Abbiamo attentamente preso in considerazione i vostri feedback e ci siamo impegnati al massimo per fornirvi contenuti di alta qualità riguardanti il property management. Dopo aver pubblicato una guida dettagliata su come diventare property manager, messo a disposizione un modello gratuito di mandato con rappresentanza e condotto una sessione live sulle ultime novità fiscali e normative per gli affitti brevi nel 2024, abbiamo deciso di concentrarci sulle strategie vincenti per ottenere successo nella gestione di tali tipologie di locazione.
In questo articolo, vogliamo condividere i punti chiave trattati nel nostro recente webinar “Le chiavi del successo nel property management: strategia e organizzazione“, tenuto in collaborazione con Alessia Palumbo, CEO e fondatrice di Time to Host, una delle agenzie di property management più importanti nel nostro paese.
Durante il webinar, abbiamo approfondito:
- Il significato e le principali responsabilità del ruolo di property manager;
- Strategie per rendere la gestione delle proprietà più efficiente ed efficace;
- Approcci innovativi per sviluppare una strategia a breve e lungo termine;
- L’utilizzo di strumenti all’avanguardia e l’importanza della formazione per far crescere la propria attività di affitti brevi.
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Registrazione del webinar
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Speaker dell’evento
Alessia Palumbo: CEO e founder di Time to Host
Alessia Palumbo, la CEO e fondatrice di Time To Host, ha consolidato la reputazione della sua agenzia come punto di riferimento nel settore del property management in Italia. Con oltre 12 anni di esperienza nella gestione di affitti brevi e case vacanze, Alessia ha sviluppato una serie di strategie e metodologie volte a massimizzare i guadagni dei gestori di proprietà e a offrire un servizio di alta qualità ai loro ospiti.
La sua innata passione e il desiderio di condividere le sue competenze con altri professionisti l’hanno motivata a creare il Super Host Training Camp. Questo innovativo programma si impegna a fornire agli operatori del settore gli strumenti e le competenze necessarie per eccellere nel campo dell’ospitalità e della gestione degli affitti brevi.
Lodgify
Lodgify è una soluzione completa per la gestione delle proprietà in affitto, ideata per una vasta gamma di operatori nel settore degli affitti brevi, tra cui case vacanze, bed and breakfast, agriturismi, affittacamere e locazioni turistiche.
Chi può trarre beneficio da Lodgify? Essenzialmente tutti coloro che gestiscono proprietà in affitto e desiderano avere un maggiore controllo sulle proprie operazioni, riducendo le commissioni pagate alle piattaforme online. Lodgify è particolarmente adatto a host e proprietari di strutture in affitto che vogliono creare un sito web personalizzato per ricevere prenotazioni dirette e migliorare la propria visibilità online.
I vantaggi principali di Lodgify includono:
- Centralizzazione delle operazioni: Lodgify consente di gestire tutte le attività legate alla proprietà, dalle prenotazioni alla comunicazione con gli ospiti, da una singola piattaforma centralizzata.
- Sincronizzazione dei calendari: Il Channel Manager di Lodgify sincronizza automaticamente i calendari, le prenotazioni e le tariffe di tutte le principali piattaforme di prenotazione online, come Airbnb e Booking.com, garantendo una gestione efficace e aggiornata.
- Tariffe dinamiche: Lodgify offre la possibilità di creare tariffe dinamiche tramite il suo strumento di Dynamic Pricing, consentendo agli host di adattare i prezzi in base alla domanda e ad altri fattori di mercato.
- Sito web personalizzato: Con Lodgify è possibile creare un sito web personalizzato per la propria struttura, facilitando le prenotazioni dirette e offrendo agli ospiti un’esperienza di prenotazione più intuitiva e personalizzata.
- Integrazione con Google Casa Vacanze: Lodgify offre l’integrazione con Google Casa Vacanze, aumentando la visibilità online e permettendo agli host di raggiungere un pubblico più ampio.
- Supporto e formazione: Lodgify offre una dimostrazione del prodotto personalizzata, onboarding gratuito e servizio clienti disponibile 24/7, oltre a risorse gratuite e formazione continua per aiutare gli host a massimizzare l’utilizzo del software.
