Hoy en día es prácticamente inconcebible que un anfitrión no esté presente en al menos una plataforma de alquiler vacacional; que la mayoría de las veces, es Airbnb.
Ahora bien, si tienes anunciado tu alojamiento en Airbnb, no puedes olvidarte de que los ingresos que obtengas a través de esta página web deben figurar en tu declaración anual de la renta, o lo que es lo mismo, que te va a tocar pagar impuestos a la Agencia Tributaria.
Ten en cuenta que, desde hace unos años, Airbnb (y el resto de plataformas) están obligadas en España a compartir con Hacienda los datos fiscales de los alojamientos que se anuncian en ellas y sus propietarios, concretamente mediante el famoso modelo 179.
Por este motivo, si quieres evitar problemas legales, lo mejor que puedes hacer es informarte bien acerca de cómo funciona la fiscalidad de los alquileres en Airbnb, o dicho de otra manera, qué impuestos debes pagar, cuándo, cómo y por qué.
¿No ves el formulario para descargarte la guía de fiscalidad? Haz clic aquí.
Afortunadamente, estás de suerte. En este artículo te enseñaremos todo lo que necesitas saber para declarar tus ingresos de Airbnb correctamente. Sigue leyendo para descubrirlo.
Antes de nada… ¿Qué papel juega Airbnb?
Una cosa que debes tener muy clara sobre la tributación del alquiler en Airbnb es que el papel de la plataforma es secundario. Airbnb actúa como un simple intermediario entre el anfitrión que ofrece su vivienda y el huésped que quiere alquilarla, al menos de momento.
Si bien Airbnb proporciona ciertas garantías, como las de su póliza AirCover, el papel de esta página web es principalmente servir de escaparate para las propiedades de los anfitriones y garantizar que todas las transacciones transcurren de forma fluida y segura.
Sin embargo, ten en cuenta que declarar los ingresos obtenidos en Airbnb y pagar los impuestos correspondientes a Hacienda es responsabilidad exclusiva del anfitrión.
¿Cómo declarar a Hacienda los ingresos de Airbnb?
La respuesta a esta pregunta, como a tantas otras en la vida, es que depende.
Antes de nada, debes saber que, en España, la normativa del alquiler vacacional distingue entre dos tipos de alquileres turísticos: aquellos que prestan un servicio de hospedaje y aquellos que simplemente ofrecen alojamiento.
Si tu Airbnb cuenta con recepción, servicio de lavandería u ofrece custodia de maletas, transporte o desayunos, por ejemplo, la Administración considerará que estás prestando un servicio de hospedaje, también conocido como de carácter hotelero o complementario.*
Sin embargo, la mayoría de propiedades en Airbnb sólo ofrecen alojamiento, sin que medie prestación alguna de servicios.**
Esta distinción, que a priori puede no parecer demasiado importante, es en realidad el factor principal que determina cómo debes declarar los ingresos de tu Airbnb y qué impuestos tienes que pagar a la Agencia Tributaria.
*Siempre y cuando vayan incluidos en el contrato de alquiler vacacional. Si los servicios se brindan al margen del propio arrendamiento o son prestados por un tercero, no se considerarán de carácter hotelero, al menos a efectos fiscales.
**La limpieza o los cambios de ropa de cama entre cada entrada y salida de huéspedes, así como la limpieza de las zonas comunes del edificio y las operaciones de mantenimiento o reparación de las instalaciones no se consideran servicios de hospedaje.
Caso 1. Cómo declarar un Airbnb con prestación de servicios
Los alojamientos que prestan servicio de hospedaje son la opción minoritaria en España, principalmente debido a la mayor complejidad normativa a la que se deben enfrentar (particularmente a nivel autonómico), el extra de obligaciones fiscales y, todo hay que decirlo, el hecho de que no todos los huéspedes buscan recibir este tipo de atenciones.
Sin embargo, hay casos en los que contar con ciertos servicios puede ser una característica irrenunciable del plan de negocio de tu alquiler vacacional. Por ejemplo, si quieres montar un albergue turístico, ofrecer desayunos o tener una lavandería son dos servicios que pueden ser considerados prácticamente indispensables en un alojamiento así.
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Muy bien te tendría que ir para estar obligado a declarar tus ingresos de Airbnb en el IAE, ya que las cifras de negocio inferiores a 1.000.000 € están exentas. Sin embargo, algo que sí deberás hacer es inscribirte en el censo, mediante la presentación de los modelos 036 o 037.
Los anfitriones que presten servicios de hospedaje deberán inscribir su propiedad en el grupo 685 del IAE, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Esta categoría comprende a aquellos negocios que, sin tener la consideración de explotaciones hoteleras (aquellas que figuran en la agrupación 68 del IAE, con la excepción del grupo 685), prestan los susodichos servicios de hospedaje.
