Webinar Lodgify: affitti brevi e novità fiscali 2024

Siamo felici di condividere i momenti salienti del nostro recente webinar “Affitti Brevi: la nuova normativa fiscale per il 2024“, organizzato in collaborazione con Adriana Valentino, consulente fiscale presso lo Studio Allievi.

Il webinar è stato un successo travolgente, con oltre 1000 partecipanti e una vivace interazione nella chat, che ha registrato più di 600 messaggi. Vogliamo esprimere un caloroso ringraziamento a tutti coloro che hanno partecipato e hanno contribuito a rendere questo evento così speciale.

Durante il webinar, abbiamo esaminato da vicino le implicazioni della recente normativa fiscale per gli affitti brevi, un argomento di grande interesse per i proprietari di case vacanze, i Property Manager e gli operatori nel settore extralberghiero.

In particolare, abbiamo affrontato le seguenti tematiche:

• Le circostanze in cui diventa obbligatorio aprire una Partita IVA per i gestori di affitti brevi
• I diversi adempimenti amministrativi e fiscali che devono essere soddisfatti, nonché le imposte da versare sui redditi derivanti dagli affitti brevi
• Obblighi e regimi fiscali per i Property Manager
• Le novità della Legge di Bilancio 2024, incluso ciò che riguarda la Cedolare Secca e il nuovo Codice CIN

Registrazione dell’evento

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Speaker dell’evento

Adriana Valentino: consulente fiscale per il settore del Property Management

Adriana Valentino è una figura di spicco nel campo della consulenza fiscale, con una solida formazione giuridica e una vasta esperienza nell’assistenza a property manager e professionisti del settore extralberghiero. Lavora con lo Studio Allievi, un team di consulenti specializzati nelle nuove professioni del digitale, offrendo un supporto completo in tutti gli aspetti contabili e amministrativi.

Grazie alla sua competenza e alla sua dedizione, Adriana è in grado di fornire un’assistenza personalizzata e mirata alle esigenze specifiche dei suoi clienti nel settore del property management. Con lo Studio Allievi, si impegna ad accompagnare i professionisti e le imprese in un percorso di ottimizzazione fiscale, garantendo una gestione efficiente e conforme alle normative vigenti.

Tra i principali servizi offerti da Adriana Valentino e dallo Studio Allievi, vi è l’affiancamento dei contribuenti che necessitano di supporto nella dichiarazione dei redditi, assicurando che il processo venga gestito in modo accurato e in conformità con le leggi fiscali. Inoltre, forniscono assistenza a coloro che desiderano trasferirsi all’estero, aiutandoli a individuare il paese più adatto alle loro esigenze fiscali e amministrative.

Lo Studio Allievi è la risorsa ideale per tutti coloro che operano nel settore del property management e cercano un supporto affidabile e competente nella gestione delle questioni fiscali. Con il loro lavoro e la loro esperienza, si impegnano a garantire il successo finanziario e professionale dei loro clienti, accompagnandoli in un percorso di crescita e ottimizzazione continua, anche attraverso le loro sessioni di formazione gratuite.

 

Lodgify: il software all-in-one per la gestione di affitti brevi

Se sei un proprietario di case vacanze o un property manager alla ricerca di un modo efficace per gestire le tue proprietà, Lodgify è la soluzione che fa al caso tuo. Il gestionale Lodgify ti permette di gestire prenotazioni, calendari, collaboratori, transazioni e comunicazioni direttamente da un’unica piattaforma centralizzata.

Cosa puoi fare con il software Lodgify?

• • Centralizzare tutta la gestione e le attività in un’unica piattaforma PMS (Property Management System)
  • Tenere tutti i calendari, le prenotazioni e le tariffe sincronizzate con il Channel Manager
  • Creare tariffe dinamiche con il Lodgify Dynamic Pricing
  • Creare il tuo sito web personalizzato con booking widget per ricevere prenotazioni dirette
  • Migliorare la visibilità online con Google Casa Vacanze

I temi principali affrontati

Durante la diretta del nostro webinar, che ha appassionato i partecipanti per più di un’ora, abbiamo trattato una serie di argomenti intensi e di grande interesse nel settore degli affitti brevi. Ecco i punti cruciali che abbiamo affrontato:

Cosa si intende per affitti brevi?

In termini legali, l’affitto breve è un accordo attraverso il quale una parte concede all’altra l’uso di un bene, sia esso mobile o immobile, per un periodo limitato di tempo, in cambio di un pagamento.

La durata di un affitto può variare notevolmente, con contratti che possono essere superiori o inferiori a 30 giorni. Questa diversità di durata ha portato alla creazione di diverse categorie di locazione, tra cui la locazione ordinaria, l’affitto ad uso transitorio e gli affitti brevi veri e propri.

Il successo sempre crescente degli affitti brevi è anche dovuto alla diffusione di Internet e dei portali web specializzati, che semplificano notevolmente l’incontro tra chi cerca un alloggio e chi offre una proprietà in affitto. Questo facilita non solo la ricerca di alloggi per i viaggiatori, ma anche l’opportunità per i proprietari di massimizzare il rendimento delle loro proprietà.

