Cuando quieres adentrarte en el sector de los alquileres vacacionales alquilando una propiedad que ya tienes, la inversión inicial al prepararlo, amueblarlo, decorarlo y, en definitiva, dejarlo listo, puede ser más o menos grande. A eso tendrás que sumarle los gastos de la comunidad, las licencias con las que tengas que contar para iniciar la actividad, las acciones de marketing pagadas que quieras llevar a cabo y demás. Sin embargo, si lo que quieres es comprar una propiedad para convertirla en un alquiler vacacional la cosa cambia: tendrás que hacer frente a todos estos gastos, recuperar la inversión de la compra de la propiedad y, además, tomar la mejor decisión para el futuro de tu negocio.
Pero que esto no te desanime, no serías ni el primero ni el último en hacerlo (¡y en triunfar!). De hecho, comprar una vivienda para destinarla al uso turístico es algo que cada vez más españoles están decidiendo hacer. Según un informe de Tinsa, en 2016 el 48% de la oferta de alojamiento turístico ya era este tipo de propiedad. Las razones por las que este negocio es tan atractivo son varias:
- Es un activo tangible, algo físico sin tantas variaciones como pueden ser las acciones o la criptomoneda. Además, es más fácil de gestionar y tiene un funcionamiento más sencillo de entender.
- Con la alta ocupación turística de gran parte del territorio Español, son muchos los destinos que tienen asegurada la rentabilidad de las propiedades destinadas al uso turístico.
- Los cambios sociodemográficos han hecho que la manera tanto de tener una primera residencia como de viajar sean distintas, y cada vez son más los viajeros que prefieren la experiencia de quedarse en un alojamiento que los haga pertenecer al lugar al que visitan.
Sí, hay riesgos al invertir en algo tan costoso como una casa, y la normativa todavía tiene que adaptarse a las necesidades de este nuevo tipo de negocio. Sin embargo, el sector de los alquileres vacacionales sigue creciendo, y no parece que vaya a dejar de hacerlo.
Para ayudarte a dar el paso, te traemos los 8 errores que muchos propietarios cometen. ¡Evítalos!
No saber si te conviene invertir
Ya, te hemos puesto la miel en los labios y ahora te decimos esto, pero es por tu propia salud económica. Para saber si es buena idea invertir en una propiedad para destinarla al uso turístico tienes que analizarte a ti mismo primero y crear un presupuesto real después. ¿Puedes hacer frente a todo ese gasto? Los expertos recomiendan no endeudarse más del 30% de tus ingresos, por ejemplo, y prever lo imprevisto (es decir, dejar margen a posibles problemas o necesidades que no hayas calculado de antemano).
También es buena idea no pensar que te tendrán reservas nada más empezar, y mantener una parte del presupuesto por si el negocio tarda unos meses en arrancar.
No tener en cuenta todo lo que se le añade al precio
Invertir en una segunda vivienda que va a ser alquilada a corto plazo no solo supone pagar el precio del inmueble; hay otros gastos que hay que sumar a este más grande. Hablamos de seguros, gastos de contabilidad, devaluación, suministros, mobiliario, impuestos, reparaciones y mantenimiento, entre otros. También las posibles licencias y otros gastos de comunidad.
La zona en la que inviertas también puede afectar a estos gastos relacionados con la compra, así que infórmate bien antes de tomar una decisión.
No conocer el sector
Si no conoces el sector ni el mercado, no sabes si el precio que te piden por la propiedad es bueno, malo o demasiado caro. Saber por dónde se sitúa la propiedad en la que estás interesado (en cuanto a precio y valor) también puede ayudarte a tomar una decisión o a hacerte preguntas. ¿Por qué es tres veces más barata que las propiedades vecinas?
Si tienes una idea de la oferta y la demanda en tu zona y sabes cómo está la competencia puedes tomar una decisión más informada (y acertada). Puede que te interese comprar en otra zona, o hacerte con esa propiedad en la que puedes construir una piscina y diferenciarte del resto de alquileres vacacionales competidores. Y eso es otra cosa, también tendrás que tener en cuenta las tendencias y lo que quieren los huéspedes para saber si podrás ofrecérselo en esa propiedad.
