Stai pensando di aprire un bed and breakfast? Se stai cercando informazioni relative a requisiti B&B, costi e normativa fiscale sei nel posto giusto.
Lanciarsi in questo tipo di attività è un ottimo modo per generare un reddito extra lavorando in un settore stimolante come quello turistico. Tuttavia, è importante partire preparati e conoscere tutti i requisiti, i documenti e le leggi da rispettare, quando si decide finalmente di aprire un b&b.
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Attenzione: essendo i b&b regolamentati in maniera diversa in ogni regione, per qualsiasi dettaglio relativo a questioni legali, fiscali e finanziarie ti consigliamo sempre di affidarti al tuo legale di fiducia.
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Cosa serve per aprire un b&b?
L’iter burocratico per aprire un b&b è abbastanza semplice.
In Italia non esiste una legge nazionale che regolamenta come aprire un b&b ma, dopo l’introduzione della legge quadro sul turismo, sono le regioni a dettare le disposizioni in materia.
I requisiti per aprire bed and breakfast sono diversi da regione a regione; ciascuna regione può prevedere requisiti diversi in merito al numero minimo e massimo di camere e bagni richiesti, se offrire o no la colazione e la pulizia delle camere o per la documentazione da presentare.
Niente di troppo complicato, tuttavia. Basta studiarci un po’ per capire che è molto più semplice di quanto non sembri.
Requisiti B&B nelle diverse regioni
Per avere maggiori informazioni in merito alle leggi regionali puoi dare un’occhiata alla tabella che segue, che ti farà capire in linea generale quali sono i requisiti b&b per poter aprire e, soprattutto, per essere in regola con le leggi regionali. Si tratta di una tabella assolutamente non esaustiva, che però ti sarà utile per avere un punto da cui partire.
| REGIONE | REQUISITI B&B |
| Abruzzo | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile. Allegare alla SCIA, la planimetria dell’unità immobiliare, l’atto comprovante la disponibilità dell’immobile e l’atto di assenso dei proprietari/comproprietari – modulo disponibile sul sito della regione Abruzzo |
| Basilicata | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile sul sito della regione Basilicata |
| Calabria | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – Vedere moduli delle varie province |
| Campania
Legge regionale 10.05.2001, N. 5 Vedi anche integrazioni leggi regionalli: |
Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile |
| Emilia Romagna
Art. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 16 |
Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile |
| Friuli-Venezia Giulia | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile |
| Lazio | Presentazione della SCIA al SUAR del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile |
| Liguria | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – ulteriori informazioni qui |
| Lombardia | SCIA telematica tramite il portale online |
| Marche | Presentazione al SUAP del Comune dove si trova l’immobile di una “comunicazione per esercizio di B&B” |
| Molise | L’apertura di b&b è subordinata alla comunicazione al Comune competente per territorio, sulla base di idonea dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. |
| Piemonte | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile – con denuncia di classificazione e denuncia Attrezzature, caratteristiche e prezzi dei B&B in Piemonte |
| Puglia | Presentazione di SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – Attenzione: diversi modelli secondo il tipo di B&B che si vuole aprire (familiare o imprenditoriale) |
| Sardegna | Modello F-46 “Dichiarazione autocertificativa” per comunicare l’inizio attività da presentare al SUAPE del comune ove si trova l’immobile |
| Sicilia | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile |
| Toscana
Legge regionale 20 dicembre 2016, n. 86 Legge regionale 14 luglio 2017, n. 34 |
SCIA da presentare al SUAP competente per territorio ed esclusivamente per via telematica – maggiori info qui |
| Provincia autonoma di Trento
Legge provinciale 15 maggio 2002, n. 7 Decreto del presidente della provincia 25 settembre 2003, n. 28-149/Leg |
Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – informativa e modulo disponibile qui |
| Provincia autonoma di Bolzano – Alto Adige
Legge provinciale del 11 maggio 1995, n. 12 Decreto del Presidente della Giunta provinciale del 27 agosto 1996, n. 32 |
Denuncia scritta al Sindaco del Comune ove è situato l’immobile – vedi informativa |
| Umbria | Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – vedi informativa e moduli |
| Val d’Aosta | SCIA online da Sportello Unico degli Enti Locali (SUEL) |
| Veneto
Legge Regionale del 14 giugno 2013 n.11 Deliberazione della Giunta Regionale n. 419 del 31 marzo 2015 |
Presentare SCIA presso il SUAP del Comune ove è sito l’immobile |
Prima di presentare la SCIA all’ufficio deputato del Comune in cui si trova il tuo immobile, ti consigliamo quindi di verificare sempre le leggi sul b&b della regione in cui desideri aprire l’attività, anche appoggiandoti a un commercialista o ad un professionista esperto.
