Capítulo 1

Guía definitiva para el alquiler de apartamentos turísticos y VUT en Cataluña

El alquiler de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico goza cada día de mayor popularidad, particularmente en las regiones de España que más turistas reciben. A nadie le sorprenderá que digamos que Cataluña es la comunidad autónoma líder en este aspecto, habiendo recibido más de 19 millones de turistas en el año anterior a la pandemia, según el INE.

Prueba del enorme potencial de esta región para los negocios de alquiler vacacional es que, a pesar de las restricciones a los viajes internacionales impuestas a causa del Covid-19, Cataluña no ha bajado en ningún momento de la primera posición del ranking. ¿La única comunidad que se le acerca? Las Islas Canarias.

Con números como estos, a nadie le extrañará que sean muchos los que se plantean abrir un alojamiento turístico en la zona. Sin embargo, otro tanto puede llegar a encontrar abrumador el proceso de dar de alta un apartamento o vivienda de uso turístico en Cataluña, sobre todo si es su primera experiencia.

Afortunadamente, en Lodgify hemos elaborado esta completa guía en la que te explicaremos todo lo que necesitas saber para iniciar tu propio negocio de alquiler vacacional: definición, modalidades, normativa, requisitos, proceso de alta y tributación de los apartamentos y viviendas turísticas en Cataluña.

¡Sigue leyendo para descubrirlo!


¿Qué tipos de alquiler vacacional hay en Cataluña?

La legislación catalana contempla distintos tipos de alojamientos turísticos en función de sus usos y características. En esta guía nos centraremos en los dos más importantes: los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT).

Continúa leyendo para conocer qué es un apartamento turístico, qué es una vivienda de uso turístico y cuáles son las principales diferencias entre ambas.

¿Qué se considera un apartamento turístico en Cataluña?

La definición de apartamento turístico en Cataluña viene dada por el Decreto 75/2020, del que hablaremos más adelante en profundidad. Según este reglamento, son apartamentos turísticos en Cataluña “los edificios, constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios, en los cuales se ofrecen alojamiento y otros servicios turísticos complementarios a los huéspedes”.

Definición de apartamento turístico y VUT en Cataluña

Este tipo de alojamientos deben ofrecer un servicio semanal de limpieza, además de contar con una recepción de, como mínimo, 10 m², cumplir con las superficies mínimas de un apartotel de 1 estrella y mostrar un distintivo en el exterior con las siglas “AT”.

¿Qué se considera una vivienda de uso turístico (VUT) en Cataluña?

Una vivienda de uso turístico en Cataluña es, según el mismo Decreto 75/2020, toda aquella vivienda que sea “cedida a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada y en condiciones de inmediata disponibilidad”.

Ojo, porque en el decreto se especifica que las viviendas de uso turístico en Cataluña no podrán alquilarse por habitaciones, el periodo durante el que un huésped podrá estar alojado de forma continuada será de hasta 31 días y la capacidad máxima del alojamiento no podrá superar las 15 plazas.

¿Cuál es la diferencia entre un apartamento turístico y una VUT en Cataluña?

Los apartamentos turísticos en Cataluña tienen, a diferencia de las viviendas de uso turístico, la consideración de establecimientos de alojamiento turístico, y por lo tanto, tienen que atenerse a un conjunto de normas diferente y por lo general más estricto.

Cuando hablamos de establecimientos de alojamiento turístico, nos referimos a propiedades donde se ofrecen alojamiento y servicios turísticos complementarios o propios de la industria hotelera a los huéspedes, de forma habitual y con carácter profesional. Este tipo de inmuebles, con la excepción de las casas rurales, no se pueden constituir nunca en viviendas.

Hasta hace unos años, las viviendas de uso turístico sí podían ser utilizadas como vivienda por sus propietarios, pero desde 2020 esto ya no es posible. La única opción para quienes quieran hacerlo es dar de alta el inmueble como hogar compartido, pero el gran inconveniente de esta modalidad es que obliga a que el titular del alojamiento resida en la propiedad durante el periodo que duren las estancias de los huéspedes.

