La fiscalidad del alquiler vacacional es un tema recurrente en las conversaciones de muchos anfitriones, sobre todo conforme se acerca el inicio de la Campaña de la Renta (que este año se inaugurará el próximo día 3 de abril, una semana antes de lo normal).
No es para menos, pues la tributación del alquiler turístico tiene fama de ser bastante compleja en nuestro país. Por norma general, un anfitrión deberá tener en cuenta hasta 3 impuestos diferentes antes de saber cuánto va a tener que pagar a Hacienda: IRPF, IVA e IAE.
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Conscientes de ello, en Lodgify nos hemos propuesto crear una guía que pueda servir de ayuda a los anfitriones primerizos que quieren saber cómo declarar los ingresos de su negocio de alquiler vacacional, a qué impuestos están sujetos y a cuáles no. Sigue leyendo para descubrirlo.
¿Qué se considera alquiler turístico?
Según la Agencia Tributaria (Hacienda), una vivienda es considerada alquiler turístico “cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.
¡Ojo aquí! Si no dedicas tu vivienda en exclusiva al alquiler vacacional, ten en cuenta que a la hora de declarar deberás diferenciar entre dos periodos de un mismo año fiscal:
- El primer período corresponde al tiempo que la vivienda ha sido alquilada. Deberán declararse todos los ingresos íntegramente, pero pudiendo deducirse los gastos derivados del alquiler, en proporción a los días alquilados.
- El segundo período corresponde al tiempo que la vivienda ha estado libre. En este caso, implicará una renta atribuida por Hacienda y se deberán declarar los ingresos por el mero hecho de disponer de una segunda residencia.
Recuerda además que, al haberle dado un uso turístico a tu propiedad, no podrás aplicarte la reducción del 50% prevista desde este año en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF para las viviendas destinadas a la residencia habitual (antes, era de un 60%).
Sin embargo, sí hay ciertos gastos deducibles que puedes utilizar para reducir la cantidad de impuestos a pagar, como la luz o el agua durante el tiempo que la has tenido alquilada.
¿Cuál es la normativa para los alquileres turísticos?
Los alquileres vacacionales estaban sujetos, hasta 2013, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, ese mismo año entró en vigor una nueva ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que transfirió las competencias en cuestión de normativas de los alquileres vacacionales a las comunidades autónomas.
No hay un marco estatal que regule el alquiler de viviendas turísticas, al haber quedado estas fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Las competencias en la materia recaen en las Comunidades Autónomas, por lo que deberás ponerte en contacto con las autoridades de tu región para asegurarte de que tu alojamiento cumple con todas las regulaciones y requisitos mínimos, como licencias, registro de viviendas o tiempo requerido para considerarse alquiler vacacional.
¿Cómo declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?
La Agencia Tributaria y, en menor medida, las diferentes leyes autonómicas que regulan el alquiler vacacional en España diferencian generalmente entre aquellos establecimientos que prestan servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera y aquellos que no.
¡Ojo! No es una cuestión menor: en función de la categoría en la que se encuadre tu alojamiento, te tocará tributar por unos impuestos u otros (p.ej. IVA) y la forma de pagarlos también puede ser distinta. A la vista de lo anterior, coincidirás con nosotros en lo importante que es tener bien clara la casuística concreta de tu alquiler vacacional.
¿Qué se considera un servicio propio de la industria hotelera y cómo diferenciar entre estos dos tipos de propiedades? ¿Cómo afecta esto a los rendimientos que debo declarar y los impuestos que debo pagar? Sigue leyendo para descubrirlo.
Caso 1. Alquileres vacacionales con servicios de hospedaje
Un alquiler vacacional con servicios de hospedaje es, de cara a la Agencia Tributaria, todo aquel en el que se produzca una cesión con fines turísticos en la que no sólo se pone el propio alojamiento a disposición de los clientes, sino que también se ofrecen una serie de servicios complementarios o de carácter hotelero durante la estancia.
