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Come aprire un B&B: requisiti, costi, tasse e agevolazioni
requisiti per aprire un b&b

Come aprire un B&B: requisiti, costi, tasse e agevolazioni

Stai pensando di aprire un bed and breakfast? Se stai cercando informazioni relative a requisiti B&B, costi e normativa fiscale sei nel posto giusto.

Lanciarsi in questo tipo di attività è un ottimo modo per generare un reddito extra lavorando in un settore stimolante come quello turistico. Tuttavia, è importante partire preparati e conoscere tutti i requisiti, i documenti e le leggi da rispettare, quando si decide finalmente di aprire un b&b.

Prima di continuare a leggere, però, perché non scarichi il nostro business plan per case vacanza gratis? Ti sarà utilissimo nel prendere decisioni strategiche per il tuo bed and breakfast e ti arriverà in pochi minuti inserendo la tua email qui sotto.

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Attenzione: essendo i b&b regolamentati in maniera diversa in ogni regione, per qualsiasi dettaglio relativo a questioni legali, fiscali e finanziarie ti consigliamo sempre di affidarti al tuo legale di fiducia.

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Cosa serve per aprire un b&b?

L’iter burocratico per aprire un BnB è abbastanza semplice.

In Italia non esiste una legge nazionale che regolamenta come aprire un b&b ma, soprattutto dopo l’introduzione della legge quadro sul turismo, sono le regioni a dettare le disposizioni in materia.

aprire bed and breakfast senza residenza

I requisiti per aprire bed and breakfast sono diversi da regione a regione; ciascuna regione può prevedere requisiti diversi in merito al numero minimo e massimo di camere e bagni richiesti, se offrire o no la colazione e la pulizia delle camere o per la documentazione da presentare.

Niente di troppo complicato, tuttavia. Basta studiarci un po’ per capire che è molto più semplice di quanto non sembri.

Requisiti B&B nelle diverse regioni

Per avere maggiori informazioni in merito alle leggi regionali puoi dare un’occhiata alla tabella che segue, che ti farà capire in linea generale quali sono i requisiti b&b per poter aprire e, soprattutto, per essere in regola con le leggi regionali. Si tratta di una tabella assolutamente non esaustiva, che però ti sarà utile per avere un punto da cui partire.

Sfortunatamente, infatti, non esiste una normativa a livello nazionale che disciplini i bed and breakfast, ma ogni regione – anche secondo la maggiore o minore vocazione turistica – ha la possibilità di gestire in autonomia questo settore dell’accoglienza extra-alberghiera.

REGIONE REQUISITI B&B
Abruzzo

Legge Regionale 28.04.2000, N. 78

Legge Regionale Bed and Breakfast del 29.12.2011, N.44

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile sul sito della regione Abruzzo
Basilicata

Legge Regionale 4 giugn 2008, N. 8

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile sul sito della regione Basilicata
Calabria

Legge Regionale 26.02.2003, N. 2

LEGGE REGIONALE DEL 07.08.2018, N.34

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – Vedere moduli delle varie province
Campania

Legge regionale 10.05.2001, N. 5

Vedi anche integrazioni leggi regionalli:

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile
Emilia Romagna

Art. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 16

Regione Emilia-Romagna

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile
Friuli-Venezia Giulia

Legge Regionale 21/2016, art. 25

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile
Lazio

Regolamento 16 giugno 2017, n. 14

Regolamento 7 agosto 2015, n. 8

Presentazione della SCIA al SUAR del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile
Liguria 

Legge regionale 12 novembre 2014, n. 32

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – ulteriori informazioni qui
Lombardia

Legge Regionale 1 ottobre 2015 , n. 27

SCIA telematica tramite il portale online
Marche

Legge Regionale 11 luglio 2006, n. 9

Presentazione al SUAP del Comune dove si trova l’immobile di una “comunicazione per esercizio di B&B
Molise

Legge Regionale 12 luglio 2002, n. 13

L’apertura di b&b è subordinata alla comunicazione al Comune competente per territorio, sulla base di idonea dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Piemonte

Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017

Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile – con denuncia di classificazione e denuncia Attrezzature, caratteristiche e prezzi dei B&B in Piemonte
Puglia