Otro factor a tener en cuenta es que los establecimientos de alojamiento turístico tienen la consideración de local público, a diferencia de las viviendas de uso turístico, por lo que deben cumplir unos requisitos de accesibilidad mucho más estrictos que estas últimas.

En resumen…

Si estás planteándote abrir un alquiler vacacional, debes saber que lo más sencillo y conveniente para la mayoría de propietarios es registrar la propiedad como una vivienda de uso turístico (VUT). Salvo que realmente necesites poder alojar a más de 15 huéspedes durante más de 31 días, cosa poco probable, esta modalidad te permitirá ahorrarte más de unos cuantos trámites burocráticos.

Incluso si se diese el caso de que quisieses alquilar tu propiedad a alguien durante más de un mes, siempre tendrías a tu disposición la opción de realizar un contrato de temporada con el huésped en cuestión, como se haría con un alquiler tradicional, o simplemente realizar un nuevo contrato de alquiler vacacional en el momento en el que hayan pasado los 31 días.

¿Cómo es la normativa para los apartamentos turísticos y las VUT en Cataluña?

La normativa para apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en Cataluña viene dada en primera instancia por la Ley 13/2002 del turismo de Cataluña, cuyas disposiciones se ampliaron con la aprobación en 2020 del Decreto 75/2020 de turismo de Cataluña, siendo este último la referencia para todas aquellas personas que gestionan un alquiler vacacional o se están planteando hacerlo en el futuro.

Normativa de apartamentos turísticos en Cataluña

Adicionalmente, y dado que sabemos el peso que tiene la Ciudad Condal en el sector turístico catalán, creemos que es importante mencionar el Plan Especial Urbanístico de Barcelona, o PEUAT, que es la normativa municipal de aplicación para los establecimientos de alojamiento turístico en esta urbe.

¿Cuáles son los requisitos para los apartamentos turísticos y las VUT en Cataluña?

Los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico deben cumplir una serie de requisitos para obtener la licencia y aparecer en el Registro de Turismo de Cataluña, del que hablaremos más adelante. ¿Cuáles son? Sigue leyendo para conocer la respuesta.

Requisitos generales de los alquileres vacacionales en Cataluña

Más allá de su tipología, todos los alquileres vacacionales deben cumplir con ciertas normas comunes. En esta sección te las contamos todas.

Acreditación de propiedad

El primero y más importante de los requisitos para los alojamientos turísticos en Cataluña es acreditar que la propiedad en cuestión es tuya o que tienes derecho de usufructo, es decir, que el propietario te ha permitido explotarla económicamente.

Esto se puede hacer, en el primer caso, mediante un contrato de compraventa o la adjudicación de una herencia, por ejemplo. En el segundo sería necesario un poder firmado por el titular o un contrato en el que se te autorice a explotar la propiedad.

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un documento certificado por un técnico cualificado que detalla el grado de eficiencia energética de un edificio, y es obligatorio para los inmuebles de alquiler, independientemente de que sea con fines turísticos o a largo plazo.

Las propiedades turísticas de toda España deben, desde el 2 de junio de 2021, mostrar el certificado energético en sus anuncios e incluirlo en los contratos. Quién no lo haga se arriesga a una multa que puede ir de 300 € ¡hasta 6.000 €!

Registro de viajeros

No te olvides de que todos los alquileres vacacionales en nuestro país deben contar con un registro o parte de viajeros, en el que deberán anotar información básica sobre los huéspedes y su fecha de entrada, para posteriormente enviarla al cuerpo de seguridad correspondiente (que en Cataluña son los Mossos d’Esquadra).

Puedes encontrar más información en nuestro artículo sobre cómo preparar el parte de viajeros de tu alquiler vacacional.

