La fiscalidad del alquiler vacacional es un tema recurrente en las conversaciones de muchos anfitriones, sobre todo conforme se acerca el inicio de la Campaña de la Renta (que este año se inaugurará el próximo día 2 de abril). Y no es para menos, pues la tributación del alquiler turístico tiene fama de ser bastante compleja en nuestro país. Por norma general, un anfitrión deberá tener en cuenta hasta 3 impuestos diferentes antes de saber cuánto va a tener que pagar a Hacienda: IRPF, IVA e IAE.
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Conscientes de ello, en Lodgify hemos creado una guía que pueda servir de ayuda a los anfitriones primerizos que quieren saber cómo declarar los ingresos de su negocio de alquiler vacacional, a qué impuestos están sujetos y a cuáles no. Sigue leyendo para descubrirlo.
¿Qué se considera alquiler turístico?
Según la Agencia Tributaria (Hacienda), una vivienda es considerada alquiler turístico “cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.
¡Ojo aquí! Si no dedicas tu vivienda en exclusiva al alquiler vacacional, ten en cuenta que a la hora de declarar deberás diferenciar entre dos periodos de un mismo año fiscal:
- El primer período corresponde al tiempo durante el cual la vivienda ha sido alquilada. Será necesario declarar todos los ingresos en su totalidad, pero se pueden deducir los gastos derivados del alquiler, en proporción a los días de alquiler.
- El segundo período corresponde al tiempo en que la vivienda no ha sido alquilada. En este caso, Hacienda atribuirá una renta y se deberán declarar ingresos por el simple hecho de ser propietario de una segunda vivienda.
Por otro lado,ten presente que, si has destinado tu propiedad al alquiler turístico, no podrás beneficiarte de la reducción del 50% en el rendimiento neto prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Esta reducción, que hasta 2024 era del 60%, solo se aplica a los arrendamientos destinados a residencia habitual, por lo que los alquileres turísticos quedan excluidos de este beneficio fiscal.
Sin embargo, sí hay otros gastos deducibles que puedes utilizar para reducir la cantidad de impuestos a pagar, como la luz o el agua durante el tiempo que la has tenido alquilada.
¿Cuál es la normativa para los alquileres turísticos?
Hasta 2013, los alquileres vacacionales estaban sujetos únicamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), igual que los alquileres de larga duración. Sin embargo, ese mismo año entró en vigor la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. A partir de entonces, la regulación de los alquileres vacacionales pasó a depender de las comunidades autónomas, que establecieron sus propias normativas.
Al no tener un marco legal a nivel estatal, cada comunidad autónoma establece sus propias normas para las viviendas de uso turístico, por lo que es fundamental que revises la legislación específica de la región donde se encuentra tu alojamiento.
¿Cómo declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?
La Agencia Tributaria y, en menor medida, las diferentes leyes autonómicas que regulan el alquiler vacacional en España diferencian entre dos tipos de alojamiento: aquellos alojamientos que prestan servicios propios de la industria hotelera (como limpieza periódica, cambio de ropa de cama o recepción) y aquellos que no.
¡Ojo! No es una cuestión menor: en función de la categoría en la que se encuadre tu alojamiento, te tocará tributar por unos impuestos u otros.
Si un alquiler vacacional ofrece servicios similares a los de un hotel, los ingresos pueden considerarse actividad económica, lo que implica tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como actividad empresarial y aplicar el IVA (10%).
En cambio, si solo se alquila la vivienda sin ofrecer estos servicios, se considera rendimiento del capital inmobiliario y se tributa solo en el IRPF, sin IVA.
A la vista de lo anterior, coincidirás con nosotros en lo importante que es tener bien clara la casuística concreta de tu alquiler vacacional, así que vamos a explicarte en detalle en qué se diferencian estos tipos de alquiler y cómo tributa cada uno. ¡Sigue leyendo para descubrirlo!
Caso 1. Alquileres vacacionales con servicios de hospedaje
Un alquiler vacacional con servicios de hospedaje, según la Agencia Tributaria, es aquel en el que no solo se alquila la vivienda con fines turísticos, sino que también se ofrecen servicios adicionales similares a los de un hotel durante la estancia.
Se consideran servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera:
- Recepción o atención al cliente las 24 horas del día, en un espacio destinado a ello.
- Limpieza periódica del alojamiento (durante la estancia, no solo antes y después).
- Cambio periódico de la ropa de cama y enseres de baño durante la estancia.
- Servicio de lavandería para los huéspedes.
- Custodia de maletas antes del check-in o después del check-out.
- Prensa diaria a disposición de los huéspedes.
- Restauración (desayunos, comidas, cenas).
Como te adelantamos unas líneas atrás, si ofreces esta clase de servicios en tu alquiler vacacional, la Agencia Tributaria considerará que los ingresos son derivados de una actividad empresarial, independientemente de si eres un particular, autónomo u operas mediante una sociedad. La importancia de esta cuestión es absolutamente crucial y, si es tu caso, estos son los impuestos a los que debes hacer frente:
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
El IAE es un impuesto directo que grava las actividades empresariales, profesionales o artísticas en el territorio español, y al que están sujetas todas las personas físicas y jurídicas.
