Con el aumento de la demanda por las viviendas vacacionales y la consolidación de las plataformas de alquileres vacacionales, la regulación de este sector es cada vez mayor para evitar posibles fraudes fiscales. No en vano, las segundas residencias y viviendas vacacionales son una fuente de ingresos muy importante para muchos propietarios.
Probablemente te hayan surgido muchas dudas respecto a la fiscalidad de tu alquiler vacacional: qué impuestos debes pagar, cómo hacer la declaración de la renta, etc. ¡Pues no temas: en este artículo te aclararemos todas las preguntas que puedas tener!
¿Qué se considera alquiler turístico?
Según la Agencia Tributaria (Hacienda), una vivienda es considerada alquiler turístico “cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.
Es importante tener claro que, al tratarse de una vivienda alquilada temporalmente, hay que diferenciar dos períodos que deberán ser declarados en el mismo año fiscal:
- El primer período corresponde al tiempo que la vivienda ha sido alquilada. Deberán declararse todos los ingresos íntegramente, pero pudiendo deducirse los gastos derivados del alquiler, en proporción a los días alquilados.
- El segundo período corresponde al tiempo que la vivienda ha estado libre. En este caso, implicará una renta atribuida por Hacienda y se deberán declarar los ingresos por el mero hecho de disponer de una segunda residencia.
También hay que considerar que el propietario o contribuyente deberá pagar todos los impuestos en su totalidad, sin poder aplicar la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF para las viviendas destinadas a la residencia habitual. Aun así, hay ciertos gastos que sí se pueden desgravar.
¿Cuál es la normativa para los alquileres turísticos?
Los alquileres vacacionales estaban sujetos, hasta 2013, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, ese mismo año entró en vigor una nueva ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que transfirió las competencias en cuestión de normativas de los alquileres vacacionales a las comunidades autónomas.
No hay un marco estatal que regule el alquiler de viviendas turísticas, al haber quedado estas fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las competencias en la materia recaen en las Comunidades Autónomas, por lo que deberás ponerte en contacto con las autoridades de tu región para asegurarte de que tu alojamiento cumple con todas las regulaciones y requisitos mínimos, como licencias, registro de viviendas o tiempo requerido para considerarse alquiler vacacional.
¿Cómo declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?
Las diferentes normativas del alquiler vacacional en España diferencian generalmente entre los establecimientos que prestan servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera y aquellos que no. No se trata de una cuestión menor, pues de ello dependen las regulaciones y las obligaciones fiscales a las que deberá atenerse un alojamiento vacacional.
¿Qué se considera un servicio propio de la industria hotelera y cómo diferenciar entre estos dos tipos de propiedades? ¿Cómo afecta esto a los rendimientos que debo declarar y los impuestos que debo pagar? Sigue leyendo para descubrirlo.
Caso 1. Alquileres vacacionales con servicios de hospedaje
Las actividades de hospedaje son aquellas en las que no sólo se pone un inmueble a disposición de los clientes, sino que también se ofrecen una serie de servicios extra durante la estancia, o, en su defecto, se tiene contratada a una persona con contrato laboral a jornada completa dedicada por completo a la actividad del alojamiento.
Tienen la consideración de servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera:
- Recepción o atención al cliente las 24 horas del día, en un espacio destinado a ello
- Limpieza periódica del alojamiento
- Cambio periódico de la ropa de cama y enseres de baño
- Lavandería
- Custodia de maletas
- Prensa
- Restauración
En caso de ofrecer este tipo de servicios, el alquiler de la vivienda turística se considerará como una actividad empresarial y, por tanto, sus rendimientos de actividades económicas.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Este impuesto se trata de un impuesto directo (es decir, grava lo que una persona tiene o ingresa) que se aplica por el mero hecho de realizar una actividad empresarial, profesional o artística en el territorio español, y afecta tanto a las personas físicas como jurídicas.