Tienen la consideración de servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera:
- Recepción o atención al cliente las 24 horas del día, en un espacio destinado a ello
- Limpieza periódica del alojamiento
- Cambio periódico de la ropa de cama y enseres de baño
- Lavandería
- Custodia de maletas
- Prensa
- Restauración
Asimismo, ten en cuenta que si ofreces esta clase de servicios en tu alquiler vacacional, la Agencia Tributaria considerará que los ingresos son derivados de una actividad empresarial, independientemente de que seas particular, autónomo u operes mediante una sociedad. La importancia de esta cuestión es absolutamente crucial, como verás más adelante.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
El IAE es un impuesto directo que grava las actividades empresariales, profesionales o artísticas en el territorio español, y al que están sujetas todas las personas físicas y jurídicas.
Afortunadamente, muy poca gente tiene que pagar el IAE. ¿El motivo? Las actividades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1.000.000 € están exentas, según lo dispuesto en el artículo 82.1 c) de la Ley de las Haciendas Locales.
Sin embargo, algo que sí deberás hacer es inscribirte en el censo, mediante la presentación de los modelos 036 o 037.
Los anfitriones que presten servicios de hospedaje deberán inscribir su propiedad en el grupo 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Esta categoría comprende a aquellos negocios que, sin tener la consideración de explotaciones hoteleras (aquellas que figuran en la agrupación 68 del IAE, con la excepción del grupo 685), prestan los susodichos servicios de hospedaje.
Ten en cuenta que, si bien la legislación del IAE no lo especifica, la inscripción de un inmueble en este impuesto implica necesariamente un cambio de uso, que pasaría de residencial a terciario. Por tanto, durante el tiempo que tu alquiler vacacional permanezca inscrito en el IAE no podrás usarlo como vivienda particular.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los alquileres vacacionales con servicios de hospedaje deben aplicar un 10% de IVA en sus facturas, según recoge el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. El razonamiento de la Agencia Tributaria es muy sencillo: estás realizando una actividad económica, y por lo tanto debes repercutir el IVA tal y como lo haría cualquier otro negocio.
La obligación de aplicar el IVA en las tarifas es una de las grandes desventajas de este tipo de alojamientos, ya que, como verás más adelante, aquellos que no prestan servicios está exentos de repercutir este impuesto a los huéspedes, y por tanto pueden ofrecer precios más competitivos.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF es un impuesto de carácter progresivo que grava la renta de todas las personas físicas residentes en España. Los ingresos procedentes del alquiler de tu alojamiento se considerarán rendimientos de actividades económicas, dado que prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera en tu negocio.
Por supuesto, a dichos rendimientos podrás restarles una serie de gastos deducibles cuando presentes la declaración de la Renta.
Caso 2. Alquileres vacacionales sin prestación de servicios
Si tu propiedad no presta ninguno de los servicios mencionados anteriormente, se considerará como un alquiler vacacional sin más. No obstante, ¡esto no significa que no puedas prestar ningún servicio a tus huéspedes!
Los siguientes servicios no tienen la consideración de propios de la industria hotelera:
- Limpieza del apartamento previa a la entrada y a la salida de los huéspedes
- Cambio de ropa de cama y enseres de baño previo a la entrada y a la salida de los huéspedes
- Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores), así como de la urbanización si estuviese en una (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Asistencia técnica y mantenimiento por eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
En este caso, los rendimientos que obtengas no se considerarán derivados de una actividad económica.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Teóricamente, a los propietarios de alquileres vacacionales que no prestan servicios de hospedaje les correspondería inscribirse en el censo del IAE por el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”.
Sin embargo, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio establece que quienes realicen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos de IVA que no constituyan una actividad económica a efectos del IRPF, no estarán obligados a censarse en el IAE ni a presentar los modelos 036 o 037 a los que aludimos anteriormente.
Si prestaste atención en el caso 1, ya te habrás dado cuenta de que las viviendas turísticas cumplen con ambas condiciones. Pues nada, ¡a por el siguiente impuesto!
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los alojamientos turísticos que no presten servicios complementarios considerados como hoteleros están exentos y no deberán declarar el IVA, al no estar considerados los rendimientos del alquiler como derivados de una actividad económica, sino del capital inmobiliario.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Como ya hemos explicado antes, los ingresos de los alquileres vacacionales sin prestación de servicios se consideran rendimientos del capital inmobiliario, a los cuales podrás restar una serie de gastos deducibles propios de esta tipología de alojamiento.
