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Los términos que acuñan los diferentes aspectos, categorías y modalidades del alquiler a corta estancia a menudo generan confusión entre los propietarios de estos. “¿Qué tipo de seguro es un seguro para alquileres vacacionales? ¿Estoy promocionando mi propiedad en una OTA? ¿Qué es un alquiler vacacional para Hacienda? ¿Qué significan las siglas LAU?”.

Esta confusión, además de sembrar la inseguridad, es contraproducente por lo que a la gestión del propio alquiler vacacional se refiere; en España, el sector de los alquileres vacacionales está aún en proceso de definición, sobre todo en cuanto a leyes y normativas. Si no se tienen los conceptos de base claros, es muy fácil confundirse en alguno de los pasos que todo propietario de alquiler vacacional ha de dar en territorio estatal (ya sea para registrar el alquiler vacacional allí donde sea necesario, para contratar un seguro, etc.). No son pocos aquellos propietarios que por una pequeña confusión han tenido que terminar pagando multas cuantiosas, así que tener un buen conocimiento de lo más importante del sector es más que necesario.

Dicho esto, aclaremos la definición de aquellos conceptos de los que todo el mundo habla y que sientan las bases de tu negocio.

1. Alquiler vacacional

Aquellas propiedades destinadas al alquiler de corta estancia (días o semanas). Según la CC.AA. en la que se encuentre, se regula de un modo u otro, y necesita unos permisos y condiciones que pueden variar.

2. Propietario del alquiler vacacional

El que cede la propiedad al huésped. Puede ser el gestor del alquiler vacacional o no (si contrata a alguien externo que se ocupe de esta parte del negocio).

3. Huésped del alquiler vacacional

El inquilino que utiliza el alojamiento y los servicios incluidos en este, habiendo contratado una estancia de un tiempo limitado en él.

4. Normas del alquiler vacacional

Son las directrices según las cuáles quieres que tus huéspedes se comporten. Es decir, unos límites que marcarás para que los viajeros que se alojen en tu propiedad lo hagan responsablemente. Estas normas son un modo más profesional de controlar que todo se haga tal y como quieres; sin causar problemas en tu propia propiedad ni en el vecindario.

5. Temporada alta y temporada baja

Las temporadas altas son aquellas en las que, en tu zona, hay más demanda de alojamientos turísticos. Para aquellos alquileres vacacionales que se encuentren en la costa, las temporadas altas serán las épocas más calurosas, pero para aquellos que estén en la montaña, puede que lo sean las más frías si se puede, por ejemplo, hacer deportes de invierno cerca de ellos.

Las temporadas bajas son, por el contrario, aquellas épocas en las que no existe una demanda alta de alojamientos turísticos. Se recomienda a los propietarios de alquileres vacacionales que adopten una estrategia de marketing distinta en temporadas bajas, ya que puede que sea beneficioso para el negocio adaptar el precio a la nueva demanda o incentivar las reservas con promociones y descuentos.

6. Contrato del alquiler vacacional

Pacto que establece por escrito todo lo relacionado con los derechos y las obligaciones que se derivan del uso del alquiler vacacional (tanto para el propietario como para el huésped).

Al existir páginas web de anuncios (como Airbnb o Booking.com) que ya protegen de alguna manera al propietario y al huésped, muchos no consideran que este paso sea importante para su negocio. Sin embargo, un contrato de alquiler vacacional puede ser crucial si el propietario ofrece reservas desde una página web propia o si se encuentra con una situación en la que las páginas web de anuncios no puedan defenderlo.

7. Fianza del alquiler vacacional

La fianza es la cantidad de dinero que el huésped ha de entregar al propietario como garantía de que cumplirá con sus obligaciones. Se suele entregar al formalizarse el contrato, y su objetivo es proporcionar al propietario la posibilidad de utilizarla (enteramente o solo una parte) para cubrir los posibles destrozos o desperfectos. En caso contrario, se devolverá la totalidad del importe al finalizar la reserva.