Sin embargo, muy poca gente tiene que pagar el IAE. ¿El motivo? Las actividades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 € están exentas, según lo dispuesto en el artículo 82.1 c) de la Ley de las Haciendas Locales.
No obstante, algo que sí deberás hacer es inscribirte en el censo, mediante la presentación de los modelos 036 o 037.
Los anfitriones que presten servicios de hospedaje deben inscribir su propiedad en el epígrafe 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Esta categoría comprende a aquellos negocios que, sin tener la consideración de explotaciones hoteleras (aquellas que figuran en la agrupación 68 del IAE), prestan los susodichos servicios de hospedaje.
Ten en cuenta que, si bien la legislación del IAE no lo especifica, la inscripción de un inmueble en este impuesto implica necesariamente un cambio de uso, que pasaría de residencial a terciario. Por tanto, durante el tiempo que tu alquiler vacacional permanezca inscrito en el IAE no podrás usarlo como vivienda particular.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los alquileres vacacionales con servicios de hospedaje deben aplicar un 10% de IVA en sus facturas, según recoge el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. El razonamiento de la Agencia Tributaria es muy sencillo: estás realizando una actividad económica, y por lo tanto debes pagar el IVA, tal y como lo haría cualquier otro negocio.
La obligación de aplicar el IVA en las tarifas es una de las grandes desventajas de este tipo de alojamientos, ya que, como verás más adelante, aquellos que no prestan servicios de hospedaje están exentos de este impuesto y no lo cobran a sus huéspedes, por lo que pueden ofrecer precios más competitivos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF es un impuesto progresivo que grava la renta de todas las personas físicas residentes en España.
Además, si tu alojamiento turístico ofrece servicios propios de la industria hotelera, los ingresos obtenidos se consideran rendimientos de actividades económicas y debes declararlos dentro de la base imponible general del IRPF.
Esto implica ciertas obligaciones fiscales, como llevar registros contables detallados. Sin embargo, también te permite deducir los gastos necesarios para el desarrollo de tu actividad, lo que puede reducir la cantidad de impuestos a pagar.
Más adelante, en este mismo artículo, te mostramos un ejemplo de IRPF aplicado a alquiler vacacional y los tipos impositivos para 2025. Mientrastanto, aquí puedes descargar nuestra guía de fiscalidad de alquiler vacacional para 2025.
Caso 2. Alquileres vacacionales sin prestación de servicios
Si tu propiedad no presta ninguno de los servicios mencionados anteriormente, se considerará como un alquiler vacacional pero no una actividad económica. No obstante, ¡esto no significa que no puedas prestar ningún servicio a tus huéspedes!
Los siguientes servicios no se consideran propios de la industria hotelera:
- Limpieza del apartamento previa a la entrada y a la salida de los huéspedes.
- Cambio de ropa de cama y enseres de baño previo a la entrada y a la salida de los huéspedes.
- Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores), así como de la urbanización (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Asistencia técnica y mantenimiento por eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Estos servicios son habituales en cualquier alquiler vacacional y no obligan a tributar como actividad económica.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
En teoría, los propietarios de alquileres vacacionales sin servicios de hospedaje deberían darse de alta en el censo del IAE por el epígrafe 861.1 «Alquiler de viviendas».
Sin embargo, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio los arrendadores de inmuebles exentos de IVA y que no realicen una actividad económica a efectos del IRPF no están obligados a pagar el IAE. Pero ojo, esto no te exime de presentar el modelo 036 o 037 en Hacienda para registrarte como arrendador.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los alojamientos turísticos que no ofrezcan servicios propios de la industria hotelera están exentos de IVA, ya que sus ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y no de una actividad económica. Por lo tanto, si este es tu caso, no estás obligado a declarar este impuesto.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Como ya hemos explicado antes, los ingresos generados por alquileres vacacionales sin servicios de hospedaje se consideran rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Si este es tu caso, debes tener en cuenta lo siguiente:
- Podrás restar a tu rendimiento ciertos gastos deducibles, pero solo en proporción a los días en los que la vivienda ha estado alquilada.
- No podrás aplicar la reducción del 50% que sí se aplica a los alquileres de vivienda habitual, ya que el alquiler vacacional no cubre una necesidad permanente de alojamiento, sino temporal.
- Debes tributar también por los períodos en los que la vivienda no ha estado alquilada, lo que se conoce como imputación de renta inmobiliaria. Este porcentaje suele ser del 1% o 2,2% del valor catastral de la propiedad.
Por último, ten en cuenta que existe una excepción a todo lo anterior: si por algún motivo tuvieses empleada a una persona con contrato laboral y a jornada completa en tu alojamiento, Hacienda considerará que realizas una actividad económica, te tocaría declarar los ingresos como rendimientos de actividades económicas y esto tiene unas implicaciones fiscales distintas. Puedes consultarlas en el Caso 1.
En cualquier caso, tanto si tu alojamiento es equiparable a un hotel en cuanto a servicios como si no, la base impositiva del IRPF es la misma. A continuación te compartimos los tipos impositivos de IRPF para 2025 y un ejemplo aplicado a la vivienda vacacional.
