Resumo de 2024: Notícias do Alojamento Local

O ano de 2024 foi um ano em cheio no que toca a novidades no setor do alojamento local. Mês após mês, surgiram mudanças que deram muito que falar.

2023 acabou com muita contestação em relação ao programa Mais Habitação, aprovado em fevereiro de 2023. Contudo, 2024 está a chegar ao fim de forma bastante diferente, com muitas das medidas deste programa adaptadas ou até mesmo revogadas.

Neste artigo, analisamos todas as mudanças que ocorreram este ano no setor, com destaque para Portugal, mas não deixámos de dar uma olhadela ao que está a acontecer em outros países. Descubra o que mudou e como pode garantir que está em dia com as novas regras.

 

Alterações do pacote Mais Habitação

O programa Mais Habitação foi o grande foco de 2024 para o alojamento local em Portugal. Após o debate ao longo do ano, no dia 23 de outubro, foi publicado um decreto-lei (veja mais aqui) que alterou a regulamentação do setor. Esta nova legislação entrou em vigor no dia 1 de novembro, trazendo mudanças significativas.

Entre ajustes e revogações de medidas anteriores, o novo decreto também conferiu mais autonomia às autarquias para regulamentarem o alojamento local.

Mas vejamos em detalhe quais foram as alterações:

As licenças de alojamento local deixam de ter validade novamente

Se houve algo que deu que falar foi a validade das licenças do alojamento local. Antes das novas medidas, as licenças tinham uma validade de cinco anos, e era necessário realizar uma reavaliação periódica. Isso significava que, após um longo processo para registrar o seu alojamento, tinha que reavaliar a licença a cada cinco anos.

O que é que mudou? Já não se terá que preocupar mais com a validade da sua licença uma vez que esta medida foi revogada.

Voltam a poder transmitir-se os registos do Alojamento Local

Uma das questões do programa Mais Habitação era que a transmissão de licenças estava proibida. Ou seja, quem vendesse a sua propriedade, não poderia transmitir a licença de alojamento local ao novo proprietário, e este teria que recomeçar o processo. Isto podia ser uma dor de cabeça, especialmente tendo em conta o risco de não conseguir um registo, com várias cidades onde a emissão de licenças foi proibida devido às restrições.

Com as novas medidas implementadas, os registos do alojamento local agora podem ser transmitidos novamente.

Os condomínios perdem parte do poder

Com a legislação anterior, os condomínios tinham voto na decisão sobre o registo ou cancelamento do alojamento local.

Embora as novas medidas não tenham revertido essa situação por completo, suavizaram as restrições. Agora, mesmo que os condomínios ainda se possam opor ao alojamento local, precisam de apresentar uma fundamentação clara à câmara municipal sobre como o alojamento perturba o funcionamento normal do prédio. Apenas dessa forma a autarquia pode decidir cancelar o alojamento local.

Contribuição extraordinária (CEAL) eliminada

Uma medida muito significativa no alojamento local foi a introdução do CEAL (Contribuição Extraordinária para o Alojamento Local), uma taxa calculada com base em coeficientes de pressão urbanística.

No entanto, devido a novas leis aprovadas, essa contribuição extraordinária foi cancelada. Embora o decreto-lei tenha entrado em vigor apenas em novembro, a CEAL, juntamente com outras medidas fiscais relacionadas ao IMI e ao IRS, já estava em vigor desde setembro (com a aprovação deste decreto-lei).

 

Novas regulamentações em várias cidades portuguesas

Ao mesmo tempo que o pacote Mais Habitação foi revisto e as autarquias ganharam mais poder, algumas cidades tiveram de se adaptar a novas medidas, incluindo Lisboa e Porto. Estas capitais procuram equilibrar a oferta turística e a habitação, pois a pressão urbanística existente não pode ser ignorada.

Enquanto novos regulamentos são debatidos e postos em prática pelas cidades, tanto Lisboa como o Porto optaram por suspender novos registos para evitar uma corrida às licenças semelhante à vista anteriormente.

No entanto, estas duas cidades não foram as únicas. Várias outras cidades pelo país também adotaram novas medidas ao longo do ano. A Câmara do Funchal também aprovou regulamentações sobre o alojamento local no município, e Faro aplicará uma taxa turística aos hóspedes durante todo o ano.

 

Referendo em Lisboa dá que falar

Especificamente em Lisboa, um referendo sobre o alojamento local foi aprovado no dia 10 de dezembro. A Assembleia Municipal de Lisboa já submeteu a proposta ao Tribunal Constitucional, onde a sua conformidade com os requisitos de constitucionalidade e legalidade será analisada.

Este passo marca um avanço significativo no debate sobre o impacto do alojamento local na capital, refletindo as crescentes preocupações em torno da habitação e do equilíbrio entre turismo e residentes.

Como vê, foi um ano movimentado para as notícias do alojamento local em Portugal.

 

O maior evento de alojamento local teve lugar em Portugal

As novas medidas foram sem dúvida um ponto central, mas não foi só isso que teve lugar em Portugal. A Vacation Rental World Summit, uma das maiores feiras a nível mundial de alojamento local, teve lugar este ano no Porto. É de destacar que a realização deste evento em Portugal fez com que o país fosse o epicentro do maior evento do setor, algo importante porque posiciona Portugal como uma referência no turismo de curto prazo e na gestão de alojamentos locais.

Esta conferência, que acontece todos os anos para reunir anfitriões, gestores de propriedades e especialistas da indústria, abriu as portas para palestras de especialistas, bem como sessões de grupo interativas. E claro, a Lodgify esteve presente com o seu próprio stand e alguns pastéis de nata!

