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¿Cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional?
¿Cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional

¿Cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional?

Con el aumento de la demanda por las viviendas vacacionales y la consolidación de las plataformas de alquileres vacacionales, la regulación de este sector es cada vez mayor para evitar posibles fraudes fiscales. No en vano, las segundas residencias y viviendas vacacionales son una fuente de ingresos muy importante para muchos propietarios. 

Probablemente te hayan surgido muchas dudas respecto a la fiscalidad de tu alquiler vacacional: qué impuestos debes pagar, cómo hacer la declaración de la renta, etc. ¡Pues no temas: en este artículo te aclararemos todas las dudas que puedas tener!

¿Qué se considera alquiler turístico?

alquiler turístico

Según la Agencia Tributaria (Hacienda), una vivienda será considerada alquiler turístico “cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.

Hay que tener claro que, al tratarse de una vivienda alquilada temporalmente, hay que diferenciar dos períodos que deberán ser declarados en el mismo año fiscal:

  • El primer período corresponde al tiempo que la vivienda ha sido alquilada. Deberán declararse todos los ingresos íntegramente, pero pudiendo deducirse los gastos derivados del alquiler, en proporción a los días alquilados.

  • El segundo período corresponde al tiempo que la vivienda ha estado libre. En este caso, implicará una renta atribuida por Hacienda y se deberán declarar los ingresos por el mero hecho de disponer de una segunda residencia.

También hay que considerar que el propietario o contribuyente deberá pagar todos los impuestos en su totalidad, sin poder aplicar la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF para las viviendas destinadas a la residencia habitual. Aun así, hay ciertos gastos que sí se pueden desgravar.

¿Quién regula los alquileres turísticos?

regulación de los alquileres vacacionales

Hasta 2013, los alquileres vacacionales estaban sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero ese mismo año entró en vigor una nueva ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, haciendo que la normativa de los alquileres vacacionales dependa ahora de cada comunidad autónoma.

Al quedar fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no hay un marco estatal que regule la actividad. Debes asegurarte de comprobar que tu propiedad cumpla con todas las regulaciones y requisitos mínimos que se hayan establecido en tu comunidad autónoma para poder convertirla en una vivienda turística: licencias, registro de viviendas, tiempo requerido para considerarse alquiler vacacional, etc.

Tipos de alquiler vacacional

Un alquiler vacacional puede prestar servicios de la industria hotelera. Por ese motivo, hay que saber diferenciar entre los dos tipos principales de alquiler vacacional: 

Alquiler vacacional con servicios de hospedaje

alquiler vacacional con servicios de hospederia

Las actividades de hospedaje son aquellas en las que no solo se pone un inmueble a disposición de los clientes, sino que durante la estancia también se ofrece atención y una serie de servicios adicionales. Se considerará que tu alquiler vacacional presta servicios propios de la industria hotelera como si ofreces la limpieza y el cambio de ropa de cama y baño de forma periódica e incluso servicios de alimentación y restauración.

En este caso, el alquiler de la vivienda turística se considerará como una actividad empresarial y toda actividad derivada de este se considerará como una actividad económica. También se tendrá en cuenta esta consideración si se dispone de una persona con contrato laboral y jornada completa dedicada a esta actividad (independientemente de la prestación o no de los servicios).

Si tu vivienda está dentro de este tipo, debes tener en cuenta que tu actividad estará sujeta al IVA, ya que estarás realizando servicios complementarios propios de la industria hotelera.

Alquiler vacacional sin prestación de servicios

Si tu propiedad no presta ningún servicio de los mencionados anteriormente, se considerará alquiler vacacional sin prestación de servicios de carácter hotelero. No obstante, esto no significa que no prestes ningún servicio a tus huéspedes. Simplemente, los siguientes servicios no serán considerados de hospedaje:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores), así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Si no existe prestación de servicios de carácter hotelero, será una operación exenta de IVA. ¡Atención! Esto no significa que no se deba pagar, sino que no será obligatorio declararlo en las facturas de tu alquiler vacacional a Hacienda.

¿Qué es el modelo 179?

El modelo 179 obliga a empresas como Airbnb, Booking.com o Vrbo, destinadas a la promoción de alquileres vacacionales, a dar información sobre las propiedades que han utilizado su plataforma para anunciarse.

Por tanto, este modelo no es un documento que tengan que incluir los propietarios en su Declaración de la Renta, sino que es responsabilidad de las empresas que proporcionan servicios de promoción a los propietarios de alquileres vacacionales y sus viviendas.

La información que estas empresas intermediarias están obligadas a proporcionar es la identificación del propietario de la vivienda en alquiler, la identificación de dicha vivienda, así como el número de días que esta ha sido alquilada y los ingresos que se han recibido.

