Eine Möglichkeit, die immer mehr Investoren in Betracht ziehen, ist die Investition in eine Ferienimmobilie. Doch was soll es nun werden? Eine Ferienwohnung? Ein Airbnb? Eine Pension? Ein Ferienhaus? Ein B&B? – ist das nicht alles das gleiche?
Nicht ganz!
Stellen Sie sich vor: Ein komplettes Haus mit Pool für Sie, mit einer unglaublichen Aussicht. Hierbei handelt es sich um ein Airbnb beziehungsweise ein Ferienhaus. Ein Airbnb kann jedoch ebenfalls eine Ferienwohnung sein. Doch was ist nun ein Bed and Breakfast oder eine Pension?
Gute Nachricht: Immerhin schon einmal das Gleiche!
Eine Pension ist meist ein Haus, welches wie ein Mini-Hotel aufgebaut ist, sprich die Gäste kriegen ein Zimmer und es gibt Verpflegung – wie der Name Bed & Breakfast schon sagt: Frühstück. Oft leben die Besitzer mit im gleichen Haus.
Eine Pension überzeugt Gäste meist genau hiermit: Der persönlichen, gemütlichen Atmosphäre mit keinem Stress am Morgen durch das bereitgestellte Frühstück. Hotels mit Buffett mögen zwar eine Option sein, aber viele Reisende suchen heutzutage nach einer einzigartigen und individuellen Erfahrung.
Es kann also sehr vielversprechend sein, eine Pension zu eröffnen, jedoch halten Sie wie auch andere angehende Gastgeber vielleicht die benötigten Genehmigungen zurück. Und Sie fragen sich – wie kann ich eine Pension eröffnen? Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Pension zu eröffnen? Was sollte beachtet werden? Viele Fragen – Wir haben die Antworten. Also lesen Sie weiter und kommen Sie Ihrer eigenen Pension einen Schritt näher!
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Wie finde ich die perfekte Lage für meine Pension?
Indem Sie eine Pension eröffnen, bieten Sie den Reisenden genau das, wonach sie suchen: ein Zuhause fernab von Zuhause. Ein Ort, der ihnen das Gefühl gibt, Teil einer Gemeinschaft zu sein, und an dem sie sich rundum wohl und willkommen fühlen. Mit Ihrem persönlichen Touch und dem Fokus auf außergewöhnlichen Service können Sie Gäste gewinnen, die immer wieder zurückkehren.
Achten Sie also bei der Wahl der Lage Ihrer Pension darauf, dass Ihre Gäste mit etwas Ruhe rechnen können. Die lukrativsten Orte für Investitionen sind meist eher städtischer, Ihre Pension muss sich jedoch nicht direkt neben dem Brandenburger Tor befinden, sondern kann gerne auch etwas ländlicher gelegen sein. Dennoch wollen Sie zukünftigen Gästen natürlich etwas zu sehen geben.😉
Welche Voraussetzungen und rechtlichen Bestimmungen gelten für das Eröffnen einer Pension?
Ihre Pension auf Zweckentfremdung prüfen
Grundsätzlich muss Ihre Pension immer als Ferienwohnung angemeldet werden und somit sollten Sie vorher prüfen, ob Ihre Wohnung oder Ihr Ferienhaus nicht vom Zweckentfremdungsverbot betroffen sind. Anders ist es jedoch, wenn Sie mit in Ihrer Pension leben und die Fläche, die Sie vermieten, nicht mehr als 49% der Gesamtfläche einnimmt. Hier fällt die Vermietung dann meist nicht unter die Zweckentfremdung von Wohnraum.
Gesundheitliche Konditionen und Voraussetzungen
Der wohl größte Unterschied zu einer einfachen Ferienwohnung ist, wie bereits erwähnt, dass morgens Frühstück bereitgestellt wird. Auch wenn es nur eine Mahlzeit ist, gelten für Gastgewerbe in Deutschland, die Bewirtung anbieten, bestimmte Lebensmittelrechte und Hygienevorschriften.
Gemäß § 42 des Lebensmittel- und Futtermittelgesetzbuches müssen die Inhaber von Ferienwohnungen sicherstellen, dass die von ihnen abgegebenen Lebensmittel den hygienischen Anforderungen entsprechen. Jeder Betrieb, der Lebensmittel behandelt oder in den Verkehr bringt, muss über ein HACCP-Konzept dafür verfügen.
Die hygienischen Anforderungen wurden im EU-Hygienerecht festgehalten, wichtige Punkte sind beispielsweise:
- Die Zubereitungsorte müssen stets sauber sein und so angelegt sein, dass die Ansammlung von Schmutz, der Kontakt mit toxischen Stoffen, das Eindringen von Fremdteilchen in Lebensmittel und die Bildung von Flüssigkeit oder Schimmel auf Oberflächen vermieden wird
- Toilettenräume dürfen nicht unmittelbar in Räume öffnen, in denen mit Lebensmitteln umgegangen wird
- Es muss eine ausreichende und angemessene natürliche oder künstliche Belüftung gewährleistet sein
- Reinigungs- und Desinfektionsmittel dürfen nicht in Bereichen gelagert werden, in denen mit Lebensmitteln umgegangen wird
- Keine Ausgabe, wenn Lebensmittel aufgrund von Verunreinigung oder Verderb für den Verzehr ungeeignet sind
- Das Personal, das mit Lebensmitteln arbeitet oder diese verabreicht muss bezüglich Gesundheitsrisiken und Lebensmittelhygiene geschult werden
Die gesamten Voraussetzungen für die Lebensmittelvergabe in einer Pension können Sie hier einsehen:
Beherbergungsbetriebe fallen jedoch nicht mehr unter das Gaststättengesetz, sodass viele weitere Regelungen erspart werden.
Welche Genehmigungen und Lizenzen benötige ich für eine Pension?
Wie Sie auch eine Ferienwohnung anmelden müssen, müssen Sie Ihre Pension anmelden. Mit der Gewerbeanmeldung Ihrer Pension, fallen Sie nicht mehr unter das Gaststättengesetz und profitieren somit von weniger Restriktionen und Regeln. Die Gewerbeanmeldung ist ohnehin verpflichtend bei einem Umsatz von mehr als 24.500€ pro Jahr.
Wenn Sie die Speisen und Getränke nur Ihren Gäste anbieten, benötigen Sie also weder eine Gaststättenerlaubnis noch eine Schanklizenz. Beachten Sie jedoch, dass beides nötig wird, sobald auch externe Zugang zu Ihrem Essen haben.
Wie auch in jedem anderen Gewerbe muss jedoch auf den Brandschutz geachtet werden. In Beherbergungsbetrieben und somit auch in einer Pension sind Rauchmelder partout Pflicht. Außerdem muss sich ein Feuerlöscher, der alle 2 Jahre gewartet werden muss, im Haus befinden. Bei Pensionen mit bis zu 12 Betten gibt es sonst keine direkten Vorschriften. Sie sollen nur “alles in Ihrer Macht stehende” tun, um in jeglichen Räumen Brände zu vermeiden.
Ab mehr als 12 Betten werden Pensionen in den meisten Bundesländern als Sonderbauten eingestuft und müssen dann zusätzliche Voraussetzungen erfüllen. Diese sind in der Muster Beherbergungsstätten Verordnung (MBeVO) festgehalten. Die Ausnahme ist Rheinland-Pfalz, wo es keine Bettengrenzen gibt und jederzeit die MBeVO befolgt werden muss.
Regulierungen zum Verzehr in der Pension
Nach dem Europäischen Hygienerecht gibt es außerdem eine Meldepflicht für alle Unternehmen, die mit Lebensmitteln agieren. Sie müssen Ihr Gewerbe also auch bei der örtlich zuständigen Lebensmittelüberwachungsbehörde (Veterinäramt) registrieren lassen.
Weiter geht das ganze noch, wenn Sie Lebensmittel selbst produzieren, also kochen oder
frische Lebensmittel verkaufen. Dies ist nämlich nur möglich, wenn Sie und alle Ihre Mitarbeiter im Vorhinein an einer Belehrung zum Infektionsschutzgesetz (IfSG) teilgenommen haben und hier eine Bescheinigung des Gesundheitsamts kriegen.
HACCP im Gastgewerbe
Das HACCP-Konzept (Hazard Analysis and Critical Control Points) sind selbst aufgestellte Regulierungen für Ihren Betrieb, die aufgrund existierender Grundsätze aufgestellt werden. Die Umsetzung des HACCP-Konzepts in Pensionen oder anderem Gastgewerbe umfasst normalerweise die folgenden Schritte:
- Gefahrenanalyse: Identifizieren Sie potenzielle Gefahren in Bezug auf die Hygiene Ihrer Lebensmittel. Dies können biologische (z.B. Bakterien, Viren), chemische (z.B. Reinigungsmittel, Pestizide) oder physikalische (z.B. Glassplitter, Metallstücke) Gefahren sein.
- Bestimmung der Kontrollpunkte (Critical Control Points, CCP): Fragen Sie sich an welchen Stellen Sie sinnvollerweise Kontrollen durchführen können, um diese Gefahren zu vermeiden, zu eliminieren oder zu reduzieren.
- Festlegung von Grenzwerten: Legen Sie dann die Grenzwerte für die Kontrolle fest, die angeben, was akzeptabel ist und was nicht.
Beispiele wären:
- Die Kerntemperatur für gekochte Lebensmittel
- Die maximale Lagerzeit für verderbliche Zutaten
- Die Temperaturgrenzen für gefrorene Lebensmittel
- Überwachung der CCPs: Überwachen Sie regelmäßig die kritischen Kontrollpunkte durch Temperaturmessungen, visuelle Inspektionen, Aufzeichnungen von Zeiten oder andere Methoden.
- Korrekturmaßnahmen: Wenn ein kritischer Kontrollpunkt die festgelegten Grenzwerte nicht einhält, müssen Sie geeignete Korrekturmaßnahmen ergreifen. Beispielsweise eine neue Gefriertruhe.
- Überprüfung: Überprüfen Sie regelmäßig Ihr HACCP-Konzept, um sicherzustellen, dass es wirksam ist und ordnungsgemäß funktioniert.
- Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Schritte Ihres HACCP, einschließlich der Gefahrenanalyse, der Festlegung von CCPs, der Überwachungsergebnisse, der Korrekturmaßnahmen und der Überprüfungsergebnisse. Die Dokumentation dient als Nachweis dafür, dass Sie die lebensmittelrechtlichen Anforderungen erfüllen und die Lebensmittelsicherheit gewährleisten.
Kontrollen des HACCP-Systems werden in der Regel von Ihnen selbst oder Ihrem Personal durchgeführt. Dies umfasst die regelmäßige Überwachung der kritischen Kontrollpunkte, um sicherzustellen, dass die festgelegten Grenzwerte eingehalten werden.
Darüber hinaus können externe Behörden oder Prüforganisationen unangekündigte Inspektionen oder Audits durchführen, um die Einhaltung der HACCP-Standards in Ihrem Gastgewerbe zu überprüfen. Diese Kontrollen sollen sicherstellen, dass Sie die erforderlichen Vorschriften einhalten und die Lebensmittelsicherheit gewährleisten.
Es ist wichtig, dass Sie alle Kontrollen und Überprüfungen in Ihrem Gastgewerbe sorgfältig dokumentieren, um Ihre Sorgfaltspflicht und die Einhaltung der Vorschriften nachzuweisen.
Was muss ich bei der Eröffnung einer Pension beachten?
Auch wenn es einige Bedingungen gibt, so ist eine Pension, dennoch ein sehr lohnendes Geschäft und durch den persönlichen Charme ist diese Form der Ferienvermietung auf jeden Fall besonders. Dennoch sollten Sie sich nicht direkt in das Geschäft stürzen, es benötigt einer guten Planung, um eine legale und erfolgreiche Pension eröffnen zu können.
Ihre Planung sollten Sie am besten in einem Business Plan festhalten, damit Sie zu jeder Zeit einen roten Faden haben. Unten finden Sie einen Schritt für Schritt Guide für die perfekte Erstellung eines Business Plans.
Auch nach der Eröffnung der Pension sollten Sie selbstverständlich darauf achten sich an jegliche Pflichten wie beispielsweise die Abgabe der Steuern zu achten
Holen Sie sich einen Rat
Alle Regulierungen und Gesetze variieren von Bundesland zu Bundesland und können sich selbstverständlich jederzeit ändern, demnach empfehlen wir Ihnen von einem Anwalt oder der Handelskammer Ihrer Gemeinde Gebrauch zu machen. Lieber bezahlen Sie einmal und machen es richtig, mehrfach Geldstrafen für Verstöße zu kassieren.
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