Recuerda que a estos rendimientos no podrás aplicarles la deducción del 50% a los alquileres de viviendas de uso habitual, puesto que no satisfacen una necesidad permanente de alojamiento sino temporal.
No te olvides tampoco de que también deberás tributar por el periodo de tiempo que la vivienda no haya estado alquilada, que se considera imputación de renta y suele oscilar entre el 1% y el 2,2% del valor catastral de la propiedad.
Por último, ten en cuenta que existe una excepción a todo lo anterior: si por algún motivo tuvieses empleada a una persona con contrato laboral y a jornada completa en tu alojamiento, te tocaría declarar los ingresos como rendimientos de actividades económicas.
¿Cuáles son los riesgos de no declarar los ingresos de tu alquiler vacacional?
En los últimos años, y a raíz de toda la economía sumergida existente en el sector del alquiler vacacional, Hacienda ha intensificado el control a las viviendas turísticas, con el objetivo de regularizar este tipo de actividades.
La primera medida que ha llevado a cabo es la de obligar a las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking.com o Vrbo, a informar de las propiedades anunciadas en sus webs y las identidades de sus propietarios e ingresos derivados de su arrendamiento, mediante la presentación de un impreso conocido como el modelo 179. Sigue leyendo para conocerlo todo sobre este trámite.
¿Qué es el modelo 179?
El modelo 179 obliga a empresas como Airbnb, Booking.com o Vrbo, destinadas a la promoción de alquileres vacacionales, a dar información sobre las propiedades que han utilizado su plataforma para anunciarse.
Por tanto, este modelo no es un documento que tengan que incluir los propietarios en su Declaración de la Renta, sino que es responsabilidad de las empresas que proporcionan servicios de promoción a los propietarios de alquileres vacacionales y sus viviendas.
La información que estas empresas intermediarias están obligadas a proporcionar es la identidad del propietario de la vivienda en alquiler, la ubicación de la misma, el número de días que esta ha estado alquilada y los ingresos que ha generado.
¿Cómo afecta el modelo 179 a los propietarios de alquileres vacacionales?
Gracias al modelo 179, Hacienda tiene mucha más facilidad para detectar alquileres vacacionales en situación irregular, cuyos ingresos no están siendo declarados por sus propietarios. Recuerda que declarar estos ingresos no es una opción, sino la única manera de alquilar un piso turístico sin riesgos legales.
¿Qué te puede pasar si Hacienda ve que no has declarado tu vivienda vacacional?
La sanción a la que te puedes enfrentar depende de si el impago se considera un fraude leve, grave o muy grave, pero va desde el 50% hasta el 150% de lo que no se ha declarado. Ten en cuenta también que las consecuencias pueden ser mayores dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre tu propiedad.
Por suerte, si Hacienda considera que no has tenido intención de realizar una actividad fraudulenta te dará un plazo para abonar las cantidades adeudadas sin tener que pagar una multa por no declarar tu alquiler vacacional.
Conclusiones
La Agencia Tributaria tiene muy controladas las declaraciones de ingresos de los propietarios de alojamientos turísticos. Por ello, es importante que conozcas bien todos los detalles sobre la tributación de estas propiedades, no sólo por tratarse de un tema complejo (y con un lenguaje en ocasiones complicado para el ciudadano medio), sino también de cara a evitar sanciones y anticipar gastos e ingresos futuros.
Ahora bien, si prefieres ir sobre seguro en lo que respecta a declarar los ingresos de tu alquiler vacacional, ¿por qué no contar con la ayuda de profesionales? Plantéate acudir a un asesor especializado en consultoría fiscal del sector turístico, que te permitirá gestionar tu negocio con total confianza y seguridad.
Sea cual sea la decisión que tomes, en todos los casos deberás emitir las facturas de tus huéspedes correctamente: se trata de una tarea clave si quieres mantener tu alquiler vacacional al día con Hacienda.
Por suerte para ti, hemos elaborado una plantilla para facturas de alojamientos turísticos totalmente gratuita. ¡Descárgala ya para comenzar a aceptar reservas y alojar huéspedes en tu propiedad con absoluta tranquilidad!
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