Was sollte man beim Kauf eines Ferienhauses beachten? Worauf sollten Sie achten, wenn Sie in eine Ferienimmobilie investieren möchten?
Wir haben Tipps und Tricks von unseren FeWo Vermietern und Partnern zusammen getragen und für Sie in einem Artikel aufgestellt. Neben den Kosten der Investition sollten Sie auf die Lage der Wohnung, die Art (als Wohn- oder Ferienobjekt) und natürlich die Absatzmöglichkeiten achten.
Lage der Ferienwohnung
Besonders wenn man überlegt, in eine Immobilie zur Weitervermietung als Ferienwohnung zu investieren, sollte die Lage und die Gegebenheiten der Wohnung genau untersucht werden. Versuchen Sie sich in die Lage Ihrer zukünftigen Gäste zu versetzen: Wonach würden Sie sich eine Wohnung aussuchen? Worauf achten Sie als Erstes?
Neben der allgemeinen Lage (Stadt – Meer – Berge) sollten Sie auch die Lage der Wohnung innerhalb der Kommune oder Gemeinde beachten. Wenn Sie als Urlauber ans Meer fahren bevorzugen Sie doch sicherlich auch das Haus am Meer mit einem wunderbaren Blick auf den Strand. In der Anschaffung mag es zwar um einiges teurer sein, als eine Wohnung in der Stadt, doch wenn es darum geht die Ferienwohnung zu vermieten bzw. sie später wieder zu verkaufen wird dies viel leichter sein. Es lohnt sich also sicherlich zu Anfang mehr Geld auszugeben, um dann nicht zu riskieren, dass Ihre Ferienwohnung nicht gebucht wird.
Anmeldung einer Ferienwohnung
Wenn Sie damit beginnen Ihre Ferienwohnung auch als solche zu vermieten, kommen viele Fragen auf. Was ist bei der Anmeldung zu beachten? In welchen Fällen muss eine Wohnung überhaupt angemeldet werden? Um einige dieser Zweifel aus dem Weg zu räumen haben wir Informationen zusammen getragen.
Grundsätzlich ist zwischen der Verwaltung des Privatvermögens und der gewerblichen Aktivität zu unterscheiden, allerdings scheinen hier die Gemeinden unterschiedliche Auffassungen zu haben. Je nach Gemeinde geht es um die Größe der Wohnung, die Anzahl der Betten, die angebotenen Leistungen oder die Dauer der Vermietungen. Am einfachsten und sichersten fragen Sie also einfach direkt in Ihrem Ort an.
Je nach dem, wie das Urteil der Behörde ausfällt, entscheiden Sie sich dann dafür Ihre Vermietungsaktivität gewerblich anzumelden oder eben nicht. Sie haben sicherlich einen Business Plan für Ihre Ferienwohnung erstellt und selbst ausgerechnet, wie viele Buchungen Sie generieren können, wie Ihre Einnahmen und Ausgaben aussehen werden, um hier schnell entscheiden zu können, was Sinn machen wird. Wenn Sie ein Gewerbe anmelden möchten, müssen Sie einen Gewerbeschein beantragen. Dies ist auch bei Ihrem Gewerbeamt möglich und ist nicht sehr aufwendig. Das Gewerbeamt gibt Ihre Informationen an das Finanzamt weiter, da Sie zu Jahresende bei der Steuererklärung die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und besteuern lassen müssen. Sollten Sie weniger als 24.500€ im Jahr einnehmen, so Bedarf es keiner Gewerbeanmeldung und bei weniger als 17.500€ auch keine Umsatzsteuer.
Auch wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern und ab einem gewissen Betrag auch Umsatzsteuer berechnen. Als Privatpersonen unterliegen diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht und werden zusammen mit jeglichen weiteren Einnahmen, die Sie haben (wie z.B. Ihrem Gehalt) jährlich besteuert. Bei Ihrer Steuererklärung müssen Sie die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ausfüllen und können jegliche Ausgaben, die Ihnen durch die Vermietung des Wohnobjektes entstanden sind, mit Ihren Einnahmen gegen rechnen. Im besten Fall mindern Sie so Ihre Steuerlast erheblich. Falls Sie weitere Informationen zur Besteuerung einer Ferienwohnung suchen, lesen Sie am besten diesen Artikel oder suchen Sie den professionellen Rat eines Steuerberaters auf.