Afortunadamente, la gran mayoría no debe pagar el IAE, pues hoy en día su propósito es prácticamente censal, al estar exentos los importes de la cifra de negocios inferiores al millón de euros, según lo dispuesto en el artículo 82.1 c) de la Ley de las Haciendas Locales.
¡Ojo! Que no debas declararlo no significa que no debas inscribirte en su registro antes de comenzar a alquilar tu propiedad. Dado que prestas servicios de hospedaje, deberás darte de alta en el epígrafe 685 del IAE “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.
En general, tienen la clasificación de alojamiento turístico extrahotelero las fincas rústicas, casas rurales y albergues.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
La Ley del IVA expone que quien realiza arrendamientos de viviendas turísticas tiene la condición de empresario y como tal está sujeto al IVA. Por tanto, si has incorporado servicios propios del sector hotelero a tu vivienda turística, los rendimientos se considerarán derivados de una actividad económica y deberás pagar y detallar un IVA del 10% en las facturas de tus huéspedes.
Esta obligación tiene una contrapartida, y es que al tener que declarar el IVA no tendrás que hacer lo propio con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), algo que sí deberás hacer si simplemente prestas servicios de alquiler turístico.
Recuerda también que si tienes tu propiedad anunciada en una agencia de viajes online, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, deberás pagar una comisión por el servicio que ofrecen las plataformas, que está sujeta a un IVA del 21%. Afortunadamente, podrás deducirlo de tus ingresos posteriormente.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF es un impuesto de carácter progresivo que grava la renta de todas las personas físicas residentes en España. La rentabilidad que obtengas del alquiler de tu alojamiento será considerada como rendimiento de las actividades económicas, al prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, y deberás declararlo como tal cuando presentes el impuesto de la renta.
Caso 2. Alquileres vacacionales sin prestación de servicios
Si tu propiedad no presta ningún servicio de los mencionados anteriormente, se considerará como un alquiler vacacional sin más. No obstante, ¡esto no significa que no puedas prestar ningún servicio a tus huéspedes!
Los siguientes servicios no tienen la consideración de propios de la industria hotelera:
- Limpieza del apartamento previa a la entrada y a la salida de los huéspedes
- Cambio de ropa de cama y enseres de baño previo a la entrada y a la salida de los huéspedes
- Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores), así como de la urbanización si estuviese en una (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Asistencia técnica y mantenimiento por eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
En este caso, los rendimientos que obtengas no se considerarán derivados de una actividad económica.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Como ya hemos explicado anteriormente, el IAE es un tributo directo aplicable a toda persona física o jurídica que realice una actividad empresarial, profesional o artística en el territorio español, y afecta tanto a las personas físicas como jurídicas.
Salvo que factures más de un millón de euros al año no deberás declarar el IAE, pero sí inscribirte. En el caso de los alquileres vacacionales que no prestan servicios propios de la industria hotelera, deberás hacerlo por el epígrafe 861.1 del IAE “Alquiler de viviendas”.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los alojamientos turísticos que no presten servicios complementarios considerados como hoteleros están exentos y no deberán declarar el IVA, al no estar considerados los rendimientos del alquiler como derivados de una actividad económica, sino del capital inmobiliario.
Sin embargo, esto significa que los propietarios deberán pagar otro impuesto distinto: el ITP.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es un tributo que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, es decir, en las que se obtiene un rédito económico. Los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas turísticas sin ofrecer servicios de hospedaje se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben tributar por el ITP.
La cuantía del impuesto depende de la comunidad autónoma en la que te encuentres, por lo que te recomendamos contactar con la agencia tributaria correspondiente para aclarar cuánto deberás pagar antes de comenzar a alojar huéspedes en tu propiedad.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Como ya hemos explicado antes, los rendimientos de los alquileres vacacionales sin prestación de servicios se consideran rendimientos del capital inmobiliario, y por tanto deberás calcularlos restando los gastos deducibles a los ingresos brutos que obtengas.