Ecco, in linea generale, cosa serve per aprire un b&b:
1. Numero delle camere
Disporre di un numero di camere da 3 a 6 (il numero varia da regione a regione) su un massimo di due appartamenti con un numero massimo di posti letto da 6 a 20 (anche qui il numero varia da regione a regione).
Le camere devono avere una superficie minima che va dagli 8 mq per le camere singole ai 14 mq per le doppie. Non è obbligatorio un bagno privato per ogni camera, anche se consigliabile. Alcune regioni rendono obbligatorio il bagno in camera al superamento di un certo numero di camere o posti letto.
2. Colazione
Deve essere fornito il servizio di prima colazione, solitamente prevede degli ingredienti semplici con prodotti non particolarmente elaborati, ad esempio, pane, fette biscottate, brioche, marmellata, succhi di frutta.
È importante ricordare che, sempre dipendendo dalle disposizioni regionali, i cibi e le bevande devono essere preconfezionati e non manipolati. Nel caso la normativa regionale lo permetta e si volesse offrire una colazione con prodotti fatti in casa, è necessario notificare gli uffici competenti in materia alimentare e ottenere il Manuale di autocontrollo HACCP.
3. Cambio biancheria
Il cambio della biancheria non segue regole fisse, ma ci sono dei punti fermi che è bene rispettare: deve essere sempre cambiata dopo la partenza di ogni ospite (è abbastanza scontato) ma, per lo stesso soggiorno, solitamente segue una cadenza settimanale o bisettimanale.
Per gli stessi ospiti che si fermano una settimana o più, i letti si possono cambiare durante la loro assenza oppure si possono anche lasciare le lenzuola pulite in casa in modo che gli ospiti possano rifarsi i letti da soli. Spesso questa opzione viene preferita per evitare che gli ospiti possano lamentare un’invasione della loro privacy.
4. Pulizia generale
La pulizia generale non viene chiaramente disciplinata. Solitamente viene richiesta quotidianamente per tutti i locali. Di fatto, il b&b è paragonabile a una camera d’albergo, pertanto le pulizie sono quasi indispensabili… e, se fatte bene, potrebbero rappresentare quel quid in più che ti garantisce delle recensioni grandiose.
La pulizia generale finale, inoltre, è il biglietto da visita del tuo b&b, la miglior presentazione che potresti farne. A una prima occhiata, un ospite accorto si rende subito conto se la casa è veramente pulita o no. Se lo è, te ne renderà merito.
5. Tariffe
La tariffa a notte deve essere chiaramente comunicata all’ospite prima dell’arrivo. Se sei presente nelle principali OTA (Airbnb, Booking, Expedia, ecc), le tariffe dovrai metterle per forza. Se hai il tuo sito e gli ospiti hanno la possibilità di fare la prenotazione e di pagare online, dunque, dovrai esibirle chiaramente.
In ogni caso, le tariffe utilizzate dovranno essere esposte anche all’interno della struttura e comunicate all’ente specificato dalla propria Regione. Questo per essere in regola e non rischiare lamentele da parte degli ospiti.
6. Comunicazione degli ospiti alle autorità
Al pari delle altre attività ricettive, i proprietari e gestori di B&B sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli ospiti alle autorità entro le 24h dall’arrivo degli ospiti. L’obbligo vige per tutti i soggiorni inferiori ai 30 giorni, al di sopra viene stipulato un contratto registrato.
Tutte le regioni impongono, chiaramente, che l’immobile ove viene esercitata l’attività possegga i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni.
Gli ospiti inoltre devono potere accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o luoghi riservati alla proprietà.
Aprire un bed and breakfast: che documenti servono?
Come detto in precedenza, la legislazione sui bed and breakfast viene gestita principalmente dalle regioni. Per questo la documentazione e gli adempimenti burocratici necessari variano a seconda di dove si decida di aprire un b&b.
