Mais Habitação: Como as Medidas Afetam o Alojamento Local
Em fevereiro de 2023 foi apresentada uma proposta de lei relativa à habitação em Portugal, este programa deu muito que falar e provavelmente já o ouviu com o nome “Mais Habitação”. O pacote de medidas inclui várias novas regras de apoio à habitação, entre elas algumas medidas relativas ao alojamento local.
O programa que já foi aprovado e começou a ter efeito no passado dia 7 de outubro, inclui leis acerca das licenças de exploração para alojamentos locais, a criação de uma nova taxa para alojamentos locais e a atribuição de mais controlo aos condomínios. Como deve imaginar este tipo de medidas têm consequências consideráveis para os alojamentos locais.
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Como muitos outros proprietários de alojamentos locais deve se estar a perguntar: e o que muda para mim com estas novas regras? Continue a ler para saber como este programa o afeta e o que vai ter que fazer a partir de agora.
Condóminos podem impedir alojamentos locais
Uma das medidas mais debatidas foi a dos novos poderes que o seu condomínio passa a ter sobre o seu alojamento local. Se se está a perguntar: mas que novos poderes? Passamos a explicar.
Passaram a existir duas formas como os condomínios podem cancelar o registo de um alojamento local: a primeira é ao não aprovar a licença em si; a segunda é ao cancelamento de um registo já existente.
No primeiro caso, o condomínio deve aprovar, unanimemente, o registo de um estabelecimento numa fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal que se destine a habitação, para que a licença seja autorizada. É o caso de, por exemplo, um apartamento.
Já no segundo caso, os condomínios podem pôr fim a uma licença que tenha sido aprovada sem a sua autorização, se dois terços da permilagem do edifício o decidirem.
Isto nem sempre é possível, por exemplo, no caso de os condomínios terem aprovado previamente a licença ou se o título de construção previa a utilização como alojamento local, os condomínios não têm a possibilidade de impedir o alojamento local.
O que é que isto significa para si? Que o seu condomínio passa a ter palavra na decisão do registo/cancelamento do seu alojamento local, portanto assegure-se que está no lado bom dos seus vizinhos. Tenha em atenção o que pode fazer para os manter felizes, por exemplo, tente evitar que os seus hóspedes façam festas até às tantas da manhã, ou que entram com todas as suas malas a arrastar pelos corredores às 5 da manhã. Pode incluir este tipo de indicações na sua checklist das regras da casa que os seus hóspedes assinam juntamente com o contrato de arrendamento.
Suspensão de emissões de novas licenças
A primeira medida, e que afeta muitos dos novos proprietários que estavam a pensar em entrar agora no mercado, é a da suspensão de novas licenças. Para algumas regiões de Portugal, serão suspendidas as emissões destas licenças de registo de alojamento local, para quartos e apartamentos. Moradias, por exemplo, não estão incluídas nesta suspensão. Veja que tipo de alojamento local tem para saber se esta medida o afeta.
Contudo, nem todas as regiões de Portugal são afetadas por estas medidas. Os municípios e as freguesias de baixa densidade populacional, as regiões autónomas e os imóveis integrados no Fundo Revive Natureza não estão incluídos nestas novas regras. Portanto se o seu alojamento está dentro destas exceções, pode ir registrar o seu alojamento sem preocupações!
O que é que isto significa para si? Se estava a pensar em licenciar o seu aluguer de férias e se encontra dentro de uma zona declarada com “situação de carência habitacional”, este licenciamento não deverá ser aprovado. Caso contrário, não se tem que preocupar.
Caducidade das licenças não ativas
Outra alteração que vai ver, é que os alojamentos locais que não estão ativos, se não fizerem uma prova de manutenção de atividade, irão sofrer de um cancelamento dos seus registos.
Não estão abrangidos por esta lei, as unidades de alojamento local que sejam habitação própria e permanente e que não sejam exploradas mais de 120 dias ao ano.
O que é que isto significa para si? Não se pode esquecer de apresentar uma declaração contributiva (que pode ser a última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC ou a declaração periódica de IVA), até ao dia 7 de dezembro de 2023 para manter a sua licença. Terá que comunicar isto na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico.
Reavaliação das licenças
Pensava que se já tivesse a sua licença não se teria que preocupar mais? Infelizmente agora precisa de renová-la se a quer manter.
As licenças atuais, ou seja, que já existiam até à data de 7 de outubro de 2023 mantêm-se válidas. Contudo, serão reapreciados em 2030 e se forem aprovados serão renovados pelos 5 anos seguintes. Consequentemente, esta renovação terá que ser feita a cada 5 anos.
Já os novos registos terão que, diretamente, renovar as suas licenças a cada 5 anos.
A única exceção a esta lei é no caso de ter recorrido, até à data de 16 de fevereiro de 2023, a crédito de habitação para comprar uma casa para alojamento local. Se até à data de 31 de dezembro de 2029 ainda não tiver liquidado este crédito, a sua licença é válida até que acabe de pagar o empréstimo.
O que é que isto significa para si? Que tem mais uma tarefa na sua lista de coisas a fazer: a da renovação da sua licença. A cada 5 anos passa a ter que fazer estas reavaliações, começando a partir de 2030 se já tinha uma licença no dia 7 de outubro de 2023.
Contribuição extraordinária sobre o alojamento local
O que nenhum proprietário de alojamentos locais quer ouvir é que vai ter uma taxa nova para pagar, mas é o que passa a acontecer com esta medida.
A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), é uma nova taxa que será imposta sobre os alojamentos locais. Esta taxa tem por base 15%, e varia consoante os rendimentos da exploração, a evolução das rendas e a pressão urbanística da zona em que está localizado o alojamento local.
Terão que pagar esta taxa, os alojamentos locais com a modalidade de apartamento e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local.
Esta taxa não se aplica para 2 exceções: se o imóvel se encontra numa zona do interior ou numa zona que não se encontra em “situação de carência habitacional”. Também não terão que pagar a taxa as unidades de alojamento local que seja habitação própria e permanente e que não seja explorada mais de 120 dias ao ano.
O que é que isto significa para si? Terá que liquidar a contribuição através de declaração do modelo oficial. Depois, a contribuição liquidada deve ser paga até ao dia 25 do mês de junho do ano seguinte ao facto tributário, nos locais de cobrança legalmente autorizados.
Incentivo à transição para o mercado de arrendamento
Existem alguns benefícios fiscais, em termos de isenção de IRS e IRC, se decidir passar a sua propriedade do regime de alojamento local para arrendamento habitacional. Para além disto, não estão sujeitos aos limites no valor da renda que pretendam praticar.
Apenas são elegíveis para estes benefícios os estabelecimentos de alojamento local que foram registados até ao dia 31 de dezembro de 2022. Para além disto, a celebração do contrato de arrendamento e a inscrição no Portal das Finanças tem de ser feita até 31 de dezembro de 2024.
O que é que isto significa para si? Pode ter alguns benefícios fiscais ao passar a regime de arrendamento habitacional, se o seu alojamento local tiver sido registado até ao fim de 2022.
Concluindo
Com o novo pacote de medidas, existem várias alterações feitas ao funcionamento dos alojamentos locais, não se deixe ficar para trás em relação às novas regras e verifique que não deixa escapar nenhuma data importante.
Se já verificou que se encontra numa zona onde pode registar o seu alojamento local e o está a pensar em fazer, verifique se está pronto para abrir o seu negócio ao cumprir todos os requisitos de alojamentos locais com a nossa checklist. Descarregue-a gratuitamente:
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