Recuerda que a estos rendimientos no podrás aplicarles la deducción del 60% a los alquileres de viviendas de uso habitual, puesto que no satisfacen una necesidad permanente de alojamiento sino temporal.
Por último, no te olvides que también deberás tributar por el periodo de tiempo que la vivienda no haya estado alquilada, que se considera imputación de renta y suele oscilar entre el 1% y el 2,2% del valor catastral de la propiedad.
¿Cuáles son los riesgos de no declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?
En los últimos años, y a raíz de toda la economía sumergida existente en el sector del alquiler vacacional, Hacienda ha intensificado el control a las viviendas turísticas, con el objetivo de regularizar este tipo de actividades.
La primera medida que ha llevado a cabo es la de obligar a las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, a informar de las propiedades anunciadas en sus webs y las identidades de sus propietarios e ingresos derivados de su arrendamiento, mediante la presentación de un impreso conocido como el modelo 179. Sigue leyendo para conocerlo todo sobre este trámite.
¿Qué es el modelo 179?
El modelo 179 obliga a empresas como Airbnb, Booking.com o Vrbo, destinadas a la promoción de alquileres vacacionales, a dar información sobre las propiedades que han utilizado su plataforma para anunciarse.
Por tanto, este modelo no es un documento que tengan que incluir los propietarios en su Declaración de la Renta, sino que es responsabilidad de las empresas que proporcionan servicios de promoción a los propietarios de alquileres vacacionales y sus viviendas.
La información que estas empresas intermediarias están obligadas a proporcionar es la identidad del propietario de la vivienda en alquiler, la ubicación de la misma, el número de días que esta ha estado alquilada y los ingresos que ha generado.
¿Cómo afecta el modelo 179 a los propietarios de alquileres vacacionales?
Gracias al modelo 179, Hacienda tiene mucha más facilidad para detectar alquileres vacacionales en situación irregular, cuyos ingresos no están siendo declarados por sus propietarios. Recuerda que declarar estos ingresos no es una opción, sino la única manera de alquilar un piso turístico sin riesgos legales.
¿Qué te puede pasar si Hacienda ve que no has declarado tu vivienda vacacional?
La sanción a la que te puedes enfrentar depende de si el impago se considera un fraude leve, grave o muy grave, pero va desde el 50% hasta el 150% de lo que no se ha declarado. Ten en cuenta también que las consecuencias pueden ser mayores dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre tu propiedad.
Por suerte, si Hacienda considera que no has tenido intención de realizar una actividad fraudulenta te dará un plazo para abonar las cantidades adeudadas sin tener que pagar una multa por no declarar tu alquiler vacacional.
Conclusiones
La Agencia Tributaria tiene muy controladas las declaraciones de ingresos de los propietarios de alojamientos turísticos. Por ello, es importante que conozcas bien todos los detalles sobre la tributación de estas propiedades, no sólo por tratarse de un tema complejo (y con un lenguaje en ocasiones complicado para el ciudadano medio), sino también de cara a evitar sanciones y anticipar gastos e ingresos futuros.
Ahora bien, si prefieres ir sobre seguro en lo que respecta a declarar los ingresos de tu alquiler vacacional, ¿por qué no contar con la ayuda de profesionales? Plantéate acudir a un asesor especializado en consultoría fiscal del sector turístico, que te permitirá gestionar tu negocio con total confianza y seguridad.
Sea cual sea la decisión que tomes, en todos los casos deberás emitir las facturas de tus huéspedes correctamente: se trata de una tarea clave si quieres mantener tu alquiler vacacional al día con Hacienda.
Por suerte para ti, hemos elaborado una plantilla para facturas de alojamientos turísticos totalmente gratuita. ¡Descárgala ya para comenzar a aceptar reservas y alojar huéspedes en tu propiedad con absoluta tranquilidad!