 

Pelo resto do mundo também houve mudanças

Em Portugal, vimos diversas mudanças no alojamento local, e estas estão a ser acompanhadas por iniciativas semelhantes em várias cidades da Europa. Vamos explorar algumas dessas outras medidas que foram implementadas em cidades europeias.

• Espanha: O Tribunal Supremo permite que associações de moradores proíbam alugueres de curta duração; foi aprovado um registo nacional único para combater alugueres ilegais e o excesso de turismo. Madrid restringe alojamentos no centro histórico a edifícios dedicados ao turismo ou propriedades licenciadas, e Barcelona eliminará gradualmente todos os 10.000 alugueres de curta duração até novembro de 2028, proibindo novas licenças.
• França: A partir de janeiro de 2025, benefícios fiscais para alojamentos turísticos não classificados serão reduzidos, e autoridades locais poderão impor quotas para controlar alugueres de curta duração.
• Croácia: Propostas para endurecer regras de arrendamentos em prédios multifamiliares e oferecer taxas fiscais favoráveis a certos operadores foram apresentadas pelo Ministério do Turismo.
• Hungria: Budapeste terá uma moratória de dois anos para novos registos de alojamentos de curta duração, com impostos mais altos e regras mais rígidas a partir de janeiro de 2025.
• Roménia: Nova proposta de lei visa proprietários não licenciados e plataformas como Airbnb, impondo multas para incumprimentos.
• Grécia: Aprova o aumento do imposto diário para alojamentos e hotéis, variando entre €1,50 e €8 no verão e €0,50 a €2 no inverno.
• Itália: Proibição nacional de caixas de fechadura impede check-ins automáticos; o Código de Identificação Nacional (CIN) é obrigatório desde setembro, com multas para incumprimentos. Em Florença, foi anulada a proibição de novos alugueres de curta duração no centro histórico.

 

Parlamento Europeu define novas regras para o alojamento local

Tal como vemos em todo o mundo, as medidas de alojamento local estão a ser revistas, e frequentemente a ficar mais rigorosas. O Parlamento Europeu não ficou atrás, aprovando regulamentos para os países da União Europeia, que visam aumentar a transparência nos arrendamentos de curta duração.

As novas regras têm como objetivo prevenir fraudes e permitir que as autoridades locais implementem políticas adequadas. Estas normas determinam que as plataformas de reserva, como a Booking.com ou Airbnb, terão de partilhar dados dos alojamentos de curta duração, de forma a combater os arrendamentos ilegais. Esta medida é esperada que entre em vigor dentro de dois anos.

 

Atualizações das plataformas de reserva

Todos os anos vemos novas atualizações nas plataformas de reserva, sejam elas melhorias de funcionalidades ou adaptação às novas regulamentações do setor. Este ano, não é exceção, vejamos o que aconteceu em algumas das OTAs.

Airbnb: novidades de 2024

• Proibição de câmaras: Em março, foi proibido o uso de câmaras em alojamentos locais, mesmo em áreas comuns, para proteger a privacidade dos hóspedes.
• Retorno do programa Experiências: Em setembro, o Airbnb reabriu inscrições para o programa que permite aos hóspedes reservar tours, aulas e atividades locais, após uma pausa de um ano e meio.
• Rede de Co-Hosts: Em outubro, foi lançada uma rede de mais de 10.000 co-hosts em 10 países, oferecendo suporte em gestão de reservas, comunicação com hóspedes e configuração de anúncios.
• Outras atualizações importantes:
  • Remoção de 5000 experiências e tours que não atendiam aos padrões de qualidade.
  • Verificação de 1,5 milhões de anúncios em países como EUA, Canadá, Reino Unido, Austrália e França, com um selo de “verificado”.
  • Destaque para anúncios no top 25%, top 1% e os 10% com piores classificações globais.
  • Eliminação de 300 000 anúncios de baixa qualidade desde a atualização do sistema de qualidade de hospedagem em 2023.

Booking.com: novidades de 2024

Até agora, a Booking.com impunha restrições que impediam hotéis de oferecerem preços mais baixos noutros canais. No entanto, o Tribunal de Justiça Europeu declarou essas cláusulas ilegais, confirmando que são inadmissíveis sob a nova legislação dos Mercados Digitais da União Europeia.

A partir de 14 de novembro, a Booking.com foi obrigada a cumprir essa norma, que protege os hotéis e alojamentos de imposições de preços e permite pedidos de indemnização.

Para os proprietários de alojamentos locais, isto significa maior independência quanto à fixação de preços, reforçando a sua posição em relação aos portais de reserva e permitindo uma combinação flexível entre OTAs e sites de reservas diretas.

 

A Lodgify em português

O melhor ficou mesmo para o fim, não é? Uma grande notícia de 2024 que não podíamos deixar de mencionar: a Lodgify está disponível para utilizadores de língua portuguesa!

Finalmente, pode gerir o seu alojamento local de forma prática e eficiente, no seu próprio idioma. Este foi um grande passo para nós, com o objetivo de tornar a nossa plataforma mais acessível para si e para simplificar o dia a dia na gestão do seu negócio.

 

Até para o ano!

2024 foi um ano em cheio para o setor do alojamento local. Entre lidar com mudanças na legislação, aproveitar novas soluções, eventos e muito mais, os anfitriões e gestores de propriedades não pararam.

A boa notícia é que as novas soluções tecnológicas inovadoras continuam a facilitar, como nunca, a gestão das operações – uma tendência que certamente continuará em 2025.

Falando nisso, se ainda não experimentou a Lodgify, este é o momento perfeito para começar o ano com o pé direito. Inscreva-se para um teste gratuito de sete dias ou agende uma demonstração com um de nossos especialistas e dê o primeiro passo agora mesmo!