La documentazione che invece è obbligatoria a prescindere dalla regione è quella relativa alla cosiddetta SCIA, ovvero “Segnalazione Certificata di Inizio Attività”.
Per presentare la SCIA dovrai di solito collegarti al sito web del tuo comune o presentarti presso lo sportello (SUAP) e fornire la documentazione necessaria che solitamente comprende:
- Documento di identità e codice fiscale del titolare
- Ubicazione della struttura
- Numero di posti letto e distribuzione
- Servizi igienici a disposizione degli ospiti
- Eventuali servizi complementari
- Periodo di esercizio e chiusura dell’attività
Requisiti per i b&b CIR e CIN nel 2024
Nel 2024, i requisiti per i Bed and Breakfast (B&B) in Italia possono variare leggermente a seconda della regione. Tuttavia, in ogni regione, è richiesto l’obbligo di esposizione del marchio regionale identificativo sia nella struttura che negli annunci sui siti di prenotazione online e siti web di prenotazione diretta. Questo marchio può essere il CIR (Codice di Identificazione Regionale) o, per le regioni in cui già è in uso, il CIN (Codice Identificativo Nazionale), e serve a certificare la conformità alle normative regionali o nazionali.
È importante notare che quest’obbligo potrebbe essere soggetto a variazioni o aggiornamenti, pertanto è sempre consigliabile consultare le autorità locali o un consulente esperto per assicurarsi di essere conformi a tutti i requisiti normativi e legali necessari per aprire e gestire un B&B. La conformità ai requisiti normativi è essenziale per garantire il corretto funzionamento dell’attività e per offrire un servizio sicuro e di qualità agli ospiti.
Si può aprire un bed and breakfast senza avere la residenza?
La domanda che molte persone si fanno prima di iniziare è spesso questa: per aprire un b&b bisogna avere la residenza?
La risposta è… dipende.
La regola generale prevede che al titolare venga richiesta la residenza presso il b&b stesso. Ma alcune Regioni permettono al proprietario o gestore di avere la propria residenza al di fuori, solitamente nelle immediate vicinanze del b&b.
Quello che invece viene in pratica richiesto costantemente è di essere sempre reperibili per gli ospiti.
Aprire un b&b senza partita IVA: è possibile?
Un altro fondamentale interrogativo che sicuramente ti sarai posto in questa fase di ricerca è: per aprire un b&b serve la partita IVA?
No, per aprire un b&b non serve la partita IVA!
L’attività di bed and breakfast ha per sua natura carattere saltuario e viene richiesta l’interruzione della stessa per un numero di giorni all’anno (anch’esso varia da regione a regione).
Proprio per questa caratteristica il b&b (come viene solitamente inteso) non rappresenta un’attività imprenditoriale e non viene pertanto richiesta l’apertura di una partita IVA né l’iscrizione al Registro delle Imprese.
In alcune regioni, tuttavia, viene permesso l’esercizio dell’attività di b&b imprenditoriale. Quest’ultima è molto simile (ma non identica) all’attività di affittacamere.
Puoi anche consultare il nostro articolo sulle differenze tra b&b, affittacamere e case vacanze per ulteriori delucidazioni.
La tassazione dei b&b: come funziona la normativa fiscale?
Se stai pensando di aprire un b&b, devi prendere in considerazione l’opzione di avviare l’attività di forma non imprenditoriale o imprenditoriale.
La scelta che fai avrà un impatto diretto sul regime fiscale in cui rientrerai e quindi sulla tua attività di b&b. È importante prendere il tempo necessario per valutare le opzioni disponibili e scegliere quella che meglio si adatta alle tue esigenze e obiettivi. In questo modo, sarai in grado di massimizzare i profitti e garantire una gestione efficiente del tuo b&b.
Se decidi di aprire un b&b non imprenditoriale, quindi di forma occasionale, secondo l’articolo 67, comma 1, lettera i del TUIR , i ricavi derivanti dall’esercizio di un B&B vengono tassati come redditi diversi, derivanti da attività non esercitata abitualmente. La tassazione avviene al netto di tutte le spese detraibili relative e documentate e dovranno essere dichiarate nella dichiarazione dei redditi al rigo RL14 o nel Modello 730 nella sezione “redditi diversi” al rigo D5 codice 1.
