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Se possiedi una proprietà e stai pensando di sfruttarla per garantirti un reddito extra o, più semplicemente vuoi dedicarti a tempo pieno al settore ricettivo, sicuramente avrai già pensato alla possibilità di aprire un affittacamere.

Se stai continuando a pensarci e vorresti saperne di più su come funziona un affittacamere, quali sono in passi principali da seguire e cosa devi tenere in considerazione prima di iniziare allora sei nel posto giusto.


Ecco i principali argomenti di questo articolo:

  1. Cos’è un affittacamere?
  2. Come aprire un affittacamere?
  3. Normativa per affittacamere
  4. Quanto rende un affittacamere?
  5. Qual è la differenza tra B&B e affittacamere?

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Cos’è un affittacamere?

Partiamo dalle basi, cercando di capire effettivamente di cosa stiamo parlando.

Un affittacamere è una struttura composta da non più di sei camere situate in non più di due appartamenti in uno stesso stabile e nella quale vengono forniti pernottamento ed, eventualmente, servizi complementari. Ogni camera, inoltre, deve avere un ingresso autonomo e l’appartamento deve essere ammobiliato.

Questa, in linea generale, è la definizione che ne da la legge.

Il tipo di formula ricettiva proposta dagli affittacamere è cresciuta molto negli ultimi anni, e viene spesso preferita agli hotel. Questo, sia perché solitamente rappresenta una soluzione più economica ma anche e soprattutto per la componente familiare e sopratutto locale che queste strutture possono offrire, essendo gestite quasi sempre da persone del luogo.

Se stai pensando di offrire ai tuoi ospiti un tipo di esperienza più autentica e legata al territorio, dovresti sicuramente considerare l’idea di aprire un affittacamere.

Come aprire un affittacamere: i passi da compiere e i requisiti

requisiti per aprire affittacamere

A differenza di quanto accade se decidi di aprire un agriturismo, per capire come aprire un affittacamere è importante innanzitutto fare una distinzione importante: hai intenzione di aprire un affittacamere professionale o non professionale? Cerchiamo di fare chiarezza e capirne i principali requisiti e differenze.

Requisiti per aprire un affittacamere professionale

Se la tua residenza o domicilio non coincide con quello della tua struttura e/o intendi praticare la tua attività in maniera continuativa (e quindi non occasionale) dovrai aprire un affittacamere professionale. In questo caso stai scegliendo di iniziare la tua impresa vera e propria che, come tale, implica dei requisiti. Vediamoli insieme:

1. Aprire una partita IVA

Per aprire un affittacamere professionale è necessario aprire una partita IVA, in quanto stiamo parlando di un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

L’apertura della partita IVA dev’essere effettuata entro i 30 giorni dalla data di inizio dell’attività di affittacamere. Il codice Ateco da utilizzare in questo specifico caso è il 55.23.5 in quanto relativo alle attività di “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast e residence”.

Oltre a questo, sarà necessario procedere alla registrazione presso il Registro delle Imprese della Camera di Commercio nonché alle relative comunicazioni.

2. Consegnare la SCIA

Prima di iniziare l’attività sarai tenuto a consegnare al comune la cosiddetta SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Questo significa che dovrai presentarti presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) e fornire questa documentazione, che dovrà contenere principalmente:

  1. Documento di identità e codice fiscale del titolare
  2. L’ubicazione della struttura
  3. Il numero di posti letto e la loro distribuzione
  4. I servizi igienici a disposizione degli ospiti
  5. Gli eventuali servizi complementari
  6. l periodo di esercizio dell’attività di affittacamere

3. Comunicazione degli ospiti alle autorità

In quanto attività ricettiva, il proprietario di affittacamere è tenuto al monitoraggio e alla comunicazione dei dati relativi agli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. Questa comunicazione è obbligatoria per tutti i soggiorni inferiori ai 30 giorni.

Per avviare la procedura bisogna iscriversi al portale Servizio Alloggiati della Polizia di Stato, selezionando la Questura di competenza del proprio territorio e richiedendo la modulistica necessaria per abilitare la tua struttura al servizio.

Dal sito della Polizia di Stato è solitamente possibile scaricare i moduli e seguire il procedimento (che potrebbe variare in base alla Questura selezionata) per la trasmissione degli stessi.

Dopo aver processato correttamente la documentazione, ti verranno inviate le credenziali per accedere al portale e potrai inviare la comunicazione relativa alle presenze direttamente via internet.

Nel caso il soggiorno sia superiore ai 30 giorni, solitamente si procede direttamente alla registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate tramite l’apposito modulo RLI . L’Agenzia si occuperà poi di trasmettere i dati acquisti al Ministero dell’Interno.

Come aprire un affittacamere non professionale

Per aprire un affittacamere non professionale sono necessari due requisiti fondamentali: il primo è che l’attività sia svolta in maniera occasionale (quindi non continuativa). Il secondo è che l’attività di affittacamere venga esercitata nello stesso immobile in cui il proprietario risulta residente o domiciliato.

Nel caso di un affittacamere non professionale gli obblighi e gli adempimenti sono molto ridotti. Il principale adempimento riguarda l’invio della SCIA al comune di competenza prima di iniziare ad esercitare l’attività.

Normativa affittacamere: come funziona la legislazione?

normativa affittacamere

Abbiamo parlato delle caratteristiche e dei requisiti principali per quanto riguarda gli affittacamere. Ma è arrivato il momento di parlare un po’ di legislazione. Qual’è infatti la normativa che regolamenta gli affittacamere in Italia?

Si tratta della legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo) che ha abrogato la precedente 217/83, che fino all’entrata in vigore della precedente disciplinava la materia.

La legislazione sugli affittacamere ha quindi natura nazionale anche se, con questo decreto, è stata delegata alle regioni la competenza riguardo all’individuazione dei requisiti minimii, e le regolamentazioni relative al proprio territorio di competenza.

In parole povere, la disciplina degli affittacamere viene gestita dalle regioni e, dovrai quindi adeguare la tua struttura a seconda delle disposizioni fissate dalla regione in cui ti trovi.

In linea generale, ogni regione stabilisce quindi autonomamente i seguenti criteri:

  1. Il numero massimo di camere affittabili (sempre non superiore a 6)
  2. Altri requisiti relativi all’apertura dell’attività (richieste, documentazioni ecc.)
  3. Gli standard minimi da garantire (pulizia, cambio biancheria, fornitura energetica ecc.)
  4. Disposizioni riguardanti questioni amministrative

Quanto rende un affittacamere?

Veniamo a un argomento più leggero: conviene aprire un affittacamere?

Può sembrare banale come risposta ma, come per ogni tipo di attività, aprire un affittacamere può rivelarsi molto redditizio (o assolutamente inutile) in base a diverse variabili.

Innanzitutto il luogo in cui vorresti aprire. C’è un flusso turistico costante o quanto meno sufficiente a giustificare l’apertura di un’attività nella zona che hai pensato? Analizza la concorrenza: con quanti potenziali concorrenti dovrai “combattere” una volta aperta la tua attività?

Altri elementi importanti sono dati dalla tua capacità di offrire ai tuoi ospiti un servizio appetibile, saperti promuovere correttamente sia online che offline e dalla correttezza della tua pianificazione finanziaria.

Quali sono i costi che prevedi di dover sostenere? Quale strategia di prezzo hai in mente in base alla tua zona e ai tuoi concorrenti? Capire quanto rende un affittacamere dipende anche e soprattutto da questo.

Su quest’ultimo punto, possiamo darti una mano. Ti piacerebbe avere un esempio per creare il business plan del tuo affittacamere e capire se potresti davvero finalmente aprire la tua attività? Scarica gratuitamente qui sotto la nostra guida per creare il business plan del tuo affittacamere!


Qual è la differenza tra B&B e affittacamere?

differenza b&b affittacamere

Molto spesso si tende a confondere il B&B con l’affittacamere. Al contrario si tratta di tue tipi di struttura ricettiva diversa, sia dal punto di vista legale che fiscale. Ecco le principali differenze tra B&B e affittacamere:

1. Natura dell’attività

La principale differenza fra B&B e affittacamere è che il B&B è una struttura a conduzione familiare gestita in forma non imprenditoriale, mentre l’affittacamere solitamente ha natura professionale. Anche se, come spiegato, esistono gli affittacamere non professionali.

2. Residenza e luogo di esercizio

Altra differenza tra B&B e affittacamere sta nel fatto che solitamente la residenza o il domicilio del proprietario devono coincidere con il luogo in cui esercita l’attività. Questo elemento varia di regione in regione, ma non sussiste mai per gli affittacamere.

3. Obbligo all’interruzione dell’attività

Per i B&B, data la natura occasionale degli stessi, viene richiesta l’interruzione obbligatoria dell’attività o quantomeno un periodo minimo di chiusura annuale. Gli affittacamere, al contrario, possono operare senza interruzioni per tutto l’anno.

4. Fornitura di servizi complementari

Bed and Breakfast, dall’inglese, significa letteralmente “letto e colazione”. Per queste strutture fornire la prima colazione è obbligatorio mentre non lo è per gli affittacamere, che possono invece fornire anche altri tipi di servizi complementari.

Speriamo di averti dato le informazioni che cercavi per decidere se aprire un affittacamere. Come sempre quando si tratta di attività che richiedono l’adempimento di obblighi, requisiti e regolamentazioni ti consigliamo di farti guidare da un consulente legale esperto che possa supportarti nel tuo specifico caso.

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