No saber calcular el valor de la propiedad
Hay muchos factores que determinan el valor de una propiedad; date tiempo y averígualo examinándolos. Cuando hablamos del valor no solo nos referimos al precio, sino a todo lo que haga que esa propiedad sea más o menos valiosa: la localización, lo cerca que está del transporte público o los puntos de interés, lo viejas o nuevas que son las instalaciones, el potencial que pueda tener y las posibilidades de mejorarla, el índice de crimen (sí, es algo que también deberías mirar), etc.
Después de comparar varias opciones de compra y analizarlas todas, puede que pierdas el sentido de lo que es caro o barato. Contrasta siempre el precio que te pida el vendedor con otras viviendas de la zona.
No consultar a un experto ni ir a un notario
Si no eres un experto en el sector turístico e inmobiliario, en cómo están los precios y las hipotecas en la zona o en qué tipo de precio deberías aceptar, busca la opinión de alguien que pueda llevarte de la mano durante el proceso. Contar con un entendido del tema asegurará que ningún aspecto, por pequeño que sea, deje de ser considerado, y te aconsejara sobre las decisiones que tomes. También te ayudará a negociar, te dirá qué puedes pedir y hasta dónde puedes contraofertar.
Por otro lado, un notario no deja de ser otro experto con el que querrás contar para evitar sorpresas desagradables de tipo legal más adelante. Y no, invertir en una segunda residencia para darle un uso turístico no es lo mismo que comprar una primera residencia, así que lo que te pudo decir en su día sobre esta última no se aplica a la nueva.
Dejarte llevar por las emociones y olvidar los números
Muchos propietarios se enamoran de una propiedad o una zona en concreto y olvidan lo que les va a conllevar. ¿De qué sirve comprar la casa más grande de la calle si en pocos meses vas a tener que dejar el negocio? Tienes que asegurarte de que sea una buena decisión para el futuro.
Pero esto no solo ocurre con este tipo de inversión; muchas veces se mete la pata por no invertir de manera racional. Sé valiente y reconoce tus posibilidades y limitaciones, y saca el máximo provecho a lo que puedas permitirte. No corras riesgos que pueden salirte caros.
Creer que no podrás gestionar una propiedad a distancia
Muchos propietarios deciden invertir en una zona que está cerca de su primera residencia, aunque eso signifique menor demanda de alojamiento en la zona y, por lo tanto, menos afluencia de viajeros. ¡Graso error!
Hoy en día es perfectamente posible gestionar una propiedad a distancia y hacerlo bien (ya son muchos los propietarios que lo llevan a cabo). Con todas las automatizaciones, soluciones y herramientas que el mercado está ofreciendo, no es para nada necesario encargarte del negocio de manera presencial. De este modo, puedes invertir en una propiedad situada en una zona de mayor interés, ¡e incluso puedes hacerte con una que no esté en territorio español!
Creer que hay que comprar fuera de temporada
Cuando piensas en comprar una propiedad para convertirla en un alquiler vacacional crees que será buena idea hacer el proceso fuera de temporada para tenerla a punto durante la temporada alta. Aunque tiene sentido lo que dices, es importante tener una idea de lo que supone la temporada alta en la zona en la que te interesa invertir.
Si investigas y finalmente compras durante la temporada alta, tendrás una mejor idea de lo que puede resultar de tu inversión, y podrás hacer un mejor cálculo para el retorno de esta. También podrás observar a los competidores de la zona y saber cuánta demanda real hay.
Y la cosa no termina aquí. Una vez hayas invertido en una propiedad deberás evitar otros errores comunes, como el de no contratar un seguro específico o no adaptarla a la actividad que vas a desarrollar. ¡Pero eso ya es otra historia!
¡Asegúrate de tener en cuenta estas consideraciones a la hora de invertir y toma la mejor decisión para tu negocio!