“¿Por qué el modelo 179 es importante para mí si no tengo que incluirlo en mi Declaración de la Renta?”. Pues porque con él Hacienda tiene mucha más facilidad para detectar alquileres vacacionales cuyos ingresos no están siendo declarados por sus propietarios. Recuerda que declarar estos ingresos no es una opción, sino la única manera de alquilar un piso turístico sin riesgos legales.

Tributación del alquiler turístico

tributación del alquiler vacacional

Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)

Este impuesto se trata de un impuesto directo (es decir,  grava lo que una persona tiene o ingresa) que se aplica por el mero hecho de realizar una actividad empresarial, profesional o artística en el territorio español. Afecta tanto a las personas físicas como jurídicas.

Entonces, ¿deberé pagar IAE? Depende. Según el artículo 82.1 c) de la Ley de las Haciendas Locales, están exentos del IAE las personas físicas y entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1 millón de euros.

Esto significa que, aunque no estés obligado a matricularte ni tributar por este impuesto (salvo que tu facturación sea superior al millón de euros), deberás cumplir con las obligaciones de carácter censal que te correspondan.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

La Ley del IVA expone que, quien realiza arrendamientos de viviendas turísticas, tiene la condición de empresario y, como empresarios, están sujetos al IVA.

Aunque esto sea así, como hemos señalado anteriormente, se puede estar exento del IVA si no ofreces “servicios de hospedaje” en tu alquiler vacacional. En cambio, si has incorporado servicios propios del sector hotelero a tu vivienda turística, sí que estarás sujeto al IVA (10%).

Es importante saber que la sujeción al IVA determinará la no sujeción a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA.

Pero un momento, ¿qué significa todo esto? Simplemente con esto quiere decir que:

  • Está exento del IVA y sujeto al ITP aquellos alquileres vacacionales que NO prestan servicios del sector hotelero. Se deberá pagar el ITP, un impuesto cedido a las comunidades autónomas.
  • Está sujeto al IVA y no sujeto al ITP aquellos alquileres vacacionales que SÍ prestan servicios del sector hotelero.

¡Importante! Si tienes tu propiedad anunciada en una agencia de viajes online, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, también deberás pagar una comisión por el servicio que ofrecen las plataformas. Este servicio está sujeto al 21% del IVA, pero podrás deducirlo posteriormente.

Si en tu caso has cedido a una empresa gestora tu alquiler vacacional, también deberás facturar el 21% del IVA.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Impuestos del alquiler vacacional

Si alquilas tu vivienda sin prestar más servicios, los rendimientos derivados de la propiedad se considerarán rendimientos del capital inmobiliario. Los rendimientos obtenidos se calcularán por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Para considerarse rendimiento del capital inmobiliario simplemente debes alquilar la vivienda por un período de tiempo, sin que vaya acompañado de servicios hoteleros. 

Como hemos mencionado al inicio de este artículo, no podrás aplicar la reducción del 60%, porque el alquiler no está destinado en su totalidad a las necesidades de una vivienda residencial, sino que cubre una necesidad temporal.

Durante el tiempo que tu alquiler vacacional no esté alquilado, deberás declarar la renta imputada por Hacienda por la posesión de una vivienda no habitual.

Si prestas servicios del sector hotelero, entonces la Agencia Tributaria considerará que los ingresos de tu alquiler vacacional son rendimientos de actividades económicas.

Riesgos de no declarar los ingresos de tu alquiler vacacional

Hacienda ha anunciado que, a raíz de toda la economía sumergida específicamente en el campo del alquiler vacacional, pondrá especial atención al control de la declaración del IRPF en este tipo de actividades.

¿Qué te puede pasar si Hacienda ve que no has declarado? Dependiendo de si el impago se considera un fraude leve, grave o muy grave, se te podría aplicar una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado. Si no se considera que has realizado una actividad fraudulenta, Hacienda te dará un plazo para pagar las rentas no declaradas.

Además, como hemos dicho anteriormente, las consecuencias pueden depender también de la comunidad autónoma en la que se encuentre tu propiedad.

En abril empieza el período para hacer la Declaración de la Renta y Patrimonio, ¡así que esperamos que este artículo te haya sido de ayuda para llevarla a cabo!

Conclusión

La Agencia Tributaria tiene muy controlados los ingresos que los propietarios declaran (o no) de sus alquileres vacacionales. Por ello, es importante prestar atención y conocer todos los detalles sobre la tributación de estas propiedades turísticas. No solo por tratarse de un tema complejo (y con un lenguaje en ocasiones complicado para el ciudadano medio), sino para evitar sanciones y poder anticipar posibles gastos e ingresos.

Si necesitas más información, puedes encontrar todo sobre la tributación de los alquileres turísticos en la página web de la Agencia Tributaria haciendo clic aquí.

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