Invece, nel caso optassi per un b&b imprenditoriale, quindi in forma stabile e continuativa, potrai scegliere tra:
- Regime forfettario
- Regime semplificato
Nel regime forfettario, il tuo reddito verrà calcolato in maniera “forfettaria” dipendendo dal codice Ateco scelto per la tua attività. Al contrario, nel regime semplificato, le aliquote potranno variare da un minimo del 23% a un massimo del 43% in base alla fascia di reddito in cui si rientrerà.
Ad ogni modo, non esiste un regime fiscale universale che si adatti perfettamente a ogni situazione. Pertanto, ti suggeriamo di consultare un commercialista esperto del settore, in modo da verificare quale regime fiscale sia più adatto alle tue esigenze. In questo modo, sarai in grado di prendere una decisione più informata e di massimizzare i tuoi profitti senza preoccupazioni.
Quali sono i costi per aprire un bed and breakfast?
Dopo aver parlato dei requisiti per aprire un b&b, andiamo a vedere insieme la panoramica dei principali costi da sostenere per aprire questa tipologia di sistemazione.
Accade infatti che troppo spesso si decida di intraprendere un nuovo percorso imprenditoriale omettendo di valutare ed analizzare i vantaggi e gli svantaggi che ne possano derivare, con il rischio di trasformare un’idea potenzialmente di successo in un precoce fallimento.
Cerchiamo quindi, in modo semplice, di chiarire quali sono i costi da affrontare per avviare un’attività di bed and breakfast e le incombenze preliminari da svolgere e da studiare prima di cimentarsi nella nuova avventura:
1. Costi di verifica dell’idoneità dell’immobile
Deve essere considerata tappa fondamentale da svolgere anticipatamente, evitando uno stop indesiderato del tuo nuovo – e magari già avviato – progetto, se vi sono problemi legali, urbanistici o tecnici che vadano ad impedire l’esercizio del b&b.
2. Costi di adeguamento alla normativa antincendio
Viene fatto verificando che gli impianti elettrici dell’immobile siano a “regola d’arte”, l’impianto gas e l’illuminazione di sicurezza siano in buono stato e dotati di marcatura CE e che sia presente, nella struttura, almeno un estintore.
3. Costi assicurativi
Il codice civile, molte normative regionali che alle volte inseriscono la sottoscrizione della polizza assicurativa come requisito indispensabile per l’apertura di un b&b e, da ultimi, la logica ed il buon senso impongono la sottoscrizione di una polizza assicurativa RC a tutela degli ospiti e della propria attività, con lo scopo di proteggere allo stesso tempo anche la struttura in cui l’attività stessa viene esercitata.
4. Costi di creazione di un sito web professionale
Al giorno d’oggi, avere un sito web per il tuo b&b è fondamentale per sostenere la tua strategia di marketing e per garantirti un costante afflusso di prenotazioni dirette.
Andranno anche verificate le possibili entrate/uscite mediante la realizzazione di un business plan, con il quale prevedere nel medio e lungo periodo i potenziali costi e ricavi.
È questo un passo di vitale importanza perché, sebbene sia vero che nessuno può prevedere il futuro, è altrettanto vero che non si può decidere di intraprendere una nuova strada manageriale senza sapere quanto effettivamente si potrà guadagnare dalla stessa.
Esistono agevolazioni per aprire un bed and breakfast?
Abbiamo parlato giustamente di costi ma quello che molti si domandano è: esistono finanziamenti, agevolazioni e incentivi per aprire un b&b?
Proprio perché il b&b non viene considerata una attività commerciale, non è semplice ottenere degli incentivi regionali, statali o europei; diversamente, questi vengono stanziati nel caso in cui l’attività venga esercitata in forma imprenditoriale.
Per accedere ad alcuni finanziamenti per b&b, infatti, viene richiesto di possedere una partita IVA come requisito necessario, cosa che ne esclude la gran parte.
In ogni caso, è sempre opportuno verificare la propria idoneità alla richiesta di agevolazioni per aprire un bed and breakfast presso gli enti responsabili della propria regione e informarsi su quali finanziamenti e incentivi siano disponibili.
Speriamo di averti dato una panoramica sufficiente in questa ricerca nel mondo dei b&b! Ora puoi ritenerti più che pronto ad aprire un b&b e quindi non ci resta che augurarti buona fortuna!
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