Requisitos específicos de los apartamentos turísticos en Cataluña

La lista de requisitos que se le exigen a los apartamentos turísticos es, por suerte, relativamente breve. Antes de abrir un negocio de este tipo, debes tener en cuenta los siguientes requerimientos:

Dimensiones mínimas

Todos los apartamentos turísticos en Cataluña deberán cumplir con unas dimensiones mínimas en sus estancias, que serán las equivalentes a la habitación de un apartotel básico o de una estrella. Por tanto, las habitaciones individuales deberán ser de al menos 6 m² y las dobles de 10 m².

Puedes encontrar más información sobre las dimensiones mínimas de dichas estancias en el anexo 1 del decreto 75/2020.

Placa-distintivo

Por otra parte, los apartamentos turísticos de Cataluña también deberán mostrar una placa identificativa, colocada en un lugar visible de la fachada y con las siglas “AT”.

Recepción

Dado que los apartamentos turísticos se encuadran en Cataluña en la categoría de establecimientos de alojamiento turístico, este tipo de propiedades están obligadas a disponer de una recepción atendida las 24h del día y con unas dimensiones mínimas de 10 m².

Servicio de limpieza

Por último, y como ya hemos mencionado antes, los apartamentos turísticos deberán realizar un servicio de limpieza con una frecuencia mínima de una vez por la semana que, a diferencia de lo que ocurre con las viviendas de uso turístico, deberá ir incluido en el precio de la estancia.

Requisitos específicos de las viviendas de uso turístico en Cataluña

Además de los requisitos comunes a todos los alojamientos turísticos, las VUT en Cataluña deberán cumplir con las siguientes condiciones:

Autorización de la comunidad de propietarios

Si tu propiedad está dentro de una comunidad de propietarios, ten en cuenta que ésta última no debe prohibir las viviendas de uso turístico en sus estatutos. Este tipo de prohibiciones son un tema polémico en toda España y, en comunidades como Asturias, han sido tumbadas por la Justicia.

Sin embargo, por el momento, en Cataluña deberás contar con la autorización de la comunidad de propietarios o, al menos, que no prohíban expresamente el alquiler vacacional.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que garantiza que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez, lo cual, en esencia, quiere decir que el techo no se te va a caer encima.

Requisitos de las viviendas turísticas en Cataluña

Es un requisito indispensable para poder dar de alta una vivienda de uso turístico, aunque puede sustituirse por una licencia de primera ocupación, certificado de fin de obra o, en caso de no disponer de ninguno de los anteriores, un certificado de legalidad urbanística.

Ten en cuenta también que el número de plazas ofertadas jamás podrá superar el indicado en la cédula de habitabilidad de la vivienda.

Equipamiento básico

Todas las viviendas de uso turístico en Cataluña deberán contar con un mínimo de equipamiento, definido por la Generalitat como “suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata […] en relación con la totalidad de plazas de que dispongan”, y que deberá ir incluido en la tarifa básica a pagar por los huéspedes.

Teléfono de atención al cliente

La Generalitat de Cataluña obliga a las VUT a poner a disposición de sus huéspedes un télefono de contacto con el que atender cualquier incidencia o problema que a éstos se les pudiese presentar.

¡Ojo, no es necesario que instales un teléfono en la vivienda! Simplemente deberás facilitar a las personas que se alojen contigo un número de contacto, que perfectamente puede ser el tuyo propio.

Normas de convivencia

Otro requisito que deben cumplir las viviendas de uso turístico en Cataluña es que deben tener disponible y entregar a sus huéspedes un documento que recoja las normas de convivencia de la propiedad.

El documento deberá estar redactado, como mínimo, en catalán, castellano, inglés y francés, y las normas que en él se especifiquen deberán haber sido acordadas previamente con la comunidad de propietarios, si la hubiese.

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Número de Inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña (NIRTC)

Las VUT no sólo están obligadas a inscribirse en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC), del cual hablaremos más adelante en profundidad, sino que también deberán exhibir la acreditación correspondiente en un lugar visible de la propiedad: el Número de Inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña, o NIRTC.