Quali sono le caratteristiche di un affitto breve?

Riprendendo l’articolo 4 del Decreto Legislativo n. 50/2017, vediamo insieme quali sono i principali punti da tenere presente:

Destinazione abitativa: l’immobile oggetto del contratto di affitto breve deve essere adibito all’uso abitativo. Questo significa che è destinato a fornire un alloggio temporaneo a chi lo occupa.

Durata massima della locazione: secondo la legge, la durata della locazione con lo stesso cliente non deve superare i 30 giorni all’anno. È importante notare che i contratti di affitto con una durata inferiore a 30 giorni non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né al pagamento di imposte di bollo e di registro.

Parti coinvolte: il contratto di affitto breve deve essere stipulato da persone fisiche che non operano in forma di impresa. Questo significa che l’attività di locazione breve può essere esercitata direttamente dal proprietario dell’immobile, così come dal sublocatario o dal comodatario.

Queste caratteristiche costituiscono le linee guida fondamentali per chiunque sia coinvolto in un affitto breve, sia dal lato del locatore che del locatario. È importante comprendere appieno tali disposizioni per assicurarsi di essere conformi alla legge e di godere dei vantaggi offerti da questa forma di locazione.

Quali sono le imposte da pagare sui redditi derivanti dagli affitti brevi?

La massima precisazione sulla questione non è solo indicata nel Decreto Legislativo n. 50/2017, ma anche nella Circolare n. 24/E/2017. Aggiungiamo anche la nuova Legge di Bilancio n. 213/2023.

Secondo questi testi normativi, le imposte coinvolte sui redditi derivanti dagli affitti brevi sono le seguenti:

IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche):

Il reddito derivante dagli affitti brevi concorre alla formazione del reddito complessivo soggetto a IRPEF. Ciò significa che i redditi prodotti, sia dal proprietario dell’immobile che dal sublocatario o dal comodatario, sono soggetti a questa imposta.

Le nuove aliquote IRPEF sono definite come segue:

• Fino a 28.000€: 23%
• Oltre 28.000€ fino a 50.000€:  35%
• Oltre 50.000€: 43%

Cedolare Secca

Oltre all’IRPEF, la normativa italiana offre la possibilità di tassare il canone lordo di locazione attraverso un’imposta sostitutiva, nota come Cedolare Secca, al tasso fisso del 21%.

Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità per il proprietario di dedurre i costi con la Cedolare Secca. La risposta è sì, ma con una condizione importante: i costi devono essere addebitati in modo analitico al cliente finale.

In pratica, ciò significa che il proprietario può detrarre i costi solo se sono stati chiaramente indicati e addebitati al locatario, senza essere inclusi nel canone di locazione.

Questa modalità di addebito analitico dei costi consente al proprietario di beneficiare di alcuni vantaggi fiscali, mantenendo al contempo la semplicità e la chiarezza della tassazione attraverso la Cedolare Secca.

Le novità della Cedolare Secca con la nuova Legge di Bilancio: cosa cambia?

La recente Legge di Bilancio ha introdotto alcune modifiche significative alla Cedolare Secca, che è importante comprendere per i proprietari di immobili locati. Ecco cosa cambia:

Aliquota Ordinaria del 21% e Aliquota del 26% per la Locazione Breve: Con la nuova legge, si applica l’aliquota ordinaria del 21% sui redditi derivanti da un singolo immobile individuato dal contribuente. Tuttavia, se si tratta di locazioni brevi di altri immobili diversi dal primo, si applica un’aliquota del 26%.

Per chiarire meglio, consideriamo alcuni esempi pratici:

• Se hai un solo immobile, puoi scegliere di applicare la Cedolare Secca al 21% (su richiesta), ma se non fai questa richiesta, si applicherà automaticamente la Cedolare al 26%.
• Se possiedi due immobili, puoi scegliere di applicare la Cedolare Secca al 21% solo per uno di essi, mentre sull’altro si applicherà automaticamente la Cedolare al 26%.
• Se possiedi tre o più immobili, puoi sempre optare per la Cedolare Secca al 21% per uno di essi, mentre per gli altri si applicherà automaticamente la Cedolare al 26%.

Queste nuove disposizioni offrono una maggiore flessibilità ai proprietari di immobili locati, consentendo loro di scegliere l’aliquota più vantaggiosa in base alle proprie esigenze e situazioni specifiche. È consigliabile consultare l’esperto fiscale per valutare attentamente le opzioni disponibili e prendere decisioni informate in merito alla Cedolare Secca.

Il Nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture extralberghiere

Una delle novità introdotte è il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN), che sarà assegnato dal Ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata. Questo avverrà previa presentazione di un’apposita istanza telematica da parte del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva.

L’istanza per l’assegnazione del CIN deve essere accompagnata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000. Questa dichiarazione attesta i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.

È bene rivolgersi alle autorità locali dove è presente la vostra struttura per sapere quando sarà avviata la procedura dagli enti competenti.