Ten en cuenta que, si bien la legislación del IAE no lo especifica, la inscripción de un inmueble en este impuesto implica necesariamente un cambio de uso, que pasaría de residencial a terciario. Por tanto, durante el tiempo que permaneciese inscrito en el censo del IAE no podría ser usado como vivienda particular.
Dicho esto, al menos es bueno que sepas que si tu Airbnb está abierto al público menos de 8 meses al año, la cuota de la tarifa del IAE será sólo el 70% de la original. ¡Al menos, te ahorrarás un dinerillo!
Sólo una cosa más: en lo que respecta a esta guía, y con el objetivo de simplificar el lenguaje, de ahora en adelante puedes considerar los términos “alojamiento con prestación de servicio de hospedaje” y “alojamiento turístico extrahotelero” intercambiables.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Un impuesto clave si prestas servicios de hospedaje y no gestionas tu Airbnb a través de una sociedad (en cuyo caso deberías tributar por el Impuesto de Sociedades) es el IRPF, que grava la renta de todas las personas físicas residentes en España.
Los ingresos obtenidos en Airbnb bajo estas circunstancias deben declararse como “rendimientos de actividades económicas”, ya que la Ley del IVA (LIVA) considera que todos los arrendadores (en este caso, anfitriones en Airbnb) son empresarios.
Dicho esto, la LIVA hace una excepción con los alojamientos que no prestan servicios, que, cómo verás más adelante, tienen que declarar sus ingresos de Airbnb en otra categoría.
Asimismo, ten en cuenta que existe otro caso especial en el que deberías declarar tus rentas como rendimientos de actividades económicas aunque no prestases servicios: si, por el motivo que fuese, tuvieses contratada a una persona a jornada completa en tu Airbnb.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
La obligación de aplicar el IVA en las tarifas es una de las grandes desventajas de los alojamientos turísticos extrahoteleros, ya que su competencia, que no presta servicios, está exenta de repercutir este impuesto a sus huéspedes y puede ofrecer precios más competitivos en Airbnb.
Esta desafortunada situación se explica con la LIVA en la mano, que en su artículo 20.Uno.23º declara a esta modalidad de alojamiento “sujeta y no exenta” al gravamen, a diferencia de los alquileres a corto plazo, que sí están exentos.
El razonamiento es que, dado que los alojamientos turísticos extrahoteleros realizan una actividad económica (recuerda el IRPF) y todas las transacciones de este tipo están sujetas al IVA, éstos deben aplicar el impuesto tal y como lo haría cualquier otro negocio.
Ahora bien, ¿qué porcentaje de IVA deberías aplicar en las facturas de tu Airbnb? Pues nada más y nada menos que el que cobraría cualquier establecimiento que preste servicios de hospedaje: deberás repercutir un 10% a tus huéspedes.
Caso 2. Cómo declarar un Airbnb sin prestación de servicios
He aquí el caso más común en nuestro país: proporcionar alojamiento a secas. Normalmente, las comunidades autónomas denominan a este tipo de alquileres como viviendas turísticas, de uso turístico, con fines turísticos o vacacionales.
Para simplificar las cosas, y similar a cómo hemos hecho en el capítulo anterior, a partir de ahora pasaremos a referirnos a los alojamientos de Airbnb que no prestan servicios como viviendas turísticas o VUT.
Afortunadamente, el pago de los impuestos y los trámites pertinentes es bastante más sencillo en este caso, por no hablar de que los requisitos autonómicos para obtener la licencia de alquiler vacacional son mucho más laxos.
¡Vamos allá! Empezamos, al igual que antes, por el IAE:
Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)
Teóricamente, a los propietarios de alojamientos que no prestan servicios de hospedaje (viviendas turísticas) les correspondería inscribirse en el censo del IAE por el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”.
Sin embargo, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio establece que quienes realicen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos de IVA que no constituyan una actividad económica a efectos del IRPF, no estarán obligados a censarse en el IAE ni a presentar los modelos 036 o 037 a los que aludimos anteriormente.
Si prestaste atención en el caso 1, ya te habrás dado cuenta de que las viviendas turísticas cumplen con ambas condiciones. Pues nada, ¡a por el siguiente impuesto!
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El tratamiento de las viviendas turísticas en el IRPF es un caso interesante sobre la fiscalidad de los alquileres en Airbnb.
Tal y como ocurre con los alojamientos extrahoteleros, los arrendadores de viviendas turísticas tienen también la consideración de empresarios.
Sin embargo, aunque parezca contradictorio, en este caso la ley establece que sus ingresos deben ser considerados como “rendimientos del capital inmobiliario”, debido a que en este caso no se produce un cambio de uso (continúa siendo residencial).