Este número deberá ir acompañado, además, de una comunicación de la capacidad máxima del alojamiento y el teléfono del servicio de asistencia y mantenimiento.

Servicio de asistencia y mantenimiento

Por último, las viviendas de uso turístico en Cataluña deberán garantizar la prestación de un servicio de asistencia y mantenimiento de la propiedad a sus huéspedes.

Esta prestación deberá ser ser llevada a cabo por una empresa profesional, con el objetivo de que se pueda solucionar con rapidez cualquier incidencia que pudiese surgir con el estado de conservación del inmueble y sus utilidades.

¿Cómo dar de alta un apartamento turístico o una VUT en Cataluña?

¿Quieres empezar a alquilar tu propiedad a viajeros, pero no sabes por dónde empezar? ¡No te preocupes, nosotros te enseñamos! Afortunadamente, el proceso de alta de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Cataluña no es tan complicado como podría parecer en un principio. Sigue leyendo para conocerlo paso a paso.

Reúne la documentación necesaria

La documentación que necesitarás para dar de alta un apartamento turístico o vivienda de uso turístico en Cataluña dependerá en gran medida del ayuntamiento en el que lo hagas.

Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Cataluña

Por ejemplo, si tu propiedad se encuentra localizada en Barcelona, deberás presentar la instancia de comunicación de HUT (en catalán, Habitatges d’Ús Turístic), que es el nombre que recibe la declaración responsable de alta de viviendas de uso turístico (VUT).

Además, deberás adjuntar una fotocopia de tu DNI y una acreditación de la capacidad de la empresa encargada de la asistencia y el mantenimiento de tu propiedad para comparecer en un plazo máximo de 30 minutos si fuese necesario.

Cabe señalar que, con anterioridad a la presentación de la declaración responsable, deberás haber obtenido el informe favorable del PEUAT, pues su número de identificación debe figurar en el documento.

Presenta la declaración responsable

La presentación de la declaración responsable es el trámite más importante que vas a tener que realizar si quieres dar de alta un apartamento o una vivienda de uso turístico en Cataluña.

Su propósito es el de comunicar a la Generalitat tu intención de utilizar la propiedad con fines de alojamiento turístico, de modo que ésta pueda añadirte al Registro de Turismo de Cataluña (RTC) y tú puedas operar con legalidad.

¿Cómo y dónde se presenta la declaración responsable?

La declaración responsable para el inicio de actividad de alojamientos turísticos en Cataluña es diferente en función del municipio en el que se encuentre tu propiedad, y deberás presentarla en el propio ayuntamiento.

A modo de ejemplo, en Barcelona la declaración responsable sólo se puede entregar presencialmente y mediante cita previa en una de las Oficinas de Atención Ciudadana que están repartidas por toda la ciudad.

¿Cuál es el plazo para presentar la declaración responsable?

No hay un plazo específico para presentar la declaración responsable: puedes hacerlo en cualquier momento del año. Eso sí, como es lógico, deberás realizar este trámite antes de empezar a alquilar tu vivienda, ya que de lo contrario te arriesgas a una sanción administrativa.

¿Cuánto cuesta presentar la declaración responsable?

El coste de presentar la declaración responsable puede variar en función del ayuntamiento, pero en Barcelona, por ejemplo, es totalmente gratuito.

Incluso si se diese el caso de que tuviese que pagar por este trámite, en general las cuantías no son demasiado elevadas: en muchos lugares de España oscilan entre los 50 € y los 80 €.

¿Qué ocurre si no presento la declaración responsable?

La no presentación de la declaración responsable implica alquilar tu vivienda en situación de ilegalidad y competencia desleal con el resto de alojamientos turísticos, por lo que corres el riesgo de que el ayuntamiento o la administración autonómica lo descubra y te imponga una sanción administrativa.