8. Seguro del alquiler vacacional

Es aquel seguro específico que cubre tanto al huésped como al propietario en todas las posibles situaciones que se puedan dar en este tipo de propiedad. Este tipo de póliza es diferente al que se aplica a una vivienda residencial que no se destina al alquiler vacacional, así que tendrá que ser contratado a través de una empresa especializada o por una compañía de seguros que pueda efectuar algo que se ajuste a las necesidades de este tipo de negocio.

9. Plan de negocio para alquileres vacacionales

Un negocio de alquileres vacacionales exitoso no se levanta de la noche a la mañana, y tampoco sucede sin trabajo ni planificación. El plan de negocio es aquello que todo emprendedor debe definir para alcanzar sus objetivos a corto y largo plazo. Dentro del plan de negocio para alquileres vacacionales se considerarán aspectos como la competencia y el mercado, el plan de marketing, el de distribución y el de financiamiento, etc.

10. OTA

Del inglés “Online Travel Agencies”, las OTAs son aquellas plataformas en las que un propietario puede promocionar su alquiler vacacional. Los ejemplos más conocidos son Airbnb y Booking.com.

11. Software para alquileres vacacionales

A pesar de la gran visibilidad que estas páginas web proporcionan al alquiler vacacional, es muy importante que el propietario cuente también con una página web propia con la que pueda gestionar todos sus canales externos y tener control total de su imagen. Esto se consigue con un software para alquileres vacacionales, que no es más que una plataforma diseñada para crear una página web que pueda satisfacer todas las necesidades de un propietario de este tipo.

12. Reservas directas

Las reservas directas son aquellas que el propietario efectúa directamente desde su página web propia, adquiriendo así el beneficio total de dicha reserva (sin tener que pagar comisión a las OTAs). Además de tener la obvia ventaja económica, también te permiten gestionar hasta el último detalle de tus reservas sin tener que estar condicionado con la manera de hacer de plataformas de promoción.

13. SEO para alquileres vacacionales

El SEO es la optimización de los motores de búsqueda, es decir, todas aquellas acciones que tienes que poner en práctica para que tu propiedad tenga más visibilidad en internet, y llegue a más gente que pueda estar interesada en hacer una reserva.

Palabras clave, títulos de página, el nombre del dominio de tu página web, el tipo de imágenes que subes para promocionar tu alquiler vacacional, enlaces internos y externos, y optimización para los dispositivos móviles. El SEO es imprescindible para ser un negocio con presencia en internet y las RR.SS., y hay propietarios que contratan a profesionales externos y otros que se forman.

14. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La LAU es la ley que se encarga de regular los alquileres urbanos del territorio español, tanto los que se destinan a uso turístico como a uso residencial de larga estancia. Sin embargo, si una propiedad de alquiler vacacional reúne ciertas condiciones, queda fuera de esta ley. Cuando eso ocurre, dichos alojamientos pasan a ser regulados por las administraciones de cada CC.AA.

A pesar de que esta ley tampoco llega a ser el marco legislativo común que necesitan los alquileres vacacionales en España, se está trabajando para crear una normativa que ofrezca una sola definición a todos los alojamientos turísticos del estado, pidiendo los mismos requisitos y obligaciones a los propietarios de estos.

15. El nuevo Modelo 179

Hacienda ha creado, recientemente, el modelo 179 que permite (o más bien obliga) a empresas como Airbnb o Booking.com a proporcionar información de todas las propiedades que han utilizado su plataforma para anunciarse.

Este modelo no supone nada nuevo para los propietarios a la hora de declarar los ingresos de su actividad, pero sí que significa una cosa: Hacienda tiene ahora mucha más facilidad para saber qué ingresos has declarado.

El sector de los alquileres vacacionales es un sector cambiante, que evoluciona muy rápido y cambia las reglas del juego según las necesidades del mercado. Por este motivo, como propietario es importante que estés al día con la teoría, y te actualices continuamente, ya sea a través de blogs sobre alquileres vacacionales o haciendo networking fuera de internet. ¡Tu negocio se verá beneficiado!

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