Legge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 27

Presentazione di SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – Attenzione: diversi modelli secondo il tipo di B&B che si vuole aprire (familiare o imprenditoriale)
Sardegna

Legge Regionale 28 Luglio 2017, n. 16

Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019

Modello F-46 “Dichiarazione autocertificativa” per comunicare l’inizio attività da presentare al SUAPE del comune ove si trova l’immobile
Sicilia

Legge Regionale n. 27 del 06/04/1996, art. 3

Legge Regionale n. 32 del 23/12/2000, art. 88

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – modulo disponibile
Toscana

Legge regionale 20 dicembre 2016, n. 86

Legge regionale 14 luglio 2017, n. 34

Legge regionale 17 ottobre 2017, n. 58

Legge regionale 18 maggio 2018, n. 24

SCIA da presentare al SUAP competente per territorio ed esclusivamente per via telematica – maggiori info qui
Provincia autonoma di Trento

Legge provinciale 15 maggio 2002, n. 7

Decreto del presidente della provincia 25 settembre 2003, n. 28-149/Leg

Legge provinciale 15 novembre 2007, n. 20

Legge provinciale 23 ottobre 2014, n. 11

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – informativa e modulo disponibile qui
Provincia autonoma di Bolzano – Alto Adige

Legge provinciale del 11 maggio 1995, n. 12

Decreto del Presidente della Giunta provinciale del 27 agosto 1996, n. 32

Denuncia scritta al Sindaco del Comune ove è situato l’immobile – vedi informativa 
Umbria

Legge Regionale 10 luglio 2017, n. 8

Regolamento Regionale 13 settembre 2018, n. 8

Presentazione della SCIA al SUAP del Comune dove si trova l’immobile – vedi informativa e moduli
Val d’Aosta

Legge regionale 29 maggio 1996, n. 

Legge regionale 4 agosto 2000, n. 2

SCIA online da Sportello Unico degli Enti Locali (SUEL)
Veneto

Legge Regionale del 14 giugno 2013 n.11

Deliberazione della Giunta Regionale n. 419 del 31 marzo 2015

Presentare SCIA presso il SUAP del Comune ove è sito l’immobile

Prima di presentare la SCIA all’ufficio deputato del Comune in cui si trova il tuo immobile, ti consigliamo quindi di verificare sempre le leggi sul b&b della regione in cui desideri aprire l’attività, anche appoggiandoti a un commercialista o ad un professionista esperto.

Ecco, in linea generale, cosa serve per aprire un b&b:

1. Numero delle camere

Disporre di un numero massimo di camere da 3 a 6 (il numero varia da regione a regione) arredate in modo semplice con un numero massimo di posti letto da 6 a 20 (anche qui il numero varia da regione a regione).

aprire un bed and breakfast tasse

Le camere devono avere una superficie minima che va dagli 8 mq per le camere singole ai 14 mq per le doppie. Non è obbligatorio un bagno privato per ogni camera, anche se consigliabile. Alcune regioni rendono obbligatorio il bagno in camera al superamento di un certo numero di camere o posti letto.

2. Colazione

Deve essere fornito il servizio di prima colazione: i cibi e le bevande devono essere preconfezionati e non manipolati. Il menù solitamente prevede pane, fette biscottate, brioche, marmellata, bevande calde e succhi di frutta.

La regola relativa ai prodotti non manipolati non è inderogabile e le regioni possono fornire più o meno flessibilità ai gestori. Inoltre, è sempre possibile acquistare e servire prodotti manipolati da terzi in possesso delle relative autorizzazioni igienico-sanitarie.

3. Cambio biancheria

Il cambio della biancheria non segue regole fisse, ma ci sono dei punti fermi che è bene rispettare: deve essere sempre cambiata dopo la partenza di ogni ospite (è abbastanza scontato) ma, per lo stesso soggiorno, solitamente segue una cadenza settimanale o bisettimanale.

documenti per aprire un b&b

Per gli stessi ospiti che si fermano una settimana  o più,  i letti si possono cambiare durante la loro assenza oppure si possono anche lasciare le lenzuola pulite in casa in modo che gli ospiti possano rifarsi i letti da soli. Spesso questa opzione viene preferita per evitare che gli ospiti possano lamentare un’invasione della loro privacy.