Prepara un contrato de alquiler vacacional

La normativa de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Cataluña no obliga a sus propietarios a ofrecer un contrato a sus huéspedes, pero, en nuestra opinión, alquilar una vivienda con todas las garantías es algo que sólo se puede hacer si entre las dos partes media este documento.

Cómo dar de alta un apartamento turístico en Cataluña

Se trata de un elemento de vital importancia que, en caso de haber problemas, puede ahorrarte muchos disgustos, como cancelaciones, impagos, desacuerdos en el precio, desperfectos en la vivienda… Existe una gran cantidad de situaciones en las que agradecerás haber firmado un contrato con tus huéspedes.

¿No sabes por dónde empezar? Puedes descargar nuestra plantilla de contrato de alquiler vacacional de forma totalmente gratuita.

Empieza a alquilar tu propiedad

La presentación de la declaración responsable es requisito suficiente para poder alquilar tu propiedad. Una vez hecho esto, recibirás un número provisional que podrás utilizar para justificar la legalidad de tu propiedad durante el tiempo que aún no tengas el NIRTC.

La inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC) la realiza de oficio la administración si tu solicitud es aprobada (que, si has hecho el trámite bien, lo será). A partir de este momento, ya podrás obtener tu NIRTC definitivo.

¿Cómo tributan los apartamentos turísticos y las VUT en Cataluña?

Los asuntos fiscales son probablemente la preocupación más común entre los propietarios de alquileres vacacionales, y es que enfrentarse a la Agencia Tributaria es una batalla que pocos esperan con gusto.

Cataluña es uno de los lugares de España donde los alojamientos vacacionales están obligados a pagar una tasa turística, que a nivel autonómico recibe el nombre de Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET) y cuya declaración se tiene que realizar bianualmente mediante el modelo 950.

Adicionalmente, los ayuntamientos también tienen la potestad de cobrar la tasa turística, como ocurre en Barcelona y otras localidades que reciben gran cantidad de viajeros cada año.

Su cuantía es, para las viviendas de uso turístico, de 1 € por noche si están fuera de Barcelona, y de 3 € por noche para aquellas ubicadas dentro de la ciudad. Por su parte, para los apartamentos turísticos la cantidad a pagar dependerá de la categoría del alojamiento.

Puedes encontrar más información sobre la tasa turística en Cataluña en la página web de la Agencia Tributaria.

Además, no te olvides de que en todo el territorio español, los alquileres turísticos están sujetos a dos impuestos de sobra conocidos: el IVA y el IRPF. Sigue leyendo para conocer cómo aplicarlos.

¿Cómo tributan los ingresos de los apartamentos turísticos y las VUT en el IRPF?

Como bien sabrás, el IRPF, o Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, es una declaración que todo ciudadano español debe presentar anualmente. Los ingresos procedentes del alquiler de apartamentos y viviendas de uso turístico se deben declarar en este trámite, pero pueden tener distinta clasificación dependiendo de las circunstancias en las que se produzcan.

Tributación de las viviendas turísticas en Cataluña

Por un lado, existe la posibilidad de que tributen como rendimientos de capital inmobiliario, que son las ganancias procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles. Si tu propiedad es una vivienda de uso turístico, lo más probable es que te toque tributar por esta modalidad.

Sin embargo, si tu alojamiento es un apartamento turístico, deberás deberás declarar sus ingresos como rendimientos de actividades económicas. El motivo: la prestación de servicios considerados como propios de la industria hotelera (como limpieza periódica*, cambio de la ropa de cama**, comidas o actividades de ocio), que hace que el alquiler de la propiedad sea considerado como actividad económica.

*La limpieza periódica no se considera servicio propio de la industria hotelera cuando se hace a la entrada y salida de nuevos huéspedes, ni cuando consiste en la limpieza de estancias comunes de la propiedad.

**Al igual que en el punto anterior, no se considera servicio hotelero el cambio regular de sábanas y toallas.

¿Qué ingresos hay que declarar y qué gastos son deducibles?

