Como Abrir um Alojamento Local: Tudo o que Precisa de Saber

Está a pensar em abrir o seu alojamento local mas não faz ideia de como começar? Não se preocupe, explicamos-lhe passo-a-passo o que tem que fazer.

Abrir um alojamento local é um processo demorado, não se trata de apenas decorar a sua casa de aluguer de férias e publicitá-la em plataformas de reservas online. Existe toda uma parte legal que tem que tratar antes de estar preparado para abrir ao público.

Há uma longa lista de coisas que não se pode esquecer, desde verificar que cumpre todos os requisitos, registar o seu alojamento local, verificar que tem os seguros necessários, existem vários passos que deve seguir se quer dar início à sua atividade com sucesso.

Se quer abrir o seu alojamento local, a primeira coisa que deve fazer antes de tudo é um plano de negócios, assim estará mais preparado para de facto começar um negócio e terá delineado todos os seus objetivos, tanto a curto como a longo prazo. Descarregue o nosso guia gratuitamente para começar a escrever o seu plano:

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Explicamos-lhe em seguida todos os passos que tem que seguir para abrir o seu negócio de alojamento local, para que tenha tudo em ordem!

 

Verificar os requisitos do alojamento local

Quando pensa em abrir a sua propriedade ao público deve perceber que tipo de modalidade de alojamento local tem em mãos, e se a sua propriedade já cumpre os requisitos necessários.

Se se está a perguntar: quais requisitos? A resposta é simples, todos os alojamentos locais devem cumprir uma série de regras gerais, de segurança e também de áreas, que asseguram que tem um alojamento apto para receber hóspedes em boas condições, e claro, em segurança. Afinal, ao ter um alojamento local está a disponibilizar um serviço ao público, e com isso vêm algumas responsabilidades.

Alguns dos requisitos exigidos por lei são:

• Apresentar um bom estado de conservação e funcionamento
• Estar ligado a uma rede de esgotos
• Reunir as condições de higiene e limpeza apropriadas
• Ter um abastecimento adequado de água, tanto fria como quente
• Ter uma janela diretamente virado para o exterior
• Estar mobilado e equipado com o necessário
• Ter ventilação e um isolamento adequado das janelas
• Ter portas que assegurem privacidade e segurança
• Ter instalações sanitárias privativas e adequadas

Pode descarregar a nossa checklist de requisitos indispensáveis para o seu alojamento local para fazer uma ronda na sua casa de férias e verificar que não lhe falta nada.

Lembre-se que é realizada uma vistoria ao seu alojamento local para garantir que tudo está em ordem. Esta vistoria é realizada pela câmara municipal, no prazo de 30 dias após ter sido realizada a comunicação prévia do registo (já lhe explicamos no próximo passo o que é esta comunicação prévia).

 

No nosso artigo sobre os requisitos indispensáveis para alojamentos locais, também pode consultar que tipo de modalidade tem o seu alojamento local. É relevante estabelecer isto antes de passar aos próximos passos, uma vez que para diferentes tipos de alojamentos locais existem pequenas diferenças nas leis aplicadas.

Para além disto, também tem que ver os limites de capacidade máximas permitidas para o seu alojamento, uma vez que variam de acordo com os números de quartos e áreas da sua propriedade. Um apartamento com um quarto não vai ter a mesma capacidade de hóspedes que uma moradia com quatro quartos.

Se está a pensar que os seus hóspedes podem decidir ignorar estas regras de limites de capacidade e trazer-lhe problemas, não se preocupe. Uma forma eficaz de deixar claro o número de pessoas permitido no seu alojamento é ao partilhar o seu contrato de arrendamento para casas de férias com os seus hóspedes, esta é uma maneira simples de alinhar expectativas com os seus futuros hóspedes.

Definir todas estas características vai lhe ser muito útil quando passar ao próximo passo, e estiver a fazer o registo da sua casa de férias.

 

Fazer o registo do alojamento local

O próximo passo, e um dos mais importantes, é registar a sua casa de aluguer de férias. O registo do seu alojamento local é um passo obrigatório se quer explorar a sua propriedade e de facto abri-la ao público.

Ainda que com as novas regras do pacote de medidas Mais Habitação tenham surgido restrições às localidades onde se podem registar novos alojamentos locais, existem exceções e o seu alojamento pode fazer parte delas. Portanto vejamos como o pode licenciar.

Para fazer o registo, o processo é feito através do balcão único eletrónico, onde tem que fazer o pedido para registar o seu alojamento local, formalmente este pedido chama-se: uma comunicação prévia com prazo. Esta comunicação pode ser feita tanto online como presencialmente.

Existem uma série de documentos que tem que apresentar, corretamente, para que o seu registo seja aprovado. Não se esqueça de preparar:

• uma cópia simples do documento de identificação do titular do alojamento (no caso de ser uma pessoa singular) ou o código de acesso à certidão permanente do registo comercial (se for uma pessoa colectiva);
• um termo de responsabilidade do titular quanto à idoneidade do edifício ou da fração autónoma;
• uma cópia simples da caderneta predial urbana da propriedade;
• uma cópia simples do contrato de arrendamento – se no contrato de arrendamento não constar autorização para a prestação de serviços de alojamento deve ser anexada uma cópia simples do documento ou outro título com a mencionada autorização;
• uma cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (no próximo passo explicamos em detalhe o início de atividade do seu alojamento local);
• (no caso dos hostels) a ata de autorização da assembleia de condóminos;
• a  autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (quando posterior ao ano de 1951);

 

Quando estiver a fazer o registo terá também que preencher a comunicação prévia com algumas informações como a modalidade do estabelecimento, a data pretendida de abertura ao público, o nome do estabelecimento, entre outros detalhes sobre o estabelecimento, e também sobre a pessoa que está responsável pela sua exploração.

Se não houver oposição por parte da câmara municipal ser-lhe-á dado um número de registo do estabelecimento de alojamento local. Tenha em atenção porque para além das novas restrições de localidades, existem também outros motivos para a câmara se opor ao seu pedido.

Depois de ter submetido com sucesso o pedido, um documento com o número do registo é emitido num prazo de 10 dias (ou 20 para os hostels). A partir do dia que tenha este documento pode finalmente abrir o seu alojamento local ao público e começar a receber os seus hóspedes!

Pode parecer mais fácil ignorar este passo, que requer tanta burocracia, e começar logo a receber hóspedes, mas não se esqueça que o registo do alojamento local é obrigatório. Sem o documento com o número de registo não é permitido abrir ao público.

Muito provavelmente irá anunciar a sua casa de aluguer de férias em plataformas de reservas, ou no seu próprio site para alojamento local, não se esqueça que tem que identificar o seu alojamento com o respetivo número do registo em todas estas plataformas.

Como lhe dissemos antes, será feita uma vistoria ao seu alojamento local. Assegure-se que cumpre todos os requisitos mínimos, referidos anteriormente, para não ter problemas com a sua licença de alojamento local!

Renovação do registo

Com as novas leis do alojamento local, passou a ser necessário fazer a renovação do seu registo. Algo que tem que ter em conta futuramente é que os novos registos de alojamento local tem a duração de 5 anos, quando acaba este prazo tem que voltar a renovar a sua licença.

 

Iniciar a atividade do alojamento local

O passo que vem a par com o registo do seu alojamento local é o início de atividade. Isto significa que tem de declarar o início de atividade de prestação de serviços de alojamento. Pode abrir atividade de forma online no Portal das Finanças, ou presencialmente no balcão das finanças.

Existem várias categorias que podem ser escolhidas para tributar os rendimentos, tem que escolher a correta para o seu alojamento. Isto é importante para que não esteja em incumprimento junto das finanças.

Terá que iniciar atividade como prestador de serviços de alojamento usando o código CAE 55201 – Alojamento Mobilado para Turistas ou o CAE 55204 Outros locais de alojamento de curta duração, dependendo da sua situação. Desta forma poderá começar a declarar os rendimentos, fazer os descontos necessários e passar as faturas das reservas aos seus hóspedes.

Não se esqueça que como proprietário é o responsável por emitir as faturas-recibo das reservas que recebe, tem até 5 dias, por lei, para entregá-las aos seus hóspedes. Este procedimento de emissão de faturas é feito facilmente online, através do portal das finanças.

 

Outros passos que não se pode esquecer

Livro de informações

Outro livro que também é obrigatório a sua disponibilização aos seus hóspedes, é o livro de informações. Não se esqueça que tem que o apresentar em português, inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Este livro deve explicar aos seus hóspedes como funciona a sua casa de férias, portanto é uma boa ideia incluir um anexo das Regras da Casa. Para além disto, deve também mencionar como se faz a recolha e selecção dos resíduos urbanos, como funcionam os electrodomésticos, os cuidados a ter em relação a ruídos para evitar incomodar os vizinhos e o contacto telefónico da pessoa que é responsável pela exploração do estabelecimento.

Se a sua propriedade está inserida num edifício de utilização coletiva, pode também ser relevante incluir algumas regras do condomínio, tanto sobre a utilização do alojamento em si, como das partes comuns.

Existe alguma liberdade em relação ao que pode incluir no livro de informações, por isso recomendamos que inclua uma secção de boas vindas em que sugere, por exemplo, alguns sítios que os seus hóspedes podem visitar ou atividades que podem fazer na sua localidade.

Usar uma caixa de entrada unificada é uma forma fácil de enviar o seu livro de informações a todos os seus hóspedes. Assim, pode partilhar quaisquer informações que queira com os seus hóspedes através de mensagens automáticas.

 

Livro de reclamações

Algo que pode pensar que não se vai ter que preocupar é o livro de reclamações, afinal o seu alojamento vai sempre estar 5 estrelas e os seus hóspedes nunca vão ter queixas. Mas, infelizmente, não é bem assim…

Por muito que queira evitar reclamações dos seus hóspedes, e resolvê-las sem ter que recorrer a uma reclamação seja sempre o melhor para as duas partes, deve sempre dar a possibilidade aos seus hóspedes de o fazerem, uma vez que é um direito que têm.

Tendo em conta que oferece um serviço, tem a responsabilidade de disponibilizar um livro de reclamações aos seus hóspedes. Este livro deve ser disponibilizado tanto em formato físico como eletrônico. Pode adquirir o livro de reclamações online, no site da imprensa nacional – Casa da Moeda, ou nas lojas físicas.

Existem várias regras relativas ao livro de reclamações, como por exemplo: deve afixar a informação de que dispõe de um livro de reclamações num local visível, deve enviar o original da folha de reclamação à ASAE, deve responder a reclamação num prazo limitado, entre outros cuidados que tem que ter se não quer ter problemas com a ASAE.

 

Seguros

Se tem ao seu cargo a gestão de um alojamento local tem a responsabilidade de ter um seguro válido. Este seguro tem que cobrir riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.

Como pessoa responsável pela exploração do alojamento, é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício da propriedade. Portanto este seguro irá proteger não só os seus hóspedes, caso algo aconteça, como também o protegerá a si.

Como vê, apesar do seguro para o seu alojamento local ser obrigatório, pode ser muito conveniente para si também. A realidade, é que uma das maiores preocupações dos proprietários que entram no negócio de alojamentos locais é se terão problemas com hóspedes. Eventos imprevistos, como danos materiais ou ferimentos, podem acontecer de muitas formas diferentes – e podem custar uma fortuna!

No entanto, em termos legais, se o seu negócio alojamento local não estiver bem protegido, pouco poderá ser feito para resolver estes problemas uma vez ocorridos. Uma forma fácil de evitar isto é protegendo-se previamente, por isso, já que tem que ter um seguro, escolha o melhor seguro para a sua casa de aluguer de férias.

 

Placa identificativa

Já todos vimos a placa a dizer AL, abreviatura de Alojamento Local, junto à entrada de casas nas cidades que visitamos, ou até em que vivemos. Esta placa não está lá por acaso, é o que sinaliza que a casa se destina a utilização para alojamento local.

Se estava a pensar que podia ser um pouco mais criativo e personalizar a placa ao seu gosto, infelizmente não o vai poder fazer, uma vez que esta placa deve cumprir regras específicas de design, dimensão e até a cor e o tipo de letra. Ou seja, se não quer uma penalização, não tem mesmo hipótese…

A afixação desta placa é obrigatória, em todas as modalidades de alojamento local, menos nas moradias, portanto não se esqueça de a afixar junto à entrada do seu estabelecimento.

Existem muitas empresas que comercializam estas placas, basta encomendá-las online, que chegam com os parafusos e tudo. Portanto este último passo para abrir o seu alojamento local será fácil, só tem que pôr em prática as suas capacidades de bricolage.

 

Conclusão

Abrir um alojamento local é um processo bastante burocrático, e saltar passos não é uma opção se quer ter o seu alojamento registado com sucesso para receber hóspedes. Agora que já sabe o que tem que fazer, pode finalmente começar a preparar os documentos para pôr em marcha o seu negócio de alojamento local.

Esta é a parte simples, uma vez que abra o seu alojamento terá que lidar com muitas outras coisas, desde enviar contratos de arrendamento, reportar todas as estadias de estrangeiros ao SEF, ou até fazer limpezas do seu alojamento. Mas não se preocupe, com um software de gestão de alojamento local como a Lodgify, todas estas tarefas vão ser muito mais fáceis e vai poder desfrutar do lado positivo de gerir o seu próprio negócio de aluguer de férias.

Não se esqueça de descarregar gratuitamente o nosso plano de negócios para alojamentos locais:

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