4. Pulizia generale

La pulizia generale non viene chiaramente disciplinata. Solitamente viene richiesta quotidianamente per tutti i locali. Di fatto, il b&b è paragonabile a una camera d’albergo, pertanto le pulizie sono quasi indispensabili…  e, se fatte bene, potrebbero rappresentare quel quid in più che ti garantisce delle recensioni grandiose.

La pulizia generale finale, inoltre, è il biglietto da visita del tuo b&b, la miglior presentazione che potresti farne. A una prima occhiata, un ospite accorto si rende subito conto se la casa è veramente pulita o no. Se lo è, te ne renderà merito.

5. Tariffe

La tariffa a notte deve essere chiaramente comunicata all’ospite prima dell’arrivo. Se sei presente nelle principali OTA (Airbnb, Booking, Expedia, ecc), le tariffe dovrai metterle per forza. Se hai il tuo sito e gli ospiti hanno la possibilità di fare la prenotazione e di pagare online, non potrai non esibirle chiaramente.

aprire un b&b costi

In ogni caso, le tariffe utilizzate dovranno essere esposte anche all’interno della struttura e comunicate all’ente specificato dalla propria Regione. Questo per essere in regola e non rischiare lamentele da parte degli ospiti.

6. Comunicazione degli ospiti alle autorità

Al pari delle altre attività ricettive, i proprietari di B&B sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza. L’obbligo vige per tutti i soggiorni inferiori ai 30 giorni, al di sopra viene stipulato un contratto registrato.

Tutte le regioni impongono, chiaramente, che l’immobile ove viene esercitata l’attività possegga i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni.

Gli ospiti inoltre devono potere accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o luoghi riservati alla proprietà.

Aprire un bed and breakfast: che documenti servono?

Come detto in precedenza, la legislazione sui bed and breakfast viene gestita principalmente dalle regioni. Per questo la documentazione e gli adempimenti burocratici necessari variano a seconda di dove si decida di aprire un b&b.

documenti per aprire b&b

La documentazione che invece è obbligatoria a prescindere dalla regione è quella relativa alla cosiddetta SCIA, ovvero “Segnalazione Certificata di Inizio Attività”.

Per presentare la SCIA dovrai di solito collegarti al sito web del tuo comune o presentarti presso lo sportello (SUAP) e fornire la documentazione necessaria, contenente principalmente:

  • Documento di identità e codice fiscale del titolare
  • Ubicazione della struttura
  • Numero di posti letto e distribuzione
  • Servizi igienici a disposizione degli ospiti
  • Eventuali servizi complementari
  • Periodo di esercizio e chiusura dell’attività

Si può aprire un bed and breakfast senza avere la residenza?

La domanda che molte persone si fanno prima di iniziare è spesso questa: per aprire un b&b bisogna avere la residenza?

La risposta è… dipende.

aprire un b&b senza residenza

La regola generale prevede che al titolare venga richiesta la residenza presso il b&b stesso. Ma alcune Regioni permettono al proprietario o gestore di avere la propria residenza al di fuori, solitamente nelle immediate vicinanze del b&b.

Quello che invece viene in pratica richiesto costantemente è di essere sempre reperibili per gli ospiti.

Aprire un b&b senza partita IVA: è possibile?

Un altro fondamentale interrogativo che sicuramente ti sarai posto in questa fase di ricerca è: per aprire un b&b serve la partita IVA?

No, per aprire un b&b non serve la partita IVA!

L’attività di bed and breakfast ha per sua natura carattere saltuario e viene richiesta l’interruzione della stessa per un numero di giorni all’anno (anch’esso varia da regione a regione).

aprire b&b senza partita iva

Proprio per questa caratteristica il b&b (come viene solitamente inteso) non rappresenta un’attività imprenditoriale e non viene pertanto richiesta l’apertura di una partita IVA né l’iscrizione al Registro delle Imprese.

In alcune regioni, tuttavia, viene permesso l’esercizio dell’attività di b&b imprenditoriale. Quest’ultima è molto simile (ma non identica) all’attività di affittacamere.

Puoi anche consultare il nostro articolo sulle differenze tra b&b, affittacamere e case vacanze per ulteriori delucidazioni.

La tassazione dei b&b: come funziona la normativa fiscale?