A la hora de hacer la declaración del IRPF de tu alquiler vacacional en Cataluña, deberás sumar los ingresos totales que has obtenido por el arrendamiento de la propiedad. Esta cifra recibe el nombre de rendimiento bruto, y se le pueden restar los gastos en los que hayas incurrido para conseguirlo.

Son gastos deducibles:

  • Los gastos de conservación o reparación (¡pero no los de mejora!)
  • Las cuotas de hipoteca
  • Los gastos de comunidad
  • Los gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
  • El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
  • Las tasas municipales de basuras
  • Las comisiones de agencias

En general, es deducible cualquier gasto que tenga relación directa con el alquiler del alojamiento, pero recuerda que sólo podrás deducir aquellos que correspondan al tiempo durante el cual lo has alquilado.

¿Qué quiere decir ésto? Pongamos un ejemplo: si alquilas una vivienda de uso turístico durante los meses de verano, no puedes deducir los gastos de luz de todo el año, ni tampoco la totalidad del IBI, que deberás prorratear en base a los meses que correspondan.

Por último, recuerda que durante el tiempo que no alquiles la propiedad, y asumiendo que tienes una segunda vivienda, ésta estará sujeta igualmente al IRPF como rendimiento de capital, por lo que deberás tributar en base al valor catastral del inmueble.

¿Cómo tributan los ingresos de los apartamentos turísticos y las VUT en el IVA?

El otro impuesto que tendrás que tener en cuenta a la hora de alquilar un apartamento o vivienda de uso turístico en Cataluña es el IVA, o Impuesto sobre el Valor Añadido, que grava el consumo de bienes y servicios en toda España.

Tasa turística en Cataluña

¡Ojo, no todos los alojamientos deben pagar IVA! La clave está, al igual que pasa con el IRPF, en que se presten o no servicios considerados propios de la industria hotelera. Si tu propiedad es una vivienda de uso turístico, no será necesario que pagues el IVA, pues se considera exenta.

Ahora bien, si regentas un apartamento turístico y, por tanto, prestas servicios, seguramente quieras saber cuáles se consideran como tales a efectos de pagar el impuesto.

En general, están sujetos todos los servicios que vayan más allá del propio alquiler. Algunos ejemplos son:

  • Servicio de comidas
  • Servicio de custodia de maletas
  • Servicios de desplazamiento
  • Servicios de ocio

Por último, es importante saber qué porcentaje deberías pagar en caso de estar sujeto. La respuesta es sencilla: tendrás que pagar un IVA del 10%, salvo que realices los alquileres a través de una empresa gestora, en cuyo caso se encargará ella de hacerlo y a ti, al cobrarte por sus servicios, te repercutirá un IVA del 21%.

Conclusiones

El alquiler de viviendas vacacionales es una actividad que ha experimentado un “boom” en los últimos años. No es para menos, pues el alquiler de estos alojamientos ha demostrado ser notablemente más rentable que el tradicional a largo plazo, incluso durante la pandemia.

Es lógico, por tanto, plantearse abrir un negocio de este tipo, y más en Cataluña, con su enorme afluencia de turistas. Aún así, sabemos que la tarea de poner en marcha un alquiler vacacional puede parecer titánica.

Esa ha sido nuestra motivación para elaborar esta guía. Esperamos que, tras haberla leído, tengas mucho más claro el proceso que hay que seguir para dar de alta apartamentos y viviendas de uso turístico en Cataluña y ya no te resulte tan temible.

Guía de alquiler de apartamentos turísticos en Cataluña

Ahora bien, ¿y lo que viene después? Gestionar un alquiler vacacional no siempre es tarea fácil: deberás estar pendiente de las reservas de tus huéspedes en múltiples plataformas, asegurarte de que no se solapan y atender a todas sus dudas. Es más, quizás hasta te interese crear una página web desde la que poder aceptar reservas directas.

Por suerte, existe una solución que te permitirá simplificar la operativa de tu alojamiento turístico y tener más tiempo para disfrutar con los tuyos: Lodgify.

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