acordadas para tu alquiler vacacional a corta estancia. La posibilidad de molestar a los vecinos se puede convertir en un problema cuando un huésped se va a alojar durante un tiempo más largo. Deja claras todas las normas y pon a disposición todos los elementos necesarios para que lo puedan cumplir, como por ejemplo, tener al alcance todos los materiales de limpieza necesarios (bolsas de basura, aspiradora o escoba y recogedor, fregona, bayetas, etc.).
También puedes dar información e instrucciones del día a día (por ejemplo, dónde tirar la basura o cómo deben cuidar el espacio) y crear una guía para darles información local sobre restaurantes, gimnasios, parques, etc.
Pros de los alquileres de larga estancia
Regularidad
Una de las mayores ventajas de este tipo de alquiler es saber que cada mes podrás contar con un ingreso fijo. Aunque los ingresos producidos son menores, son beneficios seguros a largo plazo. Esto puede aliviar la preocupación de aquellos propietarios que cuenten con muchos otros gastos a los que hacer frente. Además, los inquilinos de este tipo de alquiler suelen pagar religiosamente sus mensualidades y encargarse de todas las facturas.
También hay cierta tranquilidad en cuanto a su gestión. Al tener un huésped de forma habitual, probablemente debas hacerte más cargo de los cuidados, pero en consecuencia, se reducen los costes del mantenimiento y reparaciones.
Deducciones
Respecto a las rebajas fiscales y gastos de gestión, los alquileres a larga temporada salen beneficiados. Los impuestos se pagan de forma anual en la declaración de la renta. Este tipo de alquiler se beneficia de la deducción de gastos derivados de la actividad del alquiler: electricidad, IBI, reparaciones y conservación…
Menos cosas de las que ocuparse
Si alquilas tu propiedad para largas estancias, te darás cuenta de que hay menos cosas de las que preocuparse a la hora de hacer tareas administrativas del tipo papeleo, entrega de llaves e incluso publicidad del inmueble. Una vez tu inquilino firme el contrato, sabrás cuánto tiempo va a quedarse en tu propiedad, y solo tendrás que preocuparte de llenar de nuevo la casa cuando esta vuelva a estar vacía.
Puede que no necesites amueblar
Algunos inquilinos de alquileres de larga estancia vendrán con sus propios muebles, y si el piso que quieres alquilar está vacío, esto puede ser de gran ayuda. Así, no solo tendrás un ingreso mensual asegurado, sino que podrás olvidarte de mantener y actualizar el mobiliario.
Puedes pedir una fianza de mayor importe
Si te preocupan temas como el seguro, el contrato de alquiler y las fianzas, no hay por qué entrar en pánico. Para alquileres de larga estancia se puede pedir una fianza de importe más elevado, que será devuelta cuando el inquilino termine su contrato, a menos que la propiedad o sus elementos hayan sufrido algún daño. Estas fianzas sirven para que los propietarios puedan sentirse más seguros a la hora de alquilar sus propiedades a terceras personas.
Contras de los alquileres de larga estancia
El propietario tiene menos flexibilidad
Por desgracia, en el mundo de los alquileres de larga estancia no hay lugar para los viajes espontáneos a la montaña ni las escapadas a la playa. Si tienes a un inquilino en tu propiedad, no le puedes pedir que se vaya cuando a ti te apetezca disfrutar de tu casa. Esto puede echar para atrás a muchos propietarios que tienen una segunda residencia y simplemente quieren alquilarla para ganar dinero extra durante los meses que no está en uso.
Menor control de la propiedad
La mayoría de las veces no ocurre nada desastroso durante los períodos de estancia de los inquilinos. Sin embargo, en los alquileres de larga estancia hay menos oportunidades de revisar el estado de la propiedad. En los alquileres vacacionales o de corta estancia los propietarios pueden inspeccionar su casa cada vez que cambian de huésped. En los alquileres de larga estancia, sin embargo, esto resulta más complicado, y es posible que tengas que avisar con 24 horas de antelación en caso de querer hacer una visita de mantenimiento y/o seguridad.
Peligro de impago
Aunque no tiene que pasar, existe la posibilidad de que haya impagos por parte de inquilinos. Esta situación puede poner en un aprieto a cualquier propietario, ya que si se diese el caso de querer finalizar el contrato, se debe demostrar la necesidad del inmueble para uso propio o de familiares de primer grado.
También puede ocurrir que existan diferencias y no haya una buena comunicación entre huésped y propietario. Es importante dejar bien claro las normas de la vivienda y restricciones para evitar malentendidos, posibles desperfectos en la casa, desacuerdos con los pagos mensuales, etc.
Restricciones de la ciudad/vecindario
Según el tipo de propiedad y la zona en la que se sitúe, habrá unas u otras leyes, restricciones y licencias que tendrás que tener en cuenta antes de empezar a alquilar a largo plazo (y estas pueden ser más restrictivas que en los alquileres de corta estancia).
El proceso de encontrar al inquilino adecuado es más largo
Si alguien va a tener que pasar una larga temporada en tu casa, querrás asegurarte de que ese huésped sea el adecuado. De este modo, el tiempo que le dediques a investigar y revisar todo lo necesario para llegar a firmar un contrato puede ser considerablemente mayor, y más si lo comparas con lo rápido que supone conseguir una reserva para un alquiler vacacional (especialmente con la opción de reserva instantánea).
En definitiva, tanto los alquileres vacacionales como los de larga estancia tienen sus ventajas. Pero siempre que cuentes con el software para alquileres vacacionales adecuado, el alquiler de corta estancia será una buena opción que te brindará más ingresos y flexibilidad, contribuirá a la economía colaborativa, hará que conozcas a huéspedes de distintos lugares del mundo y te beneficiará con sus deducciones tributarias.