I temi del webinar
Ecco alcuni dei punti chiave che abbiamo affrontato durante il webinar, per i contenuti completi vi invitiamo a rivedere il video della diretta completa.
Chi è il Property Manager?
È fondamentale comprendere il ruolo chiave del property manager, colui che si occupa di gestire immobili per conto di terzi, con l’obiettivo di massimizzare il valore del patrimonio immobiliare.
Quindi, cosa significa esattamente aumentare il valore del patrimonio immobiliare? Partendo dal momento in cui si conquista il contatto del cliente, attraverso un accurato sopralluogo dell’immobile e un’analisi dettagliata delle sue criticità e opportunità di miglioramento.
Ho sviluppato una checklist di 100 domande, basata su anni di esperienza sul campo, che mi aiuta a ottenere informazioni cruciali per il successo dell’operazione. Alessia Palumbo
Una volta ottenute tutte le informazioni necessarie, si passa alla fase di studio del mercato locale: quanti concorrenti ci sono, quali sono i prezzi praticati, e quali sono i fatturati degli altri attori del settore. In un mercato come quello italiano, dove il legame emotivo con la propria casa è forte e la fiducia può essere difficile da conquistare, è fondamentale dimostrare competenza e trasparenza. È bene redigere un buon Business Plan per case vacanze che ci aiuti ad iniziare e partire da una base.
Ma il lavoro del property manager non si ferma qui. Una volta conquistata la fiducia del proprietario, è fondamentale mantenere un’esperienza senza intoppi per gli ospiti, gestendo le attività operative come pulizia, accoglienza, check-in e check-out. Inoltre, una gestione efficace della manutenzione è essenziale per garantire il buon funzionamento e la redditività dell’immobile nel lungo termine.
In conclusione, il ruolo del property manager nell’industria degli affitti brevi è fondamentale per garantire il successo e la prosperità delle proprietà. Attraverso competenza, trasparenza e dedizione, possiamo creare esperienze indimenticabili per i nostri clienti e massimizzare il valore del patrimonio immobiliare.
Revenue Sharing vs. Rent to Rent: quale scelta è migliore per i Property Manager?
Se siete nuovi nel mondo degli affitti brevi, potreste trovarvi di fronte a termini come “revenue sharing” e “rent to rent” senza sapere esattamente cosa significano e quale sia la differenza tra i due.
Cos’è il Revenue Sharing?
Il revenue sharing è un modello di business in cui il property manager e il proprietario dell’immobile concordano su una percentuale del ricavo generato dagli affitti brevi. Questo accordo viene stabilito in base alle competenze e alle responsabilità del property manager nella gestione dell’immobile. In sostanza, il property manager si assume una parte del rischio imprenditoriale in cambio di una parte dei profitti.
Cos’è il Rent to Rent?
Il rent to rent, d’altra parte, è un’altra modalità di gestione immobiliare in cui il property manager paga un affitto fisso al proprietario dell’immobile e poi subaffitta l’unità a breve termine a ospiti. In questo caso, il property manager assume il rischio finanziario di garantire un flusso costante di affittuari al fine di coprire l’affitto mensile e generare profitti.
Quale scelta è migliore?
La scelta tra revenue sharing e rent to rent dipende da diversi fattori, tra cui il vostro livello di esperienza nel settore degli affitti brevi e il vostro appetito per il rischio imprenditoriale.
Per coloro che sono appena agli inizi nel mondo degli affitti brevi, il revenue sharing potrebbe essere la scelta migliore. Questo modello consente di condividere il rischio imprenditoriale con il proprietario dell’immobile e riduce l’esposizione finanziaria per il property manager.
Tuttavia, per coloro che hanno già un livello intermedio di esperienza e sono disposti a assumersi un rischio finanziario maggiore, il rent to rent potrebbe essere un’opzione da considerare. Questo modello offre maggiore flessibilità e controllo sulle operazioni, ma comporta anche una maggiore responsabilità finanziaria.
Per molti property manager, una soluzione ibrida che combina elementi di entrambi i modelli potrebbe essere la scelta migliore. Questo consente di sfruttare i vantaggi di entrambe le modalità di gestione immobiliare e ridurre al minimo i rischi associati.