El cálculo de dichos rendimientos deberá realizarse restando los gastos fiscalmente deducibles al total de los ingresos obtenidos en Airbnb, pero ten en cuenta que sólo podrás incluir aquellos correspondientes al tiempo que la vivienda ha estado alquilada.
Básicamente, esto quiere decir que, si has alquilado tu propiedad como VUT durante los meses de verano, no podrás deducirte los gastos de luz y agua de todo el año, por ejemplo, sino sólamente los de los meses durante los cuales estuvo operativa.
Asimismo, ten en cuenta que a los rendimientos que obtengas tampoco podrás aplicarles la deducción del 50% por el alquiler de viviendas de uso habitual, ya que en este caso no estarías satisfaciendo dicha necesidad.
Por último, (¡menos mal!) no te olvides de que, cuando te toque hacer la declaración de la renta de tu Airbnb, también deberás incluir la imputación de las rentas inmobiliarias correspondientes al tiempo durante el cual no has tenido tu propiedad alquilada a turistas.
El importe de las rentas imputables es generalmente el 2% del valor catastral de la vivienda, aunque existen varias excepciones, que puedes consultar en la página habilitada a tal fin por la Agencia Tributaria.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Las viviendas turísticas no tienen la consideración de actividad económica, a diferencia de lo que ocurre con los alojamientos extrahoteleros, y por tanto están exentas de aplicar el IVA en sus tarifas de Airbnb o cualquier otro canal de distribución. Si bien puede que esto cambie en el futuro, por el momento el único IVA que vas a ver es el que Airbnb debe aplicar en su tarifa de servicio (21%).
Preguntas frecuentes
A continuación, responderemos a algunas de las dudas más frecuentes entre los anfitriones que tienen que declarar por primera vez sus ingresos de Airbnb en Hacienda. ¡Empecemos!
¿Tengo que declarar a Hacienda mis ingresos de Airbnb?
Sí, con una excepción. Los anfitriones están obligados a declarar sus ingresos de Airbnb, salvo cuando las ganancias patrimoniales del sujeto pasivo (tú) en el ejercicio correspondiente a la declaración no hayan superado los 1.000 €.
Dicho esto, recuerda que, aunque no estés obligado a realizar la declaración de la renta, en situaciones así puede resultar beneficioso (ya que te puede salir a devolver).
¿Qué pasa si no los declaro?
Correrás el riesgo de que la Agencia Tributaria se entere (algo bastante probable desde la puesta en vigor del modelo 179) y te reclame las cantidades no abonadas. Las consecuencias posteriores dependerán de los técnicos de Hacienda que examinen tu caso y de los resultados de su investigación.
Si consideran que ha sido un simple despiste o una equivocación, probablemente te den un plazo para pagar lo adeudado sin recargo. Sin embargo, si encuentran indicios de fraude, la Agencia Tributaria te impondrá una multa que, en función de la gravedad de lo ocurrido, puede ir del 50% hasta el 150% de los ingresos no declarados.
Hacienda lo tiene muy claro: con los impuestos no se juega. No declarar tus ingresos de Airbnb puede tener graves consecuencias.
¿Hay que declarar las Experiencias?
Sí. Los ingresos derivados de organizar Experiencias de Airbnb se consideran rendimientos de actividades económicas, y tus tarifas también deberán incluir IVA, que tendrás que remitir a la Agencia Tributaria dentro de los plazos establecidos.
Puedes encontrar más información sobre la tributación de las Experiencias de Airbnb en este enlace.
¿Cómo puedo saber cuánto he ingresado?
Tu cuenta de Airbnb te permite acceder a tu historial de transacciones en la plataforma, por lo que calcular tu volumen de ingresos no debería ser muy difícil. Sin embargo, si también tienes tu propiedad anunciada en otras plataformas, deberías considerar emitir facturas para justificar tus ingresos.
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Conclusiones
Airbnb es una plataforma excelente para iniciarse en el sector del alquiler vacacional. Fácil de usar y con una audiencia masiva, ¿a alguien le extraña su éxito?
Sin embargo, la plataforma no se responsabiliza de que pagues impuestos o declares correctamente tus ingresos. ¡Eres tú quien debe saltar al ruedo y lidiar con Hacienda!
Por nuestra parte, esperamos que esta guía te haya ayudado a entender un poco mejor un tema tan delicado como es la declaración de los ingresos de Airbnb.
¿Aún tienes dudas? Plantéate acudir a un asesor fiscal especializado en alojamientos turísticos: será quien mejor te pueda ayudar.
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Renuncia de responsabilidad: Lodgify es un Socio Preferido de Software de Airbnb. Este artículo y todas las afirmaciones o declaraciones contenidas en el mismo pertenecen exclusivamente a Lodgify, y no están directamente avaladas, autorizadas o patrocinadas por Airbnb. Lodgify siempre recomienda consultar a un experto antes de declarar los ingresos de Airbnb.