IRPF del alquiler vacacional: ejemplo y tipos impositivos
Como ya hemos mencionado, el IRPF es un impuesto progresivo. Es decir, que cuanto más altas sean tus ganancias, mayor será el porcentaje de impuestos a pagar. Aquí puedes ver una tabla con el porcentaje que deberás pagar en función de los ingresos netos que obtengas por tu alquiler vacacional.
| Base imponible (€) | Tipo impositivo (%) |
| Hasta 12.450 € | 19% |
| 12.450 – 20.200 € | 24% |
| 20.200 – 35.200 € | 30% |
| 35.200 – 60.000 € | 37% |
| 60.000 – 300.000 € | 45% |
| Más de 300.000 € | 47% |
Ejemplo práctico: si los ingresos anuales de tu alojamiento son 50.000 € y los gastos deducibles ascienden a 15.000 €, el rendimiento neto sería de 35.000 €. Esto significa que el IRPF se calcularía aplicando los tramos impositivos sobre esa cantidad. Esta es la fórmula:
Hasta 12.450 € → 19%
12.450 € × 19% = 2.365,50 €
De 12.450 € a 20.200 € → 24%
(20.200 € – 12.450 €) × 24% = 1.860 €
De 20.200 € a 35.000 € → 30%
(35.000 € – 20.200 €) × 30% = 4.460 €
Total a pagar en IRPF: 2.365,50 € + 1.860 € + 4.460 € = 8.685,50 €
¿Cuáles son los riesgos de no declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?
En los últimos años, y a raíz de la problemática de la economía sumergida existente en el sector del alquiler vacacional, Hacienda ha intensificado el control a las viviendas turísticas, con el objetivo de regularizar este tipo de actividades.
La primera medida que ha llevado a cabo es la de obligar a las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, a informar sobre las propiedades anunciadas en sus webs, las identidades de sus propietarios y los ingresos derivados de su arrendamiento, mediante la presentación de un impreso conocido como el modelo 179.
Además, recientemente, el Gobierno ha anunciado la creación del Registro Único de Arrendamientos, que obliga a todos los propietarios de alquileres vacacionales a obtener un número de identificación único para cada uno de sus alojamientos y que será imprescindible para anunciarlos en las OTA.
¿Qué es el modelo 179?
El modelo 179 obliga a empresas como Airbnb, Booking.com o Vrbo, destinadas a la promoción de alquileres vacacionales, a dar información sobre las propiedades que han utilizado su plataforma para anunciarse.
Por tanto, este modelo no es un documento que tengan que incluir los propietarios en su Declaración de la Renta, sino que es responsabilidad de las empresas que proporcionan servicios de promoción a los propietarios de alquileres vacacionales y sus viviendas.
La información que estas empresas intermediarias están obligadas a proporcionar es la identidad del propietario de la vivienda en alquiler, la ubicación de la misma, el número de días que esta ha estado alquilada y los ingresos que ha generado.
¿Cómo afecta el modelo 179 a los propietarios de alquileres vacacionales?
Gracias al modelo 179, Hacienda tiene mucha más facilidad para detectar alquileres vacacionales en situación irregular, cuyos ingresos no están siendo declarados por sus propietarios. Recuerda que declarar estos ingresos no es una opción, sino la única manera de alquilar un piso turístico sin riesgos legales.
¿Qué te puede pasar si Hacienda ve que no has declarado tu vivienda vacacional?
La sanción a la que te puedes enfrentar depende de si el impago se considera un fraude leve, grave o muy grave, pero va desde el 50% hasta el 150% de lo que no se ha declarado. Ten en cuenta también que las consecuencias pueden ser mayores dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre tu propiedad.
Por suerte, si Hacienda considera que no has tenido intención de realizar una actividad fraudulenta te dará un plazo para abonar las cantidades adeudadas sin tener que pagar una multa por no declarar tu alquiler vacacional.
Conclusiones
La Agencia Tributaria controla de cerca las declaraciones de ingresos de los propietarios de alojamientos turísticos. Por ello, es importante que conozcas bien todos los detalles sobre la tributación de estas propiedades, no solo por tratarse de un tema complejo (y con un lenguaje en ocasiones complicado para el ciudadano medio), sino también de cara a evitar sanciones y anticipar gastos e ingresos futuros.
Si tienes dudas adicionales o quieres asegurarte de que tu declaración está bien hecha, te recomendamos acudir a un asesor fiscal especializado en alquileres turísticos. ¡Mejor prevenir que curar!
Además, recuerda que, independientemente de cómo declares tu alquiler, deberás emitir facturas a tus huéspedes correctamente. Para facilitarte esta tarea, aquí puedes descargar nuestra plantilla de facturas gratuita.
Y para ponértelo aún más fácil, hemos preparado una guía completa sobre la fiscalidad del alquiler vacacional. En ella encontrarás toda la información que necesitas sobre IRPF, IVA, IAE, gastos deducibles, obligaciones fiscales, etc. ¡Descárgala ahora y mantén tu negocio de alquiler vacacional al día con Hacienda!
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