Altro aspetto fondamentale da considerare prima di aprire è il regime fiscale dei bed and breakfast.

Secondo l’articolo 67, comma 1, lettera i del TUIR , i ricavi derivanti dall’esercizio di un B&B vengono tassati come redditi diversi, derivanti da attività non esercitata abitualmente. Ovviamente la tassazione avviene al netto di tutte le spese detraibili relative e documentate.

Per il titolare vige l’obbligo di rilasciare una ricevuta per tenere traccia dei singoli importi incassati, la somma dei quali andrà (al netto delle spese) a formare il reddito imponibile. La ricevuta dovrà avere marca da bollo da euro 2,00 nel caso in cui l’incasso sia superiore ad €77,47.

Insomma, quante tasse paga un b&b?

Quali sono i costi per aprire un bed and breakfast?

Dopo aver parlato dei requisiti per aprire un b&b, andiamo a vedere insieme la panoramica dei principali costi da sostenere per aprire questa tipologia di sistemazione.

costi per aprire un bed and breakfast

Accade infatti che troppo spesso si decida di intraprendere un nuovo percorso imprenditoriale omettendo di valutare ed analizzare i vantaggi e gli svantaggi che ne possano derivare, con il rischio di trasformare un’idea potenzialmente di successo in un precoce fallimento.

Cerchiamo quindi, in modo semplice, di chiarire quali sono i costi da affrontare per avviare un’attività di bed and breakfast e le incombenze preliminari da svolgere e da studiare prima di cimentarsi nella nuova avventura:

1. Costi di verifica dell’idoneità dell’immobile

Deve essere considerata tappa fondamentale da svolgere anticipatamente, evitando uno stop indesiderato del tuo nuovo – e magari già avviato – progetto, se vi sono problemi legali, urbanistici o tecnici che vadano ad impedire l’esercizio del b&b.

2. Costi di adeguamento alla normativa antincendio

Viene fatto verificando che gli impianti elettrici dell’immobile siano a “regola d’arte”, l’impianto gas e l’illuminazione di sicurezza siano in buono stato e dotati di marcatura CE e che sia presente, nella struttura, almeno un estintore.

3. Costi assicurativi

Il codice civile, molte normative regionali che alle volte inseriscono la sottoscrizione della polizza assicurativa come requisito indispensabile per l’apertura di un b&b e, da ultimi, la logica ed il buon senso impongono la sottoscrizione di una polizza assicurativa RC a tutela degli ospiti e della propria attività, con lo scopo di proteggere allo stesso tempo anche la struttura in cui l’attività stessa viene esercitata.

4. Costi di creazione di un sito web professionale

Al giorno d’oggi, avere un sito web per il tuo b&b è fondamentale per sostenere la tua strategia di marketing e per garantirti un costante afflusso di prenotazioni dirette.

Andranno anche verificate le possibili entrate/uscite mediante la realizzazione di un business plan, con il quale prevedere nel medio e lungo periodo i potenziali costi e ricavi.

È questo un passo di vitale importanza perché, sebbene sia vero che nessuno può prevedere il futuro, è altrettanto vero che non si può decidere di intraprendere una nuova strada manageriale senza sapere quanto effettivamente si potrà guadagnare dalla stessa.

Esistono agevolazioni per aprire un bed and breakfast?

Abbiamo parlato giustamente di costi ma quello che molti si domandano è: esistono finanziamenti, agevolazioni e incentivi per aprire un b&b?

agevolazioni b&b

Proprio perché il b&b non viene considerata una attività commerciale, non è semplice ottenere degli incentivi regionali, statali o europei; diversamente, questi vengono stanziati nel caso in cui l’attività venga esercitata in forma imprenditoriale.

Per accedere ad alcuni finanziamenti per b&b, infatti, viene richiesto di possedere una partita IVA come requisito necessario, cosa che ne esclude la gran parte.

In ogni caso, è sempre opportuno verificare la propria idoneità alla richiesta di agevolazioni per aprire un bed and breakfast presso gli enti responsabili della propria regione e informarsi su quali finanziamenti e incentivi siano disponibili.

Speriamo di averti dato una panoramica sufficiente in questa ricerca nel mondo dei b&b! Ora puoi ritenerti più che pronto ad aprire un b&b e quindi non ci resta che augurarti buona fortuna!

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