La ritenuta d’acconto per le locazioni brevi

Un’altra importante disposizione riguarda la ritenuta d’acconto, la quale deve essere operata dagli intermediari che intervengono nel pagamento. Questa ritenuta è pari al 21% del totale e deve essere versata come acconto.

Nel momento della compilazione della dichiarazione dei redditi, il locatore è tenuto ad indicare la ritenuta subita, pari al 21%, come acconto rispetto all’imposta sui redditi derivanti dalle locazioni brevi.

La figura del Property Manager

Con la riforma degli affitti brevi di quest’anno, la figura del Property Manager è diventata sempre più centrale nel panorama immobiliare. Se sei interessato a intraprendere questa carriera, abbiamo anche scritto una guida completa su come diventare Property Manager.

Aspetti Fiscali e Partita IVA:

Una delle prime domande che molti si pongono riguarda la necessità di avere una Partita IVA per svolgere l’attività di Property Manager. È importante sapere che, anche per attività occasionali, potrebbe essere necessaria la Partita IVA. Bisogna prestare attenzione a questo aspetto.

Tipologie di Property Manager:

Esistono due tipologie principali di Property Manager:

1.Property Manager “Non Strutturato”:

Questa figura opera singolarmente, senza dipendenti o collaboratori, e gestisce volumi d’affari contenuti. Le sue pratiche fiscali comprendono la codifica A.D.E. con il codice 68.32.00 (Amministrazione di Condomini e Gestione di Beni Immobili per Conto Terzi) e la gestione separata INPS.

2.Property Manager “Strutturato”:

Questo tipo di Property Manager opera con dipendenti o collaboratori e gestisce volumi d’affari più elevati. Le pratiche fiscali sono simili al Property Manager non strutturato, ma includono anche l’iscrizione al Registro Imprese presso la Camera di Commercio, l’affiliazione all’INPS per commercianti e la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune.

Quale regime fiscale deve scegliere il Property Manager per la sua Partita Iva?

La scelta del regime fiscale per la Partita IVA del Property Manager dipende dalle sue esigenze e dalle caratteristiche dell’attività. Attualmente, ci sono tre regimi fiscali principali tra cui scegliere:

• Regime Forfettario:

Questo regime, noto anche come “Regime di Vantaggio“, è adatto ai neoimprenditori perché prevede una gestione contabile semplificata e non addebita l’IVA in fattura. Inoltre, il reddito imponibile è tassato con un’imposta sostitutiva del 15% (in via ordinaria) o del 5% (in caso di “start-up”). Il reddito imponibile nel regime forfettario viene calcolato in base a un coefficiente di redditività definito in base al codice ATECO dell’attività (ad esempio, 68.32.00 per l’amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi).

• Regime Semplificato:

Nel regime semplificato, il professionista deve addebitare l’IVA in fattura, ma ha la possibilità di dedurre i costi in modo non forfettario. Le imposte da versare vengono calcolate seguendo un’equazione molto semplice, ossia “fatturato meno costi“. Tuttavia, le tasse, anche se versate rispetto al margine reale, sono più elevate rispetto al regime forfettario perché include l’imposta progressiva, nota come IRPEF.

• Regime Ordinario:

Il regime ordinario è proprio delle società di capitali e comporta costi di gestione elevati a causa dei molteplici adempimenti richiesti dalla normativa. Tuttavia, permette un’ottimizzazione fiscale considerevole grazie alla possibilità di dedurre una serie di costi che possono abbattere la base imponibile, portando a un tasso fiscale vantaggioso. Inoltre, le società di capitali offrono la limitata responsabilità patrimoniale e personale dei soci.

La scelta del regime fiscale migliore dipende dalle specifiche circostanze del Property Manager e delle sue preferenze personali. Con l’aiuto di esperti fiscali o un commercialista potrete valutare attentamente le opzioni disponibili e prendere la decisione più adatta alla vostra situazione.

Grazie mille!

Vorremmo, infine, esprimere un ringraziamento speciale ad Adriana Valentino dello Studio Allievi per la sua preziosa collaborazione e per averci fornito una panoramica dettagliata e illuminante sulle novità fiscali che riguardano gli affitti brevi nel 2024. Grazie alla sua competenza e professionalità, siamo stati in grado di approfondire tematiche cruciali per i proprietari e i property manager, offrendo loro una guida completa e aggiornata.

Desideriamo inoltre ringraziare tutti i partecipanti al webinar che hanno reso possibile un evento così ricco di spunti e di dibattiti animati. Il vostro interesse e la vostra partecipazione attiva sono stati fondamentali per il successo di questo incontro.

Continuate a seguirci per rimanere sempre aggiornati sulle ultime novità e tendenze nel mondo degli affitti brevi e della gestione immobiliare. Per soddisfare ogni vostra esigenza di gestione e ottimizzare la vostra attività nel settore degli affitti brevi vi offriamo una prova gratuita di 7 giorni del software Lodgify.

Grazie ancora a tutte e a tutti. Vi aspettiamo al prossimo webinar!