Einrichtungsmöglichkeiten der Ferienwohnung
Achten Sie auch auf die Konfigurierung Ihrer Wohnung und denken Sie dabei nicht nur an sich oder Ihre Familie! Wie sieht das Haus von außen aus? Ist die Aufteilung einladend? Wie viele Personen können dort bequem übernachten? Gibt es mehr als ein Bad? Ist die Wohnung auch für Senioren oder mit Menschen mit eingeschränkter Mobilität erreichbar und bequem?
Neben diesen Faktoren der Zugänglichkeit oder Erreichbarkeit Ihres Ferienhauses, sollten Sie auch an Details denken, die Ihr Ferienobjekt attraktiver erscheinen werden lassen. Diese besonderen Extras sind natürlich je nach Lage der Wohnung und Art der Urlauber unterschiedlich aber hier ein paar allgemeine Ideen:
- Parkplatz bzw. privater Autostellplatz (an der Straße, Carport oder sogar Garage)
- Große, offene Küche mit Platz zum Kochen und Backen
- Kaminofen
- Garten, Terrasse oder Balkon
- Pool, Whirlpool / Sauna oder große (Wellness) Badewanne
Kosten für Kauf einer Ferienimmobilie
Ganz egal warum Sie eine Wohnung kaufen – zur eigenen Nutzung als Hauptwohnung oder als Ferienwohnung, wie in unserem Beispiel – , zuzüglich zum eigentlichen Kaufpreis werden immer auch Nebenkosten auftauchen. Bedenken Sie dies also vor dem Kauf und rechnen Sie mit zusätzlichen Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar, Gerichtskosten für den Grundbucheintrag, Maklerprovisionen, Kosten für ein eventuelles Gutachten der Immobilie und natürlich die Kosten für die Finanzierung, falls Sie diese nicht direkt selbst übernehmen können.
- Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland fällt hier ein unterschiedlicher Prozentsatz an, doch Sie sollten immer damit rechnen, auf den Kauf der Immobilien Steuern in Höhe von 3 bis zu 6% (z.B. in Berlin) zahlen zu müssen.
- Notarkosten: Für die Kaufabwicklung werden Sie Unterstützung eines Notars brauchen, der den Kaufvertrag beglaubigen kann und sich zum Beispiel auch um den Eintrag ins Grundbuch kümmern kann. Hierfür sollten Sie mit 1,5% des Kaufpreises rechnen.
- Gerichtskosten: Gerichtskosten fallen an, wenn Sie das zu kaufende Haus im Grundbuch eintragen lassen. Die Kosten belaufen sich auf ca. 0.5% des Kaufwertes.
- Maklerprovisionen: Beim Kauf einer Immobilien mit der Hilfe eines Maklers sollten Sie auch die Courtage, die Maklergebühr, berechnen. In jedem Bundesland fällt hier die zu erwartende Provision anders aus, grob sollten Sie mit einem Betrag zwischen 3 und 6% des Kaufpreises rechnen.
- Kosten für ein Gutachten: Vor dem Kauf der Immobilie, besonders, wenn Sie ohne Makler agieren, kann es sinnvoll sein ein unabhängiges Gutachten einzuholen. Die Preise variieren je nach Region, Immobilie und Anbieter.
- Finanzierungskosten: Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, dürfen Sie in Ihrer Preisberechnung natürlich nicht die anfallenden Kosten bzw. extra Posten wie Versicherungen außen vorlassen. Diese lassen sich nicht pauschalisieren, da sie von der jeweiligen Situation abhängen.
In diesem Interview mit McMakler erfahren Sie noch mehr zum aktuellen Ferienimmobilienmarkt und worauf Sie beim Kauf einer Immobilie achten sollten. Falls Sie nach Tipps für eine Investition im Ausland suchen, so könnte auch dieses Interview mit Kirsten Prizzi für Sie interessant sein.
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