Un año más, las Navidades están a la vuelta de la esquina. Este 2023, da la impresión que se nos han echado encima en un pispás, tras un verano que se alargó hasta bien entrado el mes de octubre en muchos puntos de España, y que ha resultado en una suerte de “miniotoño”.
Afortunadamente, en Lodgify no nos ha pillado desprevenidos. Nuestro regalo de Navidad ya está listo, y es para vosotros: un informe exclusivo con predicciones sobre el comportamiento del sector en España durante el periodo navideño que va desde el 22 de diciembre de 2023 hasta el 7 de enero de 2024.
Hemos analizado más de 30.000 reservas confirmadas para estas fechas en los últimos tres años, con el objetivo de obtener un retrato fiel de las Navidades de 2021 y 2022 y compararlo con nuestras expectativas para este año.
¿Suena interesante, verdad? Sigue leyendo para descubrir nuestras conclusiones más importantes, o rellena el formulario a continuación para obtener el informe en tu correo electrónico:
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Resumen ejecutivo
El año que nos ocupa se ha caracterizado por ser, esta vez sí, el año de la recuperación tras el desastre de la pandemia. Si bien el verano de 2022 arrojó unas cifras excelentes en las que se notaron mucho las ganas de viajar acumuladas, no ha sido hasta este año cuando el PIB turístico ha conseguido superar los números 2019, al menos en términos nominales.
Sin embargo, estas cifras se sitúan en un contexto de elevada inflación y perspectivas de desaceleración económica en la zona euro, amén de una caída del turismo extranjero en términos tanto cuantitativos como cualitativos, según los datos de Funcas.
Nuestras previsiones para el sector del alquiler vacacional reflejan esta situación, con un descenso de las tarifas medias y un acortamiento de las estancias estas Navidades. A su vez, el aluvión de cambios cada poco tiempo en Airbnb parece estar pasando factura a esta plataforma, que pierde fuelle frente a Booking.com con respecto a otros años.
ADR: ¿qué esperar de la tarifa media diaria?
La tarifa media diaria, o ADR (de Average Daily Rate, su nombre en inglés), es una de las primeras métricas en las que nos solemos fijar a la hora de evaluar el rendimiento y las previsiones del mercado del alquiler vacacional.
Las Navidades de 2023 traerán consigo una ligera caída del ADR, que pasará de los 192 euros del año pasado a 182 euros en esta ocasión. A pesar de todo, los números de este año se prevé que se sitúen muy por encima de las cifras de 2021, un año marcado por la pandemia en el cual la tarifa media diaria fue de 165 euros.
Esta disminución de las tarifas se notará más en las reservas directas, cuyos precios caerán un 5,4% (2022: 221 €; 2023: 209 €) frente al 3,3% (2022: 183 €; 2023: 178 €) de las estancias confirmadas a través de plataformas de alquiler vacacional.
Con todo, el importe medio de las reservas directas seguirá siendo superior al de las anteriores (concretamente, un 18%). No sólo eso, sino que la diferencia se agranda al tener en cuenta el impacto de las comisiones de las plataformas (de media, un 15% de la tarifa), que habría que deducir del ADR de las reservas obtenidas a través de ellas.
Hablando de plataformas, también resulta interesante analizar el comportamiento de las tarifas en los dos más importantes: Airbnb y Booking.com.
Como se ve en el siguiente gráfico, la tarifa media diaria ha sido tradicionalmente más alta en Airbnb que en Booking.com, probablemente a causa de la tipología de los alojamientos ofertados en cada una de las plataformas.
¿Cómo exactamente? Muy sencillo: hasta ahora, si tenías un albergue, hotel pequeño o alojamiento similar alquilado por habitaciones, Booking.com era la opción obvia. Airbnb siempre se había enfocado más al alquiler íntegro de las propiedades, lo que tenía como consecuencia tarifas medias más altas.
Sin embargo, con la actualización de verano de este año, Airbnb ha introducido la categoría Habitaciones, un movimiento con el que la plataforma de San Francisco busca potenciar la presencia de esta clase de alojamientos en su web para competir de tú a tú con Booking.com.
La disminución del ADR en Airbnb, prevista de un 8% con respecto al año pasado, parece por tanto una consecuencia lógica de esta estrategia. Las tarifas medias diarias en Booking.com, por su parte, aumentarían muy ligeramente estas Navidades en comparación con 2022, pasando de 160 a 165 euros.
Duración de las estancias
Estas Navidades, la duración de las estancias experimentará una ligera caída con respecto a años anteriores, situándose en una media de 7,4 días frente a los 7,6 días de 2022 y los 8 de 2021.
Este acortamiento de las estancias viene motivado principalmente por la pérdida de protagonismo de las estancias de más de 8 días, que pierden peso con respecto a 2022 en favor de los viajes más cortos.
Afortunadamente, la disminución no es drástica, pero sí apunta a un enfriamiento del mercado del alquiler turístico al que ya han apuntado otros estudios y a cuya evolución tendremos que permanecer muy atentos a lo largo de los próximos meses.
Con todo, sacar la lupa del armario nos permite extraer conclusiones muy interesantes, y es que al dividir las estancias según el tipo de alojamiento, vemos que los principales afectados son los apartamentos y pisos turísticos, que bajan de 8,6 días (2022) a 8 (2023).
En contraposición, la duración de las estancias en viviendas unifamiliares como chalets y villas irá al alza estas Navidades, pasando de 5,7 días (2022) a 6,4 (2023), un 12% más.
¿Cómo actuar ante estos datos? La respuesta dependerá de qué alojamiento estemos hablando. Si tienes un piso turístico, plantéate disminuir la estancia mínima, mientras que si se trata de una casa, haz todo lo contrario.
De este modo, evitarás perder reservas por exigir estancias más largas de lo que pide el mercado o acoger a huéspedes para estancias cortas y más baratas cuando podrías conseguirlas más largas, según el caso.
Antelación de las reservas
A estas alturas, aquellos de vosotros que gestionáis un alquiler vacacional ya habréis visto cómo la mayoría de las reservas para el periodo navideño se producen con alrededor de tres meses de antelación, siendo alguna que otra last-minute la excepción.
Sin embargo, ¿influye el canal en esta métrica? ¿Y el tipo de alojamiento? Nuestros datos dicen que sí.
Este año, la antelación de reserva ha permanecido estable con respecto al anterior en Airbnb, plataforma en la cuál los huéspedes escogen su alojamiento 80 días antes del check-in.
Sin embargo, las reservas formalizadas a través de Booking.com se han producido con más tiempo que nunca: si entre 2021 y 2022 éstas se producían con aproximadamente 86,5 días de antelación, este año el plazo ha aumentado hasta los 94 días.
A la vista de estos datos, parece que si quieres llenar tu calendario de reservas para Navidad lo antes posible, Booking.com es la mejor plataforma para conseguirlo. Asimismo, esto también podría apuntar a una mayor actividad y demanda en esta web, causando que los huéspedes reserven antes para no perderse un alojamiento.
Por otro lado, si echamos un vistazo a los números en función del tipo de alojamiento, podemos comprobar cómo la antelación de reserva es mayor en los chalets y villas en comparación con los apartamentos y pisos, situándose alrededor de los 98 días.
Estos datos serían consistentes con un mayor incremento de la demanda de viviendas unifamiliares durante la época navideña frente a la de apartamentos ubicados en bloques de pisos, posiblemente motivado por el mayor espacio que ofrece el primer tipo.
Recordemos que en esta época son muy comunes las reuniones familiares, lo que se traduce en una aumento de las reservas de grupos grandes que, para no quedarse sin alojamiento ante el aumento de la competencia, tienden a reservar con mayor antelación.
Por último, si decidimos agrupar la antelación de las reservas en tres categorías, podemos observar una tendencia a mayores en aquellas estancias que se reservan con entre uno y dos meses de antelación (31-60 días), que pasarán a representar un 42% del total frente al 39% de 2022.
¿Cuáles son las fechas más importantes?
El último gráfico de nuestro informe navideño busca analizar cuáles son los días con mayor demanda durante estas fechas, ya que éstos datos se pueden utilizar para la fijación de precios y organización de los calendarios de forma muy beneficiosa.
De acuerdo con la información del mismo, durante el periodo que va del 22 de diciembre de 2023 al 7 de enero de 2024, la mayoría de los check-ins se producirán los días 30 (12,7% del total), 29 (11%), 23 (9,4%) y 26 de diciembre (9,2%).
La carga de trabajo disminuye tras fin de año. Los Reyes Magos parecen no tener tanto tirón, produciéndose la mayoría de check-ins desde entonces el día 2 de enero (5,9%). El resto de días, las llegadas de nuevos huéspedes ya son residuales.
Puedes utilizar este gráfico para decidir qué días deben ser más caros en tu calendario y cuáles más baratos, de modo que te resulte más fácil maximizar tu rentabilidad y tasa de ocupación.
Metodología del informe
Hemos elaborado este informe basándonos en una muestra de más de 30.000 reservas recibidas por nuestros clientes a lo largo de los últimos tres años (2021, 2022 y 2023) para el periodo que va del 22 de diciembre al 7 de enero.
Las predicciones de futuro se han realizado mediante un modelo matemático avanzado, en el que hemos tenido en cuenta el rendimiento actual y pasado de los alojamientos con el objetivo de asegurar la fiabilidad de nuestros pronósticos.
Por último, también hemos filtrado nuestra base de datos con el objetivo de eliminar cualquier valor atípico que pudiese comprometer la exactitud y precisión de las estadísticas y predicciones.
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