Consigli pratici per determinare le tariffe
Per stabilire le tariffe notturne, è cruciale considerare diversi aspetti, specialmente quando si collabora con le piattaforme di prenotazione online (OTA). Ogni piattaforma applica le proprie commissioni e regole, che incidono direttamente sul prezzo finale offerto agli ospiti.
Per esempio, se prendiamo in considerazione Booking.com, che attualmente applica una commissione del 20,5%, bisogna tener conto di questo valore quando si definiscono i prezzi. Se fissiamo un prezzo di 130 euro a notte su Booking, la commissione trattenuta da Booking influenzerà il guadagno netto.
È essenziale comprendere che non si può adottare lo stesso prezzo su tutte le piattaforme, poiché ognuna ha dinamiche e commissioni diverse. Ad esempio, le commissioni Airbnb sono diverse rispetto a Expedia. Di conseguenza, è fondamentale adattare i prezzi in base alle commissioni specifiche di ciascuna piattaforma.
Inoltre, bisogna tenere presente anche la commissione del property manager per la gestione operativa dell’immobile. Questa commissione, solitamente compresa tra il 20% e il 30%, deve essere considerata insieme alla commissione dell’OTA. Trovare un equilibrio tra il prezzo e le commissioni del property manager è essenziale per garantire la redditività dell’operazione.
Un altro aspetto da considerare è stabilire un prezzo minimo al di sotto del quale non si scende mai. Questo prezzo minimo dovrebbe tener conto dei costi fissi dell’immobile, come ad esempio il canone d’affitto nel caso di un rent to rent, e delle necessità di redditività.
Inoltre, è possibile promuovere l’immobile anche al di fuori delle piattaforme OTA, sfruttando i social media, le campagne di marketing online e le prenotazioni dirette sul proprio sito web. Questo consente di ridurre le commissioni pagate alle OTA e aumentare la redditività complessiva dell’operazione. Alessia Palumbo
Pianificazione delle attività operative
Nel contesto degli affitti brevi, Alessia condivide preziose lezioni apprese durante il suo percorso imprenditoriale. Attraverso la sua esperienza personale, mette in luce l’importanza della pianificazione delle attività operative, elemento cardine per il successo nell’industria dell’hospitality.
Ha iniziato da sola, gestendo ogni aspetto del business, dalla pulizia all’accoglienza degli ospiti, fino alla gestione delle prenotazioni online. Nonostante le sfide iniziali e la mancanza di precedenti esperienze, ha imparato dagli errori, acquisendo consapevolezza e competenze fondamentali.
Un punto chiave sottolineato da Alessia è l’efficienza nell’organizzazione degli ingressi, dei check-in e dei check-out, assicurandosi che gli ospiti non debbano mai aspettare. Questo aspetto, oltre a garantire un’esperienza positiva per gli ospiti, contribuisce a consolidare la reputazione e la fiducia nei confronti del property manager.
La trasparenza e la precisione sono fondamentali anche nella comunicazione con i proprietari delle proprietà in affitto. Alessia enfatizza l’importanza di fornire stime di incasso realistiche e accurate, evitando così delusioni e malintesi futuri.
Infine, rispondendo a domande comuni riguardo alla gestione della manutenzione, Alessia consiglia di chiarire fin dall’inizio le responsabilità e gli accordi contrattuali, sia per la manutenzione ordinaria che per quella straordinaria. Questo contribuisce a instaurare una relazione di fiducia e trasparenza tra property manager e proprietari, fondamentale per il successo a lungo termine nell’industria degli affitti brevi.
Grazie mille!
Grazie a tutti coloro che ci hanno seguito con interesse. Un ringraziamento speciale va a Alessia Palumbo, per aver condiviso la sua preziosa esperienza e per averci fornito nuovi spunti per migliorare le pratiche operative nel settore dell’hospitality.
Continuate a seguirci per rimanere sempre aggiornati sulle ultime novità e tendenze nel mondo degli affitti brevi e delle case vacanze. Per soddisfare ogni vostra esigenza di gestione e ottimizzare la vostra attività nel settore degli affitti brevi vi offriamo una prova gratuita di 7 giorni del software Lodgify.
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