Se già gestisci la tua struttura ricettiva o stai pensando di aprire il tuo B&B, affittacamere, la tua casa vacanze o desideri affittare la proprietà come locazione turistica, può essere un vero enigma comprendere le diverse normative in Italia.
Sappiamo bene che la confusione generata dalle diverse normative per gli affitti turistici in Italia potrebbe spaventare ed è facile perdersi. Ecco perché abbiamo deciso di organizzare il nostro primo webinar Lodgify in italiano su questo argomento! E con una materia così specifica, avevamo bisogno di un degno esperto.
Lo scorso mercoledì 14 giugno 2023, abbiamo invitato Giuseppe Lattanzio, avvocato e specialista nel settore extralberghiero, per realizzare insieme il webinar sulle “Novità normative e fiscalità nel settore extralberghiero” e discutere sulla tematica.
Lo scopo di questo articolo è quello di dare ai partecipanti e a coloro che non hanno avuto la possibilità di seguire il webinar l’opportunità di vederlo. Troverete la registrazione della sessione, un riassunto di tutti gli argomenti trattati, alcuni preziosi consigli del nostro esperto e una selezione delle migliori domande e risposte.
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Il video della diretta
L’invitato: Giuseppe Lattanzio, l’avvocato del’extralberghiero
Il nostro ospite speciale, l’Avvocato Giuseppe Lattanzio, noto come “l’avvocato dell’extralberghiero” è da sempre appassionato del settore extralberghiero, ha seguito con attenzione le evoluzioni di questo ambito dal 2014, acquisendo una conoscenza approfondita e una visione chiara del frammentato panorama italiano.
Con una laurea in Giurisprudenza presso l’Università di Bari e un Master di II Livello in Diritto tributario conseguito presso l’Università di Torino, l’Avvocato Giuseppe Lattanzio ha ottenuto il titolo di Avvocato nel 2015. La sua esperienza e competenza gli hanno permesso di assistere coloro che desiderano avviare un’attività extralberghiera o riqualificarne una già esistente. Non solo si rivolge agli imprenditori, ma offre anche supporto ai property manager e agli agenti immobiliari che intendono intraprendere un’avventura imprenditoriale nel settore.
L’Avv. Giuseppe Lattanzio crede fermamente nella formazione continua e nel miglioramento professionale. Nel 2019 ha partecipato alla prima edizione dell’Academy Extralberghiera di Danilo Beltrante, rinomato esperto che ha contribuito a definire il linguaggio del Settore Extralberghiero in Italia.
Oltre al suo impegno professionale, l’Avvocato Lattanzio porta avanti un affascinante progetto parallelo chiamato “Io resto in Puglia”. Attraverso questa iniziativa online, racconta le storie imprenditoriali di coloro che hanno scelto di rimanere in Puglia, inventando o reinventando un lavoro. Questo progetto è una testimonianza dell’amore e dell’impegno che nutre per la sua terra e per l’innovazione nel settore extralberghiero.
Come si è svolto l’evento
Il webinar, al quale si sono registrate oltre 300 persone, è iniziato con una presentazione di Lucrezia Zeppa, la nostra Marketing Specialist che si occupa dei contenuti in lingua italiana, sulle principali caratteristiche di Lodgify e sugli ultimi aggiornamenti del nostro software, come l’applicazione mobile e la recente integrazione con Case Vacanze Google.
L’Avv. Giuseppe Lattanzio ha poi iniziato la sua dettagliata presentazione sulle novità e le differenze normative e la fiscalità in Italia nel settore extralberghiero. La presentazione è stata la seguente:
- Il settore extralberghiero in Italia e i settori da cui è composto: differenze tra locazione turistica, la casa vacanze e il b&b
- Approfondimenti sulla locazione turistica, le norme vigenti e la tassazione della “Cedolare Secca”
- La locazione turistica in forma imprenditoriale
- La casa vacanza e l’affittacamere, le differenze normative e caratteristiche degli immobili
- Riflessioni sulla diversità tra locazione turistica e casa vacanze e le novità normative, DAC7 e riflessioni sul futuro del settore extralberghiero in Italia
- La normativa che regola il B&B in Italia e alcuni esempi regionali
- Sessione interattiva di risposte alle domande dei partecipanti
Pillole di conoscenza dal webinar
In Italia il settore extralberghiero è composto da:
La locazione turistica
La Locazione Turistica, comunemente nota come Affitto Breve, è disciplinata dal Decreto Legislativo 50/2017 convertito in Legge con modificazioni n. 96/2017 e dall’articolo 53 del Codice del Turismo, il quale richiama il Codice Civile.
Si tratta di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata che non supera i 30 giorni. Questi contratti includono anche la prestazione di servizi come biancheria e pulizia degli ambienti. Tali contratti possono essere stipulati da persone fisiche che non esercitano direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici, mettendo in contatto persone alla ricerca di un immobile con coloro che dispongono di unità immobiliari da affittare.
I redditi generati dalla Locazione Turistica sono considerati redditi fondiari e possono essere soggetti al regime fiscale agevolato della cosiddetta “Cedolare secca”. Questo regime semplificato prevede una tassazione fissa sul reddito, senza applicare le ordinarie aliquote progressive.
A differenza delle altre forme di gestione immobiliare, i redditi derivanti dalla Locazione Turistica rimangono redditi fondiari anche se chi li percepisce non è il proprietario dell’immobile, bensì il conduttore (in caso di locazione e sublocazione) o il comodatario (colui che riceve un immobile in comodato).
È importante notare che la Locazione Turistica può essere gestita anche in forma imprenditoriale se il gestore (proprietario, conduttore o comodatario) destina più di 4 immobili, situati su tutto il territorio nazionale, alla Locazione Turistica. In tal caso, è necessario osservare le specifiche normative e adempiere agli obblighi previsti per l’attività imprenditoriale nel settore della locazione turistica.
Casa Vacanze e Affittacamere
La Casa Vacanza e l’Affittacamere sono regolamentati dalla Legge n. 217 del 1983, conosciuta come Legge quadro per il turismo, e successivamente dalle normative regionali specifiche.
Le case vacanza e gli appartamenti per vacanze sono immobili arredati destinati all’affitto ai turisti e gestiti in forma imprenditoriale. Queste strutture non offrono servizi centralizzati come quelli presenti negli alberghi, ma forniscono agli ospiti una soluzione di alloggio durante una o più stagioni. I contratti di affitto per queste strutture hanno una validità che non supera i tre mesi consecutivi.
In altre parole, una casa vacanza o un affittacamere rappresenta un’intera abitazione, arredata e gestita come un’attività imprenditoriale, che viene messa a disposizione dei turisti per brevi periodi. Questo tipo di struttura offre agli ospiti una maggiore autonomia e libertà rispetto agli alberghi tradizionali, consentendo loro di godere di un’esperienza più intima e personalizzata durante il loro soggiorno.
La legislazione vigente, in conformità con la Legge quadro per il turismo e le normative regionali, ha lo scopo di garantire la qualità e la sicurezza delle case vacanza e degli affittacamere, proteggendo sia gli interessi degli ospiti che quelli dei gestori. Tale regolamentazione mira a promuovere lo sviluppo sostenibile del settore turistico e a garantire esperienze positive per i viaggiatori che scelgono questa forma di alloggio.
Il Bed and Breakfast
Il Bed and Breakfast rappresenta un tipo di struttura ricettiva regolamentato dal Codice del Turismo, in particolare dal Decreto Legislativo n. 79 del 2011, che è stato successivamente modificato dalla Legge n. 238 del 2021, oltre alle normative regionali corrispondenti.
Le caratteristiche distintive dei bed and breakfast sono la loro conduzione e organizzazione familiare, poiché sono gestiti da privati senza scopo di lucro. Queste strutture offrono alloggio e servizio di prima colazione, sfruttando parti della stessa unità immobiliare che devono essere funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi. In altre parole, i bed and breakfast consentono agli ospiti di usufruire di camere e di una colazione all’interno di una casa in cui risiede il gestore, il quale svolge l’attività in forma non imprenditoriale.
Questa definizione di bed and breakfast, stabilita dalle normative vigenti, sottolinea l’ambiente familiare e l’atmosfera accogliente che tali strutture offrono ai loro ospiti. La gestione non imprenditoriale implica che il proprietario del bed and breakfast non operi come un’impresa a tutti gli effetti, ma fornisca un servizio ospitale che riflette il calore e l’ospitalità tipici di una casa familiare.
Sessione di domande e risposte con i partecipanti
Riportiamo qui alcune delle domande poste dai partecipanti durante la diretta e le risposte dell’Avvocato:
Domanda: grande dilemma, il 21% della cedolare è da calcolare sul netto da commissioni ota o comprese?
Risposta: il 21% è da calcolare sul lordo. Stando alla circolare 24E del 2017 dove si fa riferimento a quello che è il decreto legge 50 del 2017, i proprietari privati sono persone che non possono dedursi a concorso e quindi la cedolare si applica su tutto. Se poi l’attività inizia a crescere molto, a quel punto potete pensare di aprire l’attività in forma imprenditoriale approfittando del regime agevolato del forfettario.
Domanda: come deve essere un contratto per affitto turistico?
Risposta: deve essere un contratto di locazione dove vengono riportate le date inizio e fine, gli ospiti, i servizi, eventuale tassa di soggiorno da pagare, orari di quiete e un richiamo alle regole della casa.
Domanda: Se la Casa vacanze è gestita da un property manager, che apre Scia imprenditoriale a suo nome, posso io applicare la cedolare sui miei redditi?
Risposta: No, assolutamente no. Se un property manager lavora in questo modo significa che lavora con mandato senza rappresentanza per aprire apre la scia a proprio nome, e il property è un’impresa e tu ricevi soldi da un’impresa e non si può applicare la cedolare su quei redditi. Ad ogni modo, sarebbe comunque da valutare il mandato per ogni caso specifico.
Domanda: Ma se la prenotazione arriva da Airbnb o Booking è necessario il contratto di locazione?
Risposta: sì, sempre, perché non basta la prenotazione. Invece nel caso dei b&b o affittacamere va bene la semplice prenotazione.
Domanda: Il ticket per fare colazione al bar può essere utilizzato nella locazione turistica, come servizio in più?
Risposta: No, la locazione turistica non ha servizi tantomeno la colazione. Rischiate che ci siano controlli da parte delle autorità per il servizio abusivo di b&b e la mancanza della Scia.
Domanda: come bed and breakfast professionale posso servire le colazioni fatte in casa? Oltre ad avere l’HACCP devo anche comunicare qualcosa all’ASL di competenza?
Risposta: c’è una comunicazione da fare, la cosiddetta “scia sanitaria” in cui si spiega il servizio, spiegando che stai dando cibo e bevande agli ospiti e agli ospiti degli ospiti.
Grazie mille!
Desideriamo concludere ringraziando tutti coloro che hanno partecipato al webinar sulle novità normative e fiscalità nel settore extralberghiero. La vostra presenza e partecipazione attiva hanno reso questo primo webinar italiano di Lodgify un grande successo. Un sentito ringraziamento all’Avvocato Giuseppe Lattanzio per la sua preziosa expertise e la sua condivisione di conoscenze sul tema.
Speriamo che le informazioni condivise durante il webinar siano state utili e che vi abbiano fornito una migliore comprensione delle normative e della fiscalità nel settore extralberghiero. Continuate a seguire il blog di Lodgify per rimanere aggiornati sulle ultime novità e tendenze nel mondo extralberghiero.
Facci sapere nei commenti le tue idee per i prossimi webinar!
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