Wenn Sie mit einer Immobilie, die Sie bereits besitzen, in den Ferienwohnungsmarkt eintreten möchten, kann die anfängliche Investition in der Vorbereitung, Einrichtung, Dekoration und der Fertigstellung ziemlich groß sein. Hinzu kommen unter anderem Gemeinschaftskosten, notwendige Lizenzen sowie Kosten für Marketingmaßnahmen. Wenn Sie jedoch eine Immobilie kaufen möchten, um sie anschließend in eine Ferienwohnung umzuwandeln, müssen Sie neben den oben genannten Kosten darauf achten, dass sich die Investition rentiert und Sie die besten Entscheidungen für die Zukunft Ihres Unternehmens treffen.
Das soll Sie aber in keinster Weise entmutigen eine Ferienwohnung zu kaufen. Sie wären schließlich nicht der Erste oder Letzte, der das tut (und dabei Erfolg hat!). Tatsächlich konnte der Markt für Ferienwohnungen im Jahr 2019 ein Wachstum von 20 % zum Vorjahr verzeichnen. Die Gründe, weshalb dieses Geschäft so attraktiv ist, sind vielfältig:
- Ferienimmobilien dienen vielen Besitzern als Kapitalanlage oder Altersvorsorge.
- Es ist ein materieller Vermögenswert – etwas Greifbares, das nicht so viele Variablen und Risiken beinhaltet, wie Aktien oder Kryptowährung.
- Je nach Saison und Lage sind die Mieteinnahmen von Ferienwohnungen höher als die der dauerhaften Vermietung.
- Die Art zu Reisen hat sich so verändert, dass Touristen es bevorzugen in einer Unterkunft zu übernachten, die das Reiseziel repräsentiert. Ferienwohnungen bieten einen authentischeren Aufenthalt mit Abstand zum Massentourismus.
Der Markt für Ferienwohnungen ist in andauerndem Wachstum. Daran wird sich voraussichtlich in naher Zukunft auch nichts ändern. Trotzdem gibt es Risiken, die bei kostspieligen Investitionen, wie dem Erwerb von Immobilien, auftreten können. Diese sollten unbedingt berücksichtigt werden.
Um Ihnen dabei zu helfen den Schritt in den Ferienwohnungsmarkt zu wagen, haben wir 8 häufige Fehler aufgelistet, die viele Besitzer machen:
1. Nicht zu wissen, ob sich die Investition lohnt
Um zu wissen, ob es eine gute Idee ist in eine Immobilie zur touristischen Nutzung zu investieren, müssen Sie sich zunächst selbst analysieren. Erstellen Sie ein reales Budget und fragen Sie sich: „Kann ich alle Kosten decken?“. Experten empfehlen beispielsweise, keinen Kredit aufzunehmen, der höher als 30 % Ihres Einkommens ist. Außerdem sollten Sie Raum lassen für mögliche Probleme oder Bedürfnisse, die Sie nicht vorhersehen können.
Es ist nicht garantiert, dass Sie direkt zu Beginn Reservierungen haben werden. Für den Fall, dass es ein paar Monate dauert, bis das Geschäft richtig startet, empfiehlt es sich einen Teil des Budgets einzubehalten.
2. Nicht alle Kosten zu berücksichtigen
Die Investition in eine Ferienwohnung bedeutet nicht nur die Bezahlung des Immobilienpreises. Es gibt noch andere Ausgaben, die einkalkuliert werden müssen. Hierzu zählen unter anderem Versicherungen, Buchhaltungskosten, Abwertungen, Lieferungen, Möbel, Steuern, Reparaturen und Wartung. Auch mögliche Lizenzen und sonstige Gemeinkosten können anfallen und sollten nicht außer Acht gelassen werden. Die gute Nachricht: Viele dieser Kosten sind steuerlich absetzbar.
3. Den Markt nicht zu kennen
Wenn Sie den Markt nicht kennen, können Sie nicht einschätzen, ob der Preis, den Sie für die Ferienwohnung verlangen, angemessen oder zu teuer ist. Zu wissen, in welchem Bereich die gewünschte Immobilie liegt (in Bezug auf Preis und Wert), hilft Ihnen dabei die richtige Entscheidung zu treffen. Außerdem können Sie so besser Dinge hinterfragen: „Warum ist diese Immobilie dreimal so günstig wie die anderen in der Nachbarschaft?“
Es ist besonders wichtig eine genaue Vorstellung von Angebot und Nachfrage in Ihrer Region zu haben und über die Konkurrenz Bescheid zu wissen. Möglicherweise entschließen Sie sich eine Ferienwohnung in einem anderen Gebiet zu kaufen oder sich von anderen wettbewerbsfähigen Ferienwohnungen abzuheben, zum Beispiel durch den Bau eines Pools. Abgesehen davon müssen Sie aktuelle Trends und die Bedürfnisse der Gäste kennen, um Ihr Angebot optimieren zu können.
4. Nicht zu wissen, wie man den Immobilienwert berechnet
Es gibt viele Faktoren, die den Immobilienwert bestimmen – nehmen Sie sich Zeit und untersuchen Sie diese. Wenn man über den Wert spricht, meint man nicht nur den Preis, sondern berücksichtigt alles, was die Immobilie mehr oder weniger wertvoll macht. Hierzu gehören die Lage, die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Sehenswürdigkeiten, wie alt oder neu die Einrichtung ist, die Kriminalitätsrate (ja, auch das sollten Sie berücksichtigen), das Potenzial zur Verbesserung, und vieles mehr.
Nachdem Sie mehrere Kaufoptionen verglichen und analysiert haben, kann es sein, dass Sie das Gefühl dafür verlieren, was teuer oder günstig ist. Vergleichen Sie daher immer den vom Verkäufer gewünschten Preis mit anderen Häusern in der Umgebung.
5. Keinen Experten oder Notar hinzuzuziehen
Wenn Sie kein Experte im Tourismus- und Immobiliensektor sind und nicht wissen wie hoch die Preise und Hypotheken in der Region sind oder welche Art von Preis Sie akzeptieren sollten, ziehen Sie einen Experten als Unterstützung hinzu. Das stellt sicher, dass kein Aspekt außer Betracht bleibt, egal wie klein dieser sein mag. Außerdem kann ein Experte Ihnen bei Verhandlungen helfen und erklärt Ihnen, was Sie verlangen können und welche Gegenangebote Sie machen können.
Darüber hinaus ist ein Notar ein Experte, auf den Sie zählen können, um unangenehme Überraschungen juristischer Art zu vermeiden. Bedenken Sie, dass sich der Kauf eines zweiten Wohnsitzes zur touristischen Nutzung vom Erwerb eines ersten Wohnsitzes unterscheidet. Was ein Notar also zuvor über die erste Immobilie erzählt haben könnte, trifft nicht auf die zweite zu.
6. Sich von den Emotionen leiten zu lassen und die Zahlen zu vergessen
Viele Eigentümer verlieben sich in eine bestimmte Immobilie oder ein bestimmtes Gebiet und vergessen, was damit tatsächlich verbunden ist. Was bringt es, das größte Haus in der Umgebung zu kaufen, wenn Sie das Geschäft mangels touristischer Nachfrage wieder einstellen müssen? Stellen Sie sicher, dass die Investition eine gute Entscheidung für die Zukunft ist.
Seien Sie mutig, erkennen Sie Ihre Möglichkeiten und Grenzen und machen Sie das Beste aus dem, was Sie sich leisten können. Bleiben Sie dabei trotzdem rational und gehen Sie keine Risiken ein, die zu teuer werden können.
7. Zu glauben, dass Sie eine Immobilie nicht aus der Ferne verwalten können
Viele Eigentümer entscheiden sich für eine Investition in einem Gebiet, das sich in der Nähe Ihres ersten Wohnsitzes befindet. Dies kann aber bedeuten, dass die Nachfrage nach Unterkünften und der Zustrom von Reisenden in diesem Gebiet sehr gering sind. Großer Fehler!
Heutzutage ist es durchaus möglich eine Immobilie erfolgreich aus der Ferne zu verwalten und es gibt viele Eigentümer, die dies bereits tun. Bei all den Automatisierungen, Lösungen und Tools, die der Markt anbietet, ist es überhaupt nicht notwendig, sich persönlich um das Geschäft zu kümmern. Dadurch können Sie in eine Immobilie investieren, die sich in einem sehr gefragten Gebiet befindet, und Sie können sogar eine Ferienwohnung kaufen, die im Ausland liegt!
8. Zu glauben, dass Sie in der Nebensaison kaufen müssen
Bei der Überlegung, eine Immobilie zu kaufen, um sie in eine Ferienwohnung umzuwandeln, gehen Sie sicher davon aus, dass es besser sei dies in der Nebensaison zu tun, um die Ferienwohnung für die Hochsaison einsatzbereit zu machen. Dieser Gedanke ist zwar sinnvoll, allerdings ist es wichtig, eine realistische Vorstellung davon zu haben, was genau Hochsaison bedeutet.
Wenn Sie stattdessen während der Hochsaison recherchieren und kaufen, können Sie sich ein klares Bild davon machen, was aus Ihrer Investition werden kann. So können Sie auch die Rendite besser berechnen. Außerdem ermöglicht es Ihnen die Wettbewerber in der Region zu beobachten und festzustellen, wie hoch die tatsächliche Nachfrage ist.
Das sind die Fehler, die Sie vor einer Investition vermeiden sollten, aber das war aber noch nicht alles. Sobald Sie in eine Immobilie investiert haben, gibt es weitere wichtige Aspekte, die Sie berücksichtigen müssen, wie zum Beispiel der Abschluss von notwendigen Versicherungen für Ihre Ferienwohnung. Aber das ist eine andere Geschichte!
Berücksichtigen Sie diese Überlegungen beim Kauf einer Ferienwohnung und treffen Sie die beste Entscheidung für